Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность Брунгильд Аделина

В соответствии с законодательством приводим список мероприятий, которые можно производить при перепланировке вашей квартиры.

РАЗРЕШАЕТСЯ:

1. Делать проем в несущей стене шириной от 1 до 2 метров (в зависимости от типа дома);

2. Объединять санузел за счет сноса внутренней перегородки;

3. Расширять санузел за счет коридора;

4. Демонтировать ненесущие перегородки;

5. Демонтировать подоконную часть для установки раздвижных или распашных стеклопакетов;

6. Объединять квартиры по горизонтали и вертикали.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

1. Полностью демонтировать несущие стены;

2. Расширять санузел за счет кухни или жилой комнаты;

3. Расширять кухню за счет санузла или жилой комнаты;

4. Затрагивать вентиляционные короба;

5. Выносить батарею на балкон;

5. Переносить кухню в жилую комнату;

6. Устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;

7. Ухудшать условия доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения для более комфортного проживания и отдыха, но при этом не должны нарушаться действующие нормы, жилищные и иные права и законные интересы других лиц, а также должна обеспечиваться сохранность жилых зданий.

А это означает, что прежде чем приступить к преобразованиям в квартире, необходимо согласовать проектную документацию в инстанциях и получить разрешение жилищной инспекции на эти работы.

Порядок и этапы согласования

Согласование работ бывает двух видов:

– по эскизу – допускается сносить или делать проемы в ненесущих стенах, расширять санузел, заменять сантехнику(без дополнительного расхода воды),изменять расположение сантехприборов, убирать встроенные шкафы, устанавливать легкие перегородки, закладывать полностью или уменьшать проемы в несущих и ненесущих стенах;

– по проекту – если затрагиваются несущие конструкции, подоконная часть, устанавливается дополнительная сантехника, объединяются квартиры по горизонтали или вертикали, изменяется конструкция полов.

Первым шагом является получение поэтажного плана и экспликации в БТИ.

Для разработки проекта, связанного с изготовлением проемов в несущих стенах, необходимо провести техническое обследование помещения, результатом которого является техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

И уже на основе этого заключения выносится решение о возможности выполнения данного проема, его размерах. Данное обследование производится специалистами лицензированных организаций и научно-исследовательских институтов.

Далее по эскизу, сделанному на плане БТИ, разрабатывается проект. Проект выполняется либо автором проекта дома, либо лицензированными проектными организациями, но с обязательным дальнейшим согласованием с автором проекта.

После этого проектная документация проходит согласование в следующих инстанциях:

– санэпидемстанция (СЭС);

– экспертиза МЧС;

– балансодержатель;

– архитектурно-планировочное управление;

– газовая инспекция;

– Мосводоканал;

– ДЭЗ, ЕИРЦ;

– согласование с соседями;

– Мосэнергонадзор.

После всех согласований пакет документов подается в жилинспекцию.

И через 30—45 дней выдается распоряжение жилинспекции.

Это распоряжение дает возможность владельцу квартиры начать ремонт, на который в среднем отводится 4 месяца. При выполнении проемов в несущих стенах, расширении санузла, устройстве полов есть свои тонкости – потребуются акты скрытых работ и заполнение журнала строительных работ. Поэтому все должно выполняться организациями, имеющими лицензию на данные виды работ. Также производится авторский надзор со стороны проектировщиков. Технический надзор осуществляет главный инженер (инженер по технадзору) управляющей компании. При этом право выборочного контроля остается и за инспектором жилинспекции.

После окончания ремонта на квартиру выходит комиссия из представителей жилинспекции, районной управы, строителей, балансодержателя, которые проверяют соответствие проекта и произведенного ремонта. Результатом проверки являются подписанные комиссией акты о произведенном переустройстве и перепланировке.

Затем вызывается техник из бюро технической инвентаризации, который произведет обмеры и впоследствии внесет изменение в поэтажный план и экспликацию. В случае изменения площади квартиры потребуется получить новое свидетельство о собственности.

После этого процесс перепланировки и переустройства считается завершенным.

Самовольное переустройство и перепланировка

О возможных последствиях самовольного ремонта квартиры говорится в статье 29 Жилищного кодекса РФ. В случае, если официально узаконить переделки не удастся, могут быть применены следующие санкции – от возвращения квартиры в первоначальное состояние до продажи квартиры с аукционных торгов. Станут невозможными такие операции с квартирой, как обмен, продажа, залог, передача по наследству, дарение, оформление в собственность.

Если произведенные работы не нарушили прочность дома и не затрагивают законные интересы соседей, то после уплаты штрафа (25 МРОТ) вам предложат узаконить эти работы. Но жилинспекция в случае добровольной «явки с повинной», скорее всего, не будет налагать штрафные санкции. Исполнительные власти стараются относиться лояльно к тем, кто не узаконил свою перепланировку, но пытается исправить ситуацию с опозданием.

О том, как правильно выбрать агентство или почему следует воспользоваться услугами оценщика, мы уже говорили. В случае продажи помощь специалиста особенно важна. Допустим, мало толка от того, что при покупке эксперт скажет вам, что цена слишком завышена. Тут уж вам решать, платить столько или не платить, а вот при продаже это необходимо. Легче всего привлечь агента. Он поможет вам выявить «плюсы» и «минусы» жилья, заранее обратит внимание на те вопросы, которые задаст покупатель.

Люди, хоть раз занимавшиеся куплей-продажей, в такой помощи не нуждаются. Но поскольку сейчас услуги агентов условно бесплатны (за их работу вы заплатите немалый процент при покупке, да и они заинтересованы в продаже не меньше вас), пренебрегать ими не стоит. Следите только за тем, чтобы покупатель получил правильные сведения. Иначе в дальнейшем разгребать «помощь» агента вы будете сами, со всеми вытекающими последствиями, вплоть до срыва сделки.

Итак, правила остаются прежними: не привлекайте к продаже сразу многих. Остановите свой выбор на одном-двух агентствах. Критерием выбора для вас должны быть: известность, надежность, объем изданий, где публикуются рекламные объявления, расположение офисов. Вряд ли в контору, расположенную на окраине, приходит много клиентов. Немаловажно и количество оказываемых дополнительно услуг и число сотрудников.

Конечно, агент должен стать вашим другом и союзником, помочь решить ваши проблемы. Но о том, какими методами агенты иногда пользуются, уже говорилось.

Если с вами не оговорены все условия подробно, если вам не предлагают заключить договор по оказанию услуг, а агент все время занят другими клиентами – ищите помощь в другом месте. Чем агентство крупнее, тем оно надежнее. Не стоит доверять необоснованным обещаниям. Лучше сравнить услуги и условия их предоставления в разных компаниях.

Работайте только с тем специалистом, к которому почувствуете симпатию! Дело в том, что для успешного проведения сделки отношения с риэлтором должны строиться на взаимном доверии. Если риэлтор вам не понравился, лучше обратиться к другому.

После того, как установлен контакт с риэлтором, вы в форме диалога подробно обсуждаете вашу жилищную ситуацию. В результате риэлтору должны быть четко понятны ваши желания и возможности, а вам – его дальнейшие действия.

Заключение эксклюзивного договора

Агенты часто не говорят вам всей правды о том или ином условии эксклюзивного договора. Составлен он часто так, что разобраться, кто и что кому должен, почти невозможно. Вот один пример из жизни. Продавец никак не мог избавиться от старого жилья. Агент настойчиво убеждал его, что продать такую квартиру невероятно сложно, что это потребует дополнительных усилий, рекламы и его опыта по продаже самых бесперспективных вариантов. Обессиленный в неравной борьбе, продавец соглашается подписать эксклюзивный договор, который, по словам агента, является не только гарантией успешной продажи, но и оплатит ему, профессионалу, дополнительные усилия. То есть клиент уверен, что у агента будет дополнительный стимул. Текст договора, кстати, таков, что клиент из него понимает, что он не имеет права продавать свое жилье через другое агенство, что при купле-продаже с него удержат дополнительную сумму за услуги по этому эксклюзивному договору. При этом агент не спешил разубеждать клиента. Каково же было удивление продавца, когда на сделке ему вернули как раз эту сумму за то, что он доверил продажу именно этой фирме! Надо сказать, что юрист, присутствовавший при расчете, был не в курсе того, что существовал эксклюзивный договор, и тоже сильно удивился, но деньги продавцу отдал. Можно только представить себе, как развивались события, если бы продавец на сделке промолчал. Агент просто получил бы эти деньги сам. И очень часто именно так и происходит. Хитросплетения и сложные отношения агентства со своими сотрудниками не должны вас касаться. Получая бланк договора, не стесняйтесь обговорить все без исключения пункты, а если в чем-то сомневаетесь, обратитесь за разъяснениями к руководителю отдела фирмы или даже у юристу. Стесняться своего незнания не стыдно. Стыдно разбазаривать свои деньги.

Эксклюзивный договор

Очень часто при продаже квартиры агенты предлагают своим клиентам заключить эксклюзивный договор. Граждане, не привыкшие к тому, чтобы заключать договоры о своем имуществе с совершенно незнакомыми людьми, боятся обязательств и отказываются. «За» и «против» существуют всегда. Давайте разберемся, что это такое, и кому это выгодно.

Вот перед вами текст договора, сверху крупно написано «ДОГОВОР» и стоит номер. Под этими словами обычно мелким шрифтом написано, что это за документ, о чем он. Как правило, текст таков: «Агентский договор о предоставлении эксклюзивных прав на совершение действий, направленных на продажу недвижимости». Видя такой текст, многие боятся, что поставив свою подпись, они передадут право продать свою квартиру и будут обмануты. Это не так.

Под «действиями, направленными на продажу недвижимости» подразумевается только то, что описано в соответствующих пунктах договора, а именно:

– размещение рекламы в других агентствах и расклейка объявлений;

– оценка жилья по рыночной стоимости;

– обеспечение клиента-продавца об интересе к недвижимости или причинах его отсутствия;

– обеспечение поиска покупателей в срок, установленный договором;

– оформление документов и хранение документов и денег, необходимых для совершения сделки.

Вот то, что предлагает вам фирма. Ей это выгодно, поскольку эксклюзивный договор есть документ, гарантирующий фирме прибыль от продажи вашего имущества. Агент будет напрямую заинтересован в вас, поскольку он за заключение договора и его исполнение получит дополнительную сумму к своей заработной плате.

Вам не предложат заключить это соглашение, если цена, которую вы хотите поставить на квартиру, нереально завышена. Никто не возьмет на себя обязательство кувыркнуться через голову, но обеспечить вас сверхприбылью.

Вам не предложат этого, если на ваше жилье нет спроса.

Вам не предложат договор с нереальным сроком исполнения.

О чем это говорит? О том, что вашу квартиру очень постараются продать. И это, как говорится, хорошо. Давайте разберемся с тем, что для этого готова сделать риэлторская компания.

Вы не будете бегать по всем агентствам и платить за размещение объявлений в газетах. Фирма возьмет на себя все расходы и хлопоты.

К вам придет специалист, хорошо знакомый с рынком недвижимости, и порекомендует ту цену, за которую вы реально сможете продать жилье. Не стоит бояться, что цена будет занижена. От цены на квартиру фирма получает процент прибыли, а ей интересно получить больше. Более того, в договоре обычно есть пункт о том, что цена не окончательная, и вы имеете право менять ее по своему усмотрению. Об этом чуть ниже мы поговорим подробнее.

В договоре устанавливается срок его исполнения. Обычно он не превышает 6 месяцев. Чем больше уверенность агента в том, что ваше квартира будет продана, тем меньший срок исполнения он вам предложит. Традиционно срок устанавливается от одного месяца до трех.

Фирма берет на себя хлопоты по подготовке документов. То есть смотрит, какие бумаги следует перед продажей заменить, обновить, переоформить. Дальше вы уже можете действовать по своему усмотрению: собирать необходимые документы самостоятельно или поручить это специалистам за определенную плату.

В случае, если на ваше жилье дается задаток, и вы собираетесь в той же фирме оформлять сделку по покупке жилья, сумма задатка может храниться в сейфе компании, а не в оплачиваемой банковской ячейке. Документ о том, что у вас приняли на ответственное хранение деньги, вы обязательно получите.

Одним из аргументов, обычно предъявляемых риэлторами, является такой: ваша квартира стоит в продаже во многих фирмах, в итоге вашим жильем никто специально не занимается. Как человек, неоднократно пользовавшийся услугами риэлторских фирм, скажу: это абсолютная правда.

Теперь давайте посмотрим, к чему вас обязывает заключение эксклюзивного договора. В тексте обычно есть такие пункты:

– вы обязуетесь не заключать любые договоры, связанные с продажей или подготовкой к продаже указанной недвижимости.

– не давать задатков, авансов и проч. То есть вы не имеете права связывать себя какими-либо обязательствами.

– вы не имеете права обращаться в другие агентства.

– вы обязаны сохранять конфиденциальность.

– вы обязаны выполнять условия по срокам связи агента с продавцом, показа жилья и прочие дополнительные условия. То есть вы не должны препятствовать исполнению договора.

Заключая подобный договор, вы должны быть полностью уверены, что собираетесь продать квартиру. Если вы передумаете, то по отношению к вам будет применены штрафные санкции, поскольку агентство понесло определенные траты, исполняя свои обязательства пред вами. Отказаться от договора можно, если вы нашли покупателя, готового оплатить неустойку по данному договору, или предложенная вам сумма значительно превышает сумму по договору и компенсирует вам издержки.

Особо стоит сказать о пункте, в котором агентство оставляет за собой право подобрать вам покупателя, готового заплатить больше, чем вы предполагаете. К примеру, вы поставили цену $100 000. Агент, общаясь с покупателем, видя его заинтересованность и финансовые возможности, озвучивает цену $120 000. Покупатель готов эти деньги заплатить. Налицо грамотная работа риэлтора. Но вы-то тут причем? Как вам сказать, что вы должны отдать агенту лишние $20 000? Вот для таких случаев и существует особый пункт, договориться о котором следует отдельно. Давайте посмотрим, как это обычно происходит.

Вы, общаясь с агентом, говорите, что вас интересует сумма не меньше $100 000, ниже торговаться вы не будете. И совместно договариваетесь о том, что цена на квартиру во всей рекламе будет указана $110 000 с торгом. Если вам находят покупателя, готового дать за квартиру $120 000, то эти «лишние» $20 000 делятся между вами и агентством 50х50, то есть вы получаете свои $110 000, а агентство – проценты «плюс» $10 000.

Еще одним положительным моментом заключения договора можно считать тот факт, что вам предложат уплатить меньше процентов за договор купли квартиры. Скидка может быть от 1 до 1,5%. Чем мельче агентство, в которое вы обратились, тем больше вероятность того, что вам предложат большую скидку. Крупная фирма не испытывает недостатка в клиентах, их меньше ценят, сделками не так дорожат.

Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект недвижимости будет продан по его рыночной стоимости. В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать несколько конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства, задействованные в продаже жилья, могут занижать цены для более быстрой реализации. При заключении эксклюзивного договора агентство обязано продать объект по фиксированной цене в рамках условленного с заказчиком времени. Еще одним преимуществом эксклюзивного договора является то, что выбранное агентство фильтрует клиентский поток, доводя до клиента только тех, кто действительно заинтересован в покупке на условиях продавца.

В случае, когда несколько фирм продают одну и ту же квартиру, преуспеет тот, кто продаст вашу квартиру быстрее, т. е. дешевле, «собьет» с продавца больше денег, грамотно торгуясь в пользу покупателя.

Преимущества эксклюзивного договора

1. Защита от мошенничества и непрофессионализма.

Сегодня каждая двадцатая сделка с недвижимостью оспаривается и является конфликтной. К вам не придут смотреть жилье без агента, ваши документы не попадут в руки мошенников или непрофессионалов. Имея такой договор, вы всегда сможете доказать вину и некомпетентность агентства, а не собственную безалаберность и неосторожность, поскольку фирма полностью отвечает за сделку и вашу безопасность.

2. Защита экономических и правовых интересов продавца.

Вы всегда получите бесплатные консультации по любому вопросу, касающемуся сделки. Агент заинтересован в том, чтобы потенциальный покупатель не «ушел», а значит, будет полностью отстаивать ваши интересы.

3. Реальная оценка квартиры.

Вы знаете, что квартиры, подобные вашей, продаются примерно за одну и ту же цену. Исходя из этого вы устанавливаете свою. Но вы не учитываете расположение, качество ремонта и многие иные особенности своей недвижимости, способные повлиять на стоимость. Такой подробный анализ позволяет реально оценить квартиру, показать покупателю все ее достоинства и продать квартиру по максимальной цене.

4. Экономия времени и ненужных контактов.

Поручив эксклюзивную продажу специализированной фирме, вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов.

5. Эффективная схема рекламы.

Заключая эксклюзивный договор, агентство и агент обеспечивают вас наиболее полной и широкой рекламой. Следует учесть, что непосредственно за рекламу вы не платите, а реклама в профессиональных изданиях – удовольствие дорогое.

6. Возможность продать квартиру по максимальной цене.

Покупатель знает, что история эксклюзивных квартир тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше. Зная, что квартира проверена, агенты предлагают ее своим покупателям в первую очередь, даже если она чуть дороже. Профессиональные агенты знают, что подготовленных квартир, которые можно купить «без заморочек», на рынке недвижимости очень мало. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.

7. Возможность работать с профессиональным опытным агентом.

Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, ему не навязывается такая форма работы. Клиент слышит: «Ну что ж, поработаем и так». Но после этого люди удивляются, что агент не звонит две недели и мало уделяет продаже квартиры. Не заключая эксклюзивный договор, вы сами выбираете путь к такому «обслуживанию». Опытный агент не станет тратить свое время без взаимных обязательств.

Обращайтесь в фирмы с хорошо отлаженными технологиями, обеспечивающие безопасность при расчетах своим клиентам, имеющие опытных агентов и юристов для проверки всех нюансов сделки, работающие исключительно на эксклюзивных договорах.

Свою работу риэлтор начинает с осмотра вашей жилплощади. Ему необходимо определить ее точную стоимость. После этого он предложит оптимальный вариант продажи. Подробнее об оценке квартиры мы говорили в предыдущем разделе «Как купить квартиру».

Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки. Одно дело, когда речь идет о владельце собственности, который хочет максимально выгодно ее реализовать, другое дело, если продажа совершается лишь при условии последующей покупки. Продажа и альтернативная сделка – две совершенно различные проблемы. В первом случае продавец может изыскать множество дополнительных преимуществ. Подчас обычный продавец превращается в «альтернативщика наоборот», которому выгоден покупатель, «тянущий» за собой цепочку. Далее действует следующий механизм: покупатель вносит залог на определенный срок. Если он укладывается в это время, совершается быстрая сделка. Случайный распад звеньев, несоблюдение оговоренных сроков приносят продавцу дополнительную прибыль в размере суммы залога, который, как известно, при неустойке сторона покупателя теряет. Этим приемом довольно часто пытаются пользоваться. Порядочно ли это? С моральной точки зрения, безусловно, нет: заведомо слабого игрока загоняют в угол, что неэтично. Но с точки зрения Гражданского кодекса – никаких проблем: в суде такого несостоявшегося покупателя никто не защитит.

У альтернативного продавца (а таких, по мнению экспертов, сегодня 80%) головная боль совсем иного свойства. «Альтернативщик» продает свою квартиру только потому, что ему нужно купить взамен другую. В большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут сначала купить новую квартиру, а потом продать свою, в результате выстраиваются целые цепочки, которые нужно грамотно реализовать. Сделать это самостоятельно практически невозможно.

Более того, пока «альтернативщик» не получил залога, у него нет денег, чтобы внести его стороне продавца – такая же «порочная» цепь может быть у его потенциального покупателя. И этот веселый хоровод совсем невесел, если учесть ситуацию постоянного изменения цен. На помощь «альтернативщику» способен прийти риэлтор (об этом, конечно, следует договориться заранее): фирма вносит аванс за своего клиента стороне продавца. Всех проблем это не решит, но если принят аванс, то условия сделки считаются зафиксированными, и цена по договору меняться уже не будет. Значит, у продавца не возникнет главной сложности, когда из-за лавинообразного роста цен на рынке он не сможет на вырученные деньги приобрести то жилье, на которое рассчитывал.

Еще одно важнейшее условие грамотного поведения продавца касается определения стоимости. Человек, продающий свою квартиру, в первую очередь должен правильно оценить ее. Назначив завышенную стоимость, продавец рискует потерять время, недооценив – потерять деньги. Тем не менее, пока продавцы неохотно заказывают профессиональную оценку стоимости объекта, которая возможна только после предварительного тщательного осмотра (ни одна заочная консультация по телефону не позволит определить цену недвижимости).

И такую рекомендацию стоит усвоить всем продавцам, особенно «альтернативщикам», для которых надежность «цепочки» крайне важна. Со стоимостью надо определиться очень точно: попросишь много – тебя попросту «не возьмут в хоровод»; мало – не найдешь альтернативы. Как правило, цена «утрясается» в процессе переговоров о сделке. В сложных случаях, где требуется серьезное обоснование цены, целесообразно обратиться к помощи опытных оценщиков.

Свободный продавец, напротив, может назначить завышенную цену и ждать своего покупателя, который оценит особенности квартиры и согласится переплатить.

Оценка квартиры может интересовать одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать о реальной стоимости недвижимости для того, чтобы назначить ей адекватную цену – не ниже суммы, с которой покупатель будет готов расстаться. С другой стороны, знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую экспозицию объекта, цена которого явно завышена.

Большинство продавцов проводят оценку квартиры, анализируя периодические издания по недвижимости. Нельзя сказать, что таким образом не будет получена достоверная информация для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить анализ. Просто просматривать объявления о продаже квартир недостаточно. Реальная стоимость выясняется только после телефонного общения с продавцами или при просмотре квартиры, когда собственник соглашается немного уступить для совершения сделки.

В любом случае данные, которые можно собрать при просмотре газет или обзванивая продавцов, позволят определить цену квартиры с погрешностью в 10%.

Чтобы наилучшим образом оценить квартиру, надо поручить это риэлтору. Причем в большей степени это касается квартир, находящихся в нетиповых домах. Риэлтор прибегает к тем же стандартным способам оценки, с той лишь только разницей, что делает это профессионально. В его распоряжении находятся обширные базы данных, аналитическая информация, которой обладает крупное агентство, и, главное, опыт продаж схожих квартир. Довериться лучше одному агентству и выбирать его надо не по принципу «кто больше назовет цену», а по профессиональным качествам риэлтора, по надежности компании, в которой он работает. Определенной модели поведения продавца с риэлтором не существует. Посоветовать могу только одно: если вы начинаете понимать, что вам надо каким-то образом выбирать неудобные модели поведения с риэлтором – немедленно меняйте агента!

Работа «профессионала»

На этапе оценки вашей квартиры агент, скорее всего, начнет искать недостатки, обосновывая необходимость сбавить цену. Для чего это может понадобиться? Он быстрее найдет покупателя, быстрее заработает на вас. Или, убедив в том, что с такими изъянами жилье будет долго продаваться, намекнет на то, что поможет за небольшое вознаграждение «отвести глаза» покупателю.

Допустим, чтобы купить себе новое жилье, вы продаете старое. Или хотите разделить имущество, продав 3-комнатную квартиру и купив 2-комнатную. Скорее всего вы столкнетесь с тем, что ваша «трешка», по словам агента, будет стоить столько же, сколько двухкомнатная, купленная, заметьте, через ту же компанию. Дело не только в том, что разница в одну комнату не очень заметна по цене, а в том, что агенство (или агент) само заинтересовано в покупке дешевого жилья с целью перепродажи. Просто не поддавайтесь на провокации. Опять же, вы имеете право обратиться в другую фирму.

Обаяние места: подлинное и воссозданное

Профессионалы рынка утверждают, что обаяние хозяина и места его проживания часто играют решающую роль в выборе покупки. Современный человек, живущий в жестком ритме, далеко не так прагматичен, как это кажется. Стесненный в возможностях творческого самовыражения, наш современник ищет уют, тихую пристань, которая отвечала бы его представлению о комфорте. Конечно, все предпочитают разное, и вкус потенциального покупателя не угадаешь. При подготовке квартиры к просмотру невозможно создать именно ту среду, которая понравится любому. Да и проблематично менять мебель, обстановку и пр.

Без этого можно реально обойтись, взяв на вооружение некоторые советы. Например, владельцам квартир с неудачным освещением или видом из окна лучше не принимать потенциальных покупателей в светлое время суток. Подойдут более темные часы, когда появится возможность завесить окна шторами и включить красивые светильники. Между прочим, именно вечером в помещениях воцаряется более располагающая к общению обстановка.

Часто неудачное представление квартиры происходит из-за отчужденного и отталкивающего поведения хозяев, что вообще недопустимо. Надо понимать, что жилище заключает в себе частицу хозяина, как бы «растворенную» в ауре окружающего пространства. В некоторых семьях встречаются нелюдимые или неприятные в общении члены семьи. В этом случае лучше исключить их присутствие во время просмотров.

Печально, но факт: большинству покупателей не нравятся квартиры, где до этого доживали свой век старые, долго болевшие, а еще хуже умиравшие в страданиях люди. Аргументы приводятся разные: это может быть вера в «бродячие» души и привидения, полтергейст или так называемые «лучи смерти».

Интерес к потусторонней тематике очень велик, поскольку кроме естественного любопытства подогревается многочисленными эзотерическими книгами и передачами.

Если продаваемая квартира способна так или иначе вызвать упомянутые ассоциации, стоит попытаться этого избежать. Видимо, лучше договориться с родственниками, которые согласятся приютить на время просмотров больного или престарелого члена семьи. Изменить впечатление поможет включение в интерьер отвлекающих интересных деталей. Услуги такого рода оказывают дизайнеры, консультанты, мастера фэн-шуй.

При появлении потенциальных покупателей эксперт организует им просмотры. При этом он обязан присутствовать при всех показах квартиры. В противном случае покупатели, как правило, постараются сбить цену, а у вас может не получиться аргументировано отстоять свою позицию. Торги с покупателем (если это предусматривалось) тоже лучше вести риэлтору, который четко представляет ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Незапрещенные приемы

Продолжая разговор о показе квартиры или дома, я хочу еще раз обратить внимание на то, насколько важно настроиться на это мероприятие. Допустим, к вам приходит покупатель мужчина. Насколько важно будет для него большое светлое окно в кухне? Оценит ли он невероятно удобное расположение кухонной плиты или стиральной машины? Впечатлит ли его возможность расставить на широких подоконниках горшочки с фиалками? Вряд ли. Он оценит надежность, практичность, срок службы.

Огромные тяжеловесные «мебеля» скрывают истинный размер помещения. Среди расставленных по всей комнате стульев негде двигаться, а занавески скрывают пространство не меньше, чем театральный занавес. Правда, если у вас из окна видна ближайшая прачечная или склад, окна лучше плотно зашторить.

Поэтому, продавая свое жилье, я всегда интересовалась: кто придет, мужчина или женщина? Делала квартиру максимально «пустой», относя к соседям все лишние табуретки и коробки с книгами. Показ квартиры – театр одного актера. От вас потребуется сразу оценить, что за человек посетил ваш дом, что ищет он в новом жилье?

Отдельная проблема – животные в доме. Дело не только в том, что у кого-то может быть аллергия, но и в том, что некоторые элементарно брезгуют, или их отпугивает запах вашего любимого сенбернара или «меток» обожаемого кота.