Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий Мрочковский Николай
В инвестировании в недвижимость есть два принципиально разных подхода:
• прирост капитала (основная цель – максимально увеличить наши накопления);
• денежный поток (основная цель – максимальный ежемесячный денежный поток).
Они во многом друг другу противоречат. Либо мы бьемся за максимальный денежный поток, либо наша задача – купить дешево, продать дорого (т. е. вытащить больше денег и быстро заработать максимальную сумму).
Это разные стратегии. Надо определиться, что именно вам актуально. Поскольку направления движения различаются кардинально. Соответственно, ваша задача – правильно определить ваш вектор движения.
Достаточно легко принимать решение, если у вас уже есть деньги – например, накоплено несколько миллионов рублей. Тогда задачей номер один становится именно сохранение данных денег и получение с них максимального дохода.
Соответственно, мы используем более консервативную стратегию – денежного потока. Минимальный риск и максимальный денежный поток.
Прирост капитала – это когда денег нет и хочется, чтобы они появились, либо есть, но хочется больше. Денежный поток должен стать нашей целью, чтобы нам на счет ежемесячно капала определенная сумма.
В первом случае все деньги продолжают работать на нас, увеличивая капитализацию. Во втором, наоборот, мы максимум денег вытаскиваем ежемесячно на наши повседневные нужды.
Очень важно не допустить ошибки с выбором правильной стратегии для себя! Будьте аккуратны, не бегите покупать, например, новостройку просто потому, что там можно много заработать.
Вполне возможно, что эта стратегия совершенно не для вашего случая.
История Алексея Толкачева
Я родился и вырос в городе Уфа. Население – 1,5 миллиона человек. Первое прозрение по поводу недвижимости ко мне пришло, когда я учился в школе.
Рядом со школой начал строиться дом, и я как-то совершенно случайно узнал, что квартиры там стоят 400 000 рублей. После того как дом достроился, квартиры в нем стоили уже 1 500 000 руб. Тогда я впервые увидел, что можно на этом зарабатывать. Но не понимал, где взять такие деньги!
Второе прозрение ко мне пришло, когда я уже подрос и начал снимать квартиру. Дата оплаты за квартиру была для меня самая важная в жизни, потому что если я не оплачу, то останусь без жилья.
Каждый раз, когда приходила хозяйка квартиры за очередным месячным платежом, я думал о том, как ей повезло, и представлял себя на ее месте.
И даже представлял, что, например, у меня не одна квартира, которую я сдаю в аренду, а десять – и все они сдаются по хорошей цене. Тогда это были только мечты!
Затем я активно начал заниматься инвестированием в недвижимость уже более профессионально, используя различные стратегии «рычага», то есть с минимальным вложением своих собственных денег. И уже спустя полгода после начала инвестиционной деятельности в моих активах было четыре объекта недвижимости.
Три из которых – это новостройки, купленные в Подмосковье по цене 1,5–2 млн. рублей (естественно, я вложил лишь 10 % этой суммы). Каждый из этих объектов уже через 9 месяцев вырос примерно на 600–800 тысяч рублей.
И один объект – это загородный дом, поделенный на десять квартир-студий. После оплаты всех расходов по содержанию ипотеки, управлению и коммунальных расходов в сухом остатке с него остается порядка 95 000 рублей.
И это очень крутые ощущения, когда ты один раз проделываешь работу, создаешь актив – и далее он уже постоянно приносит тебе деньги. Рекомендую каждому испытать это чувство!
Стратегии инвестирования в недвижимость
В этой главе мы разберем около 25 различных, наиболее доступных для большинства людей в России и СНГ, стратегий инвестирования в недвижимость.
Стратегия 1. «Распил» квартиры на студии
Если мы покупаем квартиру в ипотеку и просто сдаем ее как есть – это выгодно или нет?
Как правило, не выгодно, потому что ипотечные выплаты будут превышать размер арендных платежей.
Но выход есть. Ответ прост: нужно квартиру «распилить» на студии – например, сделать три полноценных студии с санузлом и кухней и сдавать их отдельно.
Вот как это может выглядеть:
Рисунок 3. Пример «распиленной» двушки
Это одна из самых популярных и доступных стратегий, которую использует большинство наших учеников.
Насколько будет отличаться доходность?
Давайте посчитаем разницу.
Таблица 2. Расчет доходности «распиленной» квартиры
Допустим, двухкомнатную без перепланировки можно сдать за 35 тыс. рублей (например, такие ставки в ближайшем Подмосковье – Химки, Одинцово, Реутов).
Тогда аренда однушек будет примерно 28–30 тыс. рублей, а студию можно сдать за 23–25 тыс. рублей.
Теперь посчитаем доход: в первом случае – 35 тыс. рублей, во втором – 69 тыс. рублей.
Таким образом, буквально на пустом месте доход вырастает в 1,5–2 раза.
Теперь учтем платежи по ипотеке. Допустим, они составляют 30 000 рублей в месяц.
В первом случаем мы будем работать почти в ноль. Во втором денежный поток будет в 8 раз больше!
При таком раскладе ипотека становится выгодной, платежи за аренду будут перекрывать ипотеку, и вы еще окажетесь в существенном плюсе.
Главное в этой стратегии – деление большого на несколько маленьких частей, то есть большие квартиры «разбивать» на маленькие студии.
Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.
Пример реализации данной стратегии в г. Купавна
Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.
Таблица 3. Объект Карины
Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.
Хозяйка квартиры разделила эту однокомнатную квартиру на две студии (к сожалению, в книгу нельзя вставить видео, но, если интересно – приходите на наши online-вебинары, покажем этот и массу других примеров видео из подобных объектов – tinvest.me/nik).
Меньшую студию Карина сдала за 16 тыс. рублей, большую – за 18 тыс. рублей.
Сумма по сдаче вышла 34 тыс. рублей, платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей. Пассивный денежный поток в месяц составил 11 тыс. рублей.
Кажется, немного, но кто бы из вас отказался от пассивного денежного потока в 11 тыс. рублей? Да еще и когда ипотеку за вас гасят жильцы. Они же оплачивают все коммунальные платежи. Плюс сама квартира дорожает в стоимости.
Главные критерии при сдаче квартиры и вложения в ремонт
Транспортная доступность
То есть близость к транспорту – станциям метро / железной дороги, остановкам общественного транспорта. Допустим, для нас параметром является 15 минут пешком. Лучше 5—10.
Планировка помещения
Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях.
Поэтому вы должны научиться выбирать именно те объекты, которые можно легко разбить на малые части.
Рисунок 4. Идеальная однушка для распила
Минимальные вложения в ремонт
Об этом пойдет речь подробнее в последующих главах, пока лишь упомянем, что делать дорогой ремонт в квартире, предназначенной под сдачу, совершенно нерационально – никогда не окупится.
Давайте посчитаем: допустим, в однокомнатной квартире вы делаете хороший евроремонт на сумму 1,5 млн. рублей, наличие дорогого ремонта позволит сдать квартиру примерно на 5–7 тыс. рублей дороже.
Получается, что данный ремонт будет окупаться около 20–25 лет. Не говоря уже о необходимости регулярных косметических починок, которые при дорогом базовом ремонте выйдут очень недешево.
Так что в инвесторских домах ремонт делается в формате чистого и аккуратного минимализма.
Стратегия 2. Доходный таунхаус
Рисунок 5. Пример таунхауса
Отличная стратегия для тех, кому квартиры мало и хочется одним ударом создать большой денежный поток.
Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.
Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.
Таблица 4. Расчет доходности таунхауса
Получается, мы вложили личного капитала примерно 2,5 млн. рублей, а приносит он 120 тыс. рублей в месяц – или 1,4 млн. рублей в год. Окупаемость 1,8 года.
Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.
Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.
Вам не надо на работу ходить, к вам все сами приезжают. Люди готовы платить по 2–3 тыс. рублей в день, чтобы там жить.
Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:
Рисунок 6. Планировки таунхауса
Брать готовый или строящийся таунхаус?
В стратегиях с танхаусами намного рентабельнее брать уже готовые таунхаусы – меньше риска, и уже через 1–2 месяца вы выходите на плюс.
Существует ловушка, о которой необходимо знать. Есть таунхаусы-новостройки, которые в Подмосковье стоят порядка 6–8 млн. рублей.
Вы можете купить их, но нужно ждать около 1,5–2 лет, прежде чем их построят и введут в эксплуатацию.
Тогда как можно взять готовый таунхаус на 2 млн. рублей дороже, причем уже с ремонтом.
Что выгоднее? Давайте посчитаем.
1. Покупаем таунхаус-новостройку, за который платим первый взнос 10 % – это около 600 тыс. рублей.
2. Два года, то есть 24 месяца, платим ипотеку, 90 тыс. рублей в месяц. Сумма выплат составит 2 млн. 160 тыс. рублей.
3. Т. е. мы тратим 1,5–2 года и 2,16 + 0,6 = 2,76 млн. рублей личного капитала.
Есть еще один вариант, который стоит на 2 млн. рублей дороже, но он уже «готов». Первый взнос составит не 600, а 800 тыс. рублей. Однако уже через 30 дней мы можем получить прибыль, сдавая дом в аренду. В данном случае мы больше не будем тратить свои деньги и ждать два года.
Таким образом, для того, чтобы сдавать в аренду таунхаус, мы потратим не 3 млн., как в первом случае, а всего 800 тыс. рублей.
Более того, во втором варианте, несмотря на цену, мы начинаем получать прибыль уже через 30 дней после покупки, вложив 800 тыс. рублей, тогда как в первом случае – через 1,5–2 года вложим 2,7 млн. руб.
Поэтому советуем останавливаться на готовых вариантах: меньше риска, меньше затраченных денег, а прибыль получаем сразу.
Стратегия 3. Как купить себе квартиру, чтобы за неё платили другие люди
Купить без денег квартиру в Подмосковье или даже в Москве для себя – задача, на первый взгляд, абсолютно неразрешимая.
Однако существует стратегия, которая поможет таким образом решить жилищный вопрос.
Это сдача части купленной квартиры.
• Стоимость квартиры – 5 000 000 руб.
• Ипотека – 50 000 руб.
• Сами живем в одной комнате + кухне (полноценная однушка)
• 2 комнаты сдаем как студии по 25 000 руб.
Рассмотрим на примере трехкомнатной квартиры в Подмосковье, которая стоит 5 млн. рублей.
Ипотека составляет примерно 50 тыс. руб. в месяц. Одну комнату и кухню, то есть полноценную однушку, оставляем себе. А две комнаты «пилим» на студии и сдаем по 25 тыс. руб.
В итоге вы получаете квартиру себе в актив, сами в ней живете, а оплачивают это другие люди. Прибыли это вам не принесет, но у вас будет собственное жилье, которое за вас будут оплачивать арендаторы.
Если вы хотите быть в плюсе, то надо рассматривать вариант таунхауса. Есть примеры, когда верхнюю часть таунхауса, мансарду площадью 50 м2, люди оставляют себе, сделав прекрасную квартиру, а нижние три этажа сдают.
Тогда получается, что дохода от аренды хватает, чтобы покрыть ипотеку, плюс еще остается порядка 50 тыс. руб. положительного денежного потока на личные нужды.
В нашей стране огромное количество людей, которые считают, что для них абсолютно невозможно решить квартирный вопрос. На самом деле у каждого «под ногами» есть возможность и квартиру себе купить, и деньги заработать. Просто не надо бояться начинать и действовать.
Стратегия 4. Снимаем помесячно, сдаём посуточно
• Квартира / таунхаус (чем больше площадь, тем лучше)
• Сняли за 30 000 руб., сдали за 75 000 руб. (3 * 25)
Как инвестировать, если у вас вообще нет денег? Во-первых, конечно, стоит поменять свою стратегию жизни и начать чуть-чуть откладывать. Не имея денег, вы находитесь в слабой позиции, но у вас есть шансы все поменять.
Одно из очень доступных решений – субаренда.
Представьте себе, что вы помесячно сняли 3-комнатную квартиру, допустим, за 30 тыс. руб. Если вы ее будете сдавать посуточно по комнатам, то можете получить доход около 60–80 тыс. руб. (в зависимости от вашей активности, спроса и т. д.)
Допустим, 30 тыс. руб. у вас уходит на аренду, еще 10 тыс. руб. на уборку, рекламу, прочие расходы. Итого расходы – 40 тыс. руб.
Денежный поток (75–40 = 35 тыс. руб.) остается у вас.
Может возникнуть вопрос, согласится ли ваш арендодатель на субаренду. Для арендодателя такая стратегия гораздо более интересная, чем обычный жилец. Потому что есть стабильные платежи, кроме того, вы постоянно обновляете квартиру, делаете ремонт.
Даже если у вас в вашем регионе доход получится меньше, тем не менее вы понимаете суть: можно взять объект помесячно, сдавать посуточно и получать очень неплохие деньги.
Чтобы свести к минимуму риски, вы должны прописать в договоре, что арендодатель не может в любой момент отказаться от сдачи квартиры, а должен предупредить минимум за два месяца.
Опыт Андрея Сазонова – субаренда 39 квартир
Поделюсь с вами своим опытом. На сегодня у меня в собственности находятся 39 квартир, которые сдаются посуточно.
В прошлом году я имел 35 квартир, но в рамках другой компании, которую впоследствии продал за 15 млн. рублей. Это был надежный бизнес, который строился пять лет.
Вырученные деньги я положил в банк на депозит и уехал путешествовать. Сейчас я осознаю, что поступил неправильно, вложив деньги в локальный банк и не проверив его надежность.
Пока я путешествовал, у банка, где лежали все полученные мной деньги, отозвали лицензию. На тот момент мой депозит составлял 10 млн. 500 тыс. рублей.
Мне позвонил партнер и рассказал о том, как обстоят дела. В тот же день я прилетел в Россию. После приезда в Москву я понял, что не смогу ничего предпринять, т. к. при лучших обстоятельствах выплата составит 700 тыс. рублей согласно правилам системы страхования вкладов.
Надо было что-то делать. В какой-то момент посетила идея о развитии рынка посуточной аренды. Он является достаточно узким, и все предприниматели в этой сфере друг друга знают. В этот момент я дал себе слово, что построю компанию еще раз.
Вместе с партнером мы начали встречаться с маленькими компаниями, которые имели от 5—10 квартир. Речь шла о покупке их бизнеса.
Но у меня не было денег, поэтому я отдавал долговые расписки и пользовался другими «бесплатными» методами. Люди доверяли мне, и таким образом я получил большинство квартир, не вложив денег. Сейчас у меня около 40 квартир, которые были приобретены за два месяца.
Раньше я гордился тем, что строил бизнес пять лет, и имел 35 квартир. Сейчас я понимаю, что был недальновиден. Можно создать аналогичный бизнес за два месяца.
Конечно, еще необходимо работать над налаживанием сервиса, но в целом мое предприятие является эффективным.
Однажды мы смогли сдать в аренду объект с таунхаусами посуточно за четыре дня. Месторасположение объекта – город Долгопрудный. Но в объявлении мы решили не указывать конкретный район, а написали так: «Десять минут транспортом от метро Речной вокзал».
Когда клиенты подбирают жилье в Москве, они понимают, что могут снять квартиру на сутки минимум за 3000 рублей. В нашем объявлении они видят выгодную цену – 1400 рублей и при этом возможность добраться до метро за десять минут.
Таким образом, с первого дня размещения объявлений у нас появились арендаторы. Мы нашли большое количество людей, которым нужен данный вариант, так как он дешевле на 1500 рублей.
Перед тем как сдавать таунхаус, напишите корректное объявление. Если укажете, что объект находится в лесу, никто не заинтересуется такой недвижимостью.
Необходимо привязывать местонахождение недвижимости к ближайшему большому населенному пункту. Например: «Объект находится в двадцати минутах ходьбы от станции Савеловская». Такой вариант не останется незамеченным.
По поводу посуточной аренды квартир. Около 95 % компаний на этом рынке сдают по 1–2 квартиры. Есть те, кто имеет по 100–150 жилых помещений, но большинство фирм являются мелкими.
Могу похвастаться тем, что мое предприятие входит в десятку крупнейших компаний рынка посуточной аренды в Москве!
Какие мы используем схемы для посуточной аренды
Для начала подписываем договор об аренде с правом передачи квартиры в субаренду. Самостоятельно арендуем на долгий срок помещение, за которое платим раз в месяц, а сдаем посуточно.
Например, если квартира стоит 30 тыс. рублей в месяц, то в сутки – 3 тыс. рублей. Мы сдаем это помещение на 25 дней в месяц минимум. И это дает нам право рассчитывать на хорошую прибыль.
В моей компании есть менеджеры, которые работают по трем направлениям. Каждый из них отвечает за определенные квартиры.
Они делают очень важную работу, поэтому я выстроил хорошую систему мотивации для них. При перевыполнении показателей менеджеры получают всю дополнительную сумму, не входящую в план.
Это очень удобно, когда работают выделенные менеджеры. В любой момент я могу позвонить одному из них и обсудить, за сколько мы сможем сдать ту или иную квартиру.
Нужно сказать, что 3 тыс. рублей в сутки – это не фиксированная сумма. Минимальная плата составляет 2,5 тыс. рублей. В основном клиенты снимают жилье на четыре дня, но бывают исключения. Самый «долгий» наш клиент снимал квартиру полтора года.
Когда наступает сезон, то мы можем сдавать квартиру не за 3 тыс. рублей, а за 4 тыс. или 4,5 тыс. рублей. Если квартира находится в центре, то и за 5 тыс. рублей.
Бизнес, связанный с арендой квартир – это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка.
Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.
Таким образом, если арендовать квартиру за 30 тыс. рублей и сдавать по 3 тыс. рублей за сутки на 25 дней, оборот составит 75 тыс. рублей в месяц. Но мы еще должны вычесть сумму затрат: 30 тыс. рублей – аренда квартиры, 3 тыс. рублей – реклама, 5 тыс. рублей – обслуживание. Т. е. чистый доход от сдачи данной квартиры составит около 35 тыс. рублей.
Нет необходимости нанимать горничную, если у вас одна квартира. Однако если их несколько, то это обязательно. Найти горничную достаточно просто: размещаем объявление возле объекта, где сдается квартира, и затем выбираем подходящего человека.
Такая схема сдачи в аренду жилья является распространенным бизнесом в мире, но для России – это новое направление. В Европе и Америке некоторые компании имеют по тысяче квартир.
Становление предпринимателя – личная история Андрея
Когда я только начинал этот бизнес в 2008 году, в Москве на рынке посуточной аренды было 2000 квартир. Многие говорили, что рынок уже переполнен. Но, как оказалось, это совсем не так.
Первые два бизнеса, которые я начинал, были не очень удачными. В то время я был курсантом военного института города Воркута. Я видел жизнь богатых людей: путешествия, дорогие машины, рестораны и каждый день лицезрел серую реальность – жизнь офицеров, которая ожидала и меня через пять лет.
Поэтому я решил оставить университет и стать предпринимателем. Единственным выходом изменить жизнь было развитие собственного бизнеса. Покинув институт, я пошел работать, чтобы получить деньги и открыть свой первый бизнес.
Через полгода я окончательно осознал, что мой бизнес не приносит прибыли. Я был должен некоторую сумму денег и, чтобы оплатить кредит, взял еще один займ. Есть такие организации, которые выдают быстрые займы. Вы заполняете анкету, предназначенную для получения кредита на бытовую технику.
Компания отдает только 50 % от стоимости займа вам, а вы, в свою очередь, выплачиваете все 100 %.
На тот момент у меня заканчивалась аренда квартиры, а также я должен был оплатить товар, который покупал для реализации. Я смог заплатить за товар, но на оплату квартиры денег не осталось.
Поэтому на следующий день я покинул съемное жилье и переехал жить в машину. Это был хороший жизненный урок, который помог мне повзрослеть.
Я начал работать в трех организациях. Мои трудовые будни заканчивались в двенадцать часов ночи, и я ехал ночевать на склад. Таким образом, я работал, выплачивал кредиты и копил на следующий бизнес, т. к. считал, что нужно сначала накопить деньги, а потом их вкладывать. Большинство людей думает так до сих пор.
Накопив деньги, я открыл свой второй бизнес. Более того, снял комнату в Люберцах совместно с двумя парнями, так как мне надоело жить в машине. Эта квартира была ужасная, но она навела меня на мысль о неэффективности рынка.
Через неделю я снял другую квартиру, которую планировал сдавать. Отремонтировав ее, я сразу привлек клиентов. С этого началось мое развитие на рынке посуточной сдачи недвижимости.
Что такое посуточный рынок аренды квартир
В Европе он гораздо быстрее обосновался, т. к. там достаточно хорошо развит туризм. Для России – это новое направление, которое берет свое начало с появления мобильных телефонов и Интернета.
До этого момента почти весь рынок принадлежал гостиницам. Тогда как управление гостиницами – это бизнес для крупных игроков, в который нужно вкладывать много денег, в том числе на строительство и обслуживание.
Сейчас мы можем снять частное жилье в любой точке мира. Поэтому сдавать в аренду недвижимость может начать каждый.
Это одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Раньше я рассматривал только такой вариант бизнеса – действовать с помощью чужих объектов. Арендовал квартиру на долгий срок, сдавал ее посуточно и зарабатывал на разнице. У меня был страх перед покупкой квартиры за 5 или 6 млн. рублей. Мне казалось, что она долго не будет приносить доход.
Но сегодня у меня другое видение.
Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть совмещать бизнес со стратегиями инвестирования.
Также необходимо использовать фантазию: нежилые помещения переделывать в жилые, применяя различные технические конструкции.
Перед тем как начать реализовывать бизнес-стратегию, необходимо протестировать месторасположение. Мы придерживаемся следующей схемы: тестирование считается успешно пройденным, когда тридцать восемь клиентов в день выразили желание снять нашу квартиру.
Для тех схем, когда вы указываете не конкретный адрес, а ближайший крупный объект, лучше отбирать клиентов с машиной. Когда человек понимает, что может снять жилье на 1000 рублей дешевле средней рыночной цены, то ему не сложно будет проехать лишних 2–3 километра.
Эффективность посуточной аренды
Средняя заполняемость объекта должна составлять не менее 80 %. Тогда вы сможете окупить собственные вложения.
В классическом бизнесе схема достаточно простая: сегодня можно продать две пары валенок, а завтра – двадцать. За счет следующего дня вы получаете прибыль.
В гостиничном бизнесе все по-другому: если вы сегодня не заполнили две квартиры, то завтра не сможете сдать на две больше. Следовательно, в этот месяц прибыль будет ниже.
Не бывает такого, что количество клиентов стабильно составляет десять человек в день. Сегодня позвонили пятнадцать человек, а завтра позвонят тринадцать. Данные спады неприемлемы для качественного бизнеса. Поэтому для полноценного результата мы принимаем заявок больше, чем имеем квартир.
Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.
Рынок также становится неэффективным, если вы ставите цену чуть выше, чем у конкурентов.
Таким образом, мы можем переманить клиентов к себе, если делаем цену еще ниже. Поток людей увеличится, и квартира не останется без жильцов. Все эти моменты нужно тестировать.
Отличия посуточной и долгосрочной аренды
Стратегии сдачи квартир на короткий срок кардинально отличаются от долгосрочной аренды.
Если мы сдаем квартиру на длительный срок, то это приносит нам пассивный доход, т. к. в ней постоянно проживают арендаторы, и нам ежемесячно поступает прибыль. Когда мы сдаем квартиру посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами.
Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах.
Более того, вы можете снизить затраты, т. к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов, а также позаботиться о качественной рекламе.
Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.
Когда у вас 1–3 квартиры, то этот процесс можно наладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
Приведу пример разделения обязательств у нас в компании.
Один из менеджеров занимается работой с клиентами. Он рассказывает о стоимости согласно «коридору» цен. Также он может принимать решение, за сколько сдаст квартиру, уменьшая или увеличивая стоимость. Однако менеджеру выгоднее сдать квартиру дороже, т. к. у него есть мотивационный план.
Конкретный процесс работы с клиентами выглядит так:
1. Один сотрудник принимает звонок.
2. Другой – принимает деньги.
3. Затем деньги переводятся третьему сотруднику, который считает прибыль.
4. Каждый из них ведет отчетность, которая позволяет мне контролировать все процессы.
Стратегия 5. Старт с нуля без денег и квартир
Если вариант с покупкой квартиры нам не подходит, можно зарабатывать, используя чужие квартиры.
Более того, есть возможность привлекать клиентов и при этом не иметь объектов недвижимости.
Вы даете рекламу и принимаете звонки от клиентов. За счет этого набираете людей и «продаете» их в другие компании, занимающиеся посуточной сдачей за комиссию.
Для вас снимаются все проблемы – не ведется договорная работа, затрат практически нет, зато вы получаете комиссию от каждого привлеченного клиента.
Такой метод можно использовать не только для дополнительного заработка, но и для тестирования потока людей.
Например, вам звонит клиент и спрашивает о наличии квартиры. Вы отвечаете, что на данный момент у вас такого варианта нет, и направляете его к конкурентам. Когда клиент заселился, звоните и спрашиваете, все ли его устраивает.
Так мы узнаем конкретные потребности человека, устраивают ли его обслуживание и месторасположение квартиры. Исходя из этого, мы выбираем лучшее расположение и предоставляем дополнительные возможности, которых нет у конкурентов. Например, одноразовые тапочки.
В результате мы еще не начали бизнес, но уже в нем разбираемся, получив информацию о потенциальных клиентах, ценах и о лучшем размещении объявлений. Так можно протестировать все объекты недвижимости и увидеть, какие из них востребованы больше всего.
Таким образом, мы не только начинаем зарабатывать первые деньги, но и работать на перспективу, занимаясь мониторингом рынка. Также мы можем просчитать затраты на рекламу и прибыль, которую будем получать, когда клиент станет нашим.
Данная стратегия позволяет начать бизнес с минимальным риском. Когда мы применяем полученную информацию к собственному бизнесу, то знаем наверняка, что у нас все получится.
В основном при открытии бизнеса мешает страх. А при реализации такой стратегии мы уже четко узнали слабые и сильные стороны этого направления, а также потренировались, как общаться с клиентом.
И что самое важное – получили первую прибыль. А она при сдаче квартир посуточно в два раза превышает прибыль от помесячной аренды.
Читать бесплатно другие книги:
