Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум Тихоненко Сергей

Итак, квартира была получена по наследству. Спешим вас огорчить. Покупка наследственной квартиры – одна из самых опасных сделок на российском рынке недвижимости. Степень риска – один – три красных флажка, зависит от конкретной ситуации. Главный риск – внезапное появление ранее неизвестных наследников, которые не успели в шестимесячный срок после открытия наследственного дела заявить о своих правах. Значит, впереди судебный процесс с неизвестными перспективами. Второстепенные риски – мошенничество с документами, подлог.

Имеют значение четыре фактора:

1. Наследство по закону или по завещанию?

2. Степень родства между наследодателем и наследником.

3. Промежуток времени между оформлением завещания и смертью наследодателя.

4. Сколько времени прошло между получением документов на собственность и выставлением квартиры на продажу.

Рассмотрим подробнее.

Наследство по завещанию

Владелец имущества подписывает завещание, которое заверяется нотариусом. Наследником могут быть как один человек, так и несколько. После смерти владельца открывается наследственное дело, и в течение шести месяцев наследники должны посетить нотариальную контору и заявить о своих правах. Через полгода после смерти наследодателя наследники могут получить свидетельство о праве на наследство, отнести его в Регистрационную палату и получить свидетельство о праве на собственность. Если наследник один – он будет единоличным собственником объекта, если наследников несколько – объект будет в долевой собственности.

Что делать покупателю квартиры, полученной по завещанию?

Смотрим документы, изучаем состав семьи. Если наследник приходится близким родственником наследодателю, оснований для беспокойства мало. Обычно пожилые люди завещают имущество детям или внукам, гораздо реже – братьям, сестрам, племянникам и другим родственникам. Это обычная жизненная ситуация.

Если наследником становится посторонний гражданин, возможны нюансы. Быть может, не обошлось без криминала. Степень риска – два красных флажка.

Если вы за чашкой кофе пообщаетесь с опытным риелтором, то услышите интересные истории. Бабушка подписывает завещание, а через несколько дней умирает. Едва получив документы на собственность, новоиспеченный владелец выставляет квартиру на продажу. Бывает и еще хлеще: завещание подписано уже после смерти бабушки. Или же с паспортом бабушки в нотариальной конторе появилась другая бабушка, похожая внешне. Вариантов может быть много, а результат один – покупка такой квартиры чревата расторжением сделки по иску настоящего, законного наследника.

Но и такие квартиры выставляются на продажу и находят покупателей. Ведь цена на них, как правило, ниже рыночной. Кстати, покупают эти объекты почти всегда без риелторов. Некому рассказать о серьезном риске, отговорить от покупки. Люди радуются, что и на риелторе сэкономили, и квартиру купили дешевую.

По новому закону о нотариате в 2014 г. должен появиться единый электронный реестр завещаний. Он может стать удобным сервисом для граждан, ведь проблема розыска завещаний до сих пор актуальна. Можно будет прийти к любому нотариусу и узнать, не оставил ли родственник завещания – не важно, в каком регионе и у какого нотариуса он это сделал. Базы данных должны стать инструментом против преступников, желающих хитрым путем получить чужое добро. Удобно и покупателю – можно будет легко узнать, является ли завещание на интересующую квартиру единственным и актуальным.

Наследство по закону

Если завещания нет или наследники по завещанию отказались от наследства (но это уже из области фантастики, если, конечно, долги наследодателя не превышают стоимость его имущества), право на наследство предоставляется родственникам в порядке очередности. Первые счастливчики – родители, дети, супруг. Все они наследуют имущество в равных долях. Если же родственников первой очереди нет, право предоставляется второй очереди – братьям и сестрам, дедушкам и бабушкам, внукам и внучкам. Ну и так далее – всего семь очередей.

Наследственные дела – настоящие юридические дебри, полные казуистики и крючкотворства. А если после открытия наследства один из наследников умирает? А если у покойного родился ребенок? А если было лишение родительских прав?

«О том, что мой клиент есть официально признанный сын известного академика, знал только сам академик, который умер, не открыв сей тайны никому. Мальчик последние 18 лет жил в Америке, о смерти отца узнал из американских СМИ спустя три года после самой смерти.

Так вот, он приехал, нанял меня, и мы отсудили и изъяли все. Забрали у братьев (кажется, племянников академика) дачу в стародачном поселке, две квартиры, счета в банках, гаражи, лицензионные и авторские права… За полгода.

Клиент сам даже не знал, сколько всего было у его отца, мы все выявили, все разыскали, отсудили, изъяли и продали. Кроме деньжищ, я получила очень серьезный опыт, так как, если бы мне кто-то рассказал эту сказку со стороны, ни за что бы не поверила. Опыт такой: с наследством мужчин шутки плохи. Все самые фантастические предположения могут сбыться…» (Юлия Лурье, АН «Простор»).

Вывод. Чем дальше степень родства, тем выше вероятность появления неизвестных, более близких наследников. Единственное – наследнику придется доказать, что он лишь недавно (в течение полугода) узнал о смерти родственника и не имел возможности заявить о своих правах раньше.

Умер или признан умершим?

По данным статистики, в России каждый год пропадают без вести от 60 000 до 120 000 человек. Из них 40 % находятся, чаще всего живыми. А если человек не нашелся? Тогда все идет в полном соответствии с законом.

Согласно статье 42 ГК РФ, «гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания». Началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц – 1 января следующего года.

А статья 45 ГК РФ гласит:

1. «Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев.

2. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.

3. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью… суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели».

Что происходит после признания человека умершим? Все то же, что и после обычной смерти. За небольшим исключением. Иногда происходит «воскрешение» и «умерший» объявляется. В таком случае он заново обретает все гражданские права, включая право на принадлежавшее ему ранее имущество. А если имущество благополучно распродано благодарными наследниками? Тем хуже для неосторожных покупателей. Они же не читали эту книгу!

Вывод. Если наследодатель признан умершим, степень риска – четыре красных флажка. На пороховой бочке сидеть, конечно, можно, но как-то беспокойно.

Свежее наследство

На сленге риелторов «свежее наследство» – это квартира, которая получена в собственность по наследству, если с момента смерти наследодателя прошло менее трех лет. Степень риска – один красный флажок. Кроме риска оспаривания наследства есть еще один – продажа квартиры «за миллион» с целью уклонения от налогов. Если сделка будет оспорена другими наследниками, покупатель сможет вернуть только этот самый миллион. Подробнее в главе «На грани фола».

Обычно риелторы осторожничают и стараются избегать «свежего наследства», но, если квартира очень уж привлекательная, пытаются накопать больше информации, навести справки. Иногда даже создаются консилиумы, как у врачей. Имеет значение все: опрос соседей, родственников, неофициальные запросы в загсы, МВД…

Некоторые советуют брать расписку с продавца, в которой будет указано, что «если появится некое лицо, претендующее на квартиру, и суд решит, что его права были нарушены, то продавец обязуется сам решить финансовые вопросы, не привлекая к этому покупателя». Совет хороший, но бесполезный. Представим, что появился новый, «неучтенный» наследник. Он подает в суд с претензией на часть квартиры или даже на всю квартиру. Суд выносит свой вердикт на основании законов, а не расписки. И ответчиком, скорее всего, будет новый владелец квартиры, то есть незадачливый покупатель. Особенно если бывшего владельца не найти. Да, так бывает. Продал квартиру и уехал, ищи-свищи ветра в поле. Более того, такая расписка, предъявленная на суде, может сослужить медвежью службу покупателю. Суд может решить, что покупатель не является «добросовестным приобретателем», поскольку подозревал о наличии других наследников. Чем это чревато для покупателя – читайте чуть ниже, в разделе «Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя».

Позвольте, скажет дотошный читатель, а как же страхование титула? Страховые компании на то и существуют, чтобы брать на себя риски. Что ж, поговорим о страховании титула.

Иллюзия защиты

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимость. Этот вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, а также от возможного расторжения сделки купли-продажи.

В России страхование титула развивается в основном за счет ипотечных сделок. До конца 2010 г. страхование титула при ипотечном кредитовании было обязательным. Теперь по закону банк не может навязывать заемщику страховку, но обычно, если полиса нет, ставка по кредиту на 2–3 % выше. Так что покупать страховку все равно приходится. Как обычно, банк пытается минимизировать свои риски за счет заемщика.

Застраховать титул можно и добровольно, но пока к этой услуге прибегают крайне редко. Рынок добровольного страхования в России в принципе развит очень слабо – практически вообще не развит. Люди не доверяют страховым компаниям, не видят в страховании выгоды. И небезосновательно.

Давайте рассуждать. Договоров на страхование титула заключается великое множество – почти столько же, столько ипотечных договоров, а это, по статистике АИЖК, более 600 000 в год. А вот о случаях, когда страховая компания выплачивала компенсацию по этому полису, что-то не слышно. Мы общались с коллегами-риелторами, юристами и самими страховщиками – случаи реальных выплат по страхованию титула единичны. Далеко не каждая страховая компания вообще имеет такой опыт. Зато на всю страну прогремел случай обратный…

В середине 2008-го семейная пара Чалаевых решила купить квартиру в кредит. Объект прошел юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, банке и в страховой компании «Макс», которая осуществила страхование титула – обязательное условие для проведения сделки. Все проверки успешно пройдены, сделка прошла удачно. Пора делать ремонт, выбирать мебель, въезжать и обустраиваться. Как долго ждут люди этого момента!

Но тут началось самое страшное. Через полгода после покупки на квартиру был наложен арест. Оказывается, за последние два года квартира трижды перепродавалась, и вот первая из этих трех сделок оказалась незаконной. Бывший собственник квартиры решил «истребовать ее из незаконного владения». Дело рассматривалось в Бутырском суде Москвы, суд решил дело в пользу истца. Чалаевы подали апелляцию, но суд высшей инстанции оставил вердикт в силе. Судебные приставы выселили неудачливых покупателей из квартиры.

Страховая компания «Макс» отказалась выплачивать Чалаевым страховую сумму. Оказывается, в договоре был прописан пункт об исключении из страхового возмещения ретроспективного покрытия, что в их трактовке звучало как «возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора».

Но позвольте, зачем тогда вообще нужно страхование титула? Ведь в этом и смысл страховки – оберегать от проблем, связанных с историей квартиры, то есть со сделками, произошедшими ДО оформления страховки. Как утверждают Чалаевы, когда они подписывали договор, пункта о ретроспективном покрытии в нем не было. Страницу с этим пунктом в экземпляр договора страховой компании вклеили позже. Почему суд не учел этот довод, неизвестно.

Чалаевы оказались в патовой ситуации. Квартиру у них отобрали, но долг по ипотеке никто не отменял. А это ни много ни мало 45 000 руб. в месяц в течение 25 лет. Разбирательство по делу Чалаевых продолжается до сих пор. Вы можете набрать в поисковике фамилии героев этой грустной, но поучительной истории и проследить развитие ситуации, аргументы сторон, комментарии юристов и риелторов.

Простите, может сказать дотошный юрист. Согласно Постановлению № 6 Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. нельзя изымать имущество в порядке реституции у лиц, которые являются добросовестными приобретателями. А Чалаевы-то и есть добросовестные приобретатели, добросовестнее некуда! Полную рыночную сумму заплатили, все обязательства выполнили…

Чудны дела твои, Господи! Суд решил, что Чалаевы добросовестными покупателями не являются, потому что они не опросили соседей и не выяснили, что на квартиру есть еще претенденты. А как же проверка риелтора, банка, страховой компании? А никак…

После скандала с Чалаевыми страховые компании перестали включать в договор пункт об исключении ретроспективного покрытия. Зато появилась новая «фишка»: клиент получает страховую выплату, только если будет признан судом добросовестным приобретателем. А суд, как видно из примера, трактует это понятие весьма вольно. Подробнее о статусе добросовестного приобретателя читайте ниже.

Вот еще ситуации, исключающие выплату титульной страховки:

• реквизиция, конфискации, арест, изъятие и уничтожение недвижимости по распоряжению государственных органов;

• передача приобретаемой квартиры другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

• использование квартиры не по назначению (например, как офис);

• наличие факторов риска, о которых страхователь знал, но которые утаил от страховщика;

• нарушение сроков и порядка уведомления страховой компании о наступлении страхового случая.

Значит ли это, что страхование титула – бессмысленная трата денег и бесполезное занятие? Не будем столь категоричны. Многое зависит от страховой компании.

Выбирая компанию для оформления страховки, воспользуйтесь следующими советами:

• Уточните статистику страховых выплат компании по данному полису. Если выплат еще не было, это минус. Если сотрудники компании отказываются предъявить статистику, это большой минус.

• Читайте отзывы о компании в Интернете. Но не забывайте, что негативный отзыв может оказаться «происком конкурентов». Обращайте внимание только на отзывы с конкретикой (фамилия потерпевшего, номера договоров), по возможности перепроверяйте негативную информацию (например, звонком в банк).

• Внимательно читайте договор страхования! Уточняйте все пункты, вызывающие вопросы. Не стоит думать, что договор типовой. В разных компаниях условия страхования разные.

• Четко выполняйте все правила страховой компании.

Хитрости и трудности

Ниже несколько особенностей страхования титула в России:

• Застраховать титул можно отнюдь не по любой квартире. Если страховщик решит, что риски велики, в страховке вам откажут.

• Для получения ипотеки не обязательно страховать квартиру на полную стоимость. Достаточно страховки на сумму кредита.

• Тарифы по страхованию титула составляют от 0,5 до 1,5 % от стоимости квартиры за год. Если страховой случай произошел за день до оформления полиса или через год и один день, выплаты не производятся.

• Тарифы по страхованию титула в рамках ипотечного кредитования ниже, чем для «добровольных» клиентов. В среднем это 0,1–0,5 % от страховой суммы за год. Так что если хотите страховку на всю стоимость квартиры, а не только на сумму долга – лучше делать это сразу, в момент оформления ипотеки.

• Срок исковой давности в России – три года, поэтому многие рекомендуют оформлять титульное страхование на три года. Но на самом деле срок исковой давности начинает отсчитываться с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, а это может произойти и через 20 лет.

• При наступлении страхового случая страховая компания в первую очередь расплачивается с банком, а уж если что-то останется – со страхователем.

• Если юристы страховой компании одобрили квартиру, это еще не гарантирует одобрения юристов банка. Могут и отказать. Видимо, банки сами не доверяют страховщикам.

• Если юристы банка одобрили квартиру, это тоже ничего не значит. Банк все равно практически не рискует: если страховая компания не погасит основной долг, он останется на заемщике. Вы будете обязаны платить, даже лишившись квартиры.

Сделки по доверенности

Если квартира продается по доверенности – в девяти случаях из десяти покупать ее не следует. Степень риска – два, а еще чаще три красных флажка. Нет, если вы человек азартный и желаете испытать фортуну, тогда другое дело, ввязывайтесь на свой страх и риск. Если же вы человек практичный, дорожите деньгами и не готовы на авантюры – забудьте про эту квартиру.

«Но почему?» – может спросить человек, далекий от недвижимости. Ведь любой дееспособный гражданин имеет право уполномочить другого гражданина представлять свои интересы, подписывать договоры, совершать сделки. Доверенность заверяется у нотариуса и…

Все так, но! Покупать квартиру по доверенности – значит попадать в зону неконтролируемых рисков. Возникают вопросы:

• Доверенность – настоящая или поддельная? Нотариальные бланки могут украсть, печать и подпись нотариуса подделать. Если доверенность выдана в том же городе, где происходит сделка, это можно выяснить, появившись в нотариальной конторе. А если нотариус в другом городе или, того хуже, в другом регионе?

• Точно ли собственник подписал доверенность? В нотариальных конторах очереди, большой поток клиентов. Были случаи, когда мошенники, располагая украденным паспортом, подбирали внешне похожего человека и оформляли доверенность. Скажу страшное: некоторые нотариусы вообще забывают проверить у посетителя паспорт! Это не шутка, а случаи из практики. Изредка нотариусы сами участвуют в схемах мошенничества.

• Действительна ли доверенность? Ведь доверенность в любой момент можно отозвать. «Я хозяин своего слова, хочу – даю, хочу – обратно забираю». Закон гласит, что лицо, отозвавшее доверенность, обязано поставить в известность доверенное лицо. Но помешает ли это доверенному лицу совершить незаконную сделку? На практике «суд на основании своего внутреннего убеждения выносит вердикт».

• Кто продает собственность и зачем? Какова мотивация продавца? Понимает ли он, что делает? Не стал ли он жертвой обмана или угрозы?

• Почему сам продавец не может присутствовать на сделке? Одно дело – поручить сбор документов, беготню по инстанциям доверенному лицу, другое – не смочь появиться на сделке, собственноручно прочитать и подписать договор купли-продажи (ДКП). Чаще всего добросовестный продавец способен это организовать, даже если он живет за рубежом: можно ради такого дела и приехать.

• Не злоупотребляет ли владелец алкоголем и наркотиками? Не страдает ли психическими заболеваниями? Не находится ли в тяжелой депрессии, психологическом кризисе?

• Жив ли собственник жилья? Напомним, что доверенность прекращает свое действие с момента смерти выдавшего ее лица, а имущество превращается в наследственную массу и в течение полугода дожидается наследников. У мошенников один из любимых способов завладения чужой собственностью – сразу после смерти владельца задним числом сделать доверенность, быстро заключить и зарегистрировать договор купли-продажи.

Зная о том, что агентства недвижимости с большим подозрением относятся к доверенностям, мошенники любят маскировать такие сделки. Например, доверенное лицо заключает ДКП с промежуточной фигурой. Получаются документы на собственность, и уже новый владелец выставляет квартиру на продажу. Или цепочка удлиняется, и квартира за короткий промежуток времени несколько раз переходит из рук в руки. В этом случае последние документы чистые – в ДКП уже нет упоминания о доверенности. Но факт неоднократной смены владельца уже сам по себе подозрителен и у знающего человека вызовет еще больше вопросов.

Так когда все же можно покупать квартиру по доверенности?

Только если вы лично знаете продавца квартиры, доверяете ему, а причина, по которой он не может присутствовать на сделке, действительно уважительна. В остальных случаях ставим четыре красных флажка и вычеркиваем объект из списка.

Квартира за миллион

Миллион, миллион, миллион…

Популярный шлягер

Так уж повелось, что, выставляя квартиру на продажу, владельцы определяют цену, не учитывая налоги. Сама идея о необходимости отщипнуть «долю малую» и выплатить государству кажется диковатой. «С какой стати? А мне что взамен? Не дам!» Приблизительно такая вереница мыслей проносится в голове обывателя, когда он узнает, что, если квартира находится в собственности менее трех лет, необходимо заплатить налог 13 %. Налог платится с суммы, превышающей 1 млн руб., либо с суммы, превышающей стоимость, за которую эта квартира приобреталась (точнее, с суммы, указанной в ДКП). На выбор налогоплательщика.

Еще тяжелее участь нерезидентов. Для них налог при продаже недвижимости составляет аж 30 %! И рассчитывается он со всей суммы, без вычета 1 млн руб.

Поэтому хитроумные нерезиденты любят составлять комбинации: дарят квартиру близкому родственнику, а уже родственник продает за рыночную цену (или за 1 млн + «улучшения») и налогов не платит. Другой вариант для нерезидента – превратиться в резидента. Для этого нужно в течение года, предшествующего сделке, прожить в России не менее 183 дней. Ну и третий вариант – заплатить налоги в стране пребывания. Скорее всего, ставка окажется ниже 30 %.

Так или иначе, продавцы квартир в России всеми правдами и неправдами стремятся избежать уплаты подоходного налога. Для этого уже давно разработана и отточена простая, даже примитивная схема. В договоре купли-продажи квартиры указывается стандартная сумма 1 млн руб. (или равная стоимости квартиры по предыдущей сделке), а оставшаяся сумма отображается в отдельной расписке, подписанной продавцом: «Я, Иван Иваныч, получил 10 млн руб. за неотделимые улучшения в квартире по адресу…» Все всё понимают, покупатели не возражают. Понимающих покупателей развелось так много, что появился уже целый класс объектов, называемых у риелторов «миллион плюс улучшения». Доходит до абсурда: квартира может стоить миллион, а улучшения – в 10–15 раз больше. Впрочем, этот «ход конем» никого не обманывает. Фискальные органы пока закрывают на это глаза, но уже давно грозятся открыть и начать репрессии.

Примечательно, что банки, выдающие ипотечные кредиты, с удовольствием включились в эту игру и охотно ссужают деньги и на «квартиру за миллион», и на многомиллионные «улучшения». Что поделать, конкуренция… В типичном российском банке издавна происходит конфликт интересов. Отдел безопасности бдит, стараясь тщательно отбирать квартиры, бракуя мутноватые объекты. Отдел выдачи кредитов торопит – больше сделок, больше премий. В кризисное время в фаворе церберы, в спокойное время – кредитчики.

Каковы риски для продавца «недвижимости за миллион»? Тут все ясно: взыскание неуплаченных налогов, административное наказание, в некоторых случаях – уголовное преследование. (Пока эти риски – гипотетические, так как прецедентов еще не было, поэтому продавцы смелы и дерзки.)

А чем рискует покупатель?

• Вызов в налоговую инспекцию для «дачи показаний». Пока не практикуется, но налоговики все грозятся начать. Может ли покупатель квартиры быть привлечен как соучастник? Пока нет практики, нет и информации. Теоретически – может.

• Недополученный налоговый вычет. Покупатель квартиры имеет право на налоговый вычет в размере 13 % от стоимости квартиры, но не более 2 млн руб. 13 % от 2 млн – это 260 000. Если в ДКП цена квартиры – 1 млн, то вычет вы получите только в размере 130 000 руб. Прямые потери – 130 000 руб. Подробнее про налоговый вычет читайте в главе «Последние шаги».

• Если вы решите продавать купленную квартиру по истечении 3 лет – придется платить налоги. Или уклоняться по той же «миллионной» схеме. Ведь НДФЛ платится с разницы между официальной ценой покупки и продажи. Чем выше цена в ДКП, тем меньше эта разница.

• Наконец, главное. В случае расторжения сделки по решению суда перспектива возврата денег туманна. Есть ли вероятность потерять купленную квартиру и получить только миллион рублей? Безусловно, есть.

Мнение Александра Перепелкина, юриста агентства «Нора»:

Единой судебной практики по этому вопросу нет. Многое зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска. Если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел права на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным статьями 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. При виндикации продавец обязан в соответствии со статьей 461 ГК РФ возместить покупателю все понесенные убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (статья 167 ГК РФ). В соответствии с этой статьей при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое нельзя изменить каким-либо соглашением между сторонами договора.

При этом суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором купли-продажи. Вопрос о том, можно ли будет взыскать денежные средства, оплаченные сверх суммы, указанной в договоре, остается дискуссионным.

Самое страшное ждет стороны, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу, что сделка по передаче денежных средств «за неотделимые улучшения» и т. п. носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по статьям 170, 169 ГК РФ и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.

Переводим с юридического на русский: все зависит от основания расторжения сделки и «внутреннего убеждения суда». В некоторых случаях получить уплаченное по расписке возможно, в некоторых – нет.

В последние годы покупатели становятся все более «принципиальными» и ищут объекты, где в договоре купли-продажи будет указана полная цена квартиры. Таких квартир на рынке все-таки большинство. Однако квартиры с заниженной стоимостью продаются обычно дешевле «юридически чистых». Это может стать весьма выгодным приобретением.

Что делать, если вам все же очень приглянулась «квартира за миллион»?

• Попробуйте настоять на увеличении суммы, указанной в ДКП. Как вариант – компенсировать продавцу будущие налоги или их часть. Здесь все зависит от того, насколько продавец в вас заинтересован, а также от вашего таланта переговорщика.

• Не соглашайтесь ни на какие альтернативные варианты оформления сделки, кроме уже зарекомендовавших себя «неотделимых улучшений». Например, если продавец предлагает написать некое «обязательство», гарантирующее, что в случае расторжения сделки он добровольно выплатит покупателю некую сумму, – знайте, что такое обязательство вам ничем не поможет. Последствия признания сделки недействительной прописаны в Гражданском кодексе и не подлежат изменению соглашением сторон. А последствия простые – возврат всего полученного по сделке (и подтвержденного договорами).

• Используйте безналичные расчеты, чтобы подтвердить факт уплаты денег.

• Если покупаете квартиру без участия банка, не проводите такую сделку самостоятельно! Обратитесь к опытному риелтору.

• Попробуйте все-таки поискать другую квартиру…

Прежде чем давать аванс за квартиру, надо изучить документы на собственность. Особенно если недвижимость продает непосредственно владелец. Если же квартиру продает агентство, собственника до сделки вы можете и не увидеть. Это не очень хорошо, но терпимо. Попросите агента показать вам оригиналы документов на собственность и ксерокопии всех страниц паспорта продавца (или продавцов, если их несколько) квартиры.

Гражданский паспорт

Идеальный случай – если паспорт собственника был выдан ему в 14, 20 или 45 лет. Понятно, что в 18–19 лет продают недвижимость единицы, но бывает и такое. Если же собственнику 40 лет, а паспорт выдан год назад, возможны нюансы.

Собственнице квартиры было 35 лет, паспорт получен два года назад. Страничка с семейным положением чистая. С ее слов – не замужем. Квартира покупалась по договору долевого строительства пять лет назад. Риски?

Предположим, что на момент покупки квартиры владелица была в браке. Спустя некоторое время развелась, «потеряла паспорт» и получила новый. В новом паспорте штампа о браке уже не будет. Как проверить? Можно навести справки в загсе по месту прописки. Но совсем не обязательно, что женщина выходила замуж или разводилась именно в этом загсе. Единой базы в загсах нет…

Может внезапно появиться бывший муж, который имеет право на половину нажитого в браке имущества. «Квартира продана? А я не хотел продавать свою долю! Давайте расторгать сделку!»

В данной ситуации покупательницу предупредили о возможных рисках. Поскольку квартира понравилась, она все же решила совершить сделку. С тех пор прошло почти три года. Бывший муж (если он, конечно, был) так и не объявился. Но все могло повернуться иначе. Скорее всего, состоялся бы суд – с немалыми расходами и неясными перспективами.

Вывод. Брачный статус на момент покупки квартиры установить не всегда возможно. Риски невысоки, но они есть. Окончательное решение за вами.

Правоустанавливающие документы

Если продавец ранее покупал эту квартиру, то в наличии должен быть договор купли-продажи (ДКП). Смотрим, изучаем, ищем нужную информацию:

• Как давно покупалась квартира?

• За сколько квартира была куплена?

Однажды опытный риелтор оказывал услуги по сопровождению сделки. (Так бывает, когда покупатель хочет сэкономить и самостоятельно занимается подбором объекта, подключая риелтора на стадии проверки объекта, организации и проведения сделки.) Хорошая квартира, реальная цена. Но после изучения документов об этой квартире пришлось забыть. Почему? Квартира была куплена более трех лет назад, но в ДКП была указана цена 2 млн. Рыночная цена такой квартиры на момент совершения сделки превышала указанную более чем в два раза. О чем это говорит? Конечно же о том, что цена в договоре была реальной. Именно столько и получил собственник, а значит, налицо «сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение». Для суда это серьезное основание для расторжения сделки.

Если продавец получил квартиру по наследству, смотрите свидетельство о праве на наследство. Из этого документа можно узнать вид наследства – по завещанию или по закону, а также степень родства между наследником и наследодателем. Для чего это важно знать, мы уже объясняли. В документе также указана дата смерти бывшего владельца. Помните, что трехлетний срок, после которого жилье можно продавать без уплаты налога, отсчитывается с момента смерти, а не с даты выдачи свидетельства о праве на собственность.

Продавалась наследственная квартира. По рассказу продавца, все было чисто – мать завещала квартиру дочке, которая и получила квартиру после ее смерти. Квартира рекламировалась как «менее 3 лет в собственности», а значит, традиционно, в ДКП цена будет «миллион плюс улучшения». При дополнительной проверке ничего подозрительного выявлено не было. Более того, в ДКП можно было указывать полную цену. Дело в том, что трехлетний срок с момента смерти матери истекал через две недели, а значит, можно было подождать и оформить все как надо.

Копия финансово-лицевого счета

В этом документе указаны все, кто был прописан в квартире. Проверяем, нет ли среди них граждан, которые были выписаны в места лишения свободы, в армию, интернаты. Если таковы имеются, степень риска возрастает (два красных флажка).

Были прецеденты, когда по решению суда бывший заключенный прописывался в уже проданную квартиру. С интернатом еще сложнее. За гражданином сохраняется право вернуться в квартиру, даже если он признан судом недееспособным и уже много лет проживает в интернате. Сделки с такими квартирами должны проходить только с разрешения отдела опеки. Кстати, собственник квартиры может и не подозревать о таких сложностях.

Важно! При получении копии финансово-лицевого счета внимательно проверяйте все данные. Работники единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) часто ошибаются – опечатки в фамилиях, паспортных данных, метражах. Лучше проверить все на месте – и сразу исправить. Однажды нам пришлось пять раз заставлять сотрудницу ЕИРЦ переделывать бумаги. Каждый раз всплывала новая ошибка…

Свидетельство о праве на собственность

Посмотрите, есть ли в числе совладельцев несовершеннолетние. Если есть, готовьтесь выслушать внятный ответ, какая недвижимость будет приобретаться взамен. Отдел опеки задаст тот же вопрос, а без ответа на него совершить сделку не получится.

Важно! Попадаются любители-аккуратисты, которые ламинируют документы. Так, мол, целее будут. Увы, не так. Если не получится аккуратно удалить пленку, придется заказывать копию документа.

Надежды и иллюзии добросовестного приобретателя

Ubi rem meam invenio, ibi vindico[3].

Один из принципов римского права

«Я смотрю телевизор и хорошо знаю современную молодежь. У нас замечательная молодежь», – говорит один из героев культового фильма 1980-х «Курьер». Фраза стала крылатой и разлетелась по цитатникам.

Если поверхностно изучить наше законодательство, то может возникнуть иллюзия, что «у нас замечательные законы». Одно из самых распространенных заблуждений в сфере недвижимости – надежда на некий чудесный защитный статус «добросовестного приобретателя». Якобы у такого добросовестного никто имущество забрать не сможет. Не положено. В реальной жизни, увы, эта защита оказывается условной, как у страуса, прячущего голову в песок. Рассмотрим подробнее.

Да простит читатель за скучные цитаты с их специфичным юридическим языком, но без них в этой главе никак. Можете не читать их и сразу перейти к выводу в конце главы.

Итак, статья 167 ГК РФ:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Иными словами – если суд признал сделку недействительной и расторгает договор купли-продажи недвижимости, покупатель должен вернуть этот объект недвижимости. Взамен продавец должен вернуть сумму, полученную по договору. На практике – забрать квартиру легко, получить назад деньги трудно, иногда невозможно.

Статья 302 ГК РФ:

«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Наконец-то появляется определение о добросовестном приобретателе. Это тот, кто «возмездно приобрел имущество» «у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать». Вот только… Кто и что должен доказывать на судебном процессе об истребовании имущества?

Покупатель должен убедить суд в своей добросовестности?

Или собственник должен убедить суд в недобросовестности покупателя?

Гражданский кодекс не дает ответа. Все остается на усмотрение нашего «самого гуманного суда».

Некоторую ясность внесло Постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В пункте 24 постановления говорится:

«В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными».

Таким образом, каждая сторона должна представить веские доказательства. Покупателю надо доказать свою добросовестность – то, что он «не знал и не мог знать», что покупает объект у «лица, которое не имело права его отчуждать». В случае со знаменитым делом Чалаевых суд решил, что добросовестность не доказана.

Через пять лет вышло Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса»:

«1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, выявленный Конституционным судом Российской Федерации в настоящем постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».

Таким образом, Конституционный cуд подтвердил права добросовестного приобретателя. Все бы хорошо, но… Остается открытым вопрос: как доказать свою добросовестность? Сочтет ли суд представленные доказательства убедительными? Как показало дело Чалаевых, наем риелтора, проверка квартиры банком и страховой компанией – все это оказалось недостаточным для признания добросовестным приобретателем. Ведь «судья, принимая решение, руководствуется положениями закона, а также внутренним убеждением».

Реалисты понимают, что в случае возникновения проблем защита претендующих на «добросовестность» условна. Наверное, понимают это и наши законодатели. Об этом красноречиво говорит статья 2 Федерального закона № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.:

«Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 35, ст. 3607) следующие изменения:

1) главу V дополнить статьей 311 следующего содержания:

“Статья 311. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей…”»

Как видим, сумму до миллиона могут получить как собственник, который «не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя», так и «добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение».

Забота о пострадавшем собственнике понятна, особенно если перечитать законы и постановления, которые мы тут приводили. Но забота о добросовестном приобретателе вызывает недоумение – ведь по той же законодательной логике его права и так защищены. Тем не менее теоретически есть возможность получить от государства миллион, что хоть как-то компенсирует потери.

Вывод (глава получилась длинная, но резюме будет коротким). При покупке недвижимости забудьте про права «добросовестного приобретателя», тщательно проверяйте выбранный объект и его собственника. Надеяться на традиционное русское «авось» да «небось» тут неуместно.

Метод Понтия Пилата и парадокс Вешек

Сфера недвижимости – кладезь для психологических и социологических исследований. По мнению специалистов, стресс от смены места жительства уступает по силе лишь стрессу в результате смерти близких, развода и тяжелой болезни. Действовать рационально в состоянии стресса тяжко. Особенно если приходится отвечать на трудные вопросы, которые в изобилии подкидывает рынок.

Итак, принципиальное решение о покупке жилья принято, есть необходимая сумма. Вариант подобрали, посмотрели, о цене договорились. Изучаем документы, восстанавливаем историю квартиры. И тут возникают вопросы, на которые нет однозначных ответов. Можно ли покупать эту квартиру? Не возникнут ли в будущем проблемы? Не всегда получается понять сразу, чаще надо копать глубже.

Наследник получает документы о собственности и сразу же выставляет квартиру на продажу. Он хочет быстрее обналичить «упавшее с неба состояние» и вкусить наконец радости «дольче вита»? Или знает, что есть еще претенденты на наследство, которые опоздали, и торопится быстрее продать спорный актив? Нет ответа. (Подробнее про наследственные квартиры мы уже писали в главе «Наследство».)