Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум Тихоненко Сергей
Вы – хозяин положения. В любой момент вы должны быть готовы сказать себе знаменитую фразу Понтия Пилата «Я умываю руки» и отказаться от покупки подозрительной квартиры.
Отказаться, бывает, не так просто, как кажется на первый взгляд. Ведь вы прикипели эмоционально к понравившемуся жилью. Вы представили себя живущим в этой квартире, мысленно расставили мебель, нашли место во дворе, где будете парковать машину, прикинули, как побыстрее добраться на работу… Особенно часто так происходит, если квартира подверглась хоум-стейджингу.
«Нам очень хотелось отдельную квартиру, мы так долго об этом мечтали… Денег у нас было немного, и обычную многоэтажную новостройку мы не могли потянуть. А тут мы вписывались в бюджет. Мы понимали, что застройщик использует лазейки в законе и впоследствии могут возникнуть проблемы. Но нас уверяли, что у них “все схвачено”. И действительно – дом строился без задержек. А теперь мы остались ни с чем», – вспоминает владелец квартиры в доме в подмосковных Вешках, который снесли по решению суда в августе 2012 г.
Знали ли покупатели о рисках при покупке квартиры в незаконно возведенном доме? Несомненно, многие об этом догадывались. Информационного вакуума нет. Желающие легко могли найти в Интернете обсуждение проблем, способных подстерегать покупателей долей в многоквартирном доме, построенном на земле с правовым статусом «для индивидуального жилищного строительства».
В августе 2012 г. история с Вешками прогремела по всей России. Сюжеты в новостях по федеральным каналам, интервью с оставшимися без крыши над головой бедолагами, ток-шоу с чиновниками и застройщиком… Казалось бы, риски покупки квартиры в аналогичных домах стали слишком очевидны, но…
Рассказывает Сергей ТихоненкоЛетом 2012-го обратился к нам клиент с просьбой проверить застройщика, у которого он собрался покупать квартиру. Объект в ближайшем Подмосковье, 20 км от МКАД. Студия 28 кв. м стоит около 1 млн руб. Клиент буквально загорелся этой квартирой. Половина у него была, на половину банк готов был дать ипотеку. Мы навели справки, отправили запрос в районную администрацию, изучили имеющиеся документы. Оказался классический случай строительства многоквартирного дома на землях ИЖС. На удивление, ответ администрации был нейтральным: «Нарушений не обнаружено». Кроме того, адрес объекта не фигурировал в черном списке проблемных домов. И тут как раз прогремели злополучные Вешки… Мы рассказали клиенту обо всех рисках покупки подобной квартиры.
Клиент был разумным человеком, но ему было тяжело отказаться от покупки. Своими предостережениями мы словно украли его мечту. Этого никто не любит, и дальнейшей работы с ним не получилось. Но мы выполнили свой риелторский долг – оградили клиента от проблем и ничуть об этом не жалеем.
Думаете, это курьезное исключение? Как бы не так! Коллега рассказал о похожей ситуации. Друг попросил проверить объект, где продавалась квартира площадью 84 кв. м за 3 млн руб. Похоже, что друг уже давно настроился на покупку, и только осторожность заставила его в последний момент обратиться к риелтору. Коллега озвучил риски и отговорил от покупки. Как вы думаете, он услышал слова благодарности? Ответом было «Ты только что плюнул мне в душу».
Вывод. Старайтесь не привязываться эмоционально к квартире, которую вы еще не купили. Будут еще объекты, этот не последний. Если уж вы влюбились в квартиру, не показывайте ваши эмоции собственнику квартиры, а также его риелтору. Этим могут воспользоваться – например, внезапно поднять цену перед сделкой.
Часть VIII
Четыре шага к своей квартире
Глава 1
Ищите и обрящете. Поиск вариантов
На сегодня существует около десятка источников информации о продающихся квартирах. Из них один источник реально работает, а остальные девять просто… существуют.
Десять источников знаний
1. Рекламные щиты. Катаясь по МКАД и другим магистралям нашей родины, вы не могли не заметить, что примерно 80 % дорожных щитов рекламируют квартиры в новостройках, коттеджные поселки и земельные участки. Если вы часто ездите по району, в который хотели бы переселиться, благодаря щиту вы сможете узнать о какой-нибудь выгодной акции у застройщика или о новом интересном проекте.
2. Растяжки «Продается…». Обычно такие растяжки используют застройщики и владельцы офисных зданий, но иногда их применяют и при продаже вторичных квартир. К сожалению, риелторы редко «заморачиваются» с растяжками, а собственники панически боятся эти растяжки вешать. Что скажут соседи?! Между тем растяжка – отличный рекламный инструмент для собственника и риелтора, ускоряющий продажу квартиры. Итак, когда вы гуляете в районе, где расположена ваша будущая квартира, обращайте внимание на рекламные баннеры.
3. Ваш невооруженный глаз. Если вы ищете новостройку, то ее можно увидеть вживую, без всякой рекламы. Увидели, как в интересном для вас районе что-то строится, не идите сразу в отдел продаж, пообщайтесь со сторожем, строителями. Узнаете много интересной информации «не для печати».
4. Объявления на столбах и дверях подъездов. Сразу отфильтровывайте пустышки: объявления в стиле «обменяю двушку на трешку с доплатой» – хитрый ход риелторов по заманиванию новых клиентов. Если же на колыхающейся на ветру бумажке указаны конкретные характеристики квартиры (метраж, этаж, цена), это, скорее всего, настоящая квартира. Можно смело звонить по указанному телефону. Только не надейтесь наткнуться на собственника – какую-нибудь бескорыстную старушку, застрявшую в XX веке с его бесхитростными объявлениями от руки. Собственники ленивы и дальше Интернета обычно не идут. Скромный листочек на столбе – дело рук трудолюбивого риелтора. (Впрочем, это хороший знак. Если риелтор не ленится рекламировать объект – значит, он, вероятно, хороший специалист и заинтересован в сделке. Работать с ним будет комфортно.)
5. Газеты и журналы объявлений вроде «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». Пользуясь этими источниками информации, помните, что, во-первых, актуальность опубликованных в них объявлений низкая (газеты выходят раз в неделю, а реально выгодные объекты разбираются в первые пару дней) и, во-вторых, в газетах обычно рекламируют низколиквидные объекты и те, что продаются по завышенной цене (потому что смотри «во-первых»). Это если говорить о вторичных квартирах, а вот просмотреть объявления о новостройках не помешает. Может, и наткнетесь на что-то интересное.
6. Радио. Иногда по радио рекламируют новостройки. Как источник информации радио малоэффективно, но если случайно что-то услышали – мотайте на ус.
7. Интернет. Это, собственно, основной способ. Все остальные лишь дополняют его. Сегодня 99,99 % квартир рекламируются в Интернете, объявления в других источниках лишь дублируют информацию из Интернета. Сюда же относятся базы объявлений и мультилистинговые системы, о которых мы поговорим ниже.
8. Есть и другие источники информации – слухи, «сарафанное радио», глянцевые журналы (там иногда рекламируют элитную недвижимость), рекламные листовки и т. п., – но всерьез их можно не рассматривать ввиду редкости и малой эффективности.
9. Агентство недвижимости. Вычеркиваем. Агентство, будь оно огромное или крошечное, использует те же общедоступные источники информации, что и простые смертные.
10. Ваш риелтор. Если у вас таковой есть, зачем вы вообще читаете эту главу? Ведь это обязанность риелтора – найти оптимальный объект под запрос клиента.
Однако, наняв риелтора, клиент обычно не успокаивается и ведет параллельные поиски, регулярно радуя своего агента новыми ссылками на квартиры: «Смотри, что я нашел!» Примерно в 99 случаях из 100 эти ссылки ведут либо на неподходящие квартиры (риелтор их уже прозванивал), либо на квартиры, не соответствующие запросу клиента. Допустим, изначально он хотел не менее 50 кв. м, но вдруг наткнулся на миленькую двушечку площадью 45 кв. м. Риелтор пожимает плечами и организует просмотр, клиент приезжает и недовольно ворчит: «Нет, ну эта квартира все-таки слишком маленькая…»
Вообще, практика показывает: обладая теми же самыми открытыми данными, грамотный риелтор найдет больше подходящих квартир, чем клиент. Это же касается и аренды. Казалось бы, ну зачем нанимателю (арендатору) риелтор? Вот он, ЦИАН, ищи да звони! Ан нет. Опытный риелтор находит оптимальный вариант за десять минут, и вечером того же дня клиент перевозит вещи. Самостоятельный наниматель ищет неделю и снимает не то, что хотел. Почему так – мы и сами не знаем, но наблюдаем регулярно.
Совет. Наняли риелтора, доверяете ему – пусть он и ищет вам квартиру. Очень маловероятно, что вы найдете что-нибудь достойное, пропущенное специалистом.
Квартиры в Интернете
Перечислим основные ресурсы, актуальные для Московского региона и вторичной недвижимости. (Про поиск новостроек мы писали к главе «Новостройки».)
• WinNER (http://baza-winner.ru/). На сегодня это самая полная база объявлений о продаже квартир. Ресурсом WinNER пользуются большинство риелторов. Из плюсов – множество параметров для поиска и возможность отслеживать историю продажи квартиры. Правда, постепенно эта база сдает позиции, но пока еще она на коне. Существенный недостаток – база платная. На момент написания этих строк подписка на три месяца стоила 15 000 рублей. Имеет ли смысл платить такие деньги? Еще два-три года назад мы ответили бы утвердительно, ибо достойных конкурентов у WinNER на информационном рынке не было. Но теперь все не так однозначно.
• ЦИАН (http://www.cian.ru/). Изначально легендарный ЦИАН делал ставку на московскую аренду. База стала самым популярным ресурсом при поиске квартир и комнат сначала для риелторов, потом и для клиентов. Позже начала развиваться и рубрика «купля-продажа». Теперь по количеству объектов, выставленных на продажу, ЦИАН практически сравнялся с WinNER. Большой плюс – база бесплатна для просмотра (с тех, кто размещает объявления, берут небольшую плату). Огромный плюс – удобный поиск по множеству параметров, в том числе поиск по карте.
• Навигатор (http://www.r2-navigator.ru/). Это аналог WinNER, но по более низкой цене – от 1500 руб. в месяц. Впрочем, качество предлагаемой информации тоже ниже.
• Realto (realto.ru). Еще одна база с бесплатным размещением объявлений и платным просмотром (от 2000 руб. в месяц). И Навигатор, и Realto можно приобрести в дополнение к WinNER, а вот в качестве альтернативы не подойдут – объем квартир в несколько раз меньше.
• Яндекс. Недвижимость (http://realty.yandex.ru/). Не так давно великий и могучий Яндекс решил попробовать свои силы в недвижимости. Ведь пользователи привыкли к удобному поиску и периодически размещают запросы о жилье. Сказано – сделано. Яндекс заключил договоры с крупнейшими базами, такими как WinNER, ЦИАН, и десятком других. По неким секретным алгоритмам отбираются объекты для показа на запрос пользователя. Как это работает? Никто, кроме разработчиков, не знает. В результате на запрос пользователя выдаются далеко не все существующие актуальные варианты, при этом в результатах выдачи много дублей и устаревших объявлений. В общем, пользоваться Яндекс. Недвижимостью нужно, но только в дополнение к другим ресурсам.
• AVITO.ru. Глобальная доска объявлений с разделом о недвижимости. После объединения со slando.ru и масштабной рекламной кампании возникла крупнейшая в России доска объявлений с мощным трафиком. На AVITO можно найти объявления о продаже жилья от риелторов и прямых продавцов (собственников), но последних, конечно, очень мало.
• «Из рук в руки» (http://irr.ru/real-estate/). Легендарные «руки»! Было время, когда день риелтора начинался с просмотра свежего, пахнущего типографской краской экземпляра «Из рук в руки». Новичку давали газету, телефон и сажали на прозвон. Цель – вызвонить собственника и уболтать на заключение эксклюзивного договора. Газета была основным рекламным инструментом. Сейчас бумажная версия «рук» сильно просела в популярности, впрочем, как вся бумажная пресса. Зато портал под одноименным названием все еще популярен. Пользуйтесь!
• ГдеЭтотДом. Ру (http://www.gdeetotdom.ru/). Тематический портал, который ориентируется на географический поиск недвижимости. Объекты отмечены флажками на карте, что удобно, если вы ищете объект в заданном секторе. Для пользователей база бесплатна.
• Sob.ru. Портал с бесплатными объявлениями, посвященный недвижимости. Хорошо индексируется поисковиками, поэтому популярен у риелторов.
• AFY.ru, Realty.dmir.ru, АгентОН (http://agenton.ru/), NERS.ru и др. Рассчитаны больше на сервис для риелторов, но располагают и базой объектов.
• Сайты агентств недвижимости, районные форумы и т. п. Встретить объявления о продаже квартиры можно в самых неожиданных местах, но искать лучше в специально отведенных (перечисленных выше).
Что скрывают объявления?
Читать объявления тоже нужно уметь. Иначе можно потратить очень много времени впустую и окончательно разочароваться в отечественном рынке недвижимости. Хотя, если у вас есть риелтор, отбирать и прозванивать объявления – его задача. Не стоит пытаться «проверять» его и дублировать эту утомительную работу.
Если же риелтора у вас нет, имейте в виду:
• Если в объявлении не указан точный адрес объекта, а только общий ориентир (например, «город Люберцы»), почти наверняка квартира находится не в городе, а гораздо дальше, в окрестных поселках.
• Если написано «Москва. 10 минут на транспорте от метро», то это где-то за МКАД, а «10 минут транспортом» – это не на автомобиле по пробкам, а на… Ну, допустим, самолете. Или на гоночной машине глухой ночью. В общем, смотрим только на точный адрес и карту, все оценочные определения пропускаем мимо ушей. Если адреса нет – первым делом по телефону выясняем его.
• Слово «евроремонт» может означать все, что угодно. Но чаще всего имеется в виду наличие стеклопакетов на окнах, точечных светильников на потолке и каких-нибудь гипсокартонных фигур на стенах. Больше ничего.
• Отсутствие фото – не очень радужный знак. Есть большая вероятность, что внутри эта квартира не слишком привлекательна. Но вместе с тем это хороший шанс купить квартиру по цене дешевле рыночной. Большинство действительно выгодных предложений выставляется без фото. Хотя бы потому, что они выгодные, а значит, можно не «заморачиваться» с качественной рекламой.
• Слишком дешевый вариант (на 20 и более процентов дешевле аналогов) не стоит вашего внимания. Чудес не бывает. Точнее, чудеса бывают, а вот халява на сегодняшнем рынке недвижимости – нет. Слишком дешевая квартира? Либо объявление некорректно составлено (например, на самом деле это не квартира, а доля или не вторичка, а новостройка и т. п.), либо это криминальный вариант, либо замануха – феномен, о котором мы расскажем ниже.
Искать ли квартиры «без посредников»?
Порядка 90 % квартир на московском рынке продается силами агентов недвижимости. Оставшиеся 10 % продаются самостоятельными продавцами, которые сами решают свой квартирный вопрос. Есть ли смысл выискивать такие квартиры, чтобы сделать выгодную покупку? Ниже мы рассказываем об особенностях «прямых» и риелторских сделок, а вы уж судите сами, какой вариант для вас лучше. (Конечно же, мы не рассматриваем вариант, когда продавец – сам риелтор или имеет большой опыт продажи квартир, в этом случае различий практически нет.)
• Главное сходство – цена. Она одинакова у «прямых» и риелторских квартир, потому что за продажу риелтору платит продавец. Если собственник продает квартиру самостоятельно, уж поверьте, он не будет выставлять цену ниже рынка (с учетом своей экономии на агентской комиссии). Скорее наоборот – еще и завысит эту цену, ведь рядом с ним нет риелтора, который заинтересован в быстрой сделке и неустанно повторяет: «Лучше уступить деньги, но выиграть время».
• Если вы думаете, что наличие риелтора со стороны продавца позволит вам сэкономить на собственном риелторе, вы глубоко ошибаетесь. Конечно, в чем-то риелтор продавца вам поможет, чтобы ускорить сделку. Например, при возникновении трудностей с оформлением ипотеки позвонит кредитному менеджеру в ваш банк и попытается договориться с ним. Объяснит, как восстановить потерянное свидетельство о разводе, поможет арендовать ячейку, подготовит документы и т. п. В этом смысле наличие специалиста хотя бы с одной стороны существенно облегчает процесс для всех участников сделки. Но! Риелтор продавца защищает интересы продавца. И ему безразлично ваше стремление сделать выгодную и безопасную покупку. Его цель – продать то, что есть: с проблемными документами, со скрытыми дефектами – не важно, надо продавать. И желательно подороже. Риелтор покупателя работает на покупателя, ищет квартиру, которая подойдет именно вам, и ведет сделку в ваших интересах.
• Самостоятельный продавец может не знать, что его квартиру вообще невозможно продать, и вы рискуете потратить уйму времени с нулевым результатом. Например, за квартиру еще не погашена ипотека, и вы узнаете это после месяца переговоров на подписании договора авансирования. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, теоретически возможно, но на практике крайне сложно, особенно если покупатель – сам ипотечник. Нужно сначала погасить за продавца остаток кредита, а уже потом оформлять сделку купли-продажи. Или на сделке вы выясняете, что у собственницы есть муж, сидящий в тюрьме. Квартира – совместно нажитое имущество, но «муж не возражает», уверяют вас. Опытный риелтор сообщает обо всех «отягчающих обстоятельствах» сразу, экономя ваше время.
• Даже если квартира «продавабельна», как показывает практика, срок оформления сделки с грамотным риелтором раза в два-три меньше, чем «без посредников». То есть вы экономите в среднем от одного месяца и более. Но ключевое слово здесь – «грамотным».
• Самостоятельного продавца проще обмануть. Навязать невыгодные условия сделки или, например, так оформить условия доступа к ячейке, что он не сможет забрать свои деньги. Но мы все же надеемся, что мошенничество – это не то, что вы понимаете под «купить квартиру выгодно».
На самом деле ваш главный интерес – квартира, и смотреть нужно именно на квартиру и ее документы, а уж кто ее продает – не столь важно. С одними продавцами (и риелторами) делать сделку – сущее наказание, с другими – сплошное удовольствие. Но контрагентов не выбирают, и, если квартира уж очень приглянулась, придется потерпеть.
Альтернатива или свободная продажа?
Еще недавно около 80 % сделок на столичном рынке были альтернативные – квартиру продавали, чтобы сразу же купить новую. Выстраивались длинные цепочки из продавцов и покупателей, и каждое звено в этой цепочке нервничало, чего-то требовало и могло в любой момент разорвать цепь в клочья. Сегодня появляется все больше свободных продаж, их доля сравнялась с альтернативами. Люди находят способ разорвать цепочку и упростить сделку: например, заключают с покупателем соглашение, по которому могут после сделки еще месяц проживать в квартире, пока не купят новое жилье. Арендуют после продажи жилье или переезжают на время к родственникам.
Конечно, свободная продажа – это обычно (но не всегда!) проще, быстрее и надежнее, чем альтернатива. Но и искать принципиально свободные квартиры не стоит. Если объект действительно выгодный и привлекательный, можно потерпеть и цепочку, особенно если вы сами свободный покупатель, а не альтернативщик. Да и альтернатива альтернативе рознь. Если семья продает двушку и покупает с доплатой трешку в соседнем доме – это, как правило, «легкая альтернатива». А если пара с боями разводится и покупает взамен одной квартиры две или три – это уже более тяжелый случай. Если торопитесь, лучше не связываться.
В то же время именно такие сложные случаи (разъезды, размены) таят возможность истинно выгодной покупки. Да, вы тратите много времени (иногда до года), да, вы до последнего не знаете, купите ли вообще эту квартиру. Но в итоге покупаете дешевле. Чем больше геморроя, тем больше экономии, а вы как думали? Но чтобы «вытянуть» трудную, конфликтную сделку, просто необходим риелтор. Хотя бы с одной стороны. Слишком много острых углов приходится сглаживать, слишком много компромиссов достигать. Когда же сразу несколько «эго» (продавцы, покупатели, каждый со своими амбициями и требованиями) встречаются без посредника, то, как показывает практика, получается что угодно, но не сделка.
Свободный продавец тоже имеет свои минусы. Особенно тот, который не спешит. Он вроде и хочет продать квартиру, но только чтобы дорого и на его условиях. А нет – так и не надо. Можно сдать в аренду и годик подождать. В результате такой продавец очень неуступчив, с ним трудно иметь дело, сделка затягивается и может развалиться.
Так что, по большому счету, важен не вид продажи (свободная или альтернативная), а мотивация участников. Если их цель – решить квартирный вопрос в сжатые сроки, это хорошая мотивация. Если же цель – «попробовать», «выставить», «попродавать», «посмотреть, как пойдет», «показать этой дуре, что я реально готов развестись», «позлить этого козла» и т. п., это уже плохая мотивация и шансы на успешную сделку тают. Понять истинную мотивацию контрагентов – отдельное искусство.
Заманухи
Изучая базы, не забываем, что там присутствуют так называемые заманухи.
Замануха – это привлекательный объект, выставленный по умеренной цене. Чаще всего с красивыми фотографиями. Цель заманухи – привлечь новых клиентов в агентство недвижимости. Если вы проявите заинтересованность и позвоните по указанному телефону, то услышите, что посмотреть квартиру по тем или иным причинам нельзя. Например, за объект уже внесли аванс или собственник срочно уехал.
Дальнейший сценарий прост. В двух случаях из трех вы спросите, нет ли в продаже похожих объектов. Вам ответят, что по такой цене, к большому сожалению, пока нет. Но вам могут подобрать другие объекты, если вы согласитесь оставить свою заявку. Вполне вероятно, что заявку вы оставите. Если же вы не догадаетесь спросить про похожие объекты, вам намекнут, что могут помочь с поиском.
Разновидность заманухи – дубль. Нечистоплотные деятели рынка мониторят базы, выбирают объекты с фото, копируют данные и со своими контактными телефонами размещают в этих же базах. Ах да, по заниженной цене. Расчет простой: если клиент заинтересуется объектом, можно позвонить продавцу или его риелтору, договориться на просмотр и попытаться «приподнять» клиента в цене или опустить цену собственника.
Добросовестные риелторы очень не любят «заманушечников» и «дублеров». Резонно, ибо самый ценный ресурс – это время, которое тратится впустую из-за таких вот шакалов рынка. Каждый из порталов по своему алгоритму ведет борьбу с этим явлением. К счастью, постепенно эта борьба становится все успешнее, а заманух в базах – все меньше.
Опытные риелторы, впрочем, научились отсеивать подобные объекты-пустышки. Частенько признаком заманухи является:
• Общая, неконкретная информация об объекте. Неписаное правило качественной рекламы – указывать улицу и номер дома. Все для удобства покупателя! «Заманушечники» любят ограничиваться только улицей или неопределенным «около метро такого-то».
• Несоответствие параметров квартиры, цены и фотографий. Например, стандартная панельная двушка в спальном районе по цене чуть ниже рыночной, но с фотографиями, как будто снятыми в салоне итальянской мебели. Заинтересовались? А зря.
• Объект без фотографий, но с неопределенными «чистая, светлая, аккуратная».
• Отсутствует юридическая информация: как долго в собственности, нужна ли альтернатива и т. д.
В последнее время на рынке информации сформировалось несколько тенденций:
• Дублирование объектов в разных базах. Если раньше риелторы (и собственники) довольствовались размещением в одной-двух базах, то сейчас одно объявление размещают в разных источниках. Все шире используют так называемые агрегаторы – сервисы для риелторов. Размещенный на агрегаторе объект в автоматическом режиме выгружается в десятки баз данных, досок объявлений. Таким образом, искать нужный объект можно в разных базах, а можно ограничиться, к примеру, одним ЦИАНом. Разница в выборке будет несущественная.
• Использование так называемых парсеров. Порталы и доски второго-третьего эшелона с помощью парсеров выкачивают информацию о множестве объектов и размещают у себя. Иногда случаются накладки – им подсовывают устаревшую информацию.
• И самые последние новации: порталы ведут работу по выработке единого информационного поля, координации совместных усилий. Идея в том, чтобы сохранять параметры, которые выбирает пользователь, запрашивающий подбор квартиры. Человек переходит с сайта на сайт, а ему показывают все те же квартиры – подходящие по его старому запросу. «Большой брат следит за тобой…»
Глава 2
Позвони им, позвони… Прозвон объявлений
Следующий этап – прозвон отобранных объявлений. Это достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс. Хотя, казалось бы, что такого трудного – сделать несколько звонков? Но вот проходит час, другой, у вас вскипел мозг, заплетается язык и покраснело ухо, вы забыли, кому уже звонили и о чем договорились, и мысль о новых звонках приводит в ужас.
Меньше слов, больше конкретики
Ниже несколько рекомендаций, основанных на нашем риелторском опыте, – они позволяют оптимизировать процесс прозвона и сэкономить время и силы:
1. В начале разговора четко сообщайте, по какому объекту звоните. Фразы типа «Здрасте, я по объявлению» раздражают и отнимают время. Собеседник мог одновременно разместить несколько объявлений: о продаже машины, покупке собаки, поиске попутчика в поездку, услугах по косичкоплетению, знакомстве с одинокой девушкой и т. п. И ваше сообщение ему ничего не говорит. «По какому объявлению?» – устало интересуется он. «По квартире!» – радостно говорите вы, надеясь, что теперь-то вас поймут. Но почему-то раздражение собеседника растет: «По какой квартире?» – «А вы что, не продаете квартиру?» – обескураженно спрашиваете вы, усугубляя бессмысленность диалога. Помните, что у риелторов квартир много, так что не нужно ждать наводящих вопросов. Представляйтесь сразу: «Добрый день, я по квартире на Наметкина, 37», или: «Я по двушке на Академической». Меньше слов, больше конкретики.
2. Сразу после представления поинтересуйтесь, в продаже ли еще квартира. Объявление могло устареть, а квартира уже продана или «под авансом». Или собственник передумал продавать, или цену решил поднять – в общем, ваш вопрос сразу определит, нужен ли дальнейший разговор.
3. Теперь важно выяснить максимум информации по квартире, чтобы не тратить время на бесплодные просмотры. Ваш список вопросов зависит от двух факторов – ваших требований и текста объявления. Некоторые объявления составлены настолько полно и подробно, что и спрашивать ничего не нужно, все понятно. А в других – информации минимум, но это не повод их игнорировать. Именно в таких, «криво» составленных, объявлениях могут таиться самые выгодные варианты.
4. Записывайте всю информацию. Кому звонили, что узнали, о чем договорились, имя собеседника. Некоторые сайты позволяют делать заметки прямо в объявлениях, либо используйте старый добрый блокнот с ручкой. Записи должны быть четкие и понятные, чтобы к ним можно было вернуться и через месяц.
5. Если риелтор обещает перезвонить, особенно на него не рассчитывайте и перезванивайте сами. Риелтору поступает очень много звонков в течение дня, и ваш номер может легко затеряться. Конечно, хороший профессионал выполняет свои обещания, но попасть на такого сложно. Да и следует понимать: продавец (и его риелтор) охотится за покупателем, если квартира не очень востребована. За реально выгодным вариантом придется охотиться вам.
Главные вопросы
Что важно выяснить до просмотра?
1. Точный адрес. Если улица и номер дома не указаны в объявлении, лучше узнать, а если указаны – убедиться, что указаны правильно. Затем следует найти нужный дом на карте, чтобы прикинуть, насколько это местоположение вам будет удобно, как вы будете добираться до работы и т. п. Если вокруг на карте «зеленое» (парки, скверы) – хорошо, если «серое» (промзона) – это хуже. Тогда нужно выяснить, что там за производство: вредное, средней вредности или вообще никакого?
2. «Что по документам?» То есть какой правоустанавливающий документ имеется на квартиру (приватизация, купля-продажа, наследство, дарение и т. д.) и как давно он получен? Если менее трех лет назад, то какую стоимость собственник готов «показать» в договоре? Чем больше, тем лучше. Также важно, сколько собственников у квартиры и являются ли они совершеннолетними. Идеальный вариант – один взрослый собственник.
3. Кто прописан в квартире? Кто сейчас проживает? Это факультативные вопросы, можно задать их уже на просмотре. Но можно и по телефону – для полноты картины.
4. Любые вопросы, которые для вас принципиальны и определяют ваш выбор. Вид из окна, высота потолков и т. д.
5. Что внутри квартиры? Какой ремонт? Правда, от этих вопросов толку мало: даже если риелтор решит быть честным с вами, слишком уж это субъективные понятия – «шикарный ремонт», «“убитая” квартира» и т. п. Но спросить можно, чтобы хоть примерно представлять, что вас ждет. Если фото в объявлении нет, можно попросить прислать фотографии по почте. Иногда это работает.
6. Если собеседник спрашивает: «Какая у вас ситуация?» – это не значит, что его волнует вся ваша семейная история. На самом деле интересует его одно: деньги у вас на руках? Если да, вам рады как родному. Если нет, где будете брать? Если в кредит, то имеется ли одобрение от банка? И какого именно? Или будете еще продавать свою квартиру? Если да, то есть ли уже покупатель? Так что подготовьте четкий и лаконичный ответ: «Одобренная ипотека Сбербанка, четыре миллиона на руках, остальное в кредит».
7. Узнав все, что важно, договоритесь о времени просмотра.
Глава 3
Это мы еще посмотрим! Просмотр квартиры
Выбирай НЕ сердцем!
Готовя книгу «Как продать квартиру выгодно», мы провели небольшое исследование: опросили около сотни риелторов, чтобы выяснить, как в России проходит среднестатистический просмотр квартиры на продажу. В числе прочего выяснилось, что средний просмотр квартиры эконом-класса длится всего 5–10 минут, а элитной – 15–30. Покупатели уверены, что за это короткое время они узнали о квартире все необходимое.
Так оно и есть, если «выбирать сердцем». Для первого эмоционального впечатления достаточно и минуты. Понравилось – не понравилось. Если что-то «оттолкнуло» или «не зацепило», квартира отметается и поиски продолжаются. До тех пор, пока что-то не екнет внутри: «Мое!»
Но мы все же рекомендуем использовать при выборе квартиры не только сердце, но и мозг и проводить просмотр более вдумчиво и внимательно. Особенно это важно, если вы хотите купить квартиру именно «выгодно», то есть дешевле среднерыночной цены. Квартиры, которые «нравятся», продаются дорого. (А можете быть уверены: если квартира понравилась вам, она наверняка понравится и другим покупателям.) За эмоции приходится платить. И если вы прочтете нашу книгу «Как продать квартиру выгодно» (а она рекомендуется к прочтению не только продавцам, но и покупателям), то поймете, что эмоциями покупателя можно управлять.
В книге мы описываем, как влюбить покупателя в квартиру с помощью грамотно подобранных цветов, запахов, расстановки мебели и многого другого. Большинство советов универсальны, то есть работают абсолютно для всех покупателей. Так что, если у вас «что-то екнуло», это еще не значит, что квартира действительно хороша и подходит именно вам. Возможно, ее просто грамотно подготовили к продаже. А может, сработал случайный фактор – соседка снизу в день просмотра готовила блинчики, и вы почувствовали любимый «запах детства». Купите из-за этого квартиру? А ведь покупают и по более странным причинам. Покупают квартиры, потому что понравились занавески или обои на стенах. А потом делают ремонт и переклеивают обои. Это реальные истории.
И не стоит думать, что это другие подвержены эмоциям, а вот вы «не такой», вы выбираете разумно и осознанно. Эмоции влияют на решение о покупке квартиры у всех покупателей, независимо от пола, возраста и темперамента. Ваша цель – всего лишь минимизировать это влияние и подключить к выбору левое полушарие, отвечающее за логику. Потому что, повторяем, за эмоции нужно платить. И если вы «влюбились» в квартиру – можете быть уверены, вы переплатите за нее.
Если же лишних денег у вас нет, ваша задача – увидеть потенциал в квартире, которая НЕ нравится. Но при этом оптимальна с точки зрения местоположения и соотношения цена – качество.
Что делать?
Как сделать просмотр квартиры более эффективным?
Берите на просмотр фотоаппарат и фотографируйте все помещения в квартире, а также подъезд, двор и дом снаружи. Это поможет вам потом более вдумчиво, в спокойной обстановке рассмотреть фотографии и увидеть то, что вы не заметили или не запомнили на просмотре. Даже если в объявлении о продаже есть фотографии, все равно фотографируйте сами. Потому что продавец (риелтор) показывает в рекламе то, что ему выгодно показать. А вы должны сохранить полную и достоверную картину.
Прежде чем делать фотографии, попросите разрешения у хозяина дома и его риелтора. Обычная реакция на такую просьбу – подозрительность. А вдруг вы агент, который разместит фотографии в базах, сделав так называемый «дубль»? Беспочвенные страхи на самом деле. Профессиональному риелтору бояться нечего, квартира и собственник от него не уйдут. Но профессионалов мало, так что эти страхи нужно учитывать. Скажите что-то вроде: «Вы знаете, у меня плохая память, а после вас у меня еще четыре просмотра. Хочу сфотографировать вашу квартиру, чтобы не забыть ее». Вообще, упоминание конкурентов всегда очень хорошо действует, так что чем чаще вы упоминаете другие квартиры, тем лучше.
Пообщайтесь с соседями. Проще всего это сделать на детской площадке. Люди там обычно доброжелательные и никуда не торопятся, так что можно спокойно все выведать. Что именно?
• Контингент жителей во дворе и соседних домах. Алкоголики, наркоманы, местные «сумасшедшие», криминальные элементы? Не шумно ли по ночам? Безопасно ли гулять вечером, отпускать детей и т. п.
• Парковка. Как обстоит с парковочными местами? Реально ли вечером найти местечко? Нет ли «парковочной дедовщины», когда старые жители присваивают себе места (порой никак их не помечая) и устраивают гонения на новичков? Безопасно ли оставлять во дворе машину?
• Ближайшие школы и детские сады. Если у вас есть дети, поинтересуйтесь качеством образования и воспитания в этих заведениях. Кто работает, чему учат? Легко ли устроить ребенка в садик, большая ли очередь?
• Протекает ли крыша на последнем этаже (если вас заинтересовала квартира наверху)?
• Бывают ли перебои с водой, электричеством, отоплением? Тепло ли зимой?
• Что со звукоизоляцией? Шумно ли дома?
• Не намечается ли капремонт дома и подъезда? А может, запланирован снос дома?
• Нет ли неподалеку свалки, вредного производства и т. п.? Не приносит ли ветер неприятных запахов?
• Не продает ли кто-то в доме квартиру? Возможно, вы найдете вариант, которого нет в базе объявлений. Если сам дом понравился, а квартира – не очень, есть смысл поискать другие варианты. Помимо опроса соседей поможет расклейка объявлений в районе. Что-то вроде: «Куплю двухкомнатную квартиру в этом доме. Не агент!»
Прогуляйтесь по району. Потратьте хотя бы минут 20, чтобы изучить окрестности. Обратите внимание на плотность движения, эстетику окружающей застройки (вам лицезреть ее еще много лет), инфраструктуру (магазины, кафе и пр.), наличие зелени на улицах и во дворах. Обязательно пройдитесь до метро или железнодорожной станции, чтобы оценить удаленность квартиры, но имейте в виду: «пришлый» человек всегда идет более долгим путем, чем местный. Наверняка есть какие-то тайные ходы, позволяющие срезать путь.
Куда смотреть?
Итак, вы приехали на просмотр, и улыбчивый риелтор заводит вас в подъезд. На что обратить внимание в самой квартире? Что важно учесть и не упустить при просмотре? Это отдельная тема, многое зависит от типа и конструкции дома. Рассмотрим основные виды жилья в Москве и Подмосковье.
Вторичный рынок жилья
Дома давно построены, обжиты. Их достоинства и недостатки протестированы поколениями советских и постсоветских жителей.
Дореволюционые дома очень разные, «типовых» среди них нет. Сталинки были двух типов – получше (для советского бомонда) и попроще (для обычных граждан). Сталинки для бомонда красивы, с нарядными фасадами и большими квартирами. Сталинки для обывателей безлики, часто не имеют балконов, площади начинаются от двушек 50–60 кв. м. В остальном достоинства и недостатки у дореволюционных и довоенных зданий схожи.
Достоинства:
• расположены в центре Москвы или престижных районах;
• толстые кирпичные стены с отличной тепло– и шумоизоляцией;
• широкие, монументальные подъезды;
• высокие потолки, большие метражи (по просторному холлу сталинки можно рассекать на самокате).
Недостатки:
• Деревянные или смешанные перекрытия. Дома могут стоять по 200 лет, но может и рухнуть потолок вместе с соседским унитазом. Если на этажах происходят регулярные протечки, балки начинают подгнивать, со временем разрушаясь. Особенно достается полу в районе санузла.
• Зачастую печальное состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления. Обращаем особое внимание: подверженность плесени.
• Пожароопасность. Пониженная ликвидность. Банки не дают ипотеку на квартиры с деревянными перекрытиями. Покупатели с живыми деньгами тоже осторожничают, предпочитая дома с железобетонными перекрытиями.
• Неудобная планировка. Беда сталинок – маленькие комнаты при огромных холлах и средних кухнях и санузлах. В дореволюционных домах планировка вообще непредсказуема: туалет в кухне, стоячая микрованна, узкий коридор с множеством дверей, проходные и запроходные комнаты. Если хотите комфортную квартиру «с историей», готовьтесь к масштабной перепланировке.
• Но много старых квартир уже перепланированы. Обязательно выясняйте, согласована ли перепланировка и, если нет, подлежит ли она в принципе согласованию.
Совет. Обязательно узнайте, был ли в доме капитальный ремонт. При нормальном ремонте полностью меняют перекрытия и трубы. Это нивелирует многие слабые стороны таких домов.
В этих зданиях для перекрытий уже используется железобетон.
Достоинства:
Те же, что в дореволюционных домах и довоенных сталинках.
Недостатки:
• плохое состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления;
• подверженность плесневению;
• неудобная планировка;
• зависимость от ремонта в соседских квартирах. В 1990-х в таких домах люди с деньгами любили покупать большие квартиры и воплощать там свои представления о прекрасном. Со всеми вытекающими последствиями – сносом стен, переносом «мокрых зон», установкой огромных джакузи и даже бассейнов. Все это чревато заливами и перебоями с электричеством.
Совет. Узнайте, был ли капитальный ремонт, хотя для послевоенных сталинок это уже не так существенно. Общайтесь с соседями, выслушайте истории о местных происшествиях, новости… В таких домах, как правило, много пенсионеров, которые с удовольствием поделятся с вами информацией.
Отдельная тема – высотные сталинки. Это и легендарные высотки на Таганке и Баррикадной, и знаменитый Дом на набережной, и номенклатурные дома на Кутузовском проспекте. Такие сталинки уже относятся к элитному жилью и имеют свои особенные, индивидуальные характеристики.
Эти здания массово возводились в 1960-х гг. Частично были снесены в 2000-х, но по-прежнему лидируют на рынке вторичного жилья. Расчетный срок эксплуатации таких домов – 50 лет, так что хрущевки уже выработали свой ресурс.
Сильные стороны:
• Низкая цена.
• Подпадают под программу сноса или капремонта. Находятся обычно в тихих и очень зеленых дворах. Вообще, в отличие от новых жилых кварталов, где роль зелени выполняют чахлые кустики, нехотя высаженные застройщиком, старые районы радуют обилием деревьев, большая часть которых старше самих домов.
Слабые стороны:
• Главные проблемы – возраст, низкокачественные материалы, ветхость коммуникаций и дома.
• Смежные комнаты и совмещенные санузлы.
• Низкие потолки (2,5–2,7 м).
• Отсутствие шумоизоляции. Тоненькие стены и слабая вентиляция оповестят об особенностях жизни соседей и гастрономических привычках всего этажа.
• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.
• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.
Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.
Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда – более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.
Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота – от 8 до 16 этажей, материал – панель, кирпич, блоки.
Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования – лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.
Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена – качество это хороший, экономичный вариант.
Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.
Новостройка без отделки
Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.
Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя – нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7 % при перепродаже.
Главные проблемы любой новостройки – перекошенные окна и кривые стены. Ведь многие застройщики выбирают подрядчика с самыми низкими ценами… Поэтому стеклопакеты вставляют дешевые, низкокачественные, устанавливают наспех… Пройдите по квартире, откройте все окна в разных положениях, чаще всего стеклопакеты заклинивает в положении «форточка». Заедает? Повод для торга. Еще неплохо приложить к раме «уровень», проверить точность установки рамы. Если есть небольшой угол – раму раньше или позже перекосит.
Отметим, что многие покупатели новостроек заранее закладывают бюджет на замену окон, дверей, сантехники. Если вы планируете жить в новостройке долгие годы, это разумно. Если квартира инвестиционная или вы планируете через несколько лет расширяться, на этом можно сэкономить.
Теперь про стены, головную боль покупателей новостроек. Нормой считается отклонение от вертикали не более 5 мм. Проверить стены можно с помощью отвеса и уровня. Простейший отвес можно сделать из нитки с привязанным гвоздем. Приставляем к стене, замеряем… Сокрушенно качаем головой, вздыхаем… просим торга.
Чем чреваты кривые стены? Повышенными расходами на их выравнивание. На однокомнатную квартиру с кривыми стенами и углами может запросто уйти 30 мешков штукатурки по 30 кг – почти тонна! Цена. Плюс шпатлевка, грунтовка, стоимость работ. Некачественное строительство удлинит и удорожит ваш ремонт.
Совет. При выборе новостройки не забывайте закладывать бюджет на ремонт. Цена ремонта зависит от ваших целей. Планируем жить? Выбираем более качественные материалы, не жалеем средств на ровные стены и прямые углы. Квартира – инвестиция? Экономим на всем, на чем можно. Рельефные обои закроют небольшие неровности стен, правильно подобранная мебель скроет недостатки. Помним, что ремонт должен окупиться при продаже. Подробнее об этом читайте в нашей книжке «Как продать квартиру выгодно».
Загородный дом, таунхаус
В отличие от типовых многоэтажек загородные дома таят в себе множество потенциальных проблем. Имеет значение все: качество фундамента, материал и толщина стен, использованный утеплитель, герметичность крыши, состояние системы отопления, канализация, качество проводки и многое другое. Ошибка может стоить не просто дорого, а очень дорого. Загородный дом не проходит экспертизу госкомиссии, построили – и ладно.
Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке загородного дома рекомендуем договориться о еще одном просмотре, на который вы приедете со специалистом – прорабом или строителем. Надо спрогнозировать возможные существенные проблемы и стоимость их решения. Например, неудачный фундамент (не соответствует состоянию почвы или размеру дома) может сделать покупку бессмысленной. Вне зависимости от метража дома, качества отделки и т. д.
Общий знаменатель
Мы рассмотрели стандартные характеристики и проблемы домов разных типов. Теперь опишем общие моменты, на которые необходимо обратить внимание при просмотре любой квартиры на вторичном рынке.
• Освещенность. Как известно, существуют нормы соляризации. Минимальное время для освещения квартиры солнечным светом с марта по сентябрь – два часа в сутки. Но соблюдаются нормы не всегда. Причины могут быть разные – например, слишком маленькое окно в большой комнате. Или деревья, которые закрывают солнце. Или угловое расположение квартиры, причем именно «внутри» угла. Поэтому смотреть квартиру лучше днем, в ясную погоду. По крайней мере, перед принятием окончательного решения. И если возникла необходимость включить искусственный свет – нужно задуматься.
На какую сторону выходят окна? Какой вид из каждого окна? Откройте окна, чтобы оценить шум с улицы, запах, смог. Не придется ли жить вечно с законопаченными окнами и даже в жару бояться их открыть?
• Состояние потолка, стен, следы протечек и плесени. Еще один плюс дневного просмотра – возможность хорошо рассмотреть квартиру. Вечером, при свете тусклых ламп, многое может быть незаметно. Например, пятно от влаги в неосвещенном углу. Обращайте внимание и на свежую краску, особенно на отдельные пятна. Перекрашивать и переделывать всю поверхность многие ленятся, а вот замазать пятно свежей краской особого труда не составляет. Кстати, плесень любит селиться в углах, на кухне, в ванной. Даже на дверях, если внимательно присмотреться. Сами по себе плесень или желтый след от протечки на потолке не страшны, их легко убрать специальными средствами и замазать краской или закрыть обоями.
Главная проблема протечек – в регулярности. Если крыша дома прохудилась, трубы неисправны, соседи сверху – алкоголики или престарелые люди – проблема станет хронической. Ваш суперремонт будет эпизодически подвергаться уничтожению.
• Ровность стен, потолков, пола. Есть ли перепады высот? Насколько кривые углы и стены? Если вы не перфекционист, то небольшие искривления вам жить не помешают. Ну а если хочется совершенства, готовьтесь к дорогому ремонту и… торгуйтесь.
• Качество пола. Что там под ковром и мебелью? Вы, скорее всего, все равно планируете менять отделку. Но одно дело – постелить сверху старого, но добротного пола новенький ламинат, и другое – разбирать несколько слоев прогнивших полов, выравнивать, утеплять, класть новые…
• Скрипят ли полы? Прогуляйтесь по каждой комнате, используя «традиционные» маршруты (от двери до окна и т. п.). Для полного устранения скрипа потребуется перекладка пола.
• Напор воды в раковины, работа слива в туалете. На последних этажах с напором бывают проблемы.
• Электропроводка. Насколько старая? Горит ли свет? Достаточно ли розеток в доме, работают ли они? Хотя, если проводку не меняли более 10–15 лет, это пункт можно пропустить. Все равно менять.
• Состояние труб и батарей. Следы ржавчины. Замена газовых и водяных труб и радиаторов – недешевое удовольствие.
• Состояние обоев, межкомнатных дверей, окон, сантехники. Важно, только если вы ищете квартиру с ремонтом и не планируете переделывать ее «под себя». Очень редкий случай на российском рынке недвижимости, но есть тенденция к росту числа таких покупателей. Если ремонт планируется, можете этот пункт вычеркнуть.
• Где несущие стены? Где обычные стены? Это важно, если вы захотите сделать перепланировку. Например, объединить и расширить санузел, увеличить кухню, снести перегородку в кладовке. Выгляните в окно: нет ли под окнами козырька подъезда? А может, рядом проходит пожарная лестница? И то и другое поднимает вопрос о необходимости обезопасить квартиру от домушников и хулиганов. Покупать жилье на втором этаже и жить с решетками на окнах никому не хочется. Козырек плох еще и тем, что на нем скапливается мусор, засиживаются птицы и т. п. В общем, вариант на любителя, хотя и лучше первого этажа.
• Была ли сделана перепланировка? Если да, то была ли она узаконена? Можно ли ее в принципе узаконить? При переносе «мокрых зон», пробитой под холодильник нише в вентиляционном канале, сносе несущих стен это невозможно. Наличие неузаконенной перепланировки может быть причиной отказа банка в ипотеке.
• Удобно ли вам будет жить в квартире? Есть ли место для всего необходимого? Если вам кажется, что главное – четыре стены и пол с потолком, а остальное приложится, то это временное ощущение. Запросы людей растут, вкусы меняются. Одни любят готовить и нуждаются во вместительной кухне, другим важна большая гостиная для сбора всей семьи перед голубым экраном, третьи обожают коротать время на балконе, четвертым главное – просторная гардеробная, чтобы разместить все наряды… Ищите жизненное пространство под свой образ жизни и под потребности своей семьи.
• Попробуйте мысленно расставить мебель. Или не мысленно – попросите у продавцов копию техпаспорта с планом квартиры. На сайте вроде ikea.com есть программа, с помощью которой можно прикинуть варианты расстановки мебели в помещении с заданными размерами.
• Оставит ли собственник мебель? Если да, то что именно? Сможете ли вы это использовать или удачно продать? Бывает, что собственник скрепя сердце оставляет сделанную на заказ кухню стоимостью несколько сот тысяч рублей. Ведь в новую квартиру не увезешь, не влезет. Или по дороге превратится в дрова. Бывает, что собственник оставляет мебель и технику, которые вам не нужны. В новую квартиру хочется все новое. Однако оставленные вещи можно продать через доски объявлений вроде avito.ru. Пусть и не очень дорого (бывшие в употреблении техника и мебель ценятся мало), но все же это будет хорошая прибавка к средствам на ремонт.
Почему при покупке новой машины дилеры так легко «впаривают» покупателям малополезные, но дорогие «допы»? Коврик в багажник за 10 000 руб., брызговики за 5000–20 000 и многое другое? Человек попадает в психологическую ловушку. Если машина стоит 800 000, то коврики, брызговики и прочая мелочовка за десятки тысяч не кажутся дорогими – по сравнению со стоимостью машины. Хотя реальная цена этой мелочи в разы (а то и на порядок) меньше. Да и не нужно это все, а если нужно – то не сейчас и не по таким ценам. Но раз уж начал тратить деньги с размахом, трудно остановиться. Так и с ремонтом. По сравнению со стоимостью квартиры дополнительные 300 000–700 000 руб. на ремонт не выглядят много. И люди берут очередной кредит «На потребительские цели», вешают на шею еще один хомут. Так что задумайтесь, может, с ремонтом торопиться не стоит. Если квартира в нормальном состоянии, в ней можно пожить какое-то время, а уж потом, по мере возможности…
• Подвергалась ли квартира хоум-стейджингу? Есть ли следы свежего ремонта? Насколько глубоко был сделан ремонт? Насколько качественно? Способы и цели предпродажной подготовки подробно описаны в нашей первой книге. Вы убедитесь, что внешняя разница между обычной квартирой и обработанной… нет, не фотошопом, а с помощью хоум-стейджинга может быть колоссальной.
И помните: скрупулезно выискивать недостатки квартиры нужно не для того, чтобы отказаться от покупки. Большинство огрехов не критичны и могут быть исправлены. Однако важно получить максимально полную картину, чтобы:
1. Сделать правильный выбор из существующих вариантов;
2. Правильно оценить рыночную стоимость квартиры (но для этого, безусловно, нужна помощь риелтора);
3. Иметь поводы для торга;
Читать бесплатно другие книги:
