Экономика недвижимости: конспект лекций Шевчук Денис
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло– и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Наибольшим спросом в Ленинградской области пользуются следующие районы: Всеволожский, Приморский, Токсово, Карельский перешеек, Юкки и др.
Средние цены на рынке загородной недвижимости от 5 до 13 тыс. долл. CLUA, хотя элитные коттеджи и зимние дома находятся на особом счету и оцениваются в пределах от 50 до 100 тыс. долл. США.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В международной практике используется следующая классификация:
Класс А1:
1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
– фальш-полы и подвесные потолки,
– высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
– рациональная эффективная сетка колонн – расстояние между ними не менее 6 м.
6. Подземная парковка и удобный доступ.
7. Система бесперебойного электропитания.
8. Современные системы безопасности здания.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Международная управляющая компания.
Класс А2:
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.
Класс В1:
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.
Класс В2:
1. Центральное месторасположение.
2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.
Класс С1:
1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс С2:
1. Различное месторасположение.
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
4. 24-часовая охрана.
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
6. Наличие в здании управляющей структуры.
Класс D:
1. Различное месторасположение.
2. Не очень удобный доступ.
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
4. Дешевый ремонт.
5. Охрана.
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.
В различных регионах России эта классификация может не совпадать. Так в результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация.
Класс А:
– центральное местоположение;
– отдельно стоящее специализированное офисное здание;
– новое строительство или капитальная реконструкция;
– высокопрофессиональный менеджмент;
– широкий перечень услуг;
– полная безопасность бизнеса.
Класс В:
– хорошее местоположение;
– отдельно стоящее специализированное офисное здание;
– выборочный капитальный ремонт;
– профессиональный менеджмент;
– широкий перечень услуг;
– полная безопасность бизнеса.
Класс С:
– удачное местоположение;
– отдельно стоящее здание;
– косметический ремонт;
– менеджмент;
– услуги.
Класс D:
– коммерческим образом безинвестиционно развиваемые административные и производственно-лабораторные корпуса средних и крупных предприятий.
Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т. к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т. д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоствляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL»), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.
К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:
– правильно выбранное расположение;
– составление функционального решения и накопления – потребности потенциальных посетителей;
– правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5—10 лет);
– общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
– четко проработанный подбор арендаторов;
– верно выбранная управляющая компания.
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров – это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.
Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.
Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.
Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:
– под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;
– неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;
– в крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;
– большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;
– в большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.
Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100–200 кв. м., далее, по убыванию – менее 100 кв. м. и в диапазоне 200–400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов – витринные окна и наличие парковки.
Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м – на подсобные помещения, 70 кв. м – на склады и 30 кв. м – на кабинеты.
На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5–8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:
1. Промышленная застройка 60–80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.
2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости – малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.
3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.
5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т. д. отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:
– объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
– неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
1.4. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС
Чтение – вот лучшее учение! Книгу ничто не заменит.
Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.
Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие – определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т. е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества – здания, сооружения, земля и т. д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т. п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т. п.).
В качестве объекта права – недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам – участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий – имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.
Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.
В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.
Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий – должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий – должников» является некорректным, т. к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.
Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.
Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.
Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.
Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.
В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.
Приватизации подлежат и части предприятия.
В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.
Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.
При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества – государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.
Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица – акционеры – приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.
Читать бесплатно другие книги:
