Механизм уплаты налогов при многоуровневой структуре организации Мандражицкая Марина

Элементами налогообложения, устанавливаемыми нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, в пределах, определенных НК РФ, являются:

– налоговые ставки;

– порядок и сроки уплаты налогов.

Иные элементы налогообложения устанавливаются НК РФ.

Межбюджетное распределение земельного налога. 100 % земельного налога поступает в бюджеты городских округов, муниципальных районов и поселений.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (глава 31 НК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой является существенным условием договора аренды, носящим гражданско-правовой характер (глава 34 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения согласно ст. 389 настоящего Кодекса, то есть земельных участков, расположенных в пределах муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которых введен земельный налог.

Однако кадастровая оценка земель проведена в настоящее время еще не во всех регионах.

Согласно п. 13 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) если кадастровая стоимость земель не определена, то для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ (то есть для целей налогообложения), применяется нормативная цена земли.

Однако организациям необходимо учитывать, что отношения по установлению, введению и взиманию налогов, а также отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения, регулируются законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В соответствии с п. 1 ст. 1 НК РФ законодательство о налогах и сборах состоит из НК РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах.

Таким образом, Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации к законодательству о налогах и сборах не относится.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 53 НК РФ налоговая база по местным налогам устанавливается НК РФ.

На основании вышеизложенного норма Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации об использовании нормативной цены земли для целей исчисления земельного налога неправомерна.

Определим правовой статус нормативной цены земли.

Согласно ст. 1 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (далее – Закон о плате за землю) формами платы за землю являлись: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. При этом нормативная цена земли определялась как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводилась для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», в соответствии с которым нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по вышеназванным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25 %. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Сведения о нормативной цене земельного участка выдаются налогоплательщику в районах комитетами по земельным ресурсам и землеустройству в специальной справке (акте) либо Земельными кадастровыми палатами. Акт о нормативной цене земельного участка составляется на основании свидетельства о праве на земельный участок (собственность, пользование, аренда или иное право), включает сведения о категории земель, на которых находится участок, цель использования участка и пункт о нормативной цене, состоящий из следующих подпунктов: кадастровый номер земельного участка, его площадь, нормативная цена единицы площади и нормативная цена земельного участка в целом. Справка действует в течение определенного срока, обычно в течение 30 дней.

В 2001 году вступил в силу ЗК РФ, который установил только две формы платы за землю: земельный налог и арендную плату.

Однако Закон о плате за землю, который предусматривал понятие нормативной цены земли (за исключением ст. 25), утратил силу с 1 января 2006 года в связи со вступлением в силу главы 31 «Земельный налог» НК РФ.

Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» внес в Закон о плате за землю изменения, в результате которых в ст. 25 этого Закона содержится только понятие «нормативная цена земли». Уточнение, касающееся случаев применения нормативной цены земли, из Закона о плате за землю исключено. При этом постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 установлено, что нормативная цена земельного участка не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Таким образом, в настоящее время предусмотрены только две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. В то же время в ст. 25 Закона о плате за землю приводится понятие нормативной цены земли, которая вышеупомянутым Законом ранее устанавливалась в качестве формы платы за землю.

С 1 января 2008 года вступила в силу новая редакция п. 14 ст. 396 НК РФ, согласно которой по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

В связи с этим необходимо отметить следующее. В соответствии со ст. 17 НК РФ налог считается установленным только в случае, если законодательством определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно:

– объект налогообложения;

– налоговая база;

– налоговый период;

– налоговая ставка;

– порядок исчисления налога;

– порядок и сроки уплаты налога.

В необходимых случаях при установлении налога в акте законодательства о налогах и сборах могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиком.

Учитывая, что налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год, элементы налогообложения по земельному налогу должны быть определены на 1 января календарного года.

Во исполнение п. 14 ст. 396 НК РФ принято постановление Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», согласно которому территориальные органы Роснедвижимости бесплатно представляют плательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 года вышеуказанные сведения представлялись в порядке, установленном ст. 22 вышеуказанного Федерального закона. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Роснедвижимости в сети «Интернет».

Согласно п. 11 ст. 396 НК РФ органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, и органы, занимающиеся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляют информацию о совершенных сделках в налоговые органы в соответствии с п. 4 ст. 85 НК РФ (в течение 10 дней с момента регистрации).

На основании п. 12 вышеупомянутой статьи Кодекса органы, осуществляющие ведение государственного кадастра, и органы муниципальных образований ежегодно до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с письмом Минфина России от 29.04.2008 № 03-05-04-02/29 сведения о земельных участках, признаваемых объектом обложения земельным налогом, должны представляться в налоговые органы органами муниципального образования, представительными органами которых на 1 января года, являющегося налоговым периодом, введен земельный налог.

Кроме того, согласно подпункту 1 п. 1 ст. 21 НК РФ налогоплательщики имеют право получать по месту своего учета от налоговых органов бесплатную информацию, а налоговые органы на основании подпункта 4 п. 1 ст. 32 НК РФ обязаны бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) о порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, а также представлять формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснять порядок их заполнения.

Как отмечается в письме УФНС России по г. Москве от 05.03.2008 № 09-17/021260, работа по информированию налогоплательщиков должна быть организована по следующим основным направлениям:

– индивидуальное информирование в соответствии с п. 4.3 Регламента организации работы с налогоплательщиками, плательщиками сборов, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и налоговыми агентами, утвержденного приказом ФНС России от 09.09.2005 № САЭ-3-01/444@ (далее – Регламент);

– публичное информирование согласно п. 4.4 Регламента.

При этом на основании п. 4.3.2.3 Регламента ответ на запрос налогоплательщика должен быть дан в течение 30 календарных дней с даты поступления запроса в налоговый орган (лично или по почте). При необходимости срок рассмотрения письменного обращения может быть продлен заместителем руководителя налогового органа, но не более чем на 30 дней, с одновременным информированием заявителя и указанием причин продления.

Согласно решению Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2007 по делу № А40-29033/07-14-143 Регламент по форме и содержанию является нормативным актом федерального органа исполнительной власти и может применяться судом и налоговым органом как нормативное основание для применения государственным органом в своей деятельности, связанной с регулированием и применением налогового законодательства.

С 24 мая 2008 года вступил в силу Административный регламент Федеральной налоговой службы по исполнению государственной функции по бесплатному информированию (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов, полномочиях налоговых органов и их должностных лиц, а также представлению форм налоговых деклараций (расчетов) и разъяснению порядка их заполнения, утвержденный приказом Минфина России от 18.01.2008 № 9н (далее – Административный регламент).

Согласно п. 37 Административного регламента письменное обращение может быть представлено в инспекцию ФНС России налогоплательщиком (его представителем) лично, направлено почтовым отправлением или передано в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи (Приложение 13).

На основании п. 39 Административного регламента индивидуальное информирование налогоплательщиков (их представителей) осуществляется в течение 30 календарных дней со дня регистрации письменного обращения в инспекции ФНС России.

В соответствии с п. 42 Административного регламента в случае отсутствия в письменном обращении организации хотя бы одного из реквизитов, перечисленных в п. 40 настоящего Регламента, а именно: полного наименования организации, ИНН, его почтового адреса, фамилии, имени, отчества и подписи руководителя или уполномоченного представителя организации, представившего обращение, печати организации, если обращение представлено на бумажном носителе не на бланке организации, – обращение не принимается и возвращается налогоплательщику (его представителю).

Последовательность действий должностных лиц инспекций ФНС России при индивидуальном информировании налогоплательщиков на основании письменных обращений, переданных в электронном виде, утверждена разделом 11 Административного регламента.

При этом сведения о контактных телефонах, Интернет-адресах территориальных органов ФНС России приведены в Приложении № 1 к Административному регламенту.

Таким образом, налогоплательщик имеет право направить в налоговые органы письменный запрос с целью поучения необходимых сведений для исчисления налоговой базы по земельному налогу, то есть информации о размере кадастровой стоимости земельного участка. При этом налоговые органы обязаны дать ответ в течение 30 календарных дней с момента поступления запроса налогоплательщика.

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним согласно:

– ст. 130 ГК РФ (недвижимые вещи, к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);

– ст. 131 ГК РФ (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты);

– ст. 132 ГК РФ (предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью);

– ст. 164 ГК РФ (сделки с землей и другим недвижимым имуществом).

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом датой государственной регистрации прав признается день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Таким образом, основанием для признания лица плательщиком земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок. Аналогичный вывод сделан в письмах Минфина России от 24.05.2007 № 03-05-07-02/57, от 19.06.2007 № 03-05-06-02/66, от 28.12.2007 № 03-05-06-02/141, от 04.04.2008 № 03-05-05-02/19.

Однако в письме Минфина России от 29.12.2007 № 03-05-05-02/82, доведенного до налоговых органов письмом ФНС России от 07.02.2008 № ШС-6-3/79@, говорится о том, что факт отсутствия государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок не служит основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты земельного налога.

Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной и носит заявительный характер.

При установлении фактов неуплаты земельного налога в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества налоговые органы должны привлекать лиц, допустивших такое нарушение, к уплате земельного налога и применять к ним предусмотренные ст. 122 НК РФ меры ответственности, а также сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Судебная практика по вопросу уплаты земельного налога при отсутствии регистрации прав на соответствующий земельный участок складывается не в пользу налогоплательщиков.

Как отмечается в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 07.05.2008 по делу № А56-18358/2007, поскольку ОАО не являлось арендатором земельных участков, однако пользовалось ими, оно было обязано исчислять и уплачивать земельный налог. При этом суд указал, что отсутствие у общества правоустанавливающих документов на земельные участки при их фактическом использовании обществом, не принявшим меры к оформлению прав на эти участки, не могло служить основанием для освобождения общества от уплаты земельного налога.

Согласно постановлению ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2007 по делу № А29-8059/2006а обязанность по уплате земельного налога возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уплата земельного налога при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

– отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

– отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Рассмотрим ситуации, при которых:

1) земельный участок у продавца здания находится на праве собственности;

2) земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды;

3) земельный участок предоставлен продавцу здания в постоянное (бессрочное) пользование.

1. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен один из основных принципов земельного законодательства – к покупателю здания вместе с правом собственности на здание должно перейти и право собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение к покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Таким образом, если соответствующий земельный участок принадлежит продавцу здания на праве собственности, то покупатель признается в силу ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога. При этом факт оформления соответствующих документов на земельный участок не имеет значения.

В соответствии с постановлением ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2008 по делу № А56-11672/2007, несмотря на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, находившийся под принадлежавшими ЗАО на праве собственности зданиями, общество являлось фактическим землепользователем, а следовательно, и плательщиком земельного налога, поскольку отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависело исключительно от волеизъявления самого пользователя, не могло служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.

Аналогичное мнение приведено в постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2007 по делу № А56-11672/2007, от 07.04.2008 по делу № А42-4104/2007.

Согласно постановлению ФАС Поволжского округа от 05.04.2007 по делу № А49-5080/06, поскольку факт пользования земельным участком подтверждался договором купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, а отсутствие правоустанавливающего документа на землю, получение которого зависело исключительно от волеизъявления самого пользователя, не могло служить основанием для освобождения от уплаты земельного налога, привлечение заявителя к налоговой ответственности согласно п. 1 ст. 122 НК РФ было правомерным.

Аналогичное мнение отражено в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.07.2007 № А33-8922/06-Ф02-3885/07, А33-8922/06-Ф02-4688/07 по делу № А33-8922/06.

2. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды.

Согласно п. 3 ст. ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичное положение предусмотрено ст. 35 ЗК РФ.

Как отмечается в письме Минфина России от 15.10.2007 № 03-05-06-03/68, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ при смене собственника здания заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, не требуется. Между арендодателем и собственником здания – новым арендатором продолжает действовать договор, заключенный с прежним собственником здания.

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 388 НК РФ не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Согласно определению ВАС РФ от 05.02.2007 № 1244/07 право аренды земельного участка переходит обществу на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением им права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке. Недвижимость приобретена обществом по сделке, совершенной с арендатором земельного участка. Арендаторы земельного участка уплачивают арендную плату, а не земельный налог. По этой причине они не обязаны представлять налоговую декларацию по земельному налогу.

В соответствии с постановлением ФАС Московского округа от 20.02.2007, 28.02.2007 № КА-А40/594-07 по делу № А4026629/06-111-130 довод налоговой инспекции о том, что организация приобрела право аренды соответствующей части земельного участка только после заключения им соответствующего договора аренды на передаваемую часть участка, был несостоятелен. Отсутствие самостоятельного договора аренды не имело значения, так как не изменяло возникшего при покупке зданий права аренды на земельный участок.

В постановлениях Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2007 по делу № А42-762/2007, от 17.01.2007 по делу № А56-54045/2005 отмечено, что вне зависимости от заключения покупателем договора аренды земельного участка с момента приобретения прав на расположенное на нем недвижимое имущество землепользователь приобрел право аренды земельного участка и обязан производить оплату исходя из ставок арендной платы за данный объект недвижимости, что исключало необходимость исчисления и уплаты земельного налога и представления соответствующей декларации.

3. Земельный участок предоставлен продавцу здания в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ у юридических лиц сохраняется право на постоянное (бессрочное) пользование находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у них до вступления в силу ЗК РФ (то есть до 30 октября 2001 года).

При этом согласно п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 24.07.2007 № 212-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

Как отмечалось ранее, в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец.

Согласно п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения имеет право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, предоставленного продавцу в постоянное (бессрочное) пользование, является организация-покупатель до момента государственной регистрации и прекращения права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком (письмо Минфина России от 12.09.2006 № 03-06-02-04/134).

Если организация-покупатель приняла решение о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то она должна иметь в виду, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Соответственно если договором аренды размер платы не определен, то договор считается на основании ст. 432 ГК РФ незаключенным.

При этом п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы на год устанавливается в следующих пределах:

– 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

– 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

– 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Представление налоговой декларации. Организации, которые на основании ст. 388 НК РФ признаются налогоплательщиками и используют принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, по истечении налогового (отчетного) периода представляют налоговую декларацию по месту нахождения земельного участка согласно п. 1 и 2 ст. 398 НК РФ.

Таким образом, в случае выбора ответственного обособленного подразделения филиал исполняет обязанности налогоплательщика по уплате налогов за все соответствующие обособленные подразделения. Однако налоговая декларация подается по месту нахождения каждого земельного участка (письма Минфина России от 11.04.2005 № 03-06-06-03/18, УФНС России по г. Москве от 26.08.2005 № 09-08/60530, от 10.10.2007 № 18-11/3/096554@).