Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ Гассуль Вениамин

1.1. Характеристика различных способов управления

В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.

Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;

• управление управляющей компанией (УК).

Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, – совет многоквартирного дома.

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований. Для их выполнения необходимо как минимум иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п. Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ. Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться.

Совет МКД – это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма. На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально-технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ).

Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.

Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.

Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.

При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).

При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления. Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во-первых, ТСЖ – некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во-вторых, основная цель ТСЖ – управление комплексом недвижимого имущества в МКД. При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ.

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении. Это условие позволяет не только осуществлять управление всеми финансовыми потоками, проходящими через ТСЖ, в интересах товарищества, но и возлагает на ТСЖ полную ответственность за нормальную эксплуатацию МКД и финансовую стабильность ТСЖ. При этом подразумевается, что всю оперативную работу по управлению ТСЖ осуществляет правление во главе с председателем в пределах полномочий, предоставленных ему ЖК РФ и уставом товарищества.

При таком способе управления ТСЖ самостоятельно заключает договоры со всеми ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, составляет смету доходов и расходов и на ее основе – финансовый план; определяет состав и стоимость работ по текущему и капитальному ремонту, осуществляет хозяйственную деятельность по сдаче общего имущества в аренду и производству других работ, разрешенных ЖК РФ; обеспечивает оперативное решение вопросов по заявкам владельцев жилых и нежилых помещений; участвует в подготовке, проведении и сдаче работ по капитальному ремонту МКД с использованием субсидий в соответствии с требованиями федерального и регионального законодательства; обеспечивает своевременную сдачу необходимой отчетности и перечисление всех налогов, сборов и отчислений, предусмотренных законодательством; обеспечивает своевременный расчет платы за содержание и коммунальные услуги, контролирует ее перечисление на расчетный счет ТСЖ; отстаивает в судах интересы ТСЖ по спорным вопросам; следит за изменениями в федеральном и региональном законодательстве; организует проведение общих собраний членов ТСЖ и собственников квартир, не являющихся членами ТСЖ.

Это далеко не полный круг вопросов, входящих в компетенцию и обязанность ТСЖ. Но даже этого перечня вполне достаточно для того, чтобы признать необходимость решения задач, стоящих перед ТСЖ, с профессиональных позиций. В ТСЖ вряд ли найдется «готовый» специалист в области управления товариществом: их никто не обучал, да и сами ТСЖ появились не так уж давно. Несмотря на это, в ТСЖ могут быть добросовестные люди, способные взять на себя все бремя ответственности за функционирование МКД и понимающие, что от результата этой работы будет в значительной мере зависеть состояние их собственной среды обитания в масштабе жилого дома и прилегающей к нему территории. Кроме того, эти люди должны обладать определенными знаниями и опытом работы, которые могли бы стать основой для перехода к профессиональной деятельности по управлению ТСЖ. При отсутствии в ТСЖ таких людей вряд ли имеет смысл переходить к рассматриваемому способу управления МКД.

Таким образом, по нашему мнению, главным критерием в принятии решения об управлении ТСЖ является человеческий фактор, то есть наличие людей, имеющих необходимые деловые и моральные качества, жизненный и производственный опыт, способность к обучению и использованию имеющегося теоретического материала и практического опыта и готовых взять на себя обязанности по управлению ТСЖ. Из таких целеустремленных людей очень быстро, несмотря на неизбежные ошибки, могут вырасти настоящие профессионалы по управлению ТСЖ.

Важным фактором, влияющим на выбор способа управления, можно считать техническое состояние МКД. При существенно изношенных инженерных коммуникациях и строительных конструкциях здания для проведения текущего и капитального ремонта здания при ограниченном количестве финансовых ресурсов потребуются опытные управленцы и инженеры строительных специальностей. Отсутствие в ТСЖ таких специалистов предопределяет отказ на первом этапе становления ТСЖ от управления МКД собственными силами при наличии потребности в значительных объемах ремонтных работ.

Еще один фактор, влияющий на выбор способа управления МКД, – количество домов и квартир, входящих в ТСЖ. С одной стороны, управление единственным МКД с одной-двумя сотнями квартир обеспечивает тесный контакт правления со всеми собственниками квартир и оперативное решение вопросов по обслуживанию дома. С другой – увеличение количества домов и квартир, а следовательно, и величины денежных средств, поступающих на расчетный счет ТСЖ, создает реальные предпосылки для широкого использования финансовых ресурсов и привлечения специалистов для консультативной помощи в решении отдельных вопросов, связанных с юридическими, экономическими, инженерными и другими аспектами управленческой деятельности.

В то же время такое увеличение состава МКД, входящих в ТСЖ, не способствует укреплению связей правления с владельцами квартир, а, наоборот, ослабляет их, неизбежно приводит к организации промежуточных звеньев в системе управления. В итоге можно превысить допустимый предел управляемости и существенно снизить эффективность управления ТСЖ.

В этом случае можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление. Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме. Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60-квартирных домов, а в одном 1000-квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500. Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества.

Рассматривая положительные качества управления ТСЖ, следует отметить следующее.

Мотивация органов управления ТСЖ направлена на улучшение коммунального обслуживания жильцов МКД и поддержание в исправном состоянии инженерных коммуникаций и строительных конструкций МКД.

Такая мотивация естественна для всех членов правления ТСЖ во главе с председателем, которые, являясь собственниками квартир в МКД, входящем в состав ТСЖ, безусловно, заинтересованы в качественной эксплуатации МКД и обеспечении долговременного функционирования в рабочем режиме всех конструктивных элементов здания. Такая мотивация способствует принятию управленческих решений в интересах всех членов ТСЖ и собственников квартир, находящихся в домах, входящих в состав ТСЖ.

При управлении ТСЖ все финансовые ресурсы находятся в распоряжении товарищества, что исключает их нецелевое использование. Отдельные случаи финансовых нарушений со стороны недобросовестных председателей и членов правления лишь подтверждают общее правило об использовании в ТСЖ поступающих денежных средств по назначению.

Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ не ставит целью получение прибыли. При превышении доходов над расходами ТСЖ может относить разницу, например, в резервный фонд, образованный в соответствии с утвержденным общим собранием членов ТСЖ порядком образования специальных фондов. При этом важно отметить, что указанная разница не рассматривается как прибыль и с нее не уплачивается соответствующий налог.

И, наконец, необходимо указать на максимальную приближенность управляющих органов ТСЖ к собственникам квартир, что обеспечивает оперативность в решении всех возникающих проблем у жильцов МКД. В этом смысле ТСЖ в определенной степени воплощает лучшие качества, свойственные управдомам прошлых лет.

Таким образом, можно сказать, что присущие управлению ТСЖ положительные качества позволяют отдать предпочтение такому способу управления МКД, так как при нем имеются все условия для профессионального управления МКД.

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно-техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей организации. Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал.

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во-первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во-вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно-складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, в период становления управляющих компаний, далеко не все они полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все-таки обладают минимальной материально-технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Деятельность ЖСК и других кооперативов в вопросе управления МКД во многом аналогична деятельности ТСЖ и отдельно не рассматривается.

Условия, выполнение которых способно привести управляющую организацию к профессиональному управлению МКД, изложены в последующих главах.

1.2. Организация управляющих компаний и ТСЖ

Профессионализм управляющих компаний и ТСЖ во многом зависит от их организации, структуры, образования работников, мотивации к работе и других факторов.

Управляющие компании образуются как коммерческие организации на основании Гражданского кодекса РФ и никак не связаны с собственниками помещений в многоквартирном доме, который может быть передан им в управление этими собственниками.

Организация ТСЖ осуществляется собственниками помещений, поэтому необходимо рассмотреть условия, при которых возможно и целесообразно создание ТСЖ как управляющей организации, способной профессионально управлять комплексом многоквартирного дома.

Ранее отмечалось, что выбор способа управления ТСЖ возможен только в случае присутствия в многоквартирном доме в качестве собственников помещений людей, имеющих определенную подготовку и производственный опыт. Однако приходится признать, что специалистов в области управления многоквартирными домами никто в стране не готовил, да и сами ТСЖ появились не так давно. В то же время мы имеем квалифицированных специалистов в смежных областях, способных к обучению и работе в новых условиях. Это, например, руководители строительных подразделений, у которых есть опыт не только строительства жилых домов, но и их временной эксплуатации, а также передачи в постоянную. Да и многие специалисты в промышленности и других отраслях, молодые демобилизованные офицеры, имеющие опыт организационной работы, – все они могут в той или иной роли войти в состав управляющих органов ТСЖ и даже стать профессиональными управленцами.

Главное заключается в другом – в мотивации, по которой человек выдвигает свою кандидатуру в управляющие органы ТСЖ, и в реальности его оценки собственных возможностей для такой работы. Кандидаты утверждают, что хотят принести пользу своему дому и бескорыстно для этого работать. Однако их, к сожалению, единицы, и это, как правило, пенсионеры, которые хотят участвовать в обсуждении проблем ТСЖ. Встречаются и карьеристы, и просто нечистоплотные люди. В большинстве своем все кандидаты действительно хотят улучшить обслуживание своих домов, готовы потратить на это силы и время и, естественно, ожидают в случае успеха материальное поощрение. Однако они должны иметь хотя бы минимальные знания и подготовку к такой работе, а также быть способными к изучению технических, экономических, юридических и управленческих аспектов проблем ТСЖ. Только в этом случае их может ждать успех.

Несмотря на то что основные правовые аспекты организации ТСЖ прописаны в Жилищном кодексе РФ и этот процесс выглядит на бумаге привлекательным и простым, на практике он имеет достаточно подводных камней. Прежде всего, надо собрать инициативную группу, команду, которая взялась бы за подготовку общего собрания по созданию ТСЖ, обеспечила бы избрание членов этой группы в состав правления и зарегистрировала бы ТСЖ.

Например, организацией одного из петербургских ТСЖ занималась инициативная группа из пяти человек, которую впоследствии избрали в состав правления. Первое организационное собрание по созданию ТСЖ было практически сорвано, так как подготовка и проведение его осуществлялись непрофессионально. К тому же была проигнорирована помощь (бесплатная) города в теоретической и практической организации ТСЖ. Это стало первым уроком непрофессионализма и завышенной самооценки членов инициативной группы.

После такой неудачи инициативная группа проделала титаническую организационную и разъяснительную работу и зарегистрировала ТСЖ. А это уже первый успех!

Подводные камни давали о себе знать с момента подготовки к регистрации ТСЖ. Необходимо было оформить пакет документов, отпечатать его, размножить, согласовать, утвердить и т. д. Эта работа требовала значительных трудовых и материальных затрат.

Для нормальной работы ТСЖ нужно было заключить договоры со всеми обслуживающими организациями, а это опять же затраты, и в большем объеме. И это при фактическом отсутствии у еще не созданного ТСЖ каких-либо финансовых средств! Проблема требует заранее продуманного способа ее решения в рамках действующего законодательства. В рассматриваемом ТСЖ ее решили главным образом за счет вхождения в состав правления лиц с юридическим образованием и опытом работы, которые готовили все необходимые документы. Финансовые проблемы решались за счет личных средств в расчете на будущее вознаграждение.

Первым положительным эффектом работы правления упомянутого ТСЖ после его регистрации стал разумный подход к выбору обслуживающих организаций, юридически грамотное и экономически оправданное заключение с ними договоров и составление на их основе сметы доходов и расходов, реализация которой позволила не только улучшить обслуживание домов, но и получить экономию. Вряд ли при каком-либо другом методе управления можно было бы в первый год получить экономию и создать финансовый резерв.

Практика показала, что правление должно выступать единой командой, ведущая роль в которой отводится председателю. При этом у каждого члена правления должна быть собственная сфера ответственности, подкрепленная правами и соответствующая его профессиональным возможностям. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Гармония не всегда достигается сразу, и перераспределение обязанностей не следует рассматривать как негативное явление, особенно в начальный период деятельности ТСЖ, когда на практике проявляются деловые качества и потенциальные возможности каждого члена правления.

Так, в одном из ТСЖ председателем был избран человек с производственным опытом, и ему отводилась роль контролера за текущим состоянием дома, в то время как все финансовые и экономические вопросы фактически решали другие люди. Налицо явное несоответствие между правами и обязанностями. Проще говоря, председатель в первую очередь отвечает за все и ему подчиняются все, он не должен замыкаться на оперативной работе.

Ситуация подсказала лучший выход из создавшегося положения: председателя переизбрали, а для выполнения текущей работы по содержанию домов наняли главного инженера. Но это был только первый шаг к профессиональному управлению. Различные вопросы жизнедеятельности ТСЖ (а их много, начиная от составления финансового плана, обеспечения сбора платы с жильцов, расчета с обслуживающими организациями и заканчивая организацией капитального ремонта, общего собрания и т. д.) также следует решать на профессиональной основе. Для этого надо либо нанять управляющего со стороны, либо принять на работу в этом качестве избранного председателя правления, совместив в одном лице штатную оплачиваемую должность с избранной неоплачиваемой. При этом у председателя появляется возможность сосредоточиться на экономических вопросах, играющих решающую роль в перспективном развитии ТСЖ: анализе результатов деятельности, экономическом обосновании предлагаемых организационно-технических решений, грамотном составлении финансового плана и выявлении причин перерасхода по отдельным его разделам и т. п. Таким образом, к председателю не только предъявляются повышенные требования, но и создаются условия для их реализации в качестве оплачиваемого должностного лица с широкими полномочиями и большой ответственностью.

В этом случае председатель правления, пользуясь правами, предоставленными ему Жилищным кодексом и уставом общества, единолично выполняет решения правления и руководит текущей деятельностью общества.

Практика упомянутого выше ТСЖ подтвердила правильность последовательного перехода к управлению ТСЖ на профессиональной основе.

Однако изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, потребовали обосновать условия, позволяющие одному лицу совмещать обязанности председателя правления и управляющего (пример такого обоснования представлен в главе 2, п.2.4).

В дальнейшем могут быть предприняты шаги по осуществлению определенных функций, например текущего ремонта, силами наемных работников ТСЖ. Но эти шаги требуют соответствующего экономического обоснования.

Важным мероприятием при организации и функционировании ТСЖ является подготовка к проведению общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание может быть проведено очно или в форме заочного голосования, то есть путем голосования посредством опроса в письменной форме. Первый способ с позиций теории и практики управления предпочтителен: он более демократичен, предполагает возможность обсуждения каждого вопроса и принятия компромиссных решений, допускает взаимную критику членов ТСЖ и правления, которая может быть использована в позитивных целях. Однако этот способ не находит повсеместного применения из-за трудности в обеспечении кворума и места для проведения собрания.

При втором способе для его успешной реализации председателю и членам правления просто необходимо проводить своеобразные мини-собрания жильцов по подъездам (парадным), разъяснять предлагаемые решения и отвечать на вопросы. Именно такую практику можно рекомендовать всем ТСЖ как наиболее эффективную.

А вот в формировании повестки дня общего собрания и формулировке вопросов, вынесенных на голосование, в ТСЖ были допущены, на наш взгляд, явные ошибки, от которых следует предостеречь.

Сначала необходимо посмотреть на количество вопросов, вносимых в повестку дня. Оно не ограничено юридически, но должно соотноситься со здравым смыслом. Так, по итогам 2006 года на обсуждение вынесли 20 вопросов. На очном собрании для их обсуждения понадобился бы не один день. В то же время значительная часть вопросов входила в компетенцию правления и могла быть им разрешена, например перечень услуг ТСЖ по ремонту внутриквартирного имущества и т. п. Несколько вопросов не были подтверждены даже минимальным экономическим расчетом, например, вопрос о присоединении к ТСЖ еще трех домов, и в таком виде их не следовало включать в повестку дня.

Формулировка очень многих вопросов либо не соответствует вложенному в них смыслу, либо нет документов для ознакомления, раскрывающих этот смысл. Так, голосованием за порядок вознаграждения членов правления утверждается не порядок, а сумма вознаграждения; голосование за образование специальных фондов не дает понимания, какие именно фонды образуются и из каких источников. При голосовании за различные порядки и правила одобряется или не одобряется абстрактная идея, а не четкий порядок ее воплощения, ибо в представленных материалах для ознакомления эти документы отсутствуют, например правила внутреннего распорядка наемных работников и положение об оплате их труда.

Отсутствие прозрачности и конкретности в документах, представленных для голосования и ознакомления, порождает различные кривотолки и негативно сказывается на авторитете правления. Было бы гораздо разумнее определить размер вознаграждения каждого члена правления; в правилах внутреннего распорядка указать перечень работников с приложением должностных инструкций; в положении об оплате труда указать должностные оклады работников.

Недопустимо выносить на голосование завуалированные вопросы, например предлагать использование общего имущества для размещения камер видеонаблюдения, а иметь в виду использование финансовых ресурсов для их приобретения и установки. И это при том, что решение об устройстве видеонаблюдения вообще не принималось, обоснование целесообразности этой работы не предъявлялось, стоимость и источник финансирования не определялись!

Не следует предлагать использование образовавшейся экономии обезличенно, просто на капитальный и текущий ремонт общего имущества без указания конкретных объектов этого ремонта. При наличии экономии целесообразно создать резервный фонд и использовать его по утвержденным направлениям, в том числе на выполнение определенных видов работ текущего и капитального характера.

Как последний штрих к документам, представленным для голосования и ознакомления, полезно было бы видеть в них краткую производственно-биографическую справку, возможно с фотографией, каждого кандидата в члены правления и ревизионной комиссии. Эти материалы можно представить для ознакомления вместе с другими документами.

Приведенный критический обзор процесса образования ТСЖ позволяет сделать ряд практических рекомендаций по его рациональному осуществлению.

Во-первых, следует создать инициативную группу из числа собственников квартир, инициирующую образование ТСЖ. В ее состав должны войти люди, которые имеют определенный производственный опыт и мотивацию для работы в управляющих органах ТСЖ, о чем указывалось ранее.

Возглавить группу должен лидер, пользующийся доверием остальных ее членов. Группа должна рассчитывать на избрание всех членов в состав правления ТСЖ.

Во-вторых, инициативная группа должна заранее определить свои возможности по регистрации ТСЖ и организации его работы. Следует рассчитать затраты на оформление и размножение необходимых документов, определить источник покрытия этих затрат и исполнителей всей камеральной и организационной работы. Выше указывалось, что финансирование затрат на организацию ТСЖ в реальных условиях обеспечивают члены инициативной группы за счет собственных средств в расчете на будущее вознаграждение.

В-третьих, принимая заранее решение об управлении ТСЖ собственными силами, следует определить перечень энергоснабжающих и обслуживающих организаций, с которыми необходимо заключить соответствующие договоры. При этом также надо учитывать затраты на оформление договоров и определить исполнителей этой работы.

И, наконец, следует тщательно подготовить проведение общего собрания с целью принятия решения о создании ТСЖ. Практика показывает, и ранее об этом упоминалось, что проведение такого собрания в очной форме без соответствующей подготовки к положительному результату не приведет.

Исходя из опыта, можно рекомендовать предварительное посещение инициативной группой всех квартир с представлением каждого члена группы и разъяснением цели создания ТСЖ и преимуществ выбранного способа управления домом (управления ТСЖ). Целесообразно после такого посещения поочередно провести собрание в каждом подъезде с приглашением одного из руководителей успешно функционирующего ТСЖ для ответа на безусловно возникающие вопросы.

Только после такой кропотливой работы, убедив большинство владельцев квартир в целесообразности создания ТСЖ, следует проводить общее собрание и рассчитывать на его положительное решение и избрание членов инициативной группы в состав правления.

Заключая главу, можно сказать, что Жилищным кодексом РФ предложено два конкурентоспособных способа управления многоквартирным домом: управление управляющей компанией и управление ТСЖ. Оба способа имеют достаточно оснований и возможностей для осуществления управления на профессиональной основе.

Способ непосредственного управления собственниками помещений в МКД, также предусмотренный Жилищным кодексом, с точки зрения профессионального управления менее предпочтителен.

Однако можно надеяться, что изложенная в настоящей книге информация не только станет основой для профессионального управления домами упомянутыми ранее управляющими организациями, но и значительно повысит уровень знаний в этой области собственников помещений в многоквартирных домах.

2.1. Принципиальная схема организационной структуры ТСЖ

В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов общества и правление.

Однако полномочия председателя правления столь велики, что обусловливают целесообразность выделения его в самостоятельный уровень управления.

В этом случае принципиальная схема организационной структуры управления ТСЖ может быть представлена следующим образом.

Организационная структура ТСЖ, представленная на схеме, содержит необходимые органы управления товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом РФ. Эта структура может быть дополнена за счет наемных работников, например, управляющего, главного инженера, мастера.

Переход к профессиональному управлению потребует в каждом конкретном случае обоснования четкой организационной структуры.

В Жилищном кодексе РФ определена компетенция каждого указанного в нем органа управления, а также председателя правления. Однако практика указывает на целесообразность детального рассмотрения вопросов, входящих в компетенцию того или иного органа управления, в целях выработки решения этих вопросов на профессиональной основе. В первую очередь это относится к вопросам, входящим в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.

2.2. Общее собрание членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ – это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Это необходимо для четкого представления характера и содержания всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, для выбора наилучших способов решения этих вопросов, определения оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.

Следует отметить, что неоднократно вносимые в ЖК РФ поправки, изменения и дополнения не исключили и даже в определенной степени повысили потребность в некоторых разъяснениях и рекомендациях, относящихся к функциям общего собрания и вытекающих из практики проведения таких собраний.

Во-первых, надо рассмотреть некоторые вопросы, которые правомерно отнести к компетенции общего собрания.

Во-вторых, следует принять во внимание практические рекомендации по определению состава и оформления ряда важных документов, подлежащих утверждению общим собранием.

И, наконец, целесообразно обобщить имеющуюся практику подготовки и проведения общего собрания членов ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества.

К компетенции общего собрания членов ТСЖ, в соответствии со ст. 145 ЖК РФ, относятся:

1. Внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции;

2. Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3. Избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) и, в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5. Утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6. Принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:

• 8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об использовании таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

• 8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

• 8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9. Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора);

10. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положения об оплате их труда, утверждение новых внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов ТСЖ;

11. Определение размера вознаграждения членов правления, в том числе его председателя;

12. Другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Рассматривая приведенный перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, можно сделать несколько уточнений и предложений.

1. Утверждению порядка образования, использования и отчета об использовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда.

Это требование вытекает из п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет (утверждает) порядок образования этого фонда.

Исходя из изложенного, следует на общем собрании членов ТСЖ одновременно принимать решение о создании определенного специального фонда и утверждать порядок образования, использования и утверждения отчета об использовании этого фонда (далее – Порядок).

Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом. В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ____________________№____________________).

2. При определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности следует прежде всего обратиться к п. 2 ст. 152 ЖК РФ, определяющему следующие три вида хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;

• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

• сдача в аренду, наем части общего имущества в МКД.

Вопрос вызывает первый из указанных видов. На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, являются одними из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.

Для того чтобы убедиться в некорректности указанного предположения, следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ. Статьи 50 и 66 Кодекса указывают на то, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только хозяйственным организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ, согласно п. 1 ст. 133 ЖК РФ, относится к разряду некоммерческих организаций, и его основная деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в МКД не может быть отнесена к разряду коммерческой.

Что же в таком случае подразумевается под разрешенной ТСЖ хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД? Принимая во внимание все сказанное ранее, можно утверждать, что имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к общему имуществу МКД, например, обслуживание и ремонт сантехоборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка и тому подобные работы, не связанные с общим имуществом.

Указанные работы оплачиваются за счет средств собственников и нанимателей помещений, и при выполнении таких работ силами ТСЖ обеспечивают товариществу получение дополнительных финансовых поступлений в качестве дохода от разрешенной хозяйственной деятельности.

К такому же выводу пришел Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в письме от 30.04.2010 № 1744 I 10-3 указал: «ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме, не относящегося к общему имуществу собственников помещений в этом доме».

В соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ доход, полученный ТСЖ от разрешенной хозяйственной деятельности, по решению общего собрания может быть использован для оплаты общих расходов или направлен в специальные фонды, а также на иные цели, предусмотренные ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Практика показывает, что в большинстве случаев целесообразно использовать доход от хозяйственной деятельности для оплаты общих расходов.

3. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и отчета о выполнении такого плана в соответствии с пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ включает в себя утверждение смет доходов и расходов ТСЖ, отчета о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии.

Из этого следует главное: план содержания и ремонта общего имущества должен быть органически связан со сметами доходов и расходов.

По большому счету этот план и отчет о его выполнении должны с достаточной степенью детализации входить в состав смет доходов и расходов в качестве одного из разделов. Нельзя забывать, что указанные сметы состоят из нескольких разделов:

• содержание и ремонт жилого помещения;

• коммунальные услуги;

• прочие услуги;

• хозяйственная деятельность;

• взносы на ремонтные работы;

• прочее.

Фрагментарно смета доходов (без отметки об утверждении) отражена в таблице 1.

ВСЕГО по смете.

При такой форме сметы доходов отпадает необходимость в составлении специальной формы отчета о выполнении этой сметы, так как отчетные данные проставляются в графе 7. При этом появляется возможность легко сравнивать плановые и фактические показатели по каждой позиции сметы.