Истории успеха учеников Богатого Папы Кийосаки Роберт

Примерно три года назад я оказалась на финансовом распутье. Передо мной лежали две дороги. Я могла ползти дальше в объезд экономического шоссе, как делала это всю жизнь. Я держалась этого проселка, потому что страх показаться тупицей в финансовых вопросах перевешивал желание набраться финансового ума. Второй вариант заключался в том, чтобы нажать на газ и вырулить на финансовую автостраду, по которой мчатся скоростные машины, управляемые богатыми и сведущими в финансах людьми, хорошо знающими, куда они хотят попасть.

Финансовая автомагистраль манила, но я застряла на въезде. Мне нужно было больше, чем просто тронуться с места. Мне требовалось совершенно новое топливо и другая карта, на которой обозначены дороги в тот мир, где я страстно желала поселиться.

К этой развилке меня привело интересное стечение обстоятельств. Мы с семьей жили в Денвере, где у меня обнаружилась тяга к благотворительности. Работая волонтером, я познакомилась с супругами, которые не скрывали своего более чем скромного образования. Они не считали себя особо одаренными в интеллектуальном отношении. Тем не менее они были очень богаты.

Наблюдая за этой парой и прислушиваясь к их разговорам, я поняла, что существует совсем другая разновидность «ума», которая не зависит от наличия ученой степени. Признаюсь, что это открытие меня потрясло. Я осознала, что жизнь предлагает для изучения совсем другие предметы, никак не связанные с тем, чему меня учили всю жизнь, и что дипломы, ученые степени и звания не способны обеспечить финансовую независимость. Мной овладело страстное желание узнать совершенно другую жизнь, которая не зависит от размера зарплаты. Мне стало понятно, как можно достичь заветной цели и получить достаточно времени для наслаждения семейными радостями, служения обществу и удовлетворения личных потребностей, одновременно занимаясь обеспечением финансового будущего.

Я поверила в то, что тоже могу обрести душевный покой, который приходит с ощущением уверенности в своих финансовых возможностях, и решила заняться самообразованием. Помнится, как раз тогда я подумала о том, что учитель приходит к человеку, когда тот готов учиться.

Вскоре после этого, в один из моих частых набегов на местный книжный магазин, я наткнулась на книгу «Богатый папа, бедный папа». В процессе ее чтения мной овладевали противоречивые эмоции. Сначала, когда пришлось признать, что все мое прошлое поведение было образцом глупости, мне стало очень больно. Затем я почувствовала облегчение, которое быстро сменилось воодушевлением. Эта книга не только показала мне, как выбраться из финансовой трясины, но и как, радикально изменив свой образ мышления и стиль поведения, осуществить мои финансовые мечты. Я поняла, что предлагаемые советы рассчитаны на то, что каждый человек воспользуется ими по-своему, применительно к собственной уникальной ситуации. Для меня это означало, что на первом этапе я должна использовать полученную информацию во благо моего мужа, моих дочерей, моей матери и моих будущих внуков. А когда я поверила, что в будущем смогу использовать полученные знания для обучения других, меня переполнило ощущение невыразимой радости.

Эта книга помогла мне найти в себе силы для решительного шага в направлении лучшей жизни как в финансовом, так и в эмоциональном отношении.

Хорошее образование – это далеко не всё

Мои слова о трудном материальном положении могут вызвать у вас недоверие, когда я скажу, что я довольно неплохой врач-педиатр. К тому же мой муж тоже врач, специалист по внутренним болезням. Мы познакомились в первые дни учебы в медицинской школе, хирургическо-терапевтическом колледже Колумбийского университета в Нью-Йорке. В моей семье образованию всегда придавалось первостепенное значение. Родители моего отца окончили аспирантуру, что в то время считалось для афро-американцев выдающимся достижением. Нам с мужем уже за сорок, и мы постоянно внушаем своим дочерям-подросткам мысль о необходимости хорошего образования.

Но несмотря на наши академические успехи, на то, что Бог наградил нас здоровыми и умными детьми, на высокие заработки (по сравнению с тем, сколько получали наши родители), на уважение, которым мы пользуемся у окружающих, и на блестящие профессиональные перспективы, я чувствовала, что нам не хватает чего-то очень важного. Нам не хватало уверенности в своем финансовом будущем.

Наша семья была достаточно обеспеченной. Часть заработанных денег мы тратили на красивые дома, путешествия и дорогие машины. Каждый год мы вносили максимальные вклады в наши пенсионные планы 401 (к). Часто я покупала гораздо больше безделушек, чем нужно было мне и детям. И как ни стыдно в этом признаться, мы слишком часто тратили безумно большие суммы только на то, чтобы вести себя так, как пристало высокооплачиваемым медикам.

Модель, по которой мы строили свою жизнь, привела еще к одной проблеме. Поскольку мы остро ощущали характерную для врачей проблему истощения сил и резкое ухудшение корпоративного климата в последние несколько лет, меня стал тревожить вопрос: что будет, если мой муж захочет или будет вынужден оставить работу? Ведь мы полностью зависели от его заработка.

Девять лет назад я ушла с хорошо оплачиваемой, но очень тяжелой и нервной работы палатного врача в отделении экстренной травматологии детской больницы Лос-Анджелеса. Поставив интересы семьи на первое место, я полностью переключилась на воспитание дочерей и уход за неизлечимо больной свекровью.

Несмотря на наличие ученой степени, я оставалась поразительно неграмотной в финансовом отношении. Меня беспокоило то, что мы постоянно оказывались по уши в долгах, но я не пыталась применять в решении финансовых вопросов ту строгую дисциплину и логику, которые привели меня к успеху на медицинском поприще.

В дополнение к прочим неприятностям я осознавала, что не смогу уже вернуться к работе в области экстренной травматологии. Тревога продолжала нарастать до тех пор, пока я не прочитала книгу «Богатый папа, бедный папа». Помнится, тогда я испытала огромное облегчение и с чувством глубокой признательности автору принялась использовать предложенные в этой книге идеи для построения плана действий. Чем дальше я читала и чем больше узнавала, тем сильнее становилось мое желание получить финансовое образование. Книга разожгла во мне энтузиазм, с каким я в свое время пришла в медицину. Кроме того, она указала мне путь изменения нашей жизни.

К изменениям образа жизни мне не привыкать, но в прошлом все такие изменения были вынужденными. Я пока не стала человеком, который берет контроль над своей финансовой жизнью в собственные руки и сам заставляет свою жизнь измениться.

Как мама заставила меня быть изобретательной

Мой отец был врачом. Он умер, когда мне исполнилось два года, а моему брату Дэвиду – четыре. Наша мама работала медсестрой, и в течение семи лет мы были вынуждены жить в Кэмдене, штат Нью-Джерси.

К тому времени как мне исполнилось девять, мама решила, что хватит с нее холодных зим и еще более холодного отношения ее коллег, которым, похоже, доставляло радость видеть, как резко упал наш жизненный уровень. Она решила, что мы должны съездить на Французскую Ривьеру. Мне очень понравилось это название, и я думала, что мы проведем там лето, а потом я вернусь в четвертый класс и в свой скаутский отряд. Но получилось так, что я прожила во Франции до 18 лет, пока не пришло время поступать в колледж.

Жизнь в Ницце имела много положительных сторон. Я получила прекрасное бесплатное академическое и музыкальное образование, с удовольствием занималась спортом (моим любимым видом был бег). Я научилась свободно разговаривать по-французски, изучала русский, немецкий и немного арабский. Природа была впечатляющей, культура – богатой, а пляжи незабываемыми.

Пока мы жили на социальное пособие и пенсию от Управления по делам ветеранов (мой отец был ветераном войны), нам удавалось так распределить свои скудные материальные ресурсы, чтобы жить не хуже большинства обитателей Французской Ривьеры. Летом мы путешествовали по Европе, разбивая палатку на территории кемпингов. Такие странствия позволяли нам увидеть гораздо больше, чем тщательно спланированные маршруты для туристов. Несколько раз нам удалось побывать на блестящих представлениях всемирно известных звезд балета, таких как Рудольф Нуриев и Марго Фонтейн.

Несмотря на то что такой довольно необычный образ жизни с путешествиями, возможностью посмотреть на знаменитых артистов и принять участие в знаменательных событиях очень нравился маме, которая любила риск и приключения, наше финансовое положение, вынуждавшее жить от пенсии до пособия, вызывало серьезные опасения. Очень часто нам оставалось полагаться лишь на провидение и удачу. Скучное и серьезное перспективное планирование никак не вязалось с нашим веселым, импульсивным и беззаботным образом жизни.

В начале лета, когда мне исполнилось двенадцать, мама решила провести сезон в Греции и договорилась в американском консульстве, чтобы они переслали наш следующий чек в маленькую деревушку на побережье Италии, где мы собирались сделать остановку. Но в день нашего прибытия туда чек еще не пришел. Не получили мы его ни на второй день, ни на третий. Вечером второго дня мы истратили последние деньги на ужин, а к концу третьего, оставшись без завтрака и обеда, мы с братом сильно проголодались. Кроме того, нам было скучно, и из этой скуки и ощущения голода родился бизнес.

Мой брат, которому тогда было четырнадцать, приготовил из растертых водорослей и каменной пыли вязкую массу, а я занялась сбором и дроблением цветных камешков. Совместными усилиями мы соорудили на больших плоских камнях картины синего моря, каменистых пляжей и зеленых прибрежных островков. Воодушевленные результатом, мы перешли к созданию картин из жизни сухопутных и морских животных. Правда, должна признаться, что при этом брат проявил гораздо больше художественных способностей, чем я (впоследствии он окончил Гарвардскую школу дизайна).

К тому времени как мимо нас прошествовала толпа отужинавших туристов, мы успели соорудить целую коллекцию картинок на камнях. Затем один из туристов спросил, сколько стоит один такой камень. Так родился мелкий бизнес, достаточно успешный, чтобы прокормить нас троих в местном ресторане в течение следующих двух дней, пока не пришел наш чек.

Семя дало росток: если вам нужен доход, оставайтесь самими собой и следуйте своим порывам.

Вскоре после возвращения на Ривьеру за этим ростком пробился еще один. Вся округа была сплошь заселена отставными директорами и президентами компаний. С некоторыми из них мы заводили знакомство, и я видела, что все они живут на широкую ногу и ни в чем себе не отказывают. Я никогда не слышала, чтобы эти люди говорили о деньгах, и никогда не пыталась вести с ними беседы о разделяющей нас бездонной экономической пропасти. Я очень гордилась тем, что, хотя у меня нет денег, я могу предложить другие качества, включая способность и желание работать, не жалея сил, и всемерно старалась развивать в себе эти и прочие полезные качества.

Мне казалось, что вести разговоры о деньгах неприлично, поэтому никогда не затрагивала эту тему. И все же меня не покидала мечта встретить знающего финансового наставника, способного каким-то непостижимым образом разглядеть мое тайное стремление к финансовой независимости и признать меня достойной того, чтобы стать его ученицей. На протяжении многих лет я надеялась найти себе наставника, который раскроет мне финансовые секреты и опровергнет негативное отношение к деньгам, которое мне внушали с детства:

1. Чтобы делать деньги, нужны деньги.

2. Как бы ты ни старалась, у тебя ничего не получится.

3. Мы вполне можем наслаждаться жизнью, имея столько денег, сколько у нас есть.

4. Если ты хороший человек, о тебе позаботятся.

5. Только богатые становятся еще богаче.

Я помню, как ломала голову над вопросом: «Как бы мне попасть туда, где богатые становятся еще богаче?»

Понадобилось в буквальном смысле землетрясение, чтобы я смогла очнуться от этих мечтаний и взять в собственные руки управление своей финансовой жизнью.

Невежество никогда не принесет счастья

К 1994 году мы с мужем и дочерьми переехали в Калифорнию. За две недели до землетрясения в Нортридже нас посетила страховой агент, чтобы получить подпись на продление страхового полиса домовладельцев и уговорить моего мужа изменить его решение отказаться от возобновления страховки на случай землетрясения, которая стоила нам 400 долларов в год. Муж задерживался на работе и поэтому позвонил мне и попросил, чтобы я сама подписала бумаги.

Когда приехала агент, я пыталась слушать, что она говорила, но так боялась показаться тупицей, что только кивала, улыбалась и поддакивала. Я не задала ей ни одного вопроса и молча подписала документ.

После этого ужасного и разрушительного землетрясения мы первым делом убедились, что все члены нашей семьи и соседи остались живы, а затем принялись помогать одной супружеской паре, проживавшей недалеко от нас и получившей незначительные ранения. Помню, меня сильно обеспокоило то, что муж побледнел, когда услышал, как многие из наших соседей, собравшихся той памятной ночью в темном переулке, стали благодарить Бога за то, что у них есть солидная страховка на случай землетрясения.

На следующее утро мне удалось связаться с нашим страховым агентом и попросить ее прислать нам копию страхового полиса по факсу. И что же? Я с ужасом увидела свою подпись под пунктом, который подтверждал наш отказ от страховки на случай землетрясения.

Ущерб от землетрясения был оценен в 47 тысяч долларов. На тот момент все наши сбережения составляли около 45 тысяч долларов. Это был последний документ, который я подписала, не удосужившись прочитать, что в нем написано.

Потребовалось землетрясение и почти 50 тысяч потраченных на ремонт долларов, чтобы до меня дошло, что мое невежество в денежных вопросах может привести нашу семью к финансовому краху. Кроме того, я поняла, что в поговорке «Одна голова хорошо, а две лучше» заключена глубокая финансовая мудрость. Целый год я упрекала себя за идиотский поступок, пока не решила перестать плакаться и жить дальше. Желая загладить свою вину, я вызвалась наблюдать за восстановлением нашего дома. Этот период ознаменовал крутой поворот в моей жизни. Я начала разговаривать с подрядчиками. Я слушала и задавала вопросы. Я высказывала свое мнение и, когда надо, говорила «нет». Я заставляла себя читать контракты до тех пор, пока мне не становилось совершенно ясно, что в них написано.

Я обнаружила, что мне легче было справляться с состоянием заторможенности, которое часто овладевало мной в деловых ситуациях, когда я «притворялась тупой» и принималась по нескольку раз уточнять даже самые мелкие вопросы до тех пор, пока мне не становилась понятной вся картина сделки. Я начала относиться к агентам и подрядчикам как к своим «работникам», которые получают от меня деньги за то, что они в удобное для меня время обучают меня всему, что мне необходимо. Это помогло мне избавиться от страха перед неудачей или неправильным решением и заняться детальным изучением поставленной задачи.

Этот период подготовил меня к знакомству с «Богатым папой, бедным папой».

Финансовая независимость 101

К тому времени как мне в руки попала книга «Богатый папа, бедный папа», я была готова взять на себя ответственность за переустройство нашего финансового будущего. В первые годы замужества я с радостью передала мужу все свои финансовые обязательства, потому что мне очень хотелось поверить в его способность вынести этот груз на своих плечах. Я думала, что он займется покупкой ценных бумаг и инвестициями в свой пенсионный план 401 (к), а я буду сиять от счастья, чувствуя себя в полной безопасности, и гордиться своим мужем, не забивая себе голову финансовыми вопросами. Я предпочитала ничего не знать. Мне нравилось, что обо мне заботятся, и меня вполне устраивала работа по увеличению расходной части его бюджета. От природы я человек не ленивый. Многие из моих коллег даже считают меня трудоголиком. Но, оглядываясь назад, должна признать, что я страдала умственной ленью по части финансов. К тому же я очень боялась «раскачивать лодку».

По мере того как карьера стала требовать от моего мужа все больше сил и отнимать больше времени на разъезды, нам стало трудно выделять время, необходимое для решения вопросов, связанных с ростом наших финансовых потребностей. Стресс обладает загадочной способностью провоцировать совершение неадекватных поступков и возникновение нелогичных мыслей. Пока денег хватает, сорить ими легче, чем приобретать знания и ограничивать себя во всем ради того, чтобы ваш баланс показывал стабильный ежемесячный доход.

Не имея каких бы то ни было финансовых навыков, но все же понимая, что нужно что-то делать, я навьючила на своего и так уже перегруженного мужа дополнительную ответственность. Разве финансы – это не его забота? Если что-то сделано неправильно, разве это не его вина? Если я потратила слишком много, разве не он должен научить меня, как укладываться в бюджет? После впечатляющего провала такой логики до меня дошло, что я слишком близко подошла к тому, чтобы превратиться круглую дуру во всем, что касается денег. Кому-то, у кого есть время и желание – то есть мне, придется взять управление финансами в свои руки.

Однажды мы передали ответственность за принятие решений по операциям с акциями в руки финансового планировщика. Оказалось, что этот брокер получал комиссионные от высокотехнологичных компаний, акции которых он «толкал» всем своим клиентам. Несмотря на то что в ходе первого собеседования я задала ему много вопросов, я не совсем поняла или поленилась проверить его ответы. В который раз я не захотела показывать свою ограниченность или неуверенность в себе, особенно в присутствии мужа, который с большой неохотой уступил моему желанию нанять именно этого планировщика. Но все же я предупредила планировщика, что буду следить за его операциями и по мере роста своего финансового образования постепенно стану принимать более активное участие в процессе принятия решений.

Когда я попробовала ежедневно отслеживать ситуацию с акциями нескольких выбранных мной компаний, знакомясь с проспектами и читая отчеты в экономических газетах и журналах, мне стало не по себе. Одной из компаний оказалась «Lucent». Другой – «Nortel». Третьей – «JDS Uniphase». Четвертой – «Corning». Даже моему неопытному глазу предложение брокера держаться за быстро падающие акции компаний, входивших в экономический штопор, показалось явно безрассудным. Тогда я начала приставать к нему и его коллегам с многочисленными вопросами.

Кроме того, я начала нарушать табу «не говорить о деньгах» и делиться своими сомнениями и идеями с четой преуспевающих бизнесменов. Теперь я занимаюсь этим регулярно. Я говорю им: «Вот мои мысли и мой анализ. Что вы думаете по этому поводу?»

Когда брокер стал все реже отвечать на мои звонки, я перешла к действиям. Благодаря образованию, которое я получала от Богатого Папы, мне стало ясно, что независимое мышление – это не просто полезная штука. Это жизненная необходимость. Я начала требовать у финансовых планировщиков солидные рекомендации, стала проводить с ними собеседования и проверять свой выбор через правительственные сайты в интернете. Я решила, куда мы вложим деньги, еще до первой встречи с новым финансовым планировщиком. Я сделала это по двум причинам. Во-первых, я хотела показать, что способна мыслить самостоятельно и принимать рациональные решения. Во-вторых, я боялась, что он попытается отговорить нас от этих решений!

Мы передали весь свой портфель известному всей стране планировщику, который заслужил всеобщее признание в финансовом мире. И хотя сначала мы, как и многие другие, понесли потери (примерно 25 процентов своего портфеля), нам удалось избежать крупной катастрофы, потому что мы успели продать практически все акции, купленные предыдущим брокером. Но помимо этого произошло событие, которое повлекло за собой далеко идущие последствия.

Пытаясь перебороть страх совершить ошибку и сознавая почти полное отсутствие знаний, необходимых для работы на фондовом рынке, я решила провести собственные исследования, выбрав для начала акции двух перспективных, на мой взгляд, компаний, и отследив их курсы. Затем, чтобы повысить уровень ответственности за принимаемые решения, я купила небольшие пакеты. Одна из компаний стабильно идет в гору, а другая выказывает все признаки финансовой стабильности и хорошего управления даже несмотря на то, что ее акции несколько упали в цене. Этот потрясающий опыт наглядно доказал мне ценность хорошей информации. Я поняла, что в моем случае контролировать – значит решать, чем будет заниматься финансовый планировщик и чем буду заниматься я сама.

В это же время у меня дома происходила еще одна серьезная перемена. Мне не единожды приходилось залезать в безнадежные долги по кредитным карточкам в результате бесконтрольных трат, которые я оправдывала довольно глупым лепетом и отговорками типа «Так мне и надо», «Я бросила медицинскую карьеру ради семьи», «Ведь я замужем за врачом». Теперь я с гордостью могу сообщить, что все эти и подобные «причины» отправлены на свалку истории.

Нам повезло, что наши заработки позволяли погашать такие долги. Однако теперь я понимаю, что каждый доллар, потраченный на погашение безнадежных долгов, означал для нас потерянную возможность роста этих денег. В конце концов я сумела посмотреть правде в лицо, поставить перед собой реальные финансовые цели, смириться с многочисленными изменениями в стиле ведения нашего домашнего хозяйства, которые должны будут произойти, если мы серьезно намерены добиться своего, и решительно взяться за изучение финансовых и бухгалтерских дисциплин. Я планирую больше никогда не становиться жертвой синдрома расточительности.

Вдохновленная Богатым Папой, я начала составлять собственные маленькие балансы, включая в них наши доходы и расходы. Эти ежемесячные отчеты не только показали мне, в какой беспорядок я привела наши дела; они помогли мне сконцентрировать усилия на оптимизации балансовых показателей. Это было очень похоже на игру; сможем ли мы выкрутиться в этом месяце? Я долго буду помнить тот день, когда подсчет по системе Богатого Папы показал, что, благодаря маленькому неожиданному доходу, которым мы сумели распорядиться с умом, наши активы намного превысили пассивы. Мы увидели, как сильно выросла колонка активов и также сильно сократилась колонка пассивов. Наконец я обрела способность отслеживать движение наших денег. Теперь я была готова заняться инвестициями в недвижимость.

Вот как я это сделала

Прежде всего я подсчитала, какую сумму мы можем заплатить в качестве первого взноса; на первый раз 20 тысяч долларов были для нас вполне приемлемой цифрой. Если считать, что эта сумма составит 20 процентов от стоимости дома, тогда мы могли позволить себе дом стоимостью около 100 тысяч долларов. Нам повезло найти район, где по такой цене продавалось сразу несколько одноквартирных домов, и еще больше повезло в том, что они располагались рядом с хорошими школами и недалеко от военной базы, то есть наличие состоятельных и надежных жильцов было гарантировано. Должна сказать, что мне не нравятся квартиры-студии, которые ассоциируются с быстро меняющимися жильцами. Я хотела найти обоюдовыгодный вариант, при котором жилец получит хороший дом в приличном районе рядом с хорошей школой за разумную цену. При таких условиях есть все шансы, что он с удовольствием снимет жилье на длительный срок. Нам это тоже выгодно, потому что аренда будет выплачиваться вовремя, денежный поток будет постоянным, а через 15 лет мы пол ностью рассчитаемся по закладной и тем самым увеличим размеры денежного потока. Мы нашли дом с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, который полностью соответствовал нашим критериям.

Я уладила все вопросы с финансированием еще до того, как мы провели тщательный осмотр собственности. Я попросила кредитора дать нам письмо с подтверждением суммы, которую мы сможем заплатить, и суммы, которую нам согласен предоставить банк. К тому же, полагаясь на отличную оценку нашей кредитоспособности, агент по недвижимости мог честно сказать продавцу, что у того не будет никаких проблем с нами как покупателями. Мы заранее обсудили с агентом конкретные покупные цены, их верхние и нижние пределы, а затем предоставили ему полную свободу действий. Все было решено до начала переговоров. Кроме того, я позаботилась о том, чтобы мой супруг тоже присутствовал при заключении сделки; так как источником нашего дохода была его зарплата, то кредиторы пожелали встретиться с ним лично.

Желая получить закладную на 82 тысячи долларов, я попросила кредитора определить размер ежемесячных выплат из расчета на 15 лет под 7,25 процента (дело было в начале весны 2002 года). Сумма составила 755,85 доллара. Затем мы справились у агента и по совместительству управляющего, какую арендную плату он может гарантировать. Он сказал, что на данный момент может обещать 800 долларов, а через год – на 30–35 долларов больше. Однако при проведении расчетов я забыла о его 7 процентах комиссии. К тому же, кроме комиссионных, я забыла о налогах и страховке. Вот как выглядели мои подсчеты по дому, купленному нами за 103 500 долларов, до того как я исправила свою ошибку:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $22930

Расходы на оформление, оплаченные мной: $2676

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $0

Итого: $25606

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $800

Ежемесячные расходы:

– Комиссия за управление: $56

– Погашение кредита (на 15 лет под 7,4 %): $755,85

Итого: $811,85

Чистый месячный доход: –$ 11,25

Хотя нам нравился купленный дом, не все у нас получилось так, как хотелось. Помимо того что денежный поток оказался отрицательным, обнаружились другие расходы, такие как налоги и страховка, которые не покрывались арендной платой. Эта собственность не отвечала условиям самофинансирования.

Теперь я увидела реальную картину. Это был поистине расчет с потолка! Дело в том, что я планировала использовать доходы от собственности, которой мы владели без ограничений, для уплаты налога на недвижимость и страховки, а также для оплаты будущих ремонтных работ в новом доме. Двенадцать лет назад мы купили в инвестиционных целях дом на одну семью в Южной Калифорнии за 101 тысячу долларов. Несколько недель назад его оценили в 156 тысяч долларов. Годовые расходы по нему составили 2100 долларов, а чистый рентный доход – 963 доллара. Я подумала, что доход с этого дома покроет расходы по новому дому. Это было ошибкой.

Поработав еще немного над цифрами, я обнаружила, что если рефинансирую собственность с помощью ипотечного кредита на 30 лет (я поторопилась и захотела стать полноправной владелицей дома через 15 лет), то смогу выйти на положительную цифру месячного дохода. Выплаты по закладной снизятся с теперешних 755 долларов до 500 долларов. У нас останется достаточно средств на оплату налогов и страховки (налоги на недвижимость составляли примерно 1298 долларов в год, страховка домовладельца – 309 долларов, а страховка от землетрясения – 252 доллара). Все остатки положительного дохода будут накапливаться для оплаты ремонтных работ и сыграют роль резервного фонда. Предлагаю вашему вниманию уточненные расчеты, а в крайней правой колонке – расчет для новой арендной платы, которая с мая 2003 года повысилась до 850 долларов:

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $800 ($850)

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество): $108,17

– Страхование имущества: $25,75

– Страхование от землетрясения: $21

– Эксплуатация: $0

– Резерв на ремонт: $45

– Комиссия за управление (7 % от аренды):

Погашение кредита (на 30 лет под 6,5 %):

$520

$56

$59,50

Итого: $775,92 ($779,42)

Чистый месячный доход: $24,08 ($70,58)

Прибыль на вложенный капитал (в настоящее время)

Годовой доход ($24 х 12): $288

Капитал, вложенный в собственность: $25606

Прибыль на вложенный капитал: 1,1 %

Прибыль на вложенный капитал (в будущем)

Годовой доход ($70,58 х 12) $846,96

Капитал, вложенный в собственность: $25606

Прибыль на вложенный капитал 3,3 %

Несмотря на ошибку, я испытала радостное удовлетворение, когда эта «электрическая лампочка» наконец загорелась. Нет ничего ценнее практического опыта заключения сделки, в ходе которого вы допустили несколько ошибок. Еще ценнее для меня то, что я сама нашла их и сумела исправить. Поначалу я просто хотела купить недвижимость неподалеку от той недвижимости, которой мы владели, не оказаться «в пролете» и погасить кредит за 15 лет. После того как я прочитала еще несколько книг из серии «Богатый Папа», моя цель изменилась и теперь я стараюсь, чтобы показатели каждой покупки выглядели лучше, то есть чтобы денежный поток был положительным, а прибыль на вложенный капитал – более высокой. Со временем я смогу использовать прирост годового дохода для уплаты первого взноса за другую недвижимость.

Я планирую продолжать такие покупки. Моя цель на первом этапе – владеть 10 объектами инвестиционной недвижимости. Через 15–18 лет положительный денежный поток, генерируемый этими объектами, станет весомой добавкой к нашему пенсионному доходу.

Работа в команде

Делать что-то в первый раз всегда трудно, а порой просто страшно. Наличие наставников, советников или просто единомышленников, с которыми можно посоветоваться по ходу действия, – это ключевой фактор успеха. Мне повезло в том, что я вовремя почувствовала потребность в такого рода поддержке, и еще больше повезло, когда меня выбрали для участия в учебной программе организации «Rich Dad».

Когда вы сталкиваетесь с реальными препятствиями и проблемами инвестирования в недвижимость, никто не поможет вам так, как это могут сделать знающие люди. В число задаваемых мной вопросов входят: «Что бы вы сделали на моем месте?», «Как бы вы поступили, оказавшись в аналогичной ситуации?», «Что мне нужно узнать?», «Какие ошибки совершали вы?» и «Как мне обойти это препятствие?»

В мою команду входят:

1. отличный и часто выступающий в печати юрист, который ведает новым планом земельной собственности, потому что теперь мы живем в штате, где земля является общинной собственностью; он также занимается размещением собственности в компаниях с ограниченной ответственностью;

2. частная банковская группа, которая предложила нам солидную кредитную линию и частные банковские услуги;

3. растущий список знакомых специалистов по недвижимости в нескольких штатах (агентов и брокеров);

4. бухгалтер и несколько хорошо осведомленных знакомых в совете по франшизным налогам и в совете по уравнительному налогу того штата, в котором мы владеем недвижимостью;

5. небольшой список наставников. (В последнее время я нервничаю намного меньше, когда наставник говорит мне: «Вообще-то мое мнение прямо противоположно тому, что вы предлагаете». Такой обмен мнениями повышает уровень моего образования. А наставникам нравится, что я старательно выполнила «домашнее задание», прежде чем отнимать у них драгоценное время.)

Вскоре у нас с мужем появится возможность принимать решения по поводу того, как лучше всего сохранить и увеличить суммы его переводного пенсионного плана и единовременного пособия, полученные при уходе с предыдущей работы. Мы планируем превратить наш презренный страх перед этой проблемой в эффективный план действий после того, как изучим эту тему по книгам и кассетам. Мы собираемся найти хорошо осведомленных людей и задать им множество вопросов. До окончания этого этапа образования мы будем больше заботиться о сохранении средств, чем об их приросте.

Я убедилась в том, что самым трудным этапом инвестиционного процесса является переход от обдумывания действий к их фактическому совершению. Кроме того, я многое узнала о банковских и кредитных операциях, а также о том, как открывать двери в эти учреждения. Для того, кто стремится найти благоприятные возможности и использовать их, таких возможностей всегда будет много.

Богатый папа Роберта был прав. Он преподал мне исключительно ценный урок, которому не учат в школе: когда дело доходит до колонки активов, никому нет дела до ваших ученых степеней. Поворотным пунктом в моей жизни стал переход от традиционного «вот мое академическое резюме» к реальному «вот мой финансовый отчет». Теперь я использую полученные в медицинской школе навыки обучения для обработки и усвоения большого количества финансовых знаний.

Такой же решительный поворот я совершила в отношениях со своими дочерьми. После долгих лет нацеливания их на академические успехи и карьерную лестницу выпускников престижных университетов, по которой так старательно карабкались их мать с отцом, я рассказала им о том, что перед ними открыто несколько путей к финансовой свободе. Мы беседуем с ними об альтернативных способах получения доходов и хотим, чтобы они знали, какие варианты выбора у них есть. Они могут выбрать менее утомительный путь, чем тот, по которому следовали мы, и научиться заставлять деньги работать на себя в самом начале жизни.

У каждой из наших дочерей (старшая сейчас учится в колледже) есть инвестиционный счет, и они уже понимают, в чем суть концепции сложных процентов и роста доходности, потому что я организовала для них встречу с финансовым советником. Вместо того чтобы получать карманные деньги, нашей младшей дочери придется научиться использовать банковскую систему и вести наблюдение за позициями, которые она сохраняет – или не сохраняет – в своем финансовом отчете. Мы учимся вместе. Им тоже, конечно, предстоит пройти тот путь проб и ошибок, который прошли мы.

Мы поощряем в обеих дочерях желание с юных лет заняться приобретением инвестиционной недвижимости для получения пассивного дохода. Их финансовое образование будет продолжаться и после того, как они станут взрослыми.

Моя мать тоже стала частью нашего семейного уравнения. Если все получится, то у нее будет жилье, освобожденное от арендной платы. В настоящее время я ломаю голову над схемой, которая позволит этого добиться.

Мое последнее испытание связано с коррективами, которые я должна внести в свое поведение, чтобы достичь успеха на избранном поприще. Это означает, что мне придется упорно штудировать финансовые дисциплины и забыть о расточительности и нежелании вникать в цифры. Я должна буду заниматься тщательным анализом почты и поступающих счетов и перестать сваливать нераспечатанные конверты в кучу на столе. Мне нужно будет выделять специальное время, в течение которого я буду сидеть дома за столом, отвечать на звонки и выполнять срочную работу. К тому же я должна перестать придумывать десятки оправданий своему отсутствию в назначенное время. Так же, как и всему остальному, этому нужно учиться.

Мы сами воздвигаем препятствия, нам их и преодолевать

Роберт Кийосаки много пишет о препятствиях, которые тянут людей назад. Я думаю, теперь вы убедились, что для меня одним из самых трудных препятствий был страх. Формы и размеры страха неисчислимы. Я боялась, что в случае моего финансового успеха от меня отвернутся люди. Я боялась, что если возьму в свои руки управление семейным бюджетом, то нарушу равновесие сил в нашем браке. Кроме того, я постоянно боялась показаться некомпетентной. Учитывая мое образование, многие люди считали, что я знаю ответы на все финансовые вопросы. Они ошибались. Впервые в жизни я добилась положительного сальдо на своем счете, когда мне было 46 лет.

Еще одним препятствием были дурные привычки. Одной из самых ужасных было неудержимое желание тратить деньги – с помощью расточительности я даже пыталась доказать слишком заносчивым официантам или клеркам, что им не следует судить о финансовом благосостоянии человека только на основании цвета его кожи. Кроме того, у меня была привычка ставить чужие интересы выше личных, а в итоге мне не хватало времени на решение собственных финансовых проблем.

Изменения продолжаются

Сегодня, благодаря поддержке Богатого Папы, я держу в своих руках практически 100 процентов наших финансов. Разительным контрастом с предчувствием финансовой опасности и материальных потерь, которое преследовало меня всю жизнь, стало радостное предвкушение скорого успеха. Я совершаю поступки, которые сделают меня свободной в финансовом отношении. В то же время я испытываю чувство тесной связи с другими людьми, следующими по пути к финансовой свободе.

Впервые за много лет я страстно увлеклась новой для меня темой финансовых и поведенческих перемен. И хотя впереди еще очень много работы по приобретению и приведению в порядок активов, которые гарантируют нам финансовую свободу, я смотрю в будущее с нетерпением. Но после того, как осуществится моя мечта о «владении 10 объектами доходной недвижимости», вряд ли я сумею остановиться, это слишком увлекательное занятие!

Сейчас я уверена в том, что каждый человек способен оправиться от ошибок и превратить их в бесценные уроки. Именно такой урок преподал мне Богатый Папа – и для этого мне даже не пришлось садиться за парту.

Долгое время я ничего не понимал в деньгах. Несмотря на то что примерно с 20 лет я стал прилично зарабатывать – всю жизнь проработал торговым агентом за комиссионные, – отслеживание счетов и контроль над финансами не входили в число моих приоритетов. Неудивительно, что в большинстве случаев мои денежные проблемы становились результатом моих слабостей. Превышение кредита и просроченные счета служили вечным источником финансовых неприятностей.

Не обладая навыками планирования бюджета, я никогда не думал о возможности избавиться от необходимости подстраиваться под размеры моих доходов. В конце концов начало сказываться эмоциональное напряжение, связанное с нестабильным заработком. Страх банкротства мешал мне при заключении сделок, что приводило к снижению объемов продаж.

Только когда я решительно принялся за осуществление мечты – я хотел заняться строительным бизнесом и недвижимостью, – мои доходы стабилизировались, а ошибки в планировании бюджета стали исчезать как бы сами собой. Я сумел сделать все, что нужно для воплощения мечты в реальность и достижения финансовой свободы. Убежден, что, когда вы занимаетесь любимым делом, деньги не заставляют себя долго ждать. Поиск любимого дела я начал с ранних лет.

Профсоюзный идеал

Первые 12 или 13 лет моей жизни наша семья жила бедно, что во многом объяснялось состоянием экономики в тот период. Рецессия конца 1970-х и начала 1980-х годов привела к замораживанию многих строительных объектов, и мой работяга-отец – он был оператором башенного крана и активистом профсоюза – лишился постоянной работы. Он хватался за все, что только мог найти, но все равно для нас это были тяжелые времена. Правда, у нас моей матери, двух сестер и меня – была крыша над головой и всегда хватало еды на столе. Но вместо того, чтобы покупать деликатесы в магазинах «JCPenney», мы «отоваривались» в Армии Спасения. Излишков у нас не водилось; мы еле-еле сводили концы с концами.

Когда период спада наконец закончился и отец снова получил постоянную работу, уровень жизни нашего «синеворотничкового» семейства – жили мы в северо-восточной части штата Индиана рядом с озером Мичиган – заметно вырос.

И все же я навсегда запомнил, каково жить в бедности. Благодаря этому я понял, что работа на хозяина или на крупную компанию никогда не станет радикальным решением денежных проблем. Даже после того, как отец вернулся на постоянную работу и начал получать приличную зарплату, мои родители, которые экономили и откладывали каждый цент, никуда не вкладывали деньги по одной простой причине: они не имели абсолютно никакого понятия, что с ними нужно делать, твердо веря в то, что профсоюз отца о них позаботится. Страховой полис, пенсионные фонды, сбережения – все было привязано к профсоюзу. Интересно отметить, что, несмотря на всю свою симпатию к профсоюзу, мой папа никогда не хотел, чтобы я пошел по его стопам. Он понимал, что попал в ловушку и что его благополучие и благополучие его семьи находятся в полной зависимости от бесконечного цикла долгов, выплат и совершенно незнакомых ему людей. Но закладная за дом и четыре голодных рта не позволяли ему даже думать о том, чтобы использовать деньги каким-нибудь непривычным образом. Для него это было слишком рискованно.

В то же время я наблюдал совсем другой образ жизни. Мой дедушка по матери владел строительной компанией. Его окружала аура финансовой стабильности. Дело было даже не в шикарном доме, новых машинах и полных карманах денег. Он просто жил в совсем другом мире, потому что не работал на чужого дядю. Кроме того, он жертвовал крупные суммы церкви, чего мы никогда не могли себе позволить.

Оглядываясь назад, я вижу, что мечта работать на себя или стать владельцем бизнеса родилась у меня благодаря примеру дедушки. Но свою трудовую этику я явно унаследовал от отца.

Юный бизнесмен

Я начал работать в младшем классе средней школы. Это был классический вариант «мальчика с газонокосилкой». Закончив косить лужайку у одного соседа, я стучался в двери следующего, увеличивая список своих клиентов. (Многие из моих друзей смотрели на меня как на ненормального. «Чего ради лишний раз обливаться потом в летнюю жару?» – заявляли они. Я пропускал их слова мимо ушей, и дополнительные денежки текли в мои карманы.)

Когда я поступил в колледж, мои родители были уверены, что я оправдаю их надежды. Они посчитали, что через четыре года я получу диплом и меня возьмут на работу в крупную корпорацию. Мир «белых воротничков» ждал меня с распростертыми объятиями. Я мог стать даже биржевым маклером. (Другим вариантом был профессиональный бейсбол. Я был принимающим в команде колледжа и даже участвовал в отборе игроков для «Cleveland Indians и error «Ваltimore Orioles». Жаль только – не прошел по конкурсу.)

Но в глубине души я лелеял мечту стать боссом. К тому же, хорошо зная себя и свою антипатию к выполнению чужих приказов, я понимал, что работа в корпорации не принесет выгоды ни мне, ни той компании, которая меня возьмет. Я прошел несколько собеседований, в ходе которых мне ясно дали понять, что по меньшей мере два первых года начинающие биржевые маклеры занимаются исключительно «холодными звонками».

На предпоследнем курсе я откликнулся на объявление о наборе торговых агентов и восемь месяцев спустя уже получал неплохие деньги. Компания, выпускающая пылесосы, выдала мне лицензию на оптовую торговлю, а после покупки пакета акций я стал совладельцем фирмы. Я контролировал работу двух филиалов, занимался обучением продавцов и вел все бухгалтерские книги. Неплохо для двадцатилетнего юнца.

Проучившись три года на финансовом факультете, я бросил колледж, чтобы возглавить созданную мной дистрибьюторскую сеть. Тот факт, что я получал больше моих преподавателей, явился дополнительным оправданием моего решения. Родителей расстроило то, что я не дотянул до диплома, хотя со временем смог получить свидетельство выпускника общественного колледжа по специальности «управление бизнесом».

Я был очень хорошим продавцом, но слишком мало знал о ведении бизнеса. Я взвалил на себя слишком много обязанностей. Объемы продаж были потрясающими, но в отчетности царил полный хаос. Деньги, конечно, текли рекой, но восемьдесят, а то и больше рабочих часов в неделю выматывали все силы, а налоги были просто убийственными. Работники начали уходить.

Будучи слишком молодым, чтобы правильно распорядиться заработанными деньгами, не говоря уже об управлении бизнесом, я с головой увяз в текучке, но гордость не позволяла мне попросить помощи. Вместо того чтобы найти толкового консультанта, юриста или бухгалтера, я пытался сам справиться со всеми проблемами. Все закончилось позорным провалом. Восемнадцать месяцев спустя я сдался.

После этого я пробовал себя в роли владельца строительной фирмы и агентства по рекламе промышленной продукции. Первым предприятием, которое продержалось два года, я владел на паях с двоюродным братом. Тут я получил еще один хороший урок: неплохо разбираясь в строительстве, я был слишком слаб по части маркетинга. Второй бизнес я открыл после того, как увидел рекламный ролик товара. Тут меня хватило всего на несколько месяцев.

В итоге на трех этих предприятиях я потерял порядка 15–20 тысяч долларов.

К сожалению, я не сделал необходимых выводов из провала своего первого бизнеса. Я повторил свои ошибки еще дважды с такими же результатами. В конце концов до меня дошло, что каждому бизнесмену нужны квалифицированные помощники, призванные следить за тем, чтобы все делалось правильно и законно. Никто не может и не должен пытаться делать все сам. Если ты продавец – продавай. Не бери на себя функции бухгалтера, юриста или любого другого профессионала, если ты этому не обучен. Ты только сделаешь хуже самому себе.

Борьба со страхом

В течение следующих трех лет я работал в строительной компании и получал неплохие деньги (но по-прежнему не следил за своими финансами). Затем случилось нечто такое, что полностью изменило мое отношение к работе, к будущему и, самое главное, к моему страху.

Страх всегда был для меня непреодолимым препятствием. Незадолго до того, как я купил книгу «Богатый папа, бедный папа», страх заставил меня отказаться от участия в сделке, которая принесла моему знакомому примерно 80 тысяч долларов чистого дохода. Он заплатил мне полторы тысячи комиссионных за то, что я оказал ему помощь в оформлении соглашения.

Анализируя причины своего отказа от сделки, я понял одну вещь, которая никогда раньше не приходила мне в голову. Я сумел заключить сделку! Я знал, что нужно делать и как это нужно делать, но побоялся сделать это сам. Мой страх обошелся мне и моей семье в 80 тысяч долларов. Мне трудно было в это поверить!

Если бы мне не были так нужны полторы тысячи долларов, я бы просто не пошел обналичивать чек. Мне было больно даже смотреть на него. Именно тогда я решил: «Все! Хватит! С этого момента я наберусь мужества и начну действовать». Разумеется, я знал, что буду искать. Пришло время пожинать плоды, а не заниматься оформлением сделок, которые делают богатыми других. Я видел, как другие делают то, что хотел делать я. Мне нетерпелось начать меняться.

Примерно через два месяца после прочтения книги «Богатый папа, бедный папа» я занялся инвестированием в недвижимость, потому что мне представилась исключительная возможность. Мне кажется, именно книга помогла мне разглядеть ее. В компанию, где я работал, постоянно приходили клиенты, ищущие землю в штате Индиана для постройки дома. Решение казалось предельно простым: купить землю там, где люди хотят купить участки, и продать ее им.

Проблема заключалась в том, что в двух районах, где клиенты желали строить дома, земля продавалась только крупными лотами. Несмотря на то что я неоднократно ставил этот вопрос перед руководством компании, они не принимали никаких мер. Тогда это сделал я.

Вот как я это сделал

Я выяснил, что потребуется для покупки крупного участка земли, разделения его на мелкие и продажи по частям. Все оказалось проще, чем я ожидал. Моим первым проектом стал участок площадью в 5,1 акра[7] в Честертоне, штат Индиана. Я купил землю у семейной трастовой компании. Несколько лет назад владельцы разделили землю на три лота, чтобы другие члены семьи могли получить участки для строительства. К счастью, мне не пришлось платить гонорар за технические услуги и оплачивать расходы на землемерную съемку. Это сэкономило мне по меньшей мере 3 тысячи долларов.

Хотя начальная цена продавца составляла 90 тысяч долларов, я сначала предложил 45 тысяч долларов, потому что надеялся получить конкретную сумму дохода. Я подсчитал, что при продаже лотов смогу получить за каждый порядка 30–33 тысяч долларов, и хотел сорвать максимальный куш. Кроме того, проценты с суммы в 45 тысяч долларов составляли примерно 300 долларов в месяц, и я вполне мог позволить себе нести такие расходы, пока не продам землю.