Истории успеха учеников Богатого Папы Кийосаки Роберт

Чем мы занимаемся сейчас

В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.

Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности – цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов – и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.

Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше – в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.

Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.

Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):

Покупная цена: 70 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $7000

Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец): $0

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $35000

Итого: $42000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1825

Потери от простоя (5 %): $91,25

Общий доход: $1733,75

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $208,30

Ремонт и эксплуатация (6 % от рентного дохода): $109,50

Резерв: $50

– Уборка двора: $20

– Комиссия за управление (1 0 % от ренты): $182,50

– Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $419,14

Итого: $989,44

Чистый месячный доход: $744,31

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($744,31 х 12): $8931,72

Капитал, вложенный в собственность $42000

Прибыль на вложенный капитал: 21,27 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.

Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования этой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.

Вот раскладка на другой дуплекс (207 м общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами)

Покупная цена: 97 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами: $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $ 18000

Итого: $30610

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1600

Потери от простоя (5 %): $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $192

Ремонт и эксплуатация: $96

Резерв: $50

Уборка двора: $25

Комиссия за управление (10 % от ренты): $ 160

Погашение кредита (на 30 лет под 7 %): $580,81

Итого: $1103,81

Чистый месячный доход: $416,19

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41,19 х 12): $4994,28

Капитал, вложенный в собственность $30610

Прибыль на вложенный капитал: 16,32 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип-сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип-сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м, с двумя спальнями и одной ванной):

Покупная цена: 48 тысяч долларов

Первоначальный платеж: $48000

Расходы на оформление, оплаченные нами (оплатил продавец, в данном случае – банк): $0

Ремонт: $250

(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все – от коврового покрытия до шкафчиков на кухне – было новеньким и нетронутым.)

Ежемесячные расходы: –

– Налоги (на имущество) и страховка: –

– Комиссия за управление: –

– Погашение кредита:

– Рентный доход: Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:

Чистый доход: Капиталовложения: $48250

Оценочная цена: $95000

Прибыль на вложенный капитал: –

Общая сумма удорожания собственности: $47000

Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили.

Наши суммарные затраты: $48250

Продажная цена: $94300

– Сумма затрат: $48250

Чистый доход/прирост капитала $46050

До и после

Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:

Расходы

Гражданские: $400

Кредитные карточки: $253

** COBRA. $285

** Медицина: $100

Мобильный телефон: $80

Квартплата: $400

Доходы

Помощь от матери: $250

Постоянные расходы

К чему мы пришли

Мы все еще занимаем промежуточное положение между левой и правой сторонами Квадранта денежного потока. Скупку домов для продажи следует отнести к квадранту «С» (так как весь процесс осуществляется нами лично). В настоящее время мы работаем над моделью, которая позволит перевести такие сделки в разряд «Б». Однако тот факт, что мы сдаем часть купленных нами домов, позволяет считать нас представителями квадранта «Б», так как эти дома приносят нам пассивный доход.

Каждый из нас троих принимает самое деятельное участие во всем, чем мы занимаемся. Кроме того, я решила прислушаться к словам богатого папы Роберта Кийосаки о том, что «богатые не работают ради денег», и посчитала, что раз нашим основным бизнесом является недвижимость, то мне следует узнать как можно больше об ипотеке. Я получила лицензию независимого брокера по ипотекам и теперь заключаю сделки с различными банками. Мне очень нравится эта работа, и я узнаю много такого, что обязательно принесет пользу нашему бизнесу. Что удивительно, брокерская деятельность начала приносить очень приличные деньги, а лишний доход никогда не помешает. Я не собираюсь оставаться оформителем ссуд до конца своих дней и брошу это занятие, как только смогу нанять самого лучшего советника по ипотекам, какого только смогу отыскать. Стремление знать как можно больше свойственно любому умному человеку.

Кийосаки советует не слишком увлекаться конкретными видами инвестиций. Поэтому, несмотря на то что мы начали свою инвестиционную деятельность с недвижимости, мы не намерены себя ограничивать. Мы хотим заниматься всеми видами коммерческих операций, которые приносят хороший доход.

Наша цель состоит в том, чтобы покупать во владение крупные объекты недвижимости, такие как многоэтажные жилые комплексы и коммерческие здания, но не только в Соединенных Штатах, а по всему миру. Так как Джефф с Джоном свободно говорят, читают и пишут по-японски, мы хотели бы заняться бизнесом в Японии. Кроме того, Джон знает тайский, так что Таиланд тоже фигурирует в нашем списке. Оба брата умеют разбирать китайские иероглифы, поэтому хотят расширить нашу деятельность и на эту страну (тем более что Китай обладает громадным потенциалом для развития бизнеса). Мы с Джеффом говорим по-испански и не против поучаствовать в развитии коммерческих предприятий в Латинской Америке.

Я начала претворять принципы Кийосаки в жизнь, когда мне было 24 года. На данный момент мне двадцать пять. Мы начинали, не имея в балансе ни единого актива, одни пассивы. В нашем отчете о доходах было больше статей, связанных с оттоком денег, чем с притоком. Большая их часть уходила на безделушки. Единственным источником дохода была зарплата.

Всего за год мы купили недвижимости больше чем на 1,25 миллиона долларов и оставили себе большую ее часть, которая сегодня оценивается в 890 тысяч долларов. Теперь наши доходы делятся на пассивные, портфельные и трудовые. Мы стараемся следовать формуле Роберта и Ким (когда они только начинали) и тратить не больше 70 процентов наших доходов, оставляя 10 процентов на инвестиции, 10 процентовка сбережения и 10 процентов – на благотворительность. Мы больше не тратим денег на безделушки. Пока строится наш бизнес, приходится экономить, но как только мы станем соответствовать сформулированному богатым папой определению богатых людей, необходимость в такой экономии исчезнет. Мы все еще гадаем, как будем чувствовать себя, отойдя от дел, но, по моим расчетам, через пять лет сможем испытать это ощущение.

Не жалейте времени на подготовку

То, что сделали мы, может каждый. Однако прежде чем купить первый дом, нам потребовался целый год только для того, чтобы заставить наши мозги работать в правильном направлении. Кроме того, нам пришлось пройти серьезную эмоциональную подготовку и многому научиться. Но и после этого мы постоянно продолжаем заниматься самообразованием. Возможно, на такую подготовку кому-то потребуется меньше времени, чем нам, а кому-то – больше. Все зависит от человека.

Но при этом мы хотим особо подчеркнуть, что независимо от длительности процесса подготовка (то есть изучение недвижимости на макро и микроуровне, а также освоение стратегий инвестирования и финансирования) в любом случае требуют времени и сил. Кроме того, они требуют большого терпения и жесткого самоконтроля, особенно в эмоциональной сфере. Вот почему мы стали горячими поклонниками Богатого Папы. Он сумел разложить по полочкам все конкретные эмоции, с которыми должен уметь справляться каждый инвестор.

Мы считаем, что в сделках с недвижимостью главным эмоциональным препятствием является страх.

Сначала люди боятся, что никогда не смогут найти хорошую недвижимость, а потом бегут покупать плохую из боязни, что если они не купят сейчас, то не смогут купить никогда. Мы уверены, что отказ от сделки лучше плохой сделки. С другой стороны, нам приходилось видеть домовладельцев, которые так боялись, что не сумеют найти жильца, что сдавали дома кому попало (возможно, именно так начинаются все кошмарные истории, от которых домовладельцев бросает в дрожь).

Лучше потерять квартплату за несколько месяцев и найти приличного жильца, чем взять того, кто превратит дом в руины и не заплатит.

Кроме того, порой мы встречаем людей, которые так боятся какого-нибудь подвоха при покупке дома, что выпускают из рук просто сказочные сделки, хотя от них требуется только одно: произвести тщательный осмотр дома и поработать с цифрами, чтобы застраховать себя от возможных потерь.

Стараясь вдохновить других на достижение успеха, мы вместе с тем пытаемся обратить внимание людей на то, чтобы они проявляли осторожность. В принципе, мы не считаем, что сделки с недвижимостью следует рассматривать как верный способ быстрого обогащения. Вокруг сколько угодно «инвесторов», для которых попытки купить дом для сдачи внаем или для продажи закончились разорением. Один из купленных нами домов был конфискован как раз у такого «инвестора».

Вот почему так важна хорошая подготовка. Мы позаботились о том, чтобы приобрести опыт в сфере сделок с недвижимостью до того, как заняться покупками. Для этого мы делали предложения, хотя не имели денег на покупку, читали книги, залезали в интернет и изучали местный рынок. Кроме того, мы беседовали с агентами по недвижимости, брокерами и инвесторами, от которых получили массу полезной информации. Работать с недвижимостью несложно, когда вы знаете, что делаете, и постоянно учитесь. Мы продолжаем учиться каждый день.

Два ключа к успеху на поприще недвижимости – это, на наш взгляд, умение обуздывать эмоции и поддерживать восприимчивость ума, так как каждый день будет приносить с собой что-то новое.

Совет поколению NEXT

Джефф, Джон и я знакомы с множеством людей нашего возраста, чья жизнь покатилась под откос после краха интернет-компаний. Их мечты рухнули, а ощущение безопасности сменилось страхом перед будущим. Если с вами случилось то же самое (как и с нами), вот вам наш самый главный совет: не позволяйте страху помешать вам вернуть то, что вы потеряли.

Страхи, с которыми мы сталкиваемся каждый день, нужно уметь побеждать. Вы сумеете побороть разочарование, если будете держаться за свою мечту и попробуете достичь ее другим способом. Подумайте о том, чего вы хотите, внимательно прислушайтесь к самому себе, а затем сделайте то, что нужно. Продвигаясь к своей мечте, окружайте себя людьми, которые думают так же, как вы, которые поддержат вас и не станут пытаться всучить вам то, что не работает, вроде планов 401 (к). Больше всех рискует тот, кто ничего не делает.

Если бы не Роберт Кийосаки и его советники, то Джефф, скорее всего, сейчас учился бы в аспирантуре, а мы с Джоном продолжали бы работать в своих корпорациях и ненавидеть свою работу. Мы безмерно благодарны за то, что нам указали правильное направление! Мы понимаем, что мы еще многому должны научиться и нам предстоит пережить еще много неудач, прежде чем мы дойдем до нашей конечной цели. Но мы полны энтузиазма и готовы идти вперед. Спасибо тебе, Богатый Папа!

Глава 11

Переворот в мышлении