Организация бизнеса. Грамотное построение своего дела Орлов Александр
– при оплате уставного капитала неденежными средствами, в случае если его размер составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда (а для акционерного общества в любом случае), вклад необходимо оценить у независимого оценщика, при этом номинальная стоимость вклада не может превышать данную оценку;
– денежными средствами либо имуществом, внесенным в оплату уставного капитала, можно распоряжаться по усмотрению общества;
– не допускается освобождение учредителя общества от обязанности внесения вклада в уставный капитал общества, в том числе путем зачета его требований к обществу;
– акция, принадлежащая учредителю общества, не предоставляет права голоса до момента ее полной оплаты, если иное не предусмотрено уставом общества;
– в случае неполной оплаты акций (доли) в течение года с момента государственной регистрации общества, право собственности на акции (долю) переходит к обществу;
Для акционерного общества формирование уставного капитала оплатой акций не заканчивается, после этого необходимо осуществить процедуру государственной регистрации выпуска акций в Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Причем законодательно закреплен срок, в который необходимо уложиться с подачей необходимого комплекта документов, он равен одному месяцу с даты государственной регистрации юридического лица.
Порядок увеличения уставного капитала
Увеличение уставного капитала может потребоваться компании в разных случаях, например для повышения своей привлекательности на рынке, для участия в каком-либо тендере, а также если у компании появился инвестор, который готов войти в состав участников с дополнительным вкладом (для ООО). Акционерное общество открытого типа вправе привлечь неопределенный круг инвесторов путем выпуска дополнительных акций и тем самым увеличить свой уставный капитал.
Источниками увеличения уставного капитала могут быть как собственные средства участников (акционеров), имущество общества (например, нераспределенная прибыль прошлых лет) либо средства третьих лиц.
Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусматривает следующие способы увеличения уставного капитала.
1.1. Увеличение уставного капитала за счет имущества общества:
– решение об увеличении уставного капитала общества за счет имущества общества может быть принято только на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, предшествующий году, в течение которого принято такое решение;
– за данное решение должны проголосовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества;
– сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества;
– при увеличении уставного капитала общества пропорционально увеличивается номинальная стоимость долей всех участников общества без изменения размеров их долей.
Используя данный способ увеличения уставного капитала, необходимо придерживаться следующей последовательности действий.
1. Принятие решения общим собранием об увеличении уставного капитала за счет имущества общества, утверждении устава общества в новой редакции и подписание учредительного договора.
2. Регистрация изменений в регистрационном органе.
1.2. Увеличение уставного капитала за счет дополнительных вкладов участников:
– за данное решение должны проголосовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества;
– решение общего собрания должно определить общую стоимость дополнительных вкладов, а также установить единое для всех участников общества соотношение между стоимостью дополнительного вклада участника общества и суммой, на которую увеличивается номинальная стоимость его доли;
– каждый участник общества вправе внести дополнительный вклад, не превышающий части общей стоимости дополнительных вкладов, пропорциональной размеру доли этого участника в уставном капитале общества;
– уставом либо решением общего собрания может быть установлен определенный срок по внесению дополнительных вкладов участниками общества, в противном случае дополнительные вклады могут быть внесены участниками общества в течение двух месяцев со дня принятия общим собранием участников общества решения об увеличении уставного капитала;
– не позднее месяца со дня окончания срока внесения дополнительных вкладов общее собрание участников общества должно принять решение об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении в учредительные документы общества изменений, связанных с увеличением размера уставного капитала общества;
– изменения в учредительные документы, связанные с изменением размера уставного капитала общества, необходимо подать в регистрирующий орган в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества;
– для регистрации изменений в учредительные документы общества, связанных с увеличением уставного капитала, необходимо предоставить регисрирующему органу документы, подтверждающие внесение данных вкладов участниками общества.
В случае несоблюдения вышеперечисленных сроков, увеличение уставного капитала общества признается несостоявшимся.
При данном способе увеличения уставного капитала последовательность действий должна быть следующей:
a. Принятие решения общим собранием об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов участников общества, определение общей стоимости дополнительных вкладов, установление срока по внесению дополнительных вкладов;
b. Внесение дополнительных вкладов участниками общества;
c. Утверждение итогов внесения дополнительных вкладов и утверждение новых редакций учредительных документов;
d. Регистрация изменений в регистрирующем органе.
1.3. Увеличение уставного капитала на основании заявления участника, участников либо третьих лиц, принимаемых в общество, о внесении дополнительных вкладов:
– за данное решение все участники должны проголосовать единогласно;
– участник общества или третье лицо в своем заявлении о внесении дополнительного вклада должны указать размер и состав вклада, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую участник общества или третье лицо хотели бы иметь в уставном капитале общества;
– при принятии решения об увеличении уставного капитала одновременно необходимо внести изменения в учредительные документы общества;
– изменения в учредительные документы, связанные с изменением размера уставного капитала общества, необходимо подать в регистрирующий орган в течение месяца со дня принятия решения об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участниками общества или третьими лицами и о внесении соответствующих изменений в учредительные документы общества, но не позднее шести месяцев со дня принятия решения о внесении дополнительных вкладов участниками и (или) третьими лицами;
– для регистрации изменений в учредительные документы общества, связанных с увеличением уставного капитала, необходимо предоставить регистрирующему органу документы, подтверждающие внесение данных вкладов.
Последовательность действий при увеличении уставного капитала должна быть следующей:
a. Принятие решения общим собранием о рассмотрении заявления участника или третьего лица о внесении дополнительного вклада и об увеличении уставного капитала за счет дополнительных вкладов, о размере и составе вклада третьего лица или дополнительного вклада участника общества, сроках внесения дополнительных вкладов.
b. Внесение вклада третьим лицом либо дополнительных вкладов участниками общества;
c. Утверждение итогов внесения дополнительных вкладов и утверждение новых редакций учредительных документов;
d. Регистрация изменений в регистрирующем органе.
Если увеличение уставного капитала общества не состоялось, общество обязано в разумный срок вернуть участникам общества и третьим лицам, которые внесли вклады деньгами, их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также уплатить проценты в порядке и в сроки, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Участникам общества и третьим лицам, которые внесли неденежные вклады, общество обязано в разумный срок вернуть их вклады, а в случае невозврата вкладов в указанный срок также возместить упущенную выгоду, обусловленную невозможностью использовать внесенное в качестве вклада имущество.
В акционерном обществе уставный капитал может быть увеличен двумя способами:
2.1. Путем увеличения номинальной стоимости акций:
– решение об увеличении уставного капитала общества путем увеличения номинальной стоимости акций принимается общим собранием акционеров;
– увеличение уставного капитала общества при данном способе осуществляется только за счет имущества общества;
– сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества;
– в результате увеличения уставного капитала данным способом акции распределяются среди всех акционеров. При этом каждому акционеру распределяются акции той же категории (типа), что и акции, которые ему принадлежат, пропорционально количеству принадлежащих ему акций;
– увеличение уставного капитала общества данным способом, в результате которого образуются дробные акции, не допускается.
2.2. Путем размещения дополнительных акций:
– в уставе должны быть прописаны так называемые объявленные акции, то есть устав должен содержать фразу о том, что общество вправе разместить еще столько-то акций, такой-то стоимостью каждая, которая предоставляет ее владельцу такой-то объем прав. Однако решение вопроса об увеличении уставного капитала общества путем размещения дополнительных акций может быть принято общим собранием акционеров одновременно с решением о внесении в устав общества положений об объявленных акциях.
– решение об увеличении уставного капитала общества принимается общим собранием акционеров или советом директоров (наблюдательным советом) общества, если в соответствии с уставом общества ему предоставлено право принимать такое решение;
– в решении об увеличении уставного капитала должны быть определены количество размещаемых обыкновенных акций и привилегированных акций каждого типа, способ размещения, цена размещения или порядок ее определения, форма оплаты дополнительных акций;
– увеличение уставного капитала данным способом может осуществляться как за счет имущества общества, так и за счет средств акционеров.
Как в случае с первоначальным формированием уставного капитала, так и при его увеличении выпуск акций подлежит регистрации. Причем регистрировать необходимо будет каждый этап увеличения уставного капитала, то есть, приняв решение об увеличении уставного капитала, необходимо будет зарегистрировать решение о выпуске (дополнительном выпуске) ценных бумаг, а уже после фактической его оплаты зарегистрировать отчет об итогах выпуска ценных бумаг.
2.2
Стоит ли концентрировать все доли у одного лица
В рамках данного раздела предлагается рассмотреть вопрос, насколько правильно формировать бизнес из одного лица и какие последствия это может повлечь. Данный вопрос, как правило, возникает в связи со страхом собственника утратить имущество, если оно будет оформлено только на одно лицо, поэтому вводятся в состав участников (акционеров) родственники и друзья. Данные опасения вряд ли можно назвать надуманными, так как слишком большое количество компаний подверглись атаке рейдеров за последнее время и в результате утраты одной компании лишились всего, чем эта компания владела, в том числе и дочерних обществ.
Необходимо отметить, что существование общества, состоящего из одного лица, многими классиками российской цивилистики вообще ставится под сомнение, как противоречащее целям создания юридического лица, как инструмента согласования интересов участников и гарантирования их интересов. Однако российское законодательство не содержит запрета по созданию коммерческих организаций в форме обществ одного лица, устанавливая при этом некоторые правила:
– общество с ограниченной ответственностью и акционерное общество не могут иметь в качестве единственного участника другое хозяйственное общество, состоящее из одного лица;
– сведения о единственном акционере или участнике общества должны содержаться в уставе общества;
– положения законов «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «Об акционерных обществах» распространяются на общества с одним участником постольку, поскольку это не противоречит существу соответствующих отношений.
Общество, состоящее из одного лица, может давать некоторые преимущества ее собственнику:
– при определении налоговой базы по налогу на прибыль можно не учитывать доход в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно от организации или физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 % состоит из вклада (доли) передающей стороны;
– решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и не требуют соблюдения процедуры по созыву и проведению общего собрания;
– в случае если единственный участник одновременно осуществляет функции единоличного исполнительного органа (генерального директора) данного общества, то на данное общество не распространяется процедура согласования сделок с заинтересованностью.
Следует сказать, что преимущества есть и при разделении уставного капитала, вот, например, некоторые из них:
– можно сохранить статус малого предприятия, если ввести в состав участников помимо юридического лица еще и нескольких физических лиц на долю (пакет акций) не менее 75 %;
– можно применять упрощенную систему налогообложения;
– в случае если единственным учредителем при создании является иностранная компания, то путем введения еще одного российского участника на один процент можно избежать личного присутствия директора иностранной компании в налоговой при регистрации.
Представляется, что формальное разделение долей между разными лицами может создать и дополнительные трудности:
– проблема принятия решения при наличии соотношения долей (пакетов акций) 50 50, так как в данном случае, если вчерашний друг становится врагом или жена становится бывшей женой, то ситуация в обществе складывается патовая, то есть неразрешимая. Ни одно из решений невозможно будет принять в связи с тем, что как минимум требуется большинство голосов;
– проблема наследования долей (акций). В случае смерти участника (акционера) деятельность общества может затормозиться в связи с тем, что до момента выдачи свидетельства о праве на наследство долей (акциями) будет управлять управляющий, назначенный нотариусом. А в случае если наследство вообще никто не примет, то оно окажется вымороченным, то есть перейдет государству;
– при разделении долей (акций) и распределении их между несколькими лицами, необходимо будет обеспечивать присутствие данных лиц на общих собраниях, а также соблюдать в их отношении все установленные корпоративные процедуры.
Как видно из всего вышеперечисленного, концентрировать или нет доли (акции) у одного лица необходимо решать применительно к конкретной компании, взвешивая все аргументы за и против.
2.3
Как защитить свои доли и акции от возможных рисков
В последнее время число так называемых недружественных поглощений или рейдерских захватов достигло огромных размеров. Тема рейдеров является основной в средствах массовой информации, а полки книжных магазинов забиты книгами о рейдерах и о способах борьбы с ними. Захватчики, поглотив самые крупные предприятия, переключились на парикмахерские, мелкие магазины и аптеки. До сих пор процветает криминальный захват и силовые варианты поглощения предприятий.
В такой ситуации каждому собственнику необходимо ежедневно быть начеку. Защититься на сто процентов невозможно, однако можно поставить некоторые преграды, преодолевая которые рейдеры либо превысят свой бюджет на захват бизнеса, либо надолго завязнут в борьбе.
Как отмечалось выше, общество с ограниченной ответственностью самая слабая форма для защиты, в этой связи защитить доли сложнее, чем акции, в том числе и от криминального захвата.
Основные правила по защите долей:
– иметь устав, который защищает участников общества от третьих лиц;
– иметь набор внутренних документов общества, которые недоступны третьим лицам и которые регламентируют созыв и проведение общих собраний, а также порядок работы с почтовой корреспонденцией;
– быть в курсе сведений, содержащихся по компании в едином государственном реестре юридических лиц путем еженедельного получения выписок из данного реестра;
– никому не давать учредительные документы общества и его печать;
– хранить все правоустанавливающие документы по обществу в банковской ячейке, а не в сейфе, что даст возможность защищаться в суде при силовом захвате офиса;
– знать все основные контактные реквизиты правоохранительных органов;
– передать в залог доли под исполнение обязательств перед дружественными лицами;
– иметь векселя от имени общества на всякий случай;
– иметь хорошие отношения с обслуживающим банком и налоговой инспекцией.
Основные способы защиты акций:
– передача реестра акционеров специализированному реестродержателю;
– передача акций в доверительное управление, при этом на лицевом счете акции не числятся;
– передача акций номинальному держателю, при этом акции списываются с лицевого счета акционера и информация о реальных акционерах и долях их участия в уставном капитале общества будет скрыта от реестродержателя и посторонних лиц;
– передача акций в залог;
– добровольное блокирование операций по лицевому счету акционера.
Если опасность становится реальной, важно немедленно предпринимать защитные меры, обращаться за помощью во все компетентные органы, отправлять письма в налоговую с просьбой не производить никаких регистраций с обществом. Обратиться в Регистрационную службу по регистрации прав на недвижимое имущество с просьбой не принимать никаких документов по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество общества, а также привлечь грамотных юристов, которые построят защиту с учетом конкретной специфики общества.
Глава 3
Активы для бизнеса
3.1
Покупка активов
Купля-продажа является не только самым распространенным и надежным способом приобрести активы, но и самым затратным.
Под приобретением активов в смысле организации своего бизнеса следует понимать то имущество, которое необходимо компании для осуществления своей деятельности. К этому имуществу относятся как основные средства (здания, строения, земельные участки), так и иное имущество компании, включая производственные мощности, торговую марку и другое.
В первую очередь вопрос касается недвижимости, так как новая компания редко заинтересована в приобретении подержанных столов и стульев. Однако порой возникает потребность и в оборудовании, в том случае, когда бизнес нуждается в специфическом оборудовании, которое легче купить отлаженное и готовое, чем закупать иное.
Как покупаем
Покупка активов осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи. Если к покупателю переходят недвижимое и движимое имущество, то разумно заключать два отдельных договора. Конечно, по желанию приобретателя можно покупку каждой вещи оформлять отдельным договором, что, однако, существенно затруднит процесс покупки в плане документарной работы.
Договор заключается в письменной форме. В случае продажи недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Недвижимость передается по акту передачи.
Обычно недвижимость приобретают на специально созданное для этих целей лицо. Это может быть как обычное созданное ООО, так и оффшор, что даст дополнительные гарантии конфиденциальности покупателям.
Перед покупкой такого объекта необходимо провести его правовой аудит. Проверить зарегистрированность прав продавца, юридическую чистоту объекта, наличие всех необходимых документов, отсутствие обременений недвижимости, не является ли здание памятником культуры и т. д.
Невнимание к процедуре купли-продажи может выразиться в следующих общих рисках:
Утрата объекта недвижимости. Причиной этого может быть недобросовестность оппонента, решение суда и др.
Потеря времени. Процесс купли-продажи может существенно растянуться по времени из-за судебного процесса, если контрагента к регистрации придется принуждать в судебном порядке.
Ограничение прав собственника В случае наличия обременений объекта недвижимости права нового собственника могут быть существенно ограничены по сравнению с тем, что предполагалось при сделке. Это могут быть сервитуты, безвозмездное пользование недвижимостью и др.
Негативные последствия утраты объекта недвижимости, которые могут быть выражены в потере инвестиций, упущенной выгоде, утрате производственной базы и т. д.
В целом внимание к самой сделке купли-продажи – это залог надежного положения компании, так как в объекты недвижимости инвестируется существенная часть активов и стабильность развития напрямую зависит от уверенности в сделанных вложениях.
Особенно это важно для средних и крупных компаний, активы которых позволяют им проводить операции с объектами недвижимости. Кроме того, данные компании, как правило, имеют интерес в недвижимости либо как в средстве для извлечения прибыли, либо как в имущественной базе для развития бизнеса.
В сделке договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя. Поэтому необходимо с особым тщанием подходить к его оформлению. Так, в договоре следует наиболее полно индивидуализировать предмет договора (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, то договор можно признать в суде незаключенным. Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Особо тут встает вопрос о сделке с заинтересованностью и крупной сделке. Для таких сделок существует особый порядок одобрения, и необходимо удостовериться, что он был соблюден.
Необходимо учитывать, что до перехода права собственности на объект недвижимости может быть наложено взыскание за долги продавца даже в том случае, когда он уже передан по акту покупателю.
Сделка должна быть экономически обоснованной. То есть риск поворота сделки в судебном порядке возрастает пропорционально занижению стоимости объекта в договоре. Чем больше в сделке символическая цена, тем выше риск сделки. В свете этого следует запастись заключением независимых оценщиков именно на сумму сделки, чтобы впоследствии документально показать, откуда взялась цена, указанная в договоре.
Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе оффшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от глаз общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условиях современного российского рынка это является большим преимуществом, которым необходимо воспользоваться. Но надо помнить, что все подставные компании оформлены на физических лиц. И эти физические лица должны быть очень надежными и проверенными людьми. Не раз бывали случаи, когда «подставной» генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать и еще хуже. Подставной генеральный директор просто станет сам распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или вообще продаст. И формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то в подобных ситуациях он не сможет полагаться на защиту закона.
Если же компания сразу приобретает крупную недвижимость, то это всегда событие, если оно происходит в неизбалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шум на местном уровне. Это минус покупки, так как нового собственника могут воспринять негативно, но при добровольной продаже объекта продавец также позаботится и о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с власть имущими людьми и заручиться их поддержкой на будущее.
Законодательство постоянно совершенствуется, закрывая старые пробелы и открывая новые дыры в правовом поле. Появляются новые риски и новые схемы продажи своего бизнеса, более быстрые, менее затратные по налогообложению. Но способ купли-продажи остается самым надежным и безопасным вариантом. Данный способ позволяет минимизировать большинство рисков еще на стадии подготовки документов. Грамотное составление договора поможет предотвратить проблемы в дальнейшем.
Однако надо учитывать, что, когда речь идет о крупном промышленном объекте, последнее слово всегда остается за местными органами власти. Негатив с их стороны может означать разрыв сделки, и хотя сделка формально и соответствует закону, строить бизнес в регионе, где власти отрицательно настроены в отношении собственника, не рискнет никто. По крайней мере, в такой ситуации нивелировать возможные риски для компании станет практически невозможным.
Купля-продажа недвижимости на неоформленной земле
Отдельного внимания заслуживает приобретение недвижимости, когда у продавца не оформлены права на земельный участок под объектом недвижимости.
У собственника недвижимости, земельный участок под которой не оформлен или находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, возникает множество вопросов: можно ли продать принадлежащую ему недвижимость, не будет ли проблем при регистрации перехода права собственности на нее, что произойдет с земельным участком и кто же должен нести ответственность за его дальнейшую судьбу.
Соответственно получили наибольшее распространение две ситуации: земельный участок принадлежит собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования; земельный участок никак не оформлен и никаких документов на него не существует. Дополнительной разновидностью последнего случая является вариант, когда земельный участок еще и не сформирован, то есть он вообще не возник как объект недвижимости, который может к кому-либо переходить.
Земельный кодекс соединил судьбу земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (ст. 35 ЗК РФ). Если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, продает их другому лицу, то покупатель недвижимости приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Такой покупатель получает также преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка. Если же земельный участок и недвижимость на нем принадлежат одному и тому же лицу, и их собственник изъявляет желание продать исключительно недвижимость без земельного участка, то такие сделки не допускаются (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Они ничтожны.
У собственника зданий, сооружений и иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, есть право пользоваться частью земельного участка, предоставленную под эту недвижимость собственником земли (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Соответственно при переходе прав на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке, к покупателю переходит право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.
Если права на земельный участок никак не оформлены, то к покупателю переходит право на использование соответствующей части земельного участка и преимущественное право на его приватизацию. Но что происходит, если земельный участок принадлежит собственнику здания на праве постоянного (бессрочного) пользования?
Дело в том, что ГК РФ четко указывает: если у собственника недвижимости не оформлены права на земельный участок, то у него возникает право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей его частью. Но в то же время ЗК РФ существенно ограничивает такую возможность, так как право постоянного (бессрочного) пользования у предпринимателей (и других субъектов, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) должно быть в обязательном порядке переоформлено до 1 января 2008 года и возникать заново не должно.
С момента введения в действие Кодекса, согласно статье 20 ЗК РФ, земля на праве постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, тесно связанным с государством, когда оно выступает их собственником (федеральные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения). Либо когда эти субъекты входят в саму государственную структуру (органы государственной власти и местного самоуправления).
Следует заметить, что указанные нормы статьи 20 ЗК РФ могут быть истолкованы двумя разными способами.
В первом случае понятие «предоставление» предлагается связывать с возникновением права. Следствием этой позиции будет вывод об отрицании самой возможности возникновения у определенного круга лиц (граждан и юридических лиц) вышеуказанных прав после вступления в силу ЗК РФ.
Руководствуясь же вторым способом толкования, следует отождествлять запрет на предоставление с запретом на издание компетентным органом акта о наделении гражданина или юридического лица упомянутыми правами на земельный участок.
Есть ряд мнений на тему возможности перехода к покупателю недвижимости (который по ЗК РФ не является субъектом такого права) земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
К примеру, что переход прав на земельный участок от продавца недвижимости к покупателю не может быть не оформлен соответствующим правовым титулом. К покупателю от продавца должен перейти весь объем прав. И если продавцу земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, то к приобретателю недвижимости должно перейти именно право постоянного (бессрочного) пользования в полном объеме, так как другим правом передающее лицо не обладало.
Однако есть по этому вопросу и противоположные взгляды, что право постоянного (бессрочного) пользования не переходит к покупателю недвижимости, а утрачивается. А уже покупатель обязан оформить землю совсем на другом праве: собственности или аренды. Причем такой точки зрения долгое время придерживались многие чиновники и суды, что существенно тормозило как развитие оборота недвижимости, так и мешало защите прав и законных интересов предпринимателей.
Закон о введении ЗК РФ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.
При продаже здания, расположенного на земельном участке на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания (п. 2 ст. 3 Закона о введении).
Необходимо обратить внимание на то, что именно покупатель здания должен заняться переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования и сделать выбор между собственностью и арендой. Однако для переоформления прав на земельный участок собственник здания должен подать соответствующее заявление, подписать присланный ему проект договора. И это делать должен только собственник недвижимости. Но покупатель недвижимости становится ее собственником лишь с момента регистрации перехода права собственности на нее. До этого момента он является неправомочным лицом ни на подачу заявки, ни на подписание договора. Возникает вопрос: когда он должен заняться переоформлением?
Существует особая точка зрения, что покупатель, заключив договор купли-продажи недвижимости, уже должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:
а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;
б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;
в) заключение договора аренды или купли-продажи;
г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.
Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.
Однако такая позиция представляется спорной. Постоянный пользователь не имеет права продать, подарить, заложить земельный участок и иным образом распорядиться им, а также не может переуступить право постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Однако скорее запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.
Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, подтверждается судебной практикой.
Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании ст. 552 ГК РФ в связи с приобретением здания (постановление от 10.01.03 № 6607/02). Представляется, что по истечении срока, указанного в ст. 3 Закона о введении (1 января 2008 года), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.
Пленум ВАС № 11 от 24.03.2005 установил, что покупатель здания, сооружения, «как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность». То есть судебная практика поставила в споре конечную точку, указав, что право постоянного (бессрочного) пользования к новому собственнику здания все-таки переходит.
В отношении приобретения недвижимости, расположенной на неприватизированном земельном участке, можно сделать следующие выводы:
при переходе права собственности на здание соответствующие права на земельный участок к новому собственнику недвижимости переходят в независимости от того, переходит ли само право постоянного (бессрочного) пользования или же только право пользования соответствующей его частью и исключительное право на приобретение этой части;
принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка играет главенствующую роль, даже если право постоянного (бессрочного) пользования будет возникать у лиц, не предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ;
ВАС в постановлении Пленума № 11 от 24.03.2005 установил, что сделка, при которой собственником недвижимости и земли отчуждается только здание, но воля сторон не направлена на передачу соответствующих прав на земельный участок новому собственнику недвижимости, ничтожна.
Как заранее узнать о застройке территории?
Покупая недвижимость или земельный участок, редко кто из покупателей задается вопросом: а что будет происходить с соседними землями в недалеком будущем, изменятся ли они, не упадет ли купленная земля в цене? Подобные случаи далеко не редкость. К примеру, приобретая в живописном уголке Подмосковья земельный участок, собственник слишком поздно узнал о том, что рядом стоящий лес сдан в аренду городу и в скором времени будет вырублен для размещения вместо него фабрики. Вовремя подсуетившиеся собственники, прослышав о грядущих переменах, сбывали подешевле свою недвижимость ничего не подозревающим покупателям. Кроме того, необходимо знать, что может произойти с самим купленным земельным участком. Ведь на его месте тоже может быть запланировано строительство больницы или дороги. Как защитить себя от подобного риска?
В такой ситуации следует рассматривать два варианта развития событий. Первая ситуация: частные владельцы на смежном или близлежаще земельном участке решили, к примеру, построить завод. И вторая ситуация: госорганы или органы местного самоуправления имеют планы относительно данной территории – либо самого участка, либо около лежащих земель.
И в том и в другом случае первое, на что необходимо обратить внимание, – это имеющиеся документы в сфере градостроительной деятельности. Такие документы имеются далеко не всегда. Зачастую в регионах они не утверждены соответствующим образом. Но в первую очередь именно их необходимо искать. Так, именно ими регулируются многие вопросы застройки территорий, и обойти внесение изменений в некоторые из этих документов при строительстве невозможно.
Компетентными органами должно проводиться территориальное планирование районов. Документами территориального планирования являются схемы, генеральные планы поселений, городских округов. В этих документах содержится информация о планируемом размещении объектов капитального строительства: дорог, объектов электро– и газоснабжения и иных объектов.
Также необходимо обратить внимание на правила землепользования и застройки. Они включают в себя ряд документов, содержащих информацию, к примеру, об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В дополнение к этому в отношении каждого земельного участка, предназначенного для строительства, подготавливается градостроительный план в рамках подготовки документации по планировке территорий.
Особо следует подчеркнуть, что в отношении всей вышеописанной деятельности сведения должны собираться уполномоченными органами. Эти сведения составляют информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. Сведения являются открытыми и общедоступными.
Еще одним аспектом для пристального внимания покупателя является риск возможного выкупа земельного участка в обязательном порядке для государственных нужд или нужд местного самоуправления. Такая ситуация складывается довольно часто. Когда часть территории запланирована под застройку, собственникам земли приходится перебираться с насиженных мест. Примером может служить создание особой экономической зоны в Зеленограде, когда под изъятие попала целая улица. Как можно узнать о таких планах заранее, если вдруг собственник «забудет» предупредить об этом при продаже. Процедура изъятия земельного участка такова. Уполномоченный орган (госорган или орган местного самоуправления в зависимости от того, для чьих нужд происходит изъятие) принимает соответствующее решение о будущем изъятии участка, о чем и заявляет собственнику. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав. Далее происходит оценка земельного участка. Если собственник согласен на изъятие, то участок изымается, а собственник получает его рыночную стоимость в соответствии с согласованной ценой. Если же собственник не согласен, то изъятие происходит через год по решению суда. То есть, если собственник решил в течение этого года ожидания продать свой участок подороже другому лицу, потенциальному покупателю необходимо обратить особое внимание на записи в реестре прав, где должны содержаться ограничения и обременения в отношении участка, в том числе и запись о предполагаемом изъятии.
Следующее, что заслуживает внимания, – категория земельных участков и вид их разрешенного использования. Эти данные можно получить либо в земельном комитете, либо сделав запрос на соответствующее владение в Единый государственный реестр прав. Необходимо отметить, что данные о правах на земельные участки являются открытыми и запросить их может любое заинтересованное лицо, заплатив при этом пошлину. Чем могут помочь данные сведения? Каждый земельный участок принадлежит к определенной категории. В рамках категорий участки относятся к лесному фонду, землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т. д. Соответственно, их принадлежность к той или иной категории влияет на возможность использования земельных участков. К примеру, заводы и склады можно строить исключительно на землях промышленной категории. А в случае строительства таких объектов на землях сельскохозяйственного назначения их собственнику грозят многочисленные санкции, включая штрафы и даже изъятие самой земли. На землях же сельскохозяйственного использования возможно строительство только объектов для хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также дачных и садовых домиков. Земли поселений включают территории, разные по своему назначению. Но актуальным является тот факт, что только на землях поселений возможно строительство коттеджей, то есть индивидуальное жилищное строительство. На сельскохозяйственных землях этого сделать нельзя.
Вид разрешенного использования земельного участка также имеет большое значение. Даже если потенциальные соседи имеют земельный участок сельскохозяйственного назначения, это не значит, что они имеют право застраивать его дачами. Такой участок должен иметь соответствующий вид разрешенного использования – под дачное строительство. Если же, к примеру, в свидетельстве о праве на землю указан вид «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства», то строительство дач на таком земельном участке является ненадлежащим его использованием и влечет за собой санкции в отношении собственника.
Итак, данные сведения узнать несложно. Но что дальше? Как эти знания помогут определить дальнейшую судьбу земли? Дело в том, что сам процесс смены категории очень долгий и трудный. Без административного ресурса практически непреодолимый. Его нормальная продолжительность составляет около года, а необходимые денежные средства на перевод – от 100 тыс. долл. за гектар земли. Таким образом, если покупаемый земельный участок соседствует с землями сельскохозяйственного назначения, можно быть уверенным, что ближайшие несколько лет на этом участке не начнется никакое строительство заводов и фабрик. Аналогичная ситуация и с видом разрешенного использования, лишь за тем исключением, что данный перевод быстрее и дешевле.
Немаловажно изучить и историю земельного участка. Кто был его прежним владельцем. Менялась ли его категория. Какие существуют документы от прежних владельцев. Был такой случай, когда инвестиционная компания предлагала приобрести большой земельный кусок для строительства коттеджного поселка. Земельный участок находился в живописном месте, и на него нашлось много претендентов. Он не был оформлен надлежащим образом, но инвестиционная компания предлагала эту услугу, включая плату за оформление в конечную цену. Однако при более внимательном изучении данного земельного участка выяснилось следующее: земельный участок потерялся. Его не было в документах территориального планирования. Данных о нем не существовало в земельном комитете. В администрации сообщили, что они сами не знают ничего об этих землях, на их месте согласно градостроительным документам белое пятно. Участок вначале был в федеральной собственности, потом уже неизвестно в чьей. Приобретая такой земельный участок или имея подобные владения «под боком», собственник сильно рискует. Оформить такой участок юридически грамотно практически невозможно, так как нельзя однозначно сказать, какое именно должностное лицо обязано подписать документы по участку. Потом можно легко доказать, что оно не обладало соответствующими полномочиями, и участок для покупателя потерян. Если же такая ситуация возникает в отношении соседних земель, то, пока земля не оформлена, она ничья. Можно ее не просто оформить на частное лицо, но под шумок провести смену категории, вида разрешенного использования. Или хозяином ее может назвать себя какое-либо министерство, начав строительство складов. Собственнику купленной земли будет намного спокойнее, если история его участка доподлинно известна, а соседние земли оформлены и имеют своих законных владельцев.
Кроме всех законодательно закрепленных источников в отношении земли необходимо обратиться и к другой открытой информации. Много полезной информации потенциальный покупатель может узнать из Интернета. Так, был случай, когда предприниматель решил приобрести земельный участок под ИЖС в переделах 30 км от Москвы. Такой участок быстро нашелся. Продавали его существенно дешевле аналогичных участков, ссылаясь на то, что земли бывшие государственные, неоформленные и необходимо будет проводить землеустроительные работы и иные долгие процедуры. Все это предпринимателя не пугало. Но, собирая информацию в Интернете, он обнаружил, что именно через данные земли пройдет первая в России платная трасса между Москвой и Санкт-Петербургом. И хотя в реестре прав еще не содержалось записей об изъятии земли, сомнений в причине низкой цены не оставалось. Таким образом, бывает полезным сбор информации из всех доступных свободных источников о покупаемом земельном участке или о соседних участках.
В заключение необходимо дать покупателям несколько практических советов.
1. В обязательном порядке следует сделать запрос на предоставление выписки о приобретаемом земельном участке в ЕГРП.
2. Необходимо поинтересоваться соответствующей информацией в земельном комитете.
3. Следует узнать об утвержденных документах территориального планирования района.
4. Представляют интерес также соседние земельные участки, права на них, категория, вид разрешенного использования.
5. Перед принятием окончательного решения о приобретении земли следует собрать информацию о ситуации в районе в открытых источниках, таких как СМИ и Интернет.
6. Дополнительные сведения о земле могут предоставить различные органы местного самоуправления. Даже сельский староста имеет достаточно информации, чтобы прибавить уверенности перед покупкой, так как он своей подписью заверяет документы по смене категории, вида использования и т. д.
7. История объекта расскажет о надежности права собственности, возможных рисках и неблагоприятных последствиях для покупателя.
8. Безусловно, важным является отсутствие у объекта криминального прошлого: проверок, заведенных уголовных дел на собственников и т. д.
3.2
Аренда активов
Аренда является во многом альтернативой собственности, так как необходимое имущество переходит к арендатору и он имеет право им пользоваться. Ограничен он, по большому счету, только в распоряжении объектом аренды.
Оформляется аренда таким же образом, как и договор купли-продажи. Процедуры во многом сходны. Необходимо также проводить процедуру проверки объекта, также тщательно готовить документы для сделки, анализировать условия и т. д.
Договор аренды подлежит регистрации в органах Росрегистрации по месту нахождения объекта, если речь идет об аренде недвижимости. Однако в том случае, если договор заключен на срок менее года или срок аренды в договоре не указан, то регистрация такого договора не требуется.
В самом договоре необходимо особое внимание уделить правам и обязанностям сторон. В частности, арендуя здание, необходимо четко разделить обязанности арендатора и арендодателя в отношении объекта недвижимости: кто отвечает за вывоз мусора с территории, уборку помещений, пожарную безопасность. Такие условия договора потом либо помогут арендатору избежать проблем с надзорными органами, либо, наоборот, могут навлечь на него беду.
Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.
В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка.
Поскольку вопросы аренды офисных помещений являются в подавляющем большинстве независимыми от воли арендатора, то они не представляют большого интереса. Дело в том, что все условия по аренде помещений в большинстве случаев уже жестко установлены собственником, и либо арендатор согласен на такие условия, либо он ищет себе иные помещения.
Поэтому особый интерес вызывает не столько аренда недвижимости, сколько аренда земельных участков, так как земля является не только производственной базой компании, но и объектом инвестирования и способом получения значительной прибыли.
Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду, построить на нем объект недвижимости и получить по ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.
Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.
И несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды, необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды, если вопрос касается права аренды земли, сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.
Пользоваться или не пользоваться арендованной землей
Согласно статье 606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.
Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок?
Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.
Статья 287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащий арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Согласно статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Читать бесплатно другие книги:
