Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме Сохранов Сергей

ОСС правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное ОСС.

Кворум — наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения.

Кворум зависит от количества голосов собственников, которыми они обладают пропорционально площади принадлежащего им помещения в МКД.

С 09.06.2019 г. изменен кворум ОСС при принятии решения о согласовании собственниками перевода жилого помещения в нежилое.

Кворум общего собрания в этом случае должен быть:

— более 50 %) от общего числа голосов собственников помещений, в том числе более 2/3 голосов собственников в подъезде, в котором планируется перевод помещения, если в МКД несколько подъездов;

— более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в одноподъездном доме.

Обратите внимание!

1) При отсутствии кворума на очном ОСС можно провести заочное голосование с той же повесткой дня.

2) В этом случае инициаторами ОСС составляется акт об отсутствии кворума, подтвержденный листами регистрации, и принимается решение о проведении заочного голосования с соблюдением установленных сроков.

Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом инициаторы сэкономят время и деньги, потраченные на подготовку собрания!

3) При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования должна совпадать с датой, указанной в сообщениях о проведении общего собрания.

4) Если в повестке дня есть вопросы, для решения которых нужно другое число голосов, кворум определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.

В этом случае при очно-заочном и заочном голосовании кворум определяется по каждому вопросу повестки ОСС и указывается в протоколе так же по каждому вопросу отдельно.

Регистрация собственников, принявших участие в общем собрании

При проведении ОСС в очной форме присутствие собственников на общем собрании, а также наличие кворума подтверждается листом регистрации участников собрания с указанием:

— фамилии, имени, отчества (при наличии);

— номера помещения;

— реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном МКД;

— доли в праве собственности на общее имущество;

— подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности.

Таким образом, регистрируется не только количество пришедших собственников, но и доля их в праве общей собственности (количество принадлежащих им голосов).

НАПРИМЕР, каждый член семьи из 5 человек, проживающей в квартире площадью 50 кв. м, имеет меньше голосов, чем член семьи из двух человек, проживающей в 35-метровой квартире. Такой же принцип подсчета голосов действует при определении результатов голосования по тому или иному вопросу.

Целесообразно провести такую же регистрацию собственников, присутствовавших на очной части очно-заочной формы ОСС. Несмотря на то, что при этой форме собрания все собственники голосуют письменно, все же лучше перестраховаться, чтобы потом не было возможности отказаться от присутствия на очном обсуждении. К тому же, это поможет при опротестовании решений ОСС в судебном порядке.

Голосование на ОСС

Голосовать на общем собрании вправе все собственники жилых и нежилых помещений в МКД:

— физические лица;

— юридические лица;

— государственные органы или органы местного самоуправления (собственники помещений в доме);

— представитеи собственников, имеющие доверенности, оформленные надлежащим образом.

Обратите внимание!

1) Лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному Акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в ОСС и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции ОСС в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖЕ РФ).

2) Наниматели по договору соцнайма могут присутствовать на общем собрании, но не имеют права голоса. Собственник — орган местного самоуправления, представитель которого и будет принимать решения по вопросам повестки ОСС по оформленной надлежащим образом доверенности.

Собственник может голосовать на ОСС лично или оформить доверенность на голосование. Кроме нежелания собственника принимать участие в управлении общим имуществом существует множество объективных причин его отсутствия собственника на ОСС. Во-первых, помешать участию в принятии решений на собрании может, например, командировка, отпуск или болезнь. Во-вторых, собственник может не захотеть самостоятельно принимать ответственные решения из-за отсутствия необходимых знаний. В-третьих, существуют определенные юридические причины, которые препятствуют личному участию в ОСС (малолетство, недееспособность гражданина, который является собственником).

Доверенность на голосование

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (ч. 1 ст. 185 ГК РФ). Представитель собственника помещения в МКД может быть наделен полномочиями в силу (ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ):

— федеральных законов;

Обратите внимание!

1) Представление интересов несовершеннолетнего собственника помещения на ОСС осуществляет его законный представитель — родитель или опекун, который должен подтвердить родство с малолетним собственником — представить его свидетельство о рождении.

2) Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются решением о назначении лица опекуном/попечителем, выданным органом опеки и попечительства.

3) Если собственником помещения является юридическое лицо, то его законным представителем без доверенности выступает руководитель (директор) или иное лицо, действующее на основании закона или учредительного документа (ст. 53 ГК РФ).

— актов уполномоченных государственных органов или ОМСУ (например, интересы собственника помещения — муниципального унитарного предприятия (МУП) при проведении ОСС может представлять руководитель предприятия, действующий на основании распоряжения администрации муниципального образования о назначении директора МУП);

— доверенности на голосование, составленной в письменной форме в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ.

От правильности оформления доверенностей собственниками помещений своим представителям зависит правомочие собрания и решений по вопросам повестки дня. Доверенность на голосование может быть оформлена на любого дееспособного гражданина, в том числе не являющегося собственником помещения в МКД (члена семьи, родственника, соседа и т. д.), или на несколько таких лиц (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Обратите внимание!

Если у собственника будет на ОСС несколько представителей одновременно, то могут сложиться 2 равнозначные ситуации, когда:

1) каждый из них обладает своими полномочиями, указанными в доверенности;

2) доверенность предусматривает совместное выполнение полномочий. В этом случае представители вправе выполнять действия по доверенности только по согласованию между собой (п. 5, 6 ст. 185 ГК РФ).

Оформление доверенности на голосование

Доверенность на голосование должна содержать следующие сведения (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ст. 185, 185.1 и 186 ГК РФ):

1) наименование документа;

2) дату и место составления;

3) полномочия представителя;

4) информацию о представляемом собственнике и его представителе:

— для гражданина — Ф. И. О., паспортные данные, место жительства;

— для юридического лица — наименование организации, ФИО представителя и основание его полномочий действовать от имени организации, место нахождения;

5) срок действия — при необходимости (законодательно не установлен срок ее действия).

Обратите внимание!

Если срок действия не указан, то доверенность действует в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Доверенность прекращает действовать в случае (п. 1 ст. 188 ГК РФ):

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности доверителем. Отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;

3) отказа представителя от полномочий;

4) юридическое лицо, от имени которого или которому выдана доверенность, прекратило деятельность, в том числе в результате его реорганизации;

5) смерти доверителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

6) смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) введения в отношении доверителя или представителя такой процедуры банкротства, при которой он утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Удостоверение доверенности на голосование

Если доверенность на голосование выдаёт гражданин (собственник помещения), она может быть удостоверена одним из следующих способов (п. 3 ст. 185.1 ГК РФ):

— нотариально;

— организацией, в которой доверитель работает (работодатель);

— организацией, в которой доверитель учится (образовательное учреждение);

— администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении.

После введения в Гражданский кодекс РФ статьи 185.1 все неработающие пенсионеры подпадают под действие положения о необходимости нотариального удостоверения доверенности на голосование. Это достаточно дорого и вряд ли будет востребовано. В результате, в летний период общее собрание может не набрать кворума для принятия решений даже по самым важным вопросам.

Доверенность от имени юридического лица удостоверяется подписью руководителя или иного лица, которое уполномочено на это законом и учредительными документами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Аналогичное положение применяется к индивидуальному предпринимателю — собственнику помещения в МКД.

Обратите внимание!

1) От директора юридического лица неправомерно требовать доверенность на участие в общем собрании собственников помещений, если это не директор филиала организации.

2) Убедиться в полномочиях директора можно, запросив от него протокол общего собрания участников (акционеров) юридического лица о назначении его на должность и выписку из ЕГРЮЛ. Выписку можно получть самостоятельно и бесплатно на сайте Федеральной налоговой службы.

Важно!

Подпись доверителя в доверенности должна быть поставлена обязательна. Подпись представителя возможна, но не обязательна. В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2009 № 09АП-16337/2009-АК указано, что подпись доверенного лица не является обязательным реквизитом доверенности и отсутствие данной подписи не препятствует осуществлению доверенным лицом указанных в доверенности полномочий.

2) Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ч. 1 ст. 186 ГК РФ).

3) Доверенности от имени малолетних и/или недееспособных/ ограниченно недееспособных граждан выдают их законные представители (ч. 2 ст. 186 ГК РФ).

4) Печать на доверенности от имени юридического лица не требуется (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ).

5) Доверенности, за исключением нотариальной, удостоверяются бесплатно.

6) УО, ТСЖ, кооперативы не имеют права удостоверять доверенности собственников в МКД на голосование, за исключением случая, когда указанный собственник работает в этих организациях.

Подсчет голосов на ОСС

Подсчет голосов собственников, принявших участие в общем собрании и проголосовавших по вопросам повестки дня, проводит специально выбранная счетная комиссия. От правильности ее действий зависит очень многое, так как ошибки в определении кворума по различным вопросам повестки дня и ошибки при подсчете голосов могут привести к признанию решений ОСС недействительными.

На общем собрании в очной форме большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей избирается председатель собрания и секретарь. Председатель ведет собрание, секретарь фиксирует выступления присутствующих собственников, а также оформляет протокол собрания.

При проведении очно-заочного голосования очную часть ведет инициатор собрания. Определить выбранных председателя, секретаря и счетную комиссию возможно только после подсчета голосов по вопросам повестки дня. Поэтому желательно указанные кандидатуры предлагать из числа инициаторов, а полномочия по подсчету голосов можно возложить на выбираемых председателя и секретаря собрания.

По вопросу выбора счетной комиссии для подсчета голосов собственников на ОСС Минстрой России дал разъяснения в письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 «О требованиях к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме». По мнению Минстроя:

1) Жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счетной комиссии для подсчета голосов на ОСС.

2) Гражданским законодательством установлено, что в протоколе собрания должны быть отражены сведения о лицах, проводивших подсчет голосов (подп. 4 ч. 4, подп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ). Это подтверждено пп. «б» п. 12 Требований к оформлению протоколов № 44/пр:

Реквизиты подписи протокола общего собрания содержат сведения о фамилии, инициалах:

— председателя;

— секретаря;

— лиц, проводивших подсчет голосов, а также собственноручная подпись указанных лиц, дату ее проставления.

3) Учитывая, что порядок проведения ОСС определяется собственниками в МКД (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), соответственно определение лиц, осуществляющих подсчет голосов, также осуществляется на общем собрании.

3) Вопросы об избрании председателя, секретаря и счетной комиссии должны включаться в повестку дня каждого ОСС, если решением собрания не установлено иное, в том числе требования к составу счетной комиссии.

4) В состав счетной комиссии могут входить председатель и секретарь общего собрания.

5) Составление отдельного протокола счетной комиссии о результате подсчета голосов не требуется.

Желательно, чтобы в счетную комиссию входили представители подъездов в доме. Во-первых, чем больше количество членов счетной комиссии, тем быстрее они справятся с подсчетом голосов. Во-вторых, представители подъездов лучше знают своих соседей и, в случае возникновения нестандартной ситуации в процессе подсчета голосов, им будет проще разобраться.

Для правильного подсчета голосов по вопросам повестки дня счетной комиссии необходимо знать:

— площадь жилых и нежилых помещений в доме, на которые оформлено право собственности, т. е. количество голосов, которыми обладают все собственники в доме;

— количество голосов собственников, принявших участие в собрании;

— количество голосов собственников, проголосовавших «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки.

В первую очередь, членам счетной комиссии необходимо отложить в сторону решения, в которых:

— нет реквизитов документов о праве собственности;

— нет подписи собственников;

— нет реквизитов доверенности, если голосовал представитель собственника.

Важно!

Оригиналы (для разового использования) или копии (для неоднократного голосования) доверенностей должны прикладываться к решениям, подписанным представителями собственников.

В случае отказа уполномоченному представителю собственника помещения в допуске к голосованию подобный отказ квалифицируется как нарушение равенства прав участников собрания при его проведении и даёт право оспаривать решение собрания (подп. 3 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Необходимо тщательно проверить оформление всех доверенностей на голосование. В содержании и реквизитах доверенности возможны неточности, некорректные данные, которые могут иметь существенный характер.

Ничтожность доверенности влекут, например, ошибки в:

— ФИО представителя или доверителя;

— наименовании юридического лица, указании неверного ИНН;

— дате выдачи доверенности.

Обратите внимание!

— Буквенная ошибка в имени или фамилии собственника либо ошибка допущенная в иных необязательных реквизитах имеет несущественный характер. Доверенность в таком случае является действительной (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 750/09 по делу № А43-3182/2008-5-74).

Председатель, секретарь и чле тны счетной комиссии в силу вправе удостовериться в личности лица, выдавшего доверенность (доверителя), сверив указанные в доверенности ФИО (п. 3 ст. 185 ГК РФ).

В случае, если возникли какие-либо сомнения по вопросу доверенности, для сверки данных можно попросить показать паспорт представителя собственника и сверить с данными в доверенности, где содержатся не только его ФИО, но и паспортные данные, место жительства.

Что нужно проверить доверенности на голосование?

1. Правильность оформления — доверенность должна быть оформлена письменно и содержать обязательные реквизиты.

2. Содержание доверенности — в доверенности должно быть прямое указание на «представление интересов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (номер дома) и голосование по вопросам повестки общего собрания, в том числе путем проставления подписи от имени доверителя в листах голосования». Также доверитель может ограничить своего представителя в части голосования по некоторым вопросам, касающимся, например, использования общего имущества в МКД.

3. Законность удостоверения — доверенность должна быть удостоверена уполномоченным лицом.

4. Действительность доверенности — доверенность может быть разовая, рассчитанная на участие в одном конкретном общем собрании, или предусматривать неоднократное участие в период своего действия. Важно проверить также тот факт, что она не просрочена — если срок действия доверенности в тексте не оговорен, то она прекратит действовать через год после оформления.

Важно!

1) Последствием голосования по доверенности, выданной с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, ст. 185.1 ГК РФ, должно явиться исключение голосов тех лиц, от имени которых голосовали по недействительной доверенности.

2) Доверенность, выданная с нарушением положений ст. 48 ЖК РФ, 185.1 ГК РФ, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения дела о признании решения ОСС недействительным и незаконным.

Для сведения

Судебная практика по установлению недействительность доверенности:

1. Доверенность на голосование на общем собрании от собственника не удостоверена ПРИМЕР

Доверенность на представление интересов участника сообщества требовала нотариального удостоверения или оформления в соответствии с пунктом 3 статьи 185.1 ГК РФ

Доверенности, приложенные к решениям по вопросам повестки дня оспариваемого собрания по нежилому помещению N и по квартирам NN, не удостоверены, то есть не оформлены надлежащим образом, в связи с чем данные решения не могут быть учтены при подсчете кворума (извлечение из апелляционного определения Верховного суда Удмуртской Республики от 30.01.2017 по делу № 33-520/2017).

1) Доверенность на участие в собрании собственников недействительна.

НАПРИМЕР, если доверенность на голосование удостоверена организацией, но подписана не руководителем, а начальником отдела, у которого такое право отсутствовало, такая доверенность, формально, считается выданной с нарушением норм действующего законодательства. В результате голоса проголосовавших по такой доверенности поверенных, не должны учитываться при подсчете общего количества голосов, принявших участие в голосовании.

Доверенность, выданная с нарушением положений, предусмотренных законодательством, может быть признана судом недействительной в рамках рассмотрения судом дела о признании решения общего собрания собственников МКД недействительным и незаконным.

ПРИМЕР 1.

Прокурор обратился в суд с иском к общему собранию собственников помещения дома в лице собственника помещения о признании недействительным решения общего собрания от 15 ноября 2011 года, указав, что была проведена проверка по факту заявления о завышении ООО «Управляющая организация» размера платы за 2012 года на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Перечень работ и услуг на 2012 года и размер платы за содержание и ремонт общего имущества в сумме 23,10 р./кв. м утвержден обжалуемым решением общего собрания собственников помещений, проведенным в ноябре 2011 года.

В голосовании принял участие 1 (один) собственник помещений в МКД, имеющий на основании доверенностей согласно протоколу 52,2 % голосов.

Удовлетворяя требования прокурора о признании решения общего собрания собственников недействительным, суд указал следующее.

В представленных доверенностях от 12 марта 2009 года, 30 декабря 2009 года, 20 августа 2010 года выданных на имя ФИ01, отсутствуют паспортные данные представляемых собственников помещений, а также частично отсутствует указание имени и отчества собственников помещений.

Таким образом, как указал суд, ФИ01 не может представлять интересы собственников, следовательно, при принятии решения общего собрания 15 ноября 2011 года не было необходимого кворума.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что указанные нарушения являются значительными, нарушающие права и законные интересы истца, поэтому решение общего собрания следует признать незаконным (из заочного решения Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 15 марта 2013 года по делу № 2-288/13).

ПРИМЕР 2.

Анализ статей ГК РФ о правилах удостоверения доверенности, позволяет сделать вывод, что доверенность членов ТСЖ на право голосования на общем собрании членов товарищества подлежит удостоверению конкретным третьим лицом (по месту работы, учебы, лечения), в перечне которых ТСЖ не обозначен.