Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение Семенистая Татьяна

Сделки с участием несовершеннолетних

Я мать двенадцатилетней дочери. В свидетельстве о рождении дочери в графе «Отец» стоит прочерк. Хочу подарить дочери квартиру. Как оформить договор дарения. Кто должен подписывать договор дарения?

Обратитесь в органы опеки, чтобы назначить представителя, который будет подписывать договор от лица вашей дочери.

В договоре дарения указываются две стороны: Даритель и Одаряемый. Дарителем являетесь вы, а Одаряемым — ваша дочь.

До 14 лет за несовершеннолетних детей действуют по договорам и подписывают эти договоры их родители, опекуны, попечители. С 14 до 18 лет несовершеннолетние дети сами расписываются в договорах, но с согласия своих родителей или лиц, их заменяющих, подпись которых тоже стоит в договоре.

Так как вы уже являетесь стороной договора, то есть являетесь дарителем, вы не можете действовать от имени своей дочери, которая является одаряемой.

В вашем случае вам необходимо обратиться в органы опеки с просьбой назначить представителя вашей дочери для принятия дара. Органы опеки своим распоряжением назначат представителя, и именно этот представитель будет подписывать договор дарения от лица вашей дочери.

Покупаю квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. На что нужно обратить внимание, какие существуют риски? В каких случаях нужно получать разрешение органов опеки и как его получить на практике? В каких случаях органы опеки могут отказать и как решать эту проблему?

Несовершеннолетний тоже может быть собственником квартиры. Если ребенку еще нет 14 лет, то за него действуют родители или опекуны, а если ему исполнилось 14, но нет еще 18, то он сам расписывается в договорах или каких-либо заявлениях, но с согласия своих родителей или опекунов.

Во всех случаях, где собственником является несовершеннолетний, требуется разрешение на сделку органа опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, такое согласие не требуется. Ответственность за то, что ребенок в дальнейшем будет зарегистрирован по другому адресу и ему будет предоставлено соответствующее всем нормам жилье, полностью ложится на его родителей, опекунов.

Как же получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Во-первых, нужно подготовить все документы на квартиру, которая продается (технический и кадастровый паспорта, справки об отсутствии ареста и о принадлежности из БТИ, выписку из ЕГРП, справки из ЖЭУ или из жилищного кооператива об отсутствии задолженностей и о зарегистрированных и т. д.), и такой же пакет документов нужно подготовить на приобретаемую квартиру. Но и это еще не все. Квартира, которую приобретают Продавцы, должна быть равнозначной, и желательно лучше продаваемой. Причем понимание лучшего в каждом отделе опеки и попечительства свое.

Если Продавец продает квартиру в панельном доме площадью 60 кв. м на окраине города, а взамен планирует приобрести квартиру площадью 50 кв. м в центральной части города в новом кирпичном доме, или 70 кв. м в центре, но в старинном особняке начала двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором — на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.

Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на 10 кв. м, но на практике даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2–3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владел в продаваемой.

Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв. м, ¹/₃ которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв. м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не ¹/₃, а ¹/₂ долю, а это уже 29,5 кв. м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2–3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.

Поэтому, узнав, что в квартире одним из собственников является несовершеннолетний, поинтересуйтесь, есть ли вариант, который будет приобретен после продажи квартиры, и каковы его характеристики: площадь и количество комнат в квартире, год постройки и износ дома, в котором находится квартира, и т. п.

Будьте готовы к тому, что подготовка к сделке с участием несовершеннолетнего будет длительной. Конечно, идеальный вариант — это когда постановление органов опеки уже получено Продавцом, но так бывает очень редко.

Другая история, это если Продавец и не собирается ничего приобретать взамен продаваемой квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему. Может быть, у Продавца проблемы с долгами, или он собирается открыть свое предприятие и деньги, полученные при продаже квартиры, вложить в бизнес. Он может убеждать вас в том, что ребенок его не останется без жилья, что все, что он делает В ЭТой жизни, он делает исключительно для блага своих детей, вот сейчас раскрутится и позже купит огромный дом, а пока перевезет семью к маме и пропишет там ребенка.

Все это, конечно, замечательно, но закон есть закон. А прописка и собственность — это не одно и то же. Поэтому если бабушка также любит своего внука или внучку, то пусть подарит ему часть своей квартиры. И в этом случае при предъявлении договора дарения органы опеки тоже дадут разрешение на проведение сделки.

А если Продавец не согласен оформлять какую-либо квартиру или дом на имя несовершеннолетнего, то вам следует отказаться от такой сделки.

Хочу остановиться еще на одном важном моменте. Эти две сделки, продажа квартиры Продавцом и приобретение им квартиры, которую одобрили органы опеки, должны проходить одновременно, т. е. в один день, и документы на регистрацию в Регистрационную службу должны быть поданы тоже одновременно.

В разрешении на продажу, которое Продавец получит в органах опеки, может быть фраза «разрешить продажу с последующей покупкой», и Продавец будет прав, если заявит, что оформит квартиру на следующей неделе или в следующем месяце. Обычно органы опеки дают Продавцу три месяца после продажи, чтобы предоставить договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации на приобретенную квартиру. Но мой опыт показывает, что таких ситуаций допускать нельзя.

Во-первых, Регистрационная служба может приостановить регистрацию, пока не получит на регистрацию договор, подтверждающий исполнение постановления (разрешения на продажу).

Во-вторых, Продавец может просто сжульничать и не оформить вторую сделку, а квартира, на которую он предоставлял документы в органы опеки, может быть просто подставной.

В-третьих, Продавец может просто-напросто потерять полученные при продаже деньги и не сможет расплатиться за приобретаемую квартиру.

Пройдет три месяца, квартира, в которой собственником был несовершеннолетний, продана, документы на новую квартиру в органы опеки не предоставлены, следовательно, Постановление (разрешение на продажу) не исполнено. И тут органы опеки подадут заявление в прокуратуру. И суд в этой ситуации будет на стороне ребенка.

Ипотечная сделка

Имею долю квартиры в Ростове, в ней же и зарегистрирована. Сейчас живу и работаю в Москве. Хочу приобрести квартиру в ипотеку. Могу ли я подать документы на получение кредита в Москве или нужно обращаться в банк по месту постоянной регистрации?

Можно по месту регистрации. А можно по месту работы.

Такая ситуация встречается достаточно часто, когда место постоянной регистрации находится в одном городе, а место работы — в другом. Раньше обязательным условием для банка при подаче документов на получение ипотечного кредита было наличие постоянной регистрации в регионе, в котором расположен банк.

В данный момент это требование для многих банков не обязательно. Главное, чтобы вы имели постоянную регистрацию на территории Российской Федерации, а также вы должны проработать на последнем месте работы не менее шести месяцев. Но эти требования для всех заемщиков одинаковы. Некоторые банки также требуют, что бы заемщик проживал именно там, где он планирует приобрести жилье не менее шести месяцев, то есть нужно предоставить документ, подтверждающий временную регистрацию по месту нахождения приобретаемой недвижимости.

Однако для банка отсутствие у вас постоянной регистрации по месту приобретения объекта недвижимости — это определенные риски. В этом случае банк может потребовать более существенный первоначальный взнос, а также может предоставить ипотечный кредит по более высокой процентной ставке.

Если вы хотите приобрести недвижимость по месту работы, лучше обращаться в банк, находящийся в городе, в котором вы работаете. Так банку легче будет проверить вашу платежеспособность.

Если вы планируете приобрести недвижимость по месту постоянной регистрации, желательно подать заявление на предоставление ипотечного кредита в банк по месту нахождения объекта недвижимости. Так банку легче проверить объект залога, то есть приобретаемую вами недвижимость. Да и сделка будет проводиться и регистрироваться по месту нахождения объекта недвижимости.

Конечно идеальный вариант, когда банк имеет несколько отделений, и в городе, в котором вы работаете, и в городе, в котором приобретаете недвижимость.

Тогда подать документы на получение ипотечного кредита вы можете по месту работы, не тратя время на поездки в другой город, а документы на приобретаемый объект недвижимости предоставить в отделение этого же банка по месту нахождения этого объекта. Документы, подтверждающие одобрение выдачи вам ипотечного кредита, придут в это отделение по электронной почте из отделения банка, в котором было принято решение о выдаче вам ипотечного кредита.

При каких условиях военнослужащий может получить в банке кредит на приобретение жилья по программе «Военная ипотека» в 2015 году и каковы особенности ипотечного кредита для военнослужащих?

Военнослужащий, желающий получить кредит для приобретения жилья, должен соответствовать следующим требованиям:

— должен быть участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) и получить свидетельство участника НИС;

— его возраст не должен превышать 43 года;

— при заключении кредитного договора военнослужащий, являющийся Заемщиком, должен заключить договор страхования своей жизни и здоровья, а также имущества, приобретаемого с использованием кредитных средств и являющегося обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору;

— минимальный срок, на который предоставляется ипотечный кредит — 36 месяцев;

— ипотечный кредит предоставляется до достижения заемщиком возраста 45 лет, то есть последний платеж по кредиту должен быть совершен до достижения военнослужащим 45 лет;

— минимальная сумма ипотечного кредита, предоставляемого по программе «военная ипотека», — 300 000 рублей, а максимальная сумма — 2 200 000 рублей.

Сделки с землей

Я владелец земельного участка в садовом товариществе. На руках у меня свидетельство на землю старого образца, выданное в 1994 году комитетом по земельным ресурсам. Вид права — собственность, но на кадастровом учете земельный участок не стоит. Могу ли я продать этот земельный участок, имея на руках такие документы?

Нет.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

В противном случае в регистрации вашего права на земельный участок вам будет отказано, а следовательно и в регистрации перехода этого права к покупателю.

Перед оформлением сделки купли-продажи вам следует произвести межевание земельного участка, чтобы уточнить его границы и поставить на кадастровый учет.

Межеванием занимаются коммерческие организации, имеющие аккредитацию при Росреестре, на кадастровый учет нужно сдавать документы в отделение Росреестра. Постановка на кадастровый учет производится бесплатно. Срок постановки — 18 дней.

Существует второй вариант — менее желательный, но допустимый. Это постановка на кадастровый учет земельного участка без уточнения его границ. (Вариант из моей практики, не уверена, что он возможен во всех регионах.)

Для этого нужно подать в Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет земельного участка, приложив к нему копию свидетельства о праве собственности на земельный участок, выданного Комитетом по земельным ресурсам (также при себе нужно иметь оригинал свидетельства). Это называется первичным учетом. Срок исполнения — 18 дней.

При этом границы земельного участка не будут уточнены. Площадь будет приблизительной, Но будет присвоен кадастровый номер. А наличие кадастрового номера позволит вам оформить договор купли-продажи земельного участка.

Другой вопрос — согласится ли на такой вариант ваш покупатель, так как площадь земельного участка, указанная в свидетельстве и далее в договоре, может не совпасть с той площадью, которая будет получена после проведения межевания и уточнения границ, да и соседи по меже могут предъявить претензии при уточнении границ участка.

Являюсь членом садового товарищества. Земля не приватизирована. До какого времени разрешена приватизация земли в упрощенном порядке?

До 31.12.2020 г.

Так как вы являетесь членом садового товарищества, то согласно поправкам в Закон «О дачной амнистии», которые действуют с 01.03.2015 г., вы сможете оформить свой участок в собственность до 31.12.2020 г.

При этом не имеет значения, когда вы стали членом садового товарищества.

Для оформления права собственности на земельный участок понадобятся следующие документы:

— заявление, которое подписываете вы или ваш представитель по доверенности;

— схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Подготовить такую схему можно самостоятельно. В некоторых случаях схема не нужна: если утверждены проект межевания территории, в границах которой расположен участок, и проект застройки территории товарищества; если в государственном кадастре недвижимости есть описание местоположения границ участка;

— документ из товарищества, который устанавливает распределение земельных участков между его членами (Протокол общего собрания или выписка из протокола).

Покупаю земельный участок. В кадастровом паспорте указано, что земли сельскохозяйственные. Могу ли я построить дом на этом участке?

Если вид разрешенного использования — «Для дачного строительства».

В кадастровом паспорте кроме графы «Категория земли», где указано, что это земли сельхозназначения, есть также графа «Вид разрешенного использования».

Земли сельхозназначения могут иметь различный вид разрешенного использования. Большое количество коттеджных поселков построено на землях сельхозназначения. Если участок, который вы приобретаете, имеет вид разрешенного использования «Для дачного строительства», можете без проблем построить на нем дачный дом для круглогодичного проживания, то есть с отоплением и коммуникациями.

Сделки по доверенности

Хочу оформить доверенность на продажу комнаты в коммунальной квартире. Какие документы для этого нужны?

Обязателен только ваш паспорт.

Необходимо иметь данные доверенного лица и адрес продаваемого объекта недвижимости.

Для того чтобы оформить доверенность на продажу объекта недвижимости, вам необходимо обратиться в любую нотариальную контору с паспортом. Документы на квартиру предоставлять нотариусу не обязательно. Также не обязательно предоставлять документ лица, на имя которого вы хотите оформить доверенность.

Но для того, чтобы избежать ошибок в доверенности, желательно предоставить копию паспорта лица, на имя которого вы оформляете доверенность, и копию свидетельства о государственной регистрации права на продаваемую комнату в коммуналке.

Покупаю квартиру. За собственника квартиры действует его доверенное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности. В каком случае сделка, оформленная по доверенности, может быть признана недействительной?

В случае признания доверенности недействительной.

Доверенность будет недействительной в том случае, если доверитель умер, признан умершим, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, или доверитель отменил доверенность.

Приобретая недвижимость, продающуюся по доверенности, вы, как покупатель, имеете больше рисков, чем при оформлении сделки с собственником недвижимости.

Сделка, оформленная по доверенности, может быть признана недействительной в том случае, если доверенность, на основании которой действовал продавец, будет признана недействительной.

А это может произойти в том случае, если доверитель умер или признан умершим, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель также может отменить доверенность. Несмотря на то что при этом он должен уведомить доверенное лицо об отмене доверенности, он может этого не сделать. Но даже если ваш продавец, действующий по доверенности от имени собственника, и будет знать об отмене доверенности, вам он может этого не сообщить.

Доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но и до окончания государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Проверить, действительна ли доверенность на момент оформления сделки, практически не представляется возможным. Нотариус, удостоверивший доверенность, такую информацию вам не даст, так как здесь начинает действовать понятие «тайны нотариального действия».

Продаю дом. Часть дома принадлежит сыну, который в данный момент осужден и находится в исправительно-трудовой колонии. Может ли сын дать мне доверенность на продажу своей доли и кто такую доверенность может удостоверить?

Доверенность имеет право удостоверить начальник исправительно-трудовой колонии, в которой отбывает наказание ваш сын.

В соответствии с Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение сделки купли-продажи объекта недвижимости должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы.

Таким образом, вам необходимо подготовить текст доверенности на продажу доли жилого дома. Также в доверенности необходимо указать полномочия на подачу заявления в государственный регистрирующий орган (в данный момент государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, а если право на жилой дом не было зарегистрировано, то и регистрацию права.

В доверенности должны быть указаны данные доверителя и доверенного лица, указан адрес объекта недвижимости, на продажу которого выдается данная доверенность, должны быть указаны полномочия на получение денег (не только «продать» и «расписываться в договоре купли-продажи», но и «получить деньги за проданное имущество».

В доверенности должна стоять дата и должен быть указан срок, в течение которого действует доверенность.

Если в доверенности нет даты, то такая доверенность считается недействительной.

Если в доверенности не указан срок, на который она выдана, то считается, что она выдана на год.

Доверенность может быть напечатана, а может быть написана от руки на обычном листе бумаги.

Ваш сын должен обратиться к начальнику колонии с просьбой удостоверить доверенность. Под текстом доверенности в присутствии начальника колонии он должен поставить свою подпись и написать полностью фамилию, имя, отчество, а начальник колонии должен удостоверить данную доверенность.

Хочу подарить внуку принадлежащую мне квартиру. Могу ли я оформить доверенность на дарение своей квартиры, если нахожусь в другом городе? Как должна быть оформлена доверенность? Кто может подписать данную доверенность, если в связи с болезнью плохо работает правая рука?

Вы можете передать полномочия на оформление дарения своей квартиры другому лицу на основании нотариально оформленной доверенности.

В доверенности обязательно нужно указать, кому вы хотите подарить свою квартиру.

Вместо вас в доверенности может поставить подпись рукоприкладчик.

Да, несомненно, дарение недвижимости, так же как и продажа недвижимости, может быть осуществлено по доверенности. Для того чтобы оформить доверенность на дарение квартиры, вам необходимо обратиться в нотариальную контору. Нотариальная контора может быть любой, не обязательно по месту жительства или пребывания.

Если вы по состоянию здоровья не можете сами прийти в нотариальную контору, вы можете вызвать нотариуса на дом.

Если вы в связи с болезнью не можете сами подписать доверенность, то по вашей просьбе доверенность может быть подписана другим гражданином в присутствии нотариуса, рукоприкладчиком. В законодательстве РФ непосредственно термин «рукоприкладчик» не употребляется, но этот термин используется в документах нотариальной палаты России.

В доверенности должна быть указана причина, по которой доверитель не мог подписать доверенность собственноручно, например «в связи с болезнью». Также должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место жительства того человека, который подписал доверенность вместо доверителя.

Что касается общих требований к доверенности на отчуждение недвижимого имущества, то они такие: в доверенности в обязательном порядке должно быть указано:

— место и дата выдачи доверенности;

— фамилия, имя, отчество собственника объекта недвижимости (дарителя), его паспортные данные, место постоянной регистрации;

— фамилия, имя, отчество одариваемого, его паспортные данные, место постоянной регистрации;

— описание объекта недвижимости, передаваемой в дар: количество комнат, общая и жилая площадь, адрес местонахождения;

— указан срок, на который выдается доверенность;

— данные нотариуса, удостоверившего доверенность: фамилия, имя, отчество; номер лицензии, адрес нотариальной конторы, печать нотариуса;

— номер записи о выданной доверенности в реестре нотариуса. Серия и номер бланка, на котором напечатана доверенность;

— доверенность должна содержать запись о том, что дееспособность доверителя нотариусом проверена.

Если доверенность подписывает рукоприкладчик, то также указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянной регистрации;

Хочу обратить внимание на то, что если в доверенности на продажу недвижимости совсем не обязательно указывать данные лица, которому вы собираетесь продать данную недвижимость, то в доверенности на дарение этот пункт обязателен.

Перепланировка и самозастрой

Покупаем квартиру. Как проверить, нет ли в квартире перепланировки? И стоит ли покупать, если перепланировка имеется?

Сравните планировку квартиры в техническом паспорте с имеющейся планировкой.

Любое изменение конфигурации помещения, любое отклонение имеющегося плана от плана БТИ будет являться перепланировкой.

Узаконить перепланировку можно в судебном порядке.

Чтобы проверить, нет ли в приобретаемой квартире перепланировки и проверить характеристики квартиры, попросите у Продавца технический паспорт на квартиру. Подойдет и десятилетней давности. Главное — это сравнить планировку квартиры в техническом паспорте с имеющейся. И даже если Продавец будет говорить, что никакой перепланировки в его квартире нет, а он только убрал фанерную перегородку между ванной и туалетом и разобрал встроенный шкафчик в прихожей для улучшения жилищных условий, знайте, что, что бы ни переделал в своей квартире Продавец, все будет считаться перепланировкой. И Продавец может быть сильно удивлен, что он произвел перепланировку в квартире.

Зачастую собственники квартир считают, что перепланировка — это снос несущих стен, или объединение комнат, или разделение одной комнаты на две, перенос спальни в кухню, а кухни на балкон. Одним словом, что-то грандиозное.

Но нет. Каждая комната, даже ванная и туалет, и даже кладовка, на плане БТИ имеет свой номер. Например, ванная комната — № 7, а туалет — № 8. Если убрать фанерную перегородку между ними, то комнаты № 7 и № 8 превратятся в одну большую комнату № 7–8. А разобранный встроенный шкафчик в спальне увеличит площадь этой спальни, таким образом, увеличится жилая площадь всей квартиры. И даже такие, казалось бы, незначительные изменения можно узаконить только через суд. А на это потребуется пять месяцев и более.

Если право Продавца на квартиру зарегистрировано в Регистрационной службе, то при подаче документов на регистрацию перехода права от вас не потребуют новый технический паспорт на квартиру. Поэтому покупать ли квартиру с перепланировкой и потом самому ее узаконивать или не узаконивать и жить в квартире с перепланировкой и заплатить штраф в случае проверки, решать вам.

Я не беру во внимание те ситуации, когда самовольная перепланировка квартиры выполнена с нарушением строительных норм и правил: на лоджию вынесена кухня или снесена несущая стена. От таких вариантов нужно отказываться однозначно.

Как узнать, какая перепланировка выполнена с нарушением норм, а какая нет, и ее можно ли будет впоследствии узаконить?

Подскажу один способ.

Один из документов, который вы должны будете предъявить в суде в случае узаконения самовольной перепланировки, — это заключение специалиста судебной строительной экспертизы, поэтому если есть сомнения по поводу перепланировки, а купить квартиру хочется, то не пожалейте немного времени и денег, покажите технический паспорт, даже старый, но с нанесенными от руки изменениями, эксперту. Стоить это будет недорого, оплата неофициальная, а все ваши сомнения развеются в пять минут, или не развеются…

Являюсь собственником домовладения. Земля и дом в собственности. Право на них зарегистрировано, и имеется свидетельство о государственной регистрации права. Год назад я построил на этом земельном участке кирпичный гараж. Является ли он самозастроем и как мне его узаконить?

Подайте заявление о регистрации права и декларацию на гараж в регистрационную службу.

Так как гараж вы возвели, не получая никаких разрешений, то он, конечно же, является самовольной постройкой. Но зарегистрировать право собственности на него вы можете в упрощенном порядке по декларации.

Упрощенный порядок был введен в российское законодательство в 2006 году.

Одним из объектов, на который можно регистрировать право частной собственности в упрощенном порядке, является гараж.

Для этого необходимо обратиться в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права на гараж и с декларацией об объекте недвижимого имущества (гараж).

Так как ваше право собственности на земельный участок уже зарегистрировано и вы имеете на руках свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, то предоставлять какие-либо дополнительные документы не требуется.

В 2012 году мне был предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок для размещения здания павильона. Я возвел на этом участке торговое здание. Разрешения на строительство не брал. Могу ли я в упрощенном порядке зарегистрировать свое право собственности на это строение, возведенное на этом земельном участке? Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения здания торгового павильона.

Нет. Так как упрощенный порядок регистрации возможен только для строений, размещенных на участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

Нет. Регистрационная служба не зарегистрирует право собственности на нежилое строение на земельном участке с видом разрешенного использования для размещения торговых павильонов, так как закон об упрощенном порядке регистрации самовольно возведенных построек предусматривает упрощенный порядок регистрации только на земельных участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, дачные и садовые участки.

Покупка, раздел и выдел долей

Я и моя бывшая жена владеем изолированной квартирой по ¹/₂ доли. Свою ¹/₂ доли я собираюсь переоформить договором купли-продажи на имя сына. Какие документы нужны при продаже доли квартиры?

Дополнительно — отказ совладельцев от преимущественного права покупки.

Кроме документов, которые требуются при оформлении сделки купли-продажи целой квартиры, при оформлении доли в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу (не совладельцу), требуется также нотариально оформленный отказ совладельца от преимущественного права покупки продаваемой доли (в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Вам необходимо получить нотариально оформленный отказ своей бывшей супруги от преимущественного права покупки.

Я являюсь собственником ³⁵³/₁₀₀₀ доли квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному — ²⁰⁰/₁₀₀₀ доли. Другому — ¹⁵³/₁₀₀₀ доли. Могу ли я оформить продажу эту долю по двум разным договорам и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо ²⁰⁰/₁₀₀₀ — ¹/₅, а вместо ¹⁵³/₁₀₀₀ — ¹²⁵/₈₁₇?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре — ¹/₅, в другом — только ¹⁵³/₁₀₀₀.

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями и продать одному ²⁰⁰/₁₀₀₀, а другому ¹⁵³/₁₀₀₀ доли, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае ²⁰⁰/₁₀₀₀ можно сократить и указать в договоре ¹/₅ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как ¹²⁵/₈₁₇ равны 0,15299, а округление в договоре недопустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать ¹/₅, а в другом — ¹⁵³/₁₀₀₀.

Аванс и задаток

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток — это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять-пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс — это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.

Поэтому, если хотите гарантий того, что Продавец, взяв Ваши деньги, в дальнейшем не откажется от продажи, вернув их без штрафов, заключайте предварительный договор купли-продажи с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

Как правило, подписывая предварительный договор, стороны договариваются, что после его подписания Продавец снимает квартиру с продажи и прекращает ее показы, готовит документы для подписания договора купли-продажи.

В этом договоре обязательно должен быть четко описан предмет покупки (адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, состояние квартиры, видимые недостатки), нужно указать сумму, за которую продается квартира; сумму аванса, выплаченного Покупателем Продавцу; размер штрафов за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора каждой стороной; дату заключения договора купли-продажи (основного договора);

обязательство Продавца выписаться из квартиры и подготовить все необходимые справки; а также оговорить дату освобождения квартиры и передачи ключей Покупателю; если в стоимость квартиры включены встроенные шкафы и кухня, кондиционеры и встроенная бытовая техника, то каждый предмет необходимо подробно описать.

Но даже если вы грамотно составили Предварительный договор, вы не сможете избежать всех рисков, потому что любая передача денег без получения взамен какого-либо имущества аналогичной стоимости несет существенные риски для задаткодателя (Покупателя). Продавец может получить аванс, а позже отказаться от сделки, а также отказаться от возврата денег. И возвращать деньги придется в судебном порядке.

Поэтому для снижения риска потери денег, переданных в качестве аванса, я рекомендую следующее.

Во-первых, не поддавайтесь на уговоры Продавца о внесении задатка в размере 10 и более процентов от стоимости квартиры, и если Продавец настаивает, откажитесь от сделки — возможно, что Продавец не собирается продавать квартиру, или существует какая-то проблема с документами, или у Продавца большие финансовые проблемы, и в случае отмены сделки он не сможет вернуть вам авансовый платеж.

Во-вторых, обратите внимание на условия проживания Продавца, подумайте, сможет ли он вернуть вам аванс, если сделка сорвется.

После оформления предварительного договора начинается этап подготовки документов к сделке купли-продажи.

Сбор справок

Как получить выписку из ЕГРП на квартиру?

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Требуются паспорт и квитанция об уплате пошлины.

Чтобы получить выписку из ЕГРП на любой объект недвижимости, нужно обратиться в отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с паспортом; оформить заявление и оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.

Собираюсь оформить обмен своей квартиры, находящейся в Ростове, на квартиру в Краснодаре. Перед подписанием договора хотела бы получить выписку из ЕГРП, чтобы проверить, нет ли ареста на квартире, но не знаю, как это сделать, не выезжая в Краснодар.

Закажите выписку из ЕГРП на сайте Росреестра.

Выписку из ЕГРП на объект недвижимости, находящийся в другом городе или области, можно заказать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/— «Электронные услуги» — «Подать запрос о предоставлении сведений из ЕГРП». Информацию можно получить в электронном виде или на бумаге. Если вы хотите получить выписку на бумаге с печатью, нужно отметить, в каком виде — электронном или бумажном — вам нужна выписка. Если на бумажном носителе, то вы получите ее письмом.

Какую информацию я смогу получить из выписки из ЕГРП?

Оформив выписку из ЕГРП на объект недвижимого имущества, вы сможете получить следующую информацию:

— собственники;

— вид права собственности (собственность, долевая собственность и т. п.);

— наличие обременений, арестов и прав третьих лиц (ипотека в силу закона или договора и т. п.);

— основание возникновения права собственности (купля-продажа, мена, дарение, наследование, приватизация, решение суда);

— номер записи в ЕГРП.

Информация из ЕГРП на объект недвижимости является открытой, и эту информацию может получить любое лицо, подавшее заявление и оплатившее госпошлину.

Также можно получить расширенную выписку из ЕГРП, из которой можно получить информацию о предыдущих собственниках объекта недвижимости. Такую выписку может получить только собственник недвижимого имущества.

Нужна справка БТИ об отсутствии ареста и о принадлежности на квартиру. Кто имеет право получить эти справки и какие документы для этого нужны?