Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность Брунгильд Аделина

Как уже не раз говорилось, далеко не каждый из нас меняет квартиры несколько раз в год, чаще жилье покупается раз и навсегда. Ну или почти навсегда, на очень долгий срок, за который меняется законодательство, требования к документам, самому жилью и прочее. Те, кто сталкивается с проблемой впервые, неизбежно совершают различные ошибки, о которых потом жалеют. Например, часто, стремясь расширить свою жилплощадь, мы забываем о том, что техобслуживание, отопление, коммунальные платежи тоже потребуют дополнительных расходов. И такое жилье становится обузой. Квартира в доме старой постройки не сможет стать залогом при желании взять банковский кредит. Наличие под окнами новой квартиры детского сада или военной части не позволят побыть в тишине, и так далее. Давайте посмотрим, на что нужно обращать внимание.

Качество покупаемого жилья

Гарантией качества и надежности приобретаемого жилья выступают, как мы понимаем, не общая и жилая площадь, площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют расположение, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность, но какой из этого толк, если все окна вашего дома обращены в ту сторону света, откуда 9 месяцев из 12 дует ветер? Какой толк от итальянской плитки в вашей новой ванной, если раз в месяц рвется труба у соседей сверху? Что вы сможете предпринять, если протекает крыша, заливает подвал или постоянно засоряется мусоропровод?

Приобретая квартиру или загородный дом, возведенные по современным технологиям, вы вправе ожидать комфорта и тепла. К тому же постоянно растущие тарифы на теплоносители делают актуальным и еще один вопрос – финансовый. Чем лучше стены, окна и кровля дома удерживают тепло, тем меньше затрат пойдет на его содержание.

Это утверждение относится, в первую очередь, к загородным домам. Но проблема экономии встает и перед владельцами городских квартир.

Поскольку через наружные стены дома уходит около 40% тепла, для будущего владельца немаловажно с помощью каких материалов и технологий утеплены стены. Необходимо также обращать внимание на качество перекрытий, материал оконных рам и дверей, шумо– и гидроизоляцию квартиры. И дело не только в том, что ваша жизнь будет более или менее комфортной, но и в том, сколько дополнительных расходов вы понесете, сражаясь с шумными соседями или коммунальными службами.

Иногда, в целях экономии, используются не самые качественные материалы. Ухудшение микроклимата (повышенная влажность воздуха, например), пожароопасность, токсичность некоторых материалов приведет к ухудшению здоровья.

Важным является и состояние вентиляционной системы. Она не должна быть нарушена при перепланировке или иных «дизайнерских» действиях. Посмотрите, какие электро– и обогревательные приборы используются. Это может свидетельствовать о том, что в зимнее время года жилье недостаточно отапливается, а в летнее – перегревается. Возможно, приобретаемая квартира окажется очень дорогой в эксплуатации.

В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.

Покупая квартиру, мы часто не задумываемся о том, с какими соседями нам придется сосуществовать. Прекрасное жилье превратится в очаг постоянного наводнения, если у соседей сверху старая система канализации и водоснабжения. Еще «приятнее» оказаться в эпицентре постоянных праздников или семейных скандалов. Если вы приобретаете вторичное жилье, поинтересуйтесь у продавца, почему он продает квартиру, обратите внимание на потеки на стенах и потолках или на то, насколько старательно они замаскированы. Посмотрите, какой вид имеет лестничная клетка, на которой расположена ваша будущая квартира, не окажутся ли вашими соседями маргиналы или многодетная узбекская семья.

Важно узнать, когда муниципальные службы в последний раз осуществляли капитальный или текущий ремонт дома, «сколько лет» трубам, за чей счет производится ремонт подъезда и прочее.

За техническую сторону, т. е. за качество квартиры, продавец несет полную ответственность. Любые скрытые недостатки могут стать поводом для судебных исков с целью вернуть некачественное жилье продавцу и возвратить свои деньги. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре купли-продажи и договоре с реэлтором. Например, спустя несколько месяцев после покупки, вы обнаружили трещины в стенах, закрытые панелями или заклеенные обоями. Это повод отказаться от квартиры, если сумма, уплаченная за нее, декларировалась полностью, а не оформлялась по оценке БТИ.

При оформлении технического паспорта на жилье важно указать, какие приборы и средства остаются в квартире. Также оговаривается и их качество. Например, вы договорились с продавцом о том, что он оставляет газовую плиту, колонку и прочее. На момент осмотра квартиры это были новые приборы, въехав, вы обнаружили старые или поломанные. Не допускается смена сантехники, выключателей и розеток, поскольку техническое состояние влияло на формирование цены за жилье. Для домовладения то же самое верно для заборов, дорожек, технических построек и даже скворечников. Следить за исполнением договора – задача риэлтора.

Юридические моменты

Еще раз хочется обратить внимание на следующее. При покупке квартиры необходимо проверить, находится ли квартира в собственности продавца. Если квартира не была приватизирована, куплена или иным образом получена в собственность, она не принадлежит человеку, даже если он всю жизнь проживает в ней. Также стоит уточнить, прописаны ли на приглянувшейся вам жилплощади несовершеннолетние дети. Если да, то лучше всего с такой квартирой не связываться: возникнет слишком много хлопот с органами опеки. Также нужно выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи. Не стоит доверять словам. Требуйте, чтобы документы, подтверждающие все эти факты, были вам предъявлены.

В новых домах и домовладениях возможны такие действия, как сбор средств на проведение телефонных линий или иных коммуникаций. Чтобы не оказалось, что вы останетесь без воды, газа или телефона, уточните, вступал ли прежний владелец в долевое участие, выплачивал ли необходимые взносы. К примеру, в поселок проводят газ. Это требует средств на составление проекта, на материалы и работы. Возможно, «за газ» оплачено, а «за проект» – нет. Чтобы избежать неприятностей и дополнительных расходов, позаботьтесь заранее о том, чтобы иметь полную информацию.

Договор купли-продажи должен содержать максимально подробный перечень условий сделки: сроки, механизмы оплаты, цену и прочее. Лучше перед тем, как подписать договор, обратиться за консультацией к юристу. Это позволит избежать большого количества проблем в будущем.

Думаем сами

Каждый этап сделки купли-продажи или обмена жилой недвижимости имеет свои особенности. Специалисты – риэлторы помогают продавцам и покупателям не только найти друг друга, но и преодолеть весь сложный путь – от просмотра объекта до момента передачи объекта недвижимости новым владельцам.

Никто из нас не хочет, чтобы о нем думали плохо. Видя в вас «нормального» клиента, агент обязательно выскажет свое мнение о том, что с вами невероятно легко и приятно работать, что вы – хороший и серьезный человек, что есть «такие клиенты, что хочется вешаться». В той или иной форме, в зависимости от культурного уровня, агент выскажется обязательно. Его этому научили, он действует вполне сознательно. Зачем? Очень просто: вы не захотите его разочаровывать, а значит, с вами будет легче работать. Вы не станете «капризничать» и «задавать дурацкие вопросы». В дальнейшем будет достаточно посмотреть на вас с осуждением или удивлением, чтобы вы перестали «лезть не в свое дело».

Не стоит искренне воспринимать грустные или усталые, огорченные вздохи своего агента. Он всем своим видом покажет вам, что только что общался с жутким занудой, ему неприятно общение с такими людьми, и, какое счастье, что теперь он с вами, нормальным, понимающим человеком!

Помните песенку лисы Алисы и кота Базилио? «На дурака не нужен нож, ему немного подпоешь, и делай с ним, что хошь!»

Еще одним приемом служит доверительный тон. Вы в заговоре со своим агентом! Он с вами за одно! Он ваш тайный помощник, друг и товарищ! Он действует только в ваших интересах, так что вы его не подводите, не задаете лишних вопросов!

Не слишком искушенные в манипулировании людьми агенты будут излишне откровенны, вы легко их вычислите. А вот настоящие лисы будут управлять вами так тонко и красиво, что вы и охнуть не успеете, как купите квартиру, которая совершенно не соответствует вашим изначальным планам. Как защититься от таких манипуляций? Заранее убедить себя в том, что вы не обязаны быть никому «хорошим» и «удобным». Что у агента свои задачи, а у вас – свои. Что жить в квартире придется вам, а не агенту. Можно принять правила игры и заговорщическим тоном, втихаря, показывать агенту пресловутые трещины в стенах. Конечно, дураком себя будет чувствовать он, но какое вам до этого дело, ведь правила игры предложены не вами! Демонстрируйте свое безоговорочное доверие фирме в лице агента, заставляя его подбирать вам нужный вариант и лучшее время просмотров квартир, ведь он же «нормальный» агент, а не какой-то там… Если вы заметили недостатки, о которых предпочел умолчать ваш тайный союзник, громко возмущайтесь поведением продавца квартиры, употребляя такие фразы, как «Неужели он думал, что мы этого не заметим?!», «За кого он нас принимает?!» Желание делать из вас послушного дурачка у агента поубавится. Если вы не считаете себя в силах долго вести подобные игры, обратитесь к руководству фирмы, попросите дать вам другого специалиста, конкретно описав суть своих претензий. Но будьте готовы к тому, что вам дадут более профессионального манипулятора.

Вас могут начать убеждать в том, что продажа вашей квартиры – дело непростое, или вариант жилья, который вы хотите приобрести, – труднодоступен.

Приоритеты эконом-покупателей год от года меняются. Сегодня их уже не устраивает панель «улучшенной планировки», пусть даже с эркерами и стеклопакетами. Это можно понять. Современный панельный дом – всегда типовой проект, в основном предназначенный для массовой застройки по социальному заказу. А это значит, что рядом с вами, вложившим весьма солидную сумму, могут поселиться люди, получившие жилье по социальным программам или переселенцы из сносимых пятиэтажек. Между тем социальная однородность состава жильцов сегодня – одно из существенных требований покупателей.

Шагнув на следующую ступеньку по социальной лестнице и классам жилья, покупатель, естественно, получает выбор. Во-первых, месторасположение у домов экономкласса лучше: как правило, достаточно близко от станции метро. И будь то жилой комплекс или точечная застройка, рядом с домами этого типа не должно находиться промышленных предприятий, кладбища, овощной базы и т. п. Во-вторых, это однозначно монолитно-кирпичная постройка. Причем проект квартир сделан таким образом, чтобы можно было спокойно провести перепланировку в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию. А это значит, что казусы типа 10 квартир на площадке или комнаты, расположенные по одной линии, будут исключены.

Но, покупая квартиру в доме экономкласса, не стоит рассчитывать на определенные характеристики, которые присущи элитному жилью. Среди них – огороженная территория, центральное кондиционирование и многое другое. Правда, есть дома, которым удается, балансируя на грани, приблизиться к этому уровню. К плюсам в верхней части спектра экономкласса относится то, что на окнах появляются стеклопакеты, а балконы подлежат общему остеклению. К минусам – более высокая цена.

Панельное жилье нельзя рассматривать как часть экономкласса, – это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич – индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 м2 в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.

Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка, нельзя. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория – еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым, и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.

Некоторые неприятные мелочи

Ведя беседу с риэлтором о юридической стороне дела, например о том, за счет какой стороны оплачиваются услуги по оформлению предпродажной документации, будьте внимательны. Иногда случается так, что вы уверены в том, что документы готовит продавец, а на самом деле вас попросят оплатить расходы. Избегайте двусмысленных ситуаций и не стесняйтесь уточнить все нюансы дела. Недобросовестности хватит и на ваш век, и на несколько последующих поколений. К примеру, на сделке вы обнаруживаете, что вам продается квартира без душевой кабинки, хотя на ее наличие вы очень рассчитывали. На свое законное возмущение вы можете получить ответ продавца о том, что при предварительных беседах было условлено, что кабинка будет снята, а на ее место установят «что-нибудь». Или просто скажут вам, что конкретно этот вопрос не обсуждался, поэтому продавец счел для себя возможным демонтировать ее. И, что самое интересное, агент подтвердит слова продавца.

Достаточно часто случаются факты сговора продавца жилья и агента. Казалось бы, есть официальная возможность получить некоторую гарантию того, что при заключении эксклюзивного договора квартира будет продана в интересующие продавца сроки. Но «проблемное» жилье находит своего покупателя долго, поэтому агенту предлагается своеобразный «откат». Поводом может служить и плохое техническое состояние квартиры (скрытые недостатки), и сложности с оформлением документов, и даже завышенная цена. Поэтому не полагайтесь ни на чьи советы. Конечно, пострадаете в этой ситуации вы.

Идем на компромиссы

Часто жизненные обстоятельства у продавца и покупателя складываются так, что устроить сделку не так просто. Даже если вы решительно для себя установили, что ни под каким предлогом не станете связывать себя обязательствами, давая или беря задаток, можете оказаться в ситуации, что ваш продавец или покупатель пойдет на сделку только на этих условиях. И тогда неизбежно придется искать компромисс. Чаще всего проблемой становится несовпадение сделок по времени. Нередко возникают ситуации, при которых продавец квартиры уже должен покинуть ее, но еще не нашел для себя другое жилище. Случается и так, что новая квартира найдена, но на нее не хватает денег.

Например, человек, желающий приобрести ваше жилье, уже связан с кем-то задатком, ему необходимо как можно быстрее оформить сделку и переехать. А вы не желаете идти на уступку, боясь, что не успеете подобрать подходящий вам вариант квартиры. Неужели выхода нет? А что если вам предложат несколько более высокую цену? Или покупатель согласится взять на себя расходы по подготовке документов к продаже? Или агенту удастся уговорить представителей всех звеньев этой цепочки оформить сделки в подходящие для всех сроки? Как правило, агентство берет на себя весь сложный переговорный процесс, желая, чтобы каждый клиент остался, в итоге, доволен. Поэтому, планируя каждый этап взаимодействия, необходимо заранее настроиться на сотрудничество и разумные компромиссы. Ведь цепочки, выстраиваемые риэлторами, насчитывают порой до десяти и более звеньев. Но эта сложная конструкция окажется устойчивой только при условии, что все ее участники обдуманно примут на себя определенные обязательства и строго будут их придерживаться в соответствии с условиями договора.

Ищем квалифицированного помощника

Несколько лет назад для купли-продажи квартиры требовалось собрать гораздо меньше документов, достаточно было нотариуса. Теперь система настолько усложнилась, что без специалиста или целого ряда книг и знания законов не обойтись. Именно поэтому люди предпочитают обращаться за помощью в агентства, оплачивая подготовку и оформление документов. В агентстве сейчас можно получить настолько широкий выбор услуг, что многие граждане охотно решают сразу ряд проблем: снятие самозастроя, перевод в жилой или нежилой фонд, оформление частной собственности на землю, прописки и многие, довольно хлопотные, операции.

И для продавца и для покупателя каждый этап взаимоотношений по сделке купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Преодолеть трудности помогает профессиональное участие риэлтора.

Если вы решили доверить подготовку документов к купле-продаже агентству, помните, что отдавать все документы без доверенности – крайне неосмотрительно. Даже если никто не стремился вас намерено обмануть, всегда есть вероятность какой-то ошибки. Поэтому разумнее всего заблаговременно оформить доверенность на строго определенный список полномочий – только по подготовке необходимых документов. И даже если вы решили все делать сами, вам не избавиться от пристального внимания и контроля со стороны агента, потому что он, в конце концов, должен все контролировать, поскольку несет за сделку ответственность.

Когда все необходимые документы для нотариального удостоверения собраны, приходит «час расплаты». Если у вас обычная купля-продажа, то обмен документов на деньги происходит прямо в офисе агентства в присутствии его представителей. Иногда участники сделки составляют подробное соглашение о порядке осуществления взаиморасчетов на разных этапах сделки. Тогда возможен вариант передачи денег на ответственное хранение агентству или закладка денег в банковский сейф. О том, каким образом будет все происходить, лучше договариваться заранее, чтобы не было неприятных сюрпризов.

Идем к нотариусу

Принимая договор на регистрацию, инспектор не должен (в отличие от нотариуса) вникать в нюансы ситуации, определять дееспособность сторон, разъяснять им правовые последствия их действий. Поэтому большинство из нас предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств, в схеме сделки всегда присутствует нотариус. Тем более, что за свои ошибки он отвечает лицензией, а профессиональная ответственность его застрахована – даже если нотариус совершил непреднамеренную ошибку, нанесшую ущерб клиенту, убытки будут компенсированы.

Собираясь в нотариат, заблаговременно получите у агента письменный перечень предоставляемых вами документов. Помимо стандартного пакета документов при проведении конкретной сделки, могут потребоваться дополнительные бумаги, с точки зрения здравого смысла совсем необязательные. Но у нотариуса и регистрирующих органов свое видение, диктуемое законодательством. Так что лучше запаситесь письменной инструкцией от агента, чтобы зря не нервничать и не откладывать сделку.

Последний штрих – прописка

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Обычно этот процесс берет на себя агентство, получив от вас доверенность. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. И здесь важно сторонам набраться терпения, никакие выплаты до регистрации недопустимы, поскольку только в этот момент сделка считается совершенной. А если будет получен мотивированный отказ в регистрации? К сожалению, иногда негативная информация (о наложении ареста на квартиру, о запрете на регистрацию на основании решения суда и т. д.) может поступить в ГУФРС в последний момент, уже после того, как выдавалась выписка из Единого государственного реестра о том, что арестов и обременений объекта нет.

Сейчас иногда стоимость купленного жилья выплачивается после регистрации (прописки) всех продавцов и проживавших с ними на проданной жилплощади членов семьи по новому месту жительства. Перерегистрация по новому месту жительства – официальное подтверждение отказа от прав проживания в проданной квартире. Здесь есть ряд нюансов.

Часто паспортные службы предлагают сразу зарегистрироваться по новому адресу. В этом случае с учета по старому месту жительства гражданина снимут (выпишут) автоматически. Но уведомление о постановке на учет будет тихо плыть по волнам милицейской почты несколько недель. Все это время продавец и члены его семьи будут числиться не выбывшими с жилплощади. Если они предоставили паспорта с соответствующими штампами и форму 9 (справку о зарегистрированных лицах), в которой они указаны, с нового места жительства – это как раз повод для полного успокоения.

Вступаем во владение

Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту – заключительный аккорд всей сделки, за которым следует выплата или передача последней (обычно 10%) части суммы. Зачем такая предосторожность?

Вы въезжаете в свою новую квартиру и с удивлением обнаруживаете, что на стенах нет выключателей и розеток, на дверях – ручек, на кухне отсутствует газовая плита и смеситель, а так понравившаяся вам душевая кабинка заменена несимпатичной стоячей ванной… Вы имеете полное право отказаться от подписания акта приема-передачи жилья. И не слушайте, если скажут, что душевую кабинку вам никто дарить не собирался, а старая газовая плита прекрасно послужит вам, пока вы не купите себе новую. Вы вправе потребовать, чтобы жилье было приведено в состояние, пригодное к эксплуатации, поскольку по правилам квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее, в письменном виде. Если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя (с письменно удостоверенного в предварительном договоре согласия покупателя) вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии. Это касается и кухни, и санблока. Тем же ретивым гражданам, которые прихватывают с собой все, что можно отвинтить без риска разрушения дома, справедливо предложат восстановить утраченное или компенсировать изрядную сумму из причитающейся им последней выплаты.

Не забудьте заранее удостовериться в том, что продавец сможет предьявить вам квитанции об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. И подстраховаться распиской с обязательством компенсации, в случае «всплытия» счетов за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры, тоже не лишнее. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться справедливости будет непросто.

Если вы и продавец заинтересованы в том, чтобы впоследствии смогли передать почту, сообщить о каком-то телефонном звонке – обменяйтесь координатами и номерами мобильных телефонов.

Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.

По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.

Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование – имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.

Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.

Основаниями признания сделки недействительной могут служить:

1. Совершение сделки в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности; без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку; недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки; несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;

2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.

Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.

Базовая стоимость страхования «от всех рисков», т. е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости; полноты представляемых на экспертизу документов; срока действия договора страхования.

Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.

Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.

Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.

Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки – те, которые связаны с ее недействительностью. Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).

Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки – любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.

Ничтожная сделка

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона – нотариальное его удостоверение. Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка – совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, – ничтожная (мнимая) сделка.

Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.

Недействительной может быть признана сделка:

– совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;

– если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;

– совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;

– по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

– совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;

– совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;

– совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;

– совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Мена – что это такое?

Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья. По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность жилье в обмен на другое. То есть собственность меняется на собственность.

Какие документы нужны для оформления договора:

1. Выписка из домовой книги.

2. Лицевой счет.

3. Справки из БТИ с оценочной стоимостью квартиры и экспликацией – поэтажным планом квартиры.

4. Подписи всех собственников. Договор заключается у нотариуса или в простой письменной форме.

Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении федеральной регистрационной службы по городу.

Если квартиры меняются в разных регионах (например, Москва на Люберцы), то договор мены подлежит двойной государственной регистрации. Принудительный обмен жилых помещений невозможен.

Нередко мена жилыми помещениями на практике оформляется не путем заключения одного договора мены, а двух договоров купли-продажи.

Покупка заложенной квартиры

Мы с вами живем в стране, где чуть ли не каждый гражданин взял или собирается взять кредит. Кредиты бывают разные, иногда для того, чтобы получить деньги в банке, приходится закладывать свою квартиру. Раньше можно было отнести документы в ломбард, сейчас – в любой банк. Соответственно, далеко не каждый в состоянии выплатить заем. И чтобы не остаться без копейки или и вовсе на улице без крыши над головой, пытаются переложить свои проблемы на чьи-то другие плечи.

Разумеется, вы можете знать о том, что предложенная квартира находится в залоге, и сознательно делать этот шаг. Рассмотрим вопрос о сделках с заложенным имуществом. Как избежать покупки заложенной квартиры, что должен знать покупатель, если он случайно или намеренно приобрел такую недвижимость, как ее не лишиться?

При заключении любого договора стороны обязаны предоставить друг другу полную информацию о предмете сделки, иначе договор будет признан недействительным. Поэтому при покупке недвижимости очень внимательно прочитайте договор.

Возможно, текст, набранный внизу страницы мелким шрифтом, и содержит информацию о том, что имущество заложено. В том случае, если стороны подписали договор купли-продажи, где прямо указано на то, что покупаемое имущество находится в залоге, считается, что покупатель уведомлен об этом факте. Таким образом, после подписания договора вы не сможете оспорить тот факт, что вас предупредили.

Итак, вы столкнулись с ситуацией, где есть опасность, что вам предлагают недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.

Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «Основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не полагайтесь только на «специалистов», проверьте документ сами, потому что квартира – это не телевизор, потерю которого можно пережить.

Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.

Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя – включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.

Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру. Какие последствия это повлечет?

Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.

Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях. В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.

Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.

Попытка отстоять свое

Что делать, если купленное имущество грозят отнять? Если вы подписали договор, где указано, что вам передается недвижимость с обременением, надеяться практически не на что. Доказать, что вас обманули при подписании договора, нереально. Если в договоре не было никакого упоминания о том, что имущество заложено, есть все шансы оспорить эту сделку.

В зависимости от того, успели у вас отнять недвижимость или нет, вы вправе подать либо иск о признании договора недействительным (если имущество еще у вас), либо иск о взыскании убытков. В принципе, убытки взыскиваются и в первом случае. Узнав, что приобретенная квартира может быть передана по договору залога, вы стали предпринимать определенные действия, направленные на ее сохранение. Соответственно, вами были понесены расходы, которые и обязан возместить продавец квартиры.

Он не хочет не только компенсировать вам убытки, но и платить свои долги? Намекните его кредитору, что квартира вам досталась не просто так, и у должника появились деньги. Кроме того, стоит напомнить самому должнику, что ответственность за мошеннические действия до сих пор предусматривается Уголовным кодексом. Иногда это срабатывает, вполне вероятно, что после подобных намеков должник добровольно рассчитается и с кредитором, и с вами. Разумеется, не стоит забывать про компенсацию морального вреда. Ее размер, как правило, устанавливает суд. Если продавец скрылся с деньгами, полученными за квартиру, как раз тогда, когда вы узнали о том, что объект заложен, смело подавайте заявление о возбуждении уголовного дела. В случае если беглеца найдут, ему придется объясняться не только с покупателем, но и с органами внутренних дел.

К сожалению, надеяться на солидарность кредитора с новым собственником заложенного имущества не приходится, поскольку для кредитора самое важное – вернуть свои деньги на законных основаниях, от кого он их получит, ему безразлично. Поэтому самое главное при заключении договора купли-продажи недвижимости – внимание. Если вы не позаботитесь о себе сами, никто за вас этого не сделает. Мысль о том, что проверка документов и статуса имущества будет расценена продавцом как недоверие или неуважение, должна отойти на второй план. Надо проверить каждую букву и цифру в договоре. При покупке недвижимости вы рискуете не только своими деньгами, но и своим будущим, поэтому относитесь к этому вопросу серьезно.

Договор залога не является самостоятельным обязательством, он заключается для исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение этого правила влечет признание договора недействительным. Поэтому если он зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, то, значит, в Едином государственном реестре прав содержатся данные о заложенном объекте недвижимости или его части, а также дата возникновения ипотеки и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Во время действия договора об ипотеке стороны могут по обоюдному согласию пересмотреть его содержание. Соответствующие изменения и дополнения регистрируются в ЕГРП. Получить информацию о том, находится ли объект недвижимости под залогом, вправе любое лицо, получившее выписку из реестра. О прекращении ипотеки в ЕГРП также делается соответствующая отметка.

Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. Наоборот, залог сохраняет силу – только на место залогодателя становится его правопреемник, который и будет нести все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.

В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер.

Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.

Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?

Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране – длительный процесс. Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.

Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.

Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание – составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости – земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.

Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Как заключить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.

Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.

Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.

Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.

В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:

– об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– о разрешении на застройку данного земельного участка;

– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;

– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;

– иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами.

Данное правило распространяется также на договор мены.

При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.

Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.

Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

Государственная регистрация договора

Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.

Следует отметить, если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. До внесения изменений в закон регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно.[1]

Существует много способов приобретения жилья. Один из них – покупка квартиры в новостройке. Купить квартиру у застройщика – идея довольно привлекательная. Помимо того, что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риэлтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию. Однако есть довольно серьезная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Но такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).

На этапе строительства квартира не может быть продана, поскольку она не существует официально, право собственности на нее отсутствует, а потому застройщики заключают договор, предоставляющий покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора покупатель получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной желаемой квартире. В этом случае клиента могут ожидать два неприятных сюрприза. Во-первых, нет гарантий того, что строительство не будет приостановлено в тот или иной момент. Во-вторых, даже если дом сдан, покупатель может испытать разочарование при осмотре и обмере своих владений. Дело в том, что на стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой отдельной квартиры. Поэтому обычно застройщики не указывают в договоре точную площадь, предусматривая возможность ее изменения. Соответственно, в случае увеличения, покупатель должен будет доплатить за «лишние» метры.

Новый Жилищный кодекс, принятый в начале прошлого года, серьезно всколыхнул рынок жилья. С одной стороны, он защищает интересы граждан, с другой – загоняет в угол участников строительного рынка, которые явно будут пытаться кодекс обойти. В частности, массу проблем для строителей создают 214 и 215 законы – о долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года. Когда девелоперы впервые ознакомились с его содержанием, закон вызвал большой резонанс и шквал пессимистических прогнозов о дальнейшей судьбе рынка недвижимости и накопительных жилищных кооперативах. Как только эти законы вступили в силу, почти все крупные строительные компании начали их активно критиковать. Главное, что совершенно не устроило строителей, – требование четко соблюдать права дольщиков и пайщиков, а также выполнять все взятые на себя обязательства по срокам и качеству работ.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» был принят еще в 2005 году. Но большинство девелоперов закон этот по-прежнему продолжают игнорировать. Жилье возводится и продается без получения разрешения на строительство. В результате возникает юридический казус: дом сдан, счастливые новоселы уже приступили к ремонту, но этот жилой объект нигде не зарегистрирован.

Поэтому налог на имущество и коммунальные платежи жильцы не платят, но и права собственности на приобретенные квартиры не имеют. И получить его возможно будет лишь через суд. Строителям власти порекомендовали взять расходы по судебным искам на себя, но это повлечет дополнительные и довольно ощутимые затраты.

Закон № 214 предписывает строителям следующий порядок действий:

– получение разрешения на строительство, выдаваемое муниципалитетом;

– опубликование проектной декларации;

– привлечение дольщиков и регистрация договоров долевого участия в управлении Федеральной регистрационной службы.

Но многие девелоперы, не замечая требований федерального законодательства, заключают договоры с дольщиками еще до опубликования проектной декларации и получения разрешений на строительство (которое часто выдают уже с момента ввода дома в эксплуатацию). По новому закону в регистрации таких договоров застройщику будет отказано. Как же дольщику признать за собой право на недвижимость? Получается, что только через суд. Проблема эта касается в первую очередь тех домов, где разрешения на строительство были выданы после 1 апреля 2005 года, но требования нового закона не соблюдались. Их жильцы – «заложники имущественной проблемы», а точнее, бесправные хозяева жилья.

Покупателю квартиры, к которой он не имеет как бы никакого отношения, жить в такой квартире будет явно не уютно. А вдруг застройщик исчезнет с рынка недвижимости? Вот тогда будет еще сложнее доказать свое право на эту жилплощадь!

Прежде чем вступать в долевое строительство, вы вправе потребовать от компании застройщика сведения, которые обеспечат грамотное и, главное, комфортное для вас совершение сделки при покупке жилья в новостройке:

– юридическую информацию (распорядительная документация, исходно-разрешительная документация на строительство объекта, учредительные документы компании, правоустанавливающие документы на часть объекта, т. е. квартиру);

– информацию о проекте (местоположение дома, т. е. генплан или его часть, проект дома, проект квартиры).

Однако есть у закона и своя положительная сторона. Новый закон может даже помочь покупателю, а точнее, спасти сотни и тысячи несчастных граждан от долгих месяцев ожидания въезда в новую квартиру, которая должна была быть сдана энное время назад. Ведь теперь за каждый день задержки сдачи объекта строители будут платить штрафы. А в случае более существенных нарушений, дольщик получает право расторгнуть договор и получить не только выплаченные деньги, но и компенсацию морального ущерба. Именно этим положением крайне недовольны представители строительных фирм. Они уже заявили, что специально будут декларировать более поздние сроки строительства, чтобы застраховаться от штрафных выплат.

Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи чаще всего и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций.

Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства – срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства. До вступления в силу новых законов неизвестно ни одного случая, когда бы строители добровольно выплачивали компенсацию гражданам за срывы сроков сдачи дома. При этом количество долгостроев стремительно увеличивалось. Редкая строительная компания не внесена в реестры злостных нарушителей сроков строительства. С другой стороны, справедливы и упреки застройщиков, желающих преложить штрафы и неустойки на плечи виновных, а именно – естественных монополистов.

Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.

Чтобы стать полноправным собственником новой квартиры, надо год промаяться по чужим углам. Среди национальных проектов, которые обсуждало правительство, программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стоит особняком.

С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи – одна из основных причин низкой рождаемости.

С другой стороны, жилищное строительство – огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь десятки миллионов людей – потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство – в отличие, скажем, от производства мебели – не испытывает конкуренции со стороны импорта.

Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных «несырьевых» локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы – отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.

Наиболее «продвинутая» часть реформы – ипотека.

Инвестиции в строительство

Купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.

Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.

1. Какие бывают документы на строительство:

Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.

Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.

Договор аренды земельного участка.

Проектная (строительная) документация.

2. Документы, регулирующие отношения участников строительства:

Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.

Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию – подрядчика, эта организация будет являться застройщиком.