Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность Брунгильд Аделина

Первый шаг

Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Для большинства же ипотека – загадка, сложное, запутанное дело. Одни боятся потерять последнее, другие готовы рисковать, потому что терять особо нечего. В целом условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами.

Давайте разберемся, что нам с вами, людям без специального образования, известно об ипотеке.

Для начала рассмотрим схему получения кредита и поиска подходящего жилья.

Оформим эту схему получения кредита в виде простого плана действий:

1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.

2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.

3. Если документы удовлетворяют требованиям банка, он дает свое согласие на выдачу вам в кредит определенной суммы денег.

4. Теперь, зная, на какую сумму кредита рассчитывать, какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости, вы можете заняться поиском квартиры.

5. Та квартира, которую вы хотите купить при помощи ипотечного кредита, проходит предварительную экспертизу.

6. Если экспертиза удовлетворила банк, вы вносите за нее аванс.

7. Далее происходит полная проверка и юридическая экспертиза, оценка, обязательное страхование от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование вашей жизни и трудоспособности (как заемщика).

8. Потом необходимо подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

9. Когда все документы зарегистрированы, вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

Необходимо планировать и рассчитывать свои действия. Никогда не следует поддаваться ажиотажу или видеть будущее в розовых тонах.

Что нужно продумать, прежде чем делать такой ответственный шаг:

1. Всегда учитывайте не максимальный свой доход, а минимальный, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Более того, предполагая очень долгое время отдавать большую часть заработка за кредит на жилье, вы не будете иметь возможность начать еще какой-то «проект», например, купить автомобиль или родить ребенка. К сожалению, люди не всегда реально смотрят на вещи и забывают, что с получением квартиры возникает необходимость ее ремонта, покупки новой мебели и т. д.

2. Стоимость квартиры, на которую вы можете претендовать, разумеется, зависит от суммы полученного кредита. А это определяется и вашей платежеспособностью, и выбором банка и ипотечной программы. Поэтому нужно отдавать предпочтение не только самому выгодному «проценту», но и стабильности выбранного банка, программе, которая действует уже несколько лет и т. д.

3. Узнайте цены на квартиры, подобные той, которая нужна вам. Посчитайте, сколько вы переплатите. Устроит ли вас такая сумма?

4. Помните о том, что банк не даст кредит на приобретение жилья, идущего под снос, расселение и реконструкцию, нуждающегося в капитальном ремонте. То есть вам не стоит надеяться на то, что вы сможете приобрести дешевую квартиру в «хрущевке». И хотя закон РФ не определяет круг ограничений на вторичном рынке для сделок с привлечением ипотечных средств, список таких ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, которые выдают кредитные средства.

Итак, уже было упомянуто, что список ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, снимая, тем самым, с себя риски, при которых сделка по ипотеке может быть признана недействительной или ничтожной. Поэтому прежде чем искать квартиру, нужно ознакомиться с перечнем требований к приобретаемой недвижимости того или иного банка. Давайте более подробно поговорим о квартирах, которые вам не стоит рассматривать, выбирая жилье для покупки в кредит:

а) дома, которые подлежат сносу или реконструкции с отселением;

б) квартиры, в которых имеются незарегистрированные перепланировки;

в) если имеется нарушение при оформлении права собственности прав;

г) если от имени собственника выступает лицо по доверенности (банки хотят видеть на сделке собственника).

Подобрать квартиру в соответствии со своими желаниями окажется сложно. То, что предложат вам, скорее всего, не вызовет энтузиазма, если, конечно, вы не мечтаете приобрести «хоть что-то приличное» вместо коммуналки. Потребуется большее количество времени для поисков подходящего вам варианта.

Помимо отказа выдать кредит на недорогое или старое жилье, страховщики выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, возможным перепланировкам. Но даже если подходящий вариант подобран, и вы подписали с продавцом договор о покупке квартиры, опротестовать эту операцию может страховая компания на основе претензий по частоте перехода права собственности на квартиру, прописки в ней несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и т. д.

При отказе в страховании заемщик теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости, а также, возможно, сумму залога агентству ипотечного кредитования 1–3% от суммы кредита. Во избежание таких результатов следует с первого дня поиска квартиры осведомиться у банка, риэлторов и страховщиков о требованиях, предъявляемых к квартире, и искать устраивающий вас вариант в пределах этих запросов.

5. Учтите, что помимо расходов на погашение кредита, вам придется нести расходы на совершение ипотечной сделки и выплаты на страхование квартиры и страхование вас как заемщика. Об этом часто забывают, поскольку в рекламных объявлениях с условиями предоставления ипотечного кредита вы вряд ли найдете какие-либо сведения по дополнительным затратам и сборам, которые вам придется внести в счет банка.

Теперь вы владеете достаточно большим объемом информации, предстоящее уже не кажется столь пугающим или излишне оптимистичным. Самое время спокойно оглядеться и выбрать банк, с которым будете сотрудничать до того самого момента, когда сможете, наконец, скинуть с плеч груз «вечного должника» и назвать квартиру «своей». Предложений действительно много, программы в разных банках не слишком разнятся, поэтому приоритет следует отдать самому надежному. Кое-что о процентах и дополнительных расходах нужно знать заранее, чтобы потом не оказалось, что платить вам придется больше.

Итак, что мы уже знаем, а о чем еще не догадываемся:

а) проценты. Кредиты выдаются под 10—15% годовых (для сумм в валюте) или 15—20% годовых (для сумм в рублях) на срок до 15—30 лет (конкретные условия зависят от банка). Иногда нас привлекают заманчивым обещанием 6–7% годовых, но позже оказывается, что существует некий «LIBOR». LIBOR – (London Interbank Offered rate) – Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США. И этот загадочный LIBOR прибавляет еще 5% годовых, так что в итоге вы все равно выплачиваете 11%;

б) дополнительные расходы. Не все банки включают в процентную ставку по кредиту расходы заемщика на ведение ссудного счета, составляющие обычно 0,5% годовых. Страхование жизни и работоспособности заемщика, безопасность квартиры и т. д. отнимет у вас еще, как минимум, 1–2% годовых. Кроме вышеупомянутых расходов на нотариуса, оценку квартиры, есть еще такие малоприятные вещи, как банковская комиссия за предоставление кредита (0,5–3% от суммы кредита), аренда банковского сейфа; в) досрочная выплата иногда возможна без переплаты процентов, но, скорее всего, с вас возьмут штраф за досрочное погашение долга.

На самом деле существует большое количество единовременных выплат, которые заемщик обязан учитывать при оформлении кредита:

а) рассмотрение заявки кредитным отделом, притом, что вам могут и отказать в предоставлении денежных средств;

б) независимая оценка недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо заметить, что банк может порекомендовать вам воспользоваться услугами конкретного оценщика или страховщика, а потому выбрать наиболее выгодный для вас тариф, скорее всего, не удастся;

в) открытие счета в банке будет стоить заемщику около 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5–1,8% от суммы кредита.

Не зная об этих дополнительных тратах, может случиться так, что сумма, которую потребует с вас банк, в общем итоге будет значительно больше той, на которую вы рассчитывали изначально.

6. Прежде чем заняться поиском квартиры и банка, следует узнать, не относитесь ли вы к той категории граждан, которая считается «группой риска» и которой получить кредит почти нереально. Но и в этом случае следует помнить: ипотечных программ достаточно много, и требования к заемщикам там предлагаются разные.

7. Иногда, чтобы получить кредит, приходится поменять место работы (это может быть более высокооплачиваемая или не связанная с риском для жизни должность).

8. Нужно знать, что можно оформить кредит на покупку недвижимости и без значительного первоначального взноса. Существует две возможные схемы получения кредита без первоначального взноса: либо получить кредит на потребительские цели и использовать его как первоначальный взнос, либо провести сделку по схеме ипотечного обмена, в которой в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи уже имеющейся недвижимости.

9. Никогда кредит на получение жилья не выдает агентство недвижимости. Эти организации помогают покупателю подобрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить ваши финансовые возможности, собрать необходимые документы и т. д. Так что воспользуйтесь услугами хорошо зарекомендовавших себя на рынке недвижимости агентств, чтобы быть застрахованным от возможных ошибок и просчетов.

10. Некоторые граждане боятся брать ипотечный кредит, так как считают, что купленная квартира остается в собственности у банка. Но банк не может быть собственником такой квартиры. Оформив кредит, заемщик сразу вступает в право собственности на купленную недвижимость. Никто не может запретить покупателю жить в этой квартире, оформлять прописку на себя и на родственников и даже сдавать жилье в аренду, правда, только с разрешения банка. Единственное ограничение состоит в невозможности продать или обменять квартиру до полной выплаты кредита.

11. Еще один страх – опасение, что в случае невозможности выплачивать за кредит, человек потеряет и квартиру и деньги. На самом деле банк учитывает любое количество денег, которое заемщик смог внести в счет будущей квартиры. Если у покупателя не хватает денег на ранее запланированную недвижимость, купленная им квартира обменивается, и для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он уже внес в банк, а доплата идет на погашение долга банку.

12. Подумать следует и о том, что не всегда страховка сможет вас защитить. Для оформления ипотечного кредита страховая компания обязана обеспечить заемщику лишь четыре вида страхования:

а) права собственности,

б) имущества,

в) жизни,

г) трудоспособности.

Притом что все расходы по страхованию несет только заемщик, защищаются исключительно риски банка, и если наступит такой страховой случай, все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании застраховать свои риски, вам придется оформлять отдельный страховой пакет и платить за него тоже отдельно.

13. И, наконец, самый банальный совет: при оформлении ипотечного кредита как, впрочем, и при совершении любой другой юридической операции, не следует пренебрегать прочтением содержания договора. Ознакомьтесь со своими правами и обязанностями, с условиями досрочного погашения кредита, если таковые предусмотрены, с системой штрафов и санкций за просрочку очередного платежа, а также со случаями, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга и т. д.

14. Обезопасить себя от всевозможных ошибок и непредвиденных ситуаций можно, обратившись к юристу и попросив подробную консультацию по вопросам ипотеки, оформления кредита под залог жилья или других форм кредита на покупку недвижимости. Если же вы хотите разобраться во всем самостоятельно, то обязательно изучите все существующие документы и законы, посвященные ипотечному кредитованию.

Взгляд на себя со стороны

Теперь вы знаете самые общие положения и требования к заемщику. Давайте подробно рассмотрим, сможете ли вы удовлетворить всем требованиям банка. Для того, чтобы получить кредит, необходимо:

1. Быть гражданином РФ, иметь постоянную регистрацию места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием для выбранного вами банка.

2. Непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж – не менее 1 года. Чем больше стаж, особенно непрерывный, тем выше шансы на получение ипотечного кредита

3. Возраст заемщика тоже имеет значение. Хотя строгих ограничений не существует, и теоретически ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20—60 лет, женщинам – 20—55 лет, очевидно, что крайние показатели нежелательны.

Опять же, у каждого банка свои требования, и если для одного окажется приемлемым, что свой последний взнос вы будете делать в возрасте, до которого большинство россиян не доживает, то для другого банка окажется важным, чтобы к 50 годам вы расплатились по кредиту.

4. Количество заемщиков может быть до 4 человек, в том числе и не состоящих в родственных отношениях, при этом их доходы включаются в совокупный доход заемщиков, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту не должна превышать 30% суммарного дохода заемщиков.

5. Кредитоспособность заемщика. Это самый сложный момент во всем процессе. Методики оценки заемщика не сильно отличаются в том или ином банке. Обычно оценивается совокупный доход семьи и учитывается, что на выплаты по кредиту должно расходоваться менее половины суммы от указанного дохода – от 30 до 50%.

Как уже говорилось, кредитоспособность это не только ваша заработная плата. В расчет принимаются доходы от дополнительной деятельности, работы по совместительству, доходы по банковским вкладам, сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т. д. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей – то есть все, что вы сможете продать, чтобы расплатиться по кредиту.

Кредит возможно получить и для гражданам с «серым» и «черным», «конвертным» доходом, когда заемщик может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. Иногда кредит доступен даже когда работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.

6. Первоначальный взнос – собственные средства, составляющие 10—30% от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса. Чем больше, тем лучше. Хотя в некоторых случаях банку может быть не выгодно, если заемщик берет кредит на небольшой срок или сумма кредита незначительна.

7. Страхование жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. Пока это правило обязательно.

8. Наличие поручителей необходимо для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить до трех поручителей, требования к ним аналогичны требованиям к заемщику. Если вам не удастся найти таких людей, в предоставлении кредита вам, скорее всего, откажут.

9. Надежность – это персональная оценка заемщика. При оформлении ипотечного кредита предпочтение отдается семейным парам, т. к. семья является неким гарантом стабильности, да и совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного. Кроме того, супруг (супруга) заемщика в обязательном порядке выступает созаемщиком по кредиту, что дает банку дополнительные гарантии по оплате кредита. Немаловажным в этой оценке являются состояние здоровья, уровень образования, «моральный облик». Иногда банк может запросить характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей за коммунальные услуги, телефонные переговоры, расходы по страхованию, оплаты за образование детей. При этом оценивается аккуратность и регулярность этих платежей. Вы не должны иметь порицающих записей в трудовой книжке, судимостей, отрицательной кредитной истории.

Преграды на пути

Какие же преграды ожидают счастливчика, решившегося на покупку квартиры в кредит по программе ипотечного жилищного кредитования на пути к заветной цели, и стоит ли их бояться? Давайте рассмотрим каждую достаточно подробно и внимательно:

1. Вы не можете получить необходимую сумму.

Сумма первоначального взноса обратно пропорциональна процентной ставке по ипотеке жилья, а именно выплаты по ипотеке не должны превышать 40% доходов заемщика, поэтому семья с маленьким уровнем доходов вряд ли может рассчитывать на крупный кредит.

Если вы в состоянии внести 30—40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, ваши шансы повышаются. Общий же размер выплат ипотеки на жилье строго ограничен и составляет 70—90% от стоимости квартиры. Для того чтобы получить максимально установленные размеры ипотечных кредитов, агентство и банк должны объявить заемщика кредитоспособным.

Для этого нужно собрать справки и сведения о доходах:

а) справка 2-НДФЛ с места работы, отражающая размер реальной заработной платы;

б) документы, подтверждающие, что заемщик владеет недвижимостью или автомобилем;

в) документы, подтверждающие его кредитную историю (копии кредитных договоров с выписками со счетов и финансовых бумаг, подтверждающих факт исполнения обязательств);

г) любые документы об имеющейся недвижимости, дополнительных доходах, например, с ценных бумаг, акций и т. д., и даже неофициальное письмо от работодателя с заверениями порядочности и стабильности доходов заемщика (на такую хитрость иногда идут руководители коммерческих фирм, выплачивающих зарплату в «конвертах»).

Учитывая, что банк заинтересован в получении клиента, вероятность того, что вам не будет отказано, достаточно большая.

Но если вы попытаетесь «надуть» банк, окажетесь впоследствии недобросовестным плательщиком, ваши данные попадут в межбанковскую базу данных и бюро кредитных историй, в архивы практически всех остальных организаций, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием и другими видами кредитов, и вам вряд ли когда-либо удастся получить еще один ипотечный кредит, какие бы справки вы не предоставили.

2. Страховая компания не возмещает вам первоначальный взнос и уплаченные проценты.

Со стороны заемщика такое условие ипотечного жилищного кредитования выглядит весьма непривлекательным, но нельзя забывать, что, оплачивая страховку, мы, прежде всего, защищаем нашу жизнь, трудоспособность, право собственности и конструктивные элементы квартиры. Поэтому в случае разрушения или несогласованной перепланировки желаемой квартиры, ее будущий владелец освобождается от долга банку, а если покупатель в конкретном правовом случае утрачивает право собственности на квартиру, покупаемую по ипотеке жилья, то страховая компания обязана выплатить только долг заемщика банку. Прежде чем предъявлять претензии страховым компаниям и агентству ипотечного кредитования, надо хорошенько разобраться в условиях страховой части программы ипотечного жилищного кредитования.

Дополнительная плата в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% – все эти расходы несет заемщик, желающий купить квартиру в кредит.

Однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться в основном в пользу банка, а потерявший немалый первоначальный взнос по ипотеке жилья и деньги на дополнительные выплаты покупатель квартиры по ипотечному кредитованию жилья получает лишь освобождение от долговых обязательств, хотя в отдельных случаях остаток от выплат банку может перейти в руки заемщика.

3. За задержки платежа начисляются очень большие пени и штрафы.

Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в «черный список», будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.

Если заемщик, желающий купить квартиру в кредит, попал в ситуацию, когда он не может вовремя перечислить деньги банку, единственно правильным выходом будет личная беседа с кредитором, в ходе которой, при четких объяснениях сложившихся обстоятельств и доказательстве способности заемщика оплачивать дальнейшие взносы, банк может пойти заемщику навстречу и разрешить отсрочку платежа. Однако общепринятой практикой отсрочки в банках не являются, поэтому здесь все зависит от убедительности и честности заемщика. Впрочем, среди основной массы банков установлен стандарт: задержка выплат на срок менее 35 дней за просрочку не считается.

4. Досрочное погашение кредита не влияет на общую сумму выплаты.

Нужно понимать, что выгода ипотеки жилья не в его стоимости, а в рассрочке. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, уже на самом первом этапе оформления кредита внимательно разберите документы, предоставленные банком и агентством ипотечного кредитования и условия ипотеки на жилье. Не исключены случаи, что в данной организации досрочное погашение ипотеки вовсе может быть запрещено. Банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно – в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении уменьшается не срок выплат по кредиту, а лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.

5. Что можно делать с квартирой, а чего вам сделать не разрешат.

До тех пор, пока вы не выплатите ипотечный кредит, вы не можете:

а) без разрешения залогодателя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора квартира приобретается для собственного проживания заемщика;

б) без согласования с кредитором проводить перепланировку квартиры;

в) продавать или передавать в залог жилье (впрочем, по договоренности сторон – кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, – возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия);

г) сознательно ухудшать состояние жилья. То есть, если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Собираем бумаги

Разница в перечне необходимых документов незначительна в том или ином банке. Разумеется, список этот гораздо обширнее того, который вам нужен, чтобы взять в кредит телевизор или получить кредит на образование.

Приблизительно он будет выглядеть так:

1. Документы заемщика:

а) заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке банка);

б) паспорт (копия всех страниц), загранпаспорт;

в) документы о среднем и высшем образовании (копии);

г) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

2. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика:

а) свидетельство о браке / расторжении брака (копия);

б) копия брачного контракта (при наличии);

в) копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей;

г) копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга;

3. Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика:

а) копия военного билета;

б) копия водительских прав;

в) копия разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) – справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика.

4. Документы, подтверждающие доходы заемщика и его занятость:

а) копия трудовой книжки (копии всех страниц, заверенные предприятием);

б) справка о доходах – НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает заемщик. В некоторых случаях возможен вариант, при котором никакие справки предприятием не выдаются, но представитель банка беседует с руководителем службы персонала или с генеральным директором предприятия;

в) если вы, к примеру, частный предприниматель, то понадобится декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), заверенные компанией, которая вас нанимала;

г) документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т. д.).

д) Дополнительные документы для получения ипотеки могут потребоваться: Топ-менеджерам компании:

– документ, подтверждающий отсутствие заемщика в числе учредителей компании (протокол о создании общества). Должен быть заверен компанией, где работает заемщик.

Владельцам или совладельцам бизнеса (деятельность компании должна вестись не менее 1 финансового года):

– копии учредительных документов с приказом о назначении на должность;

– копии бухгалтерской отчетности (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках) за последние два года, включая отчетность за прошедшие месяцы текущего года.

Предпринимателям без образования юридического лица:

– копия свидетельства о регистрации предпринимателя (заверяется у нотариуса);

– копии лицензии на право осуществления определенных видов деятельности;

– копии книг учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа за прошедшие месяцы текущего года;

– копии налоговой декларации за два предыдущих года с отметкой налоговой инспекции о получении.

Иностранным гражданам:

– копия разрешения на трудовую деятельность на территории Российской Федерации (кроме граждан Республики Беларусь);

– копия визы;

– копия миграционной карты;

– краткое описание должностных обязанностей, выполняемых заемщиком для компании-нанимателя.

5. Документы, подтверждающие кредитную историю.

Если заемщик выплачивает деньги по какому-либо кредиту, то потребуется дополнительно:

а) копия кредитного договора и графика платежей;

б) выписка с ссудного счета клиента с момента получения кредита и/или справка кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентах, штрафах на текущую дату;

в) документы даже по тем кредитам, которые уже выплачены банку. Все должно быть заверено банком, который предоставил тот или иной кредит.

6. Документы, подтверждающие активы заемщика:

а) правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др), и их копии;

б) выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам пластиковых карт, заверенные оформившими их банками;

в) документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.

И не забудьте, что все предоставленные вами документы банк будет проверять, что займет некоторое время. И труды ваши тоже могут оказаться напрасными, если банк сочтет вас неблагонадежным.

Как оформляется ипотечная сделка

Теперь, когда все вопросы решены, документы собраны и банк принял решение о выдаче вам ипотечного кредита, вы можете переходить к процедуре оформления ипотечной сделки. Она проходит в банке, и по ее итогам вы, наконец, получаете деньги на квартиру.

Как проходит сделка

1. Заключение договоров.

В процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются основные договоры, ими являются кредитный договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). На их подписании должны присутствовать представитель банка, заемщика и продавца жилья.

В некоторых случаях, как и при оформлении любого другого банковского кредита, может потребоваться договор поручительства третьих лиц, но количество поручителей увеличивается до 3–4 человек. Требования к поручителям те же: стабильный доход, позволяющий брать на себя такие обязательства, непенсионный возраст, желательно близкое родство поручителя и заемщика. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Стандартная форма договора допускает, что вы можете изменить в них какие-то пункты, с которыми не согласны. Однако на практике банк очень неохотно идет на уступки, и, скорее всего, вам будет отказано.

2. Порядок оформления бумаг.

Сначала подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то также подписывается договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). После этого оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, затем составляется закладная.

3. Оформление ипотечной сделки в банке.

В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

4. Государственная регистрация.

Теперь договор купли-продажи и ипотеки квартиры проходит государственную регистрацию. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

5. Нотариальное заверение ипотечного договора.