Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме Сохранов Сергей
4) Минстрой России в письме от 28 февраля 2018 г. № 7252-ЕС/04 указал, что:
— включение в состав счетной комиссии председателя и секретаря ОСС допустимо в виду того, что состав счетной комиссии определяется решением собственников помещений в многоквартирном доме;
— требования к членам счетной комиссии могут содержаться в ранее принятом решении общего собрания.
В повестку дня включается вопрос о месте хранения копий решений собственников и протоколов ОСС. Этот вопрос можно также решить один раз, приняв соответствующее решение на собрании или утвердив Положение о порядке проведения ОСС.
В качестве примера рассмотрим повестку дня так называемого «первичного» собрания. «Первичным» оно будет для данного конкретного МКД, в котором появилась группа активных собственников, принявших решение на постоянной основе заниматься участием в управлении общим имуществом в своем доме.
Первое, что им необходимо сделать — провести общее собрание собственников по всем правилам, установленным жилищным законодательством. В повестке дня этого собрания необходимо включить все основные вопросы, которые имеют долгосрочное значение. Перечень вопросов, предлагаемых для включения в повестку первичного ОСС, является открытым. Это минимальный набор, который может значительно облегчить инициаторам процедуру проведения общего собрания в дальнейшем.
1) Выбор председателя, секретаря общего собрания собственников помещений в МКД и членов счетной комиссии.
Порядок направления сообщений собственникам о проведении собрания.
3) Определение места для размещения сообщений собственникам о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.
4) Порядок уведомления собственников о принятых на общем собрании собственников помещений в МКД решениях.
Определение места для размещения результатов общего собрания с целью ознакомления с ними собственников помещений в МКД.
6) Утверждение состава общего имущества собственников помещений в МКД и утверждение долей в праве на общее имущество по каждому собственнику (при необходимости).
7) Утверждения Положения о порядке проведения ОСС в МКД.
8) Выбор места хранения документов общего собрания собственников помещений в МКД.
Обратите внимание!
Хранить копии решений собственников и протоколов ОСС лучше всего по адресу проживания уполномоченного собственников (председателя Совета мКД). Управляющие организации меняются, банкротятся, и с их сменой документы могут потеряться. А они нужны, в первую очередь, для подтверждения того факта, что решения собственниками по определенным вопросам принимались.
Отдельно хотелось бы остановиться на повестке дня ОСС по вопросу создания ТСЖ. На ее примере можно увидеть, насколько важно ответственно отнестись к составлению повестки дня ОСС, чтобы из-за невнимательности не пришлось проводить еще собрание. Хуже может быть, если придется получить штраф или проиграть суд, что может грозить, в том числе, значительнымифинансовыми потерями.
На общем собрании собственников в МКД, которые хотят создать ТСЖ, должны быть обязательно приняты следующие решения:
— о создании ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);
— об утверждении его Устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Избрание счетной комиссии.
3. Выбор способа управления — товарищество собственников жилья (ТСЖ).
4. Создание товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья «____________» для целей управления МКД.
5. Утверждение Устава ТСЖ «___________________».
6. Выбор членов Правления ТСЖ «_______________».
7. Выбор председателя Правления ТСЖ «_________» (не обязательно).
8. Выбор ревизионной комиссии ТСЖ «___________» (не обязательно).
9. Утверждение сметы доходов/расходов ТСЖ «____» (не обязательно).
10. Утверждение размера платы за содержание жилого помещения (не обязательно).
11. Выбор уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ «_____».
12. Выбор места хранения копий решений собственников и протоколов ОСС (удобнее всего их хранить в ТСЖ вместе с протоколами общего собрания членов ТСЖ.)
Пункт 7 примерной повестки дня является необязательным, так как в Уставе ТСЖ может быть записано, что председатель выбирается на заседании Правления из числа его членов. Но пока еще нет самой организации — не зарегистрирована в установленном законом порядке. Однако, при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица необходимы данные о руководителе постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица (председателе Правления ТСЖ). Поэтому чаще всего сразу же после ОСС по созданию ТСЖ проводится заседание Правления, на котором и выбирается председатель Правления будущего ТСЖ.
Обратите внимание!
При проведении ОСС о создании ТСЖ в повестку дня включаются вопросы о выборе Правления и председателя ТСЖ. В то же время выбор Правления и председателя Правления ТСЖ отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 и ч. 2–3 ст. 147 ЖК РФ). Таким образом, правоспособность органов управления ТСЖ возникает с момента его создания, т. е. после регистрации.
Однако регистрирующий орган откажет в регистрации ТСЖ, если в заявлении о регистрации ТСЖ не будет указан исполнительный орган. Регистрирующий орган не считает выбор правления ТСЖ неуполномоченными лицами основанием для отказа в регистрации ТСЖ. В связи с отсутствием иного правового механизма выбора Правления ТСЖ при его создании рекомендуется включать эти вопросы в повестку дня ОСС о создании ТСЖ.
Так что не забудьте подготовить предложения по кандидатурам в Правление ТСЖ и кандидатуре председателя Правления, если его выбирает общее собрание!
Для регистрации на ОСС выбирается уполномоченное лицо. Чаще всего — это будущий председатель.
Пункты 8 и 9 примерной повестки дня являются необязательными по причине несовершенства законодательства. Их можно включить в повестку дня первого собрания членов ТСЖ после государственной регистрации.
Пункт 10 примерной повестки дня является необязательным, так как до проведения необходимых процедур, в том числе, исключения МКД из реестра лицензий действующей управляющей организации, надобности утверждать размер платы за содержание жилого помещения нет.
Важно!
1) Если ранее на ОСС в данном доме не принимались решения о порядке и месте размещения сообщений о проведении ОСС, а также уведомлений о принятых решениях, то в повестку дня включите и эти 2 вопроса. Тогда в последующем можно будет спокойно размещать сообщения и уведомления, например, на досках объявлений в подъездах дома за 10 дней до собрания. Это существенно уменьшит как материальные, так и временные затраты инициаторов ОСС.
2) Если ранее домом управляла УО, в повестку дня включаются вопросы:
— о расторжении договора управления с У О (в связи со сменой способа управления);
— выбор лица, уполномоченного на расторжение договора управления с прежней УО.
ТСЖ не сможет приступить к управлению МКД без расторжения договора управления с УО, ранее управляющей МКД!
3) Можно включить в повестку дня вопросы:
— о дате расторжения договора управления, например со дня, предшествующей дате регистрации ТСЖ (п. 24 Правил № 416);
— о передаче технической документации (определить состав передаваемой документации);
— о передаче накопленных средств от старой УО собственникам помещений в МКД (после расторжения договора управления).
Для этого необходимо провести сверку с УО: запросить в УО финансовый отчет по ДУ и акты выполненных работ за текущий год. Если у сторон расторгаемого ДУ осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки: собственники помещений должны погасить накопленную задолженность за ЖКУ, а УО должна возвратить стоимость оплаченных, но невыполненных услуг и работ. Это возможно сделать в «организованных» МКД с реально работающим Советом МКД.
И не стоит забывать, что если собственники в течение финансового года не выражали несогласия с объемами выполненных УО работ или с затратами на их проведение, то вся так называемая «экономия» (не потраченные финансовые средства собственников на конец года) идет в доход УО!
В таблице приведены другие вопросы и формулировки предложений по ним для включения в повестку дня ОСС (© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом» mini.lumd.ru).
Сообщение о проведении ОСС
Инициаторам ОСС необходимо отнестись со всей серьезностью к составлению сообщения о проведении ОСС и к процедуре уведомления собственников о собрании. Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания наиболее часто становится предметом разбирательства в судах при рассмотрении исков о признании решений собственников на общих собраниях недействительными.
В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.
Инициатор (члены инициативной группы) указывают свои фамилии, имена, отчества, номера жилых (нежилых) помещений, собственниками которых они являются, и свои контактные данные;
2) форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного или заочного голосования, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
При очно-заочной форме ОСС проводится как очное, так и заочное голосование, поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно указать:
— дату и место очной части собрания;
— период времени, в который принимаются решения собственников, голосуюих заочно.
НАПРИМЕР
Начало приема решений собственников помещений в МКД «____» ____ ____ 2019 г.;
Окончание приема решений собственников помещений в МКД «____» ________2019 г.
Продолжительность приема письменных решений не установлена законодательно. Этот вопрос решается инициаторами ОСС индивидуально применительно к каждому МКД. Все зависит от организованности собственников, от проведенной подготовительной работы перед собранием, от количества собственников в доме, наконец, даже от времени года. Согласитесь, что в летний период или во время Новогодних праздников, набрать необходимое количество голосов для принятия решений на ОСС достаточно сложно. Самая реальная продолжительность заочного голосования — от 2 недель до месяца. Но, в любом случае, лучше перестраховаться. Ведь продлить голосование нельзя — надо уложиться в сроки, указанные в сообщении о собрании.
Обратите внимание!
При этом желательно указать и время окончания приема письменных решений. Например, 21 час. В противном случае, если решения приносятся домой инициатору ОСС, поздние визиты соседей с листами голосования не всегда удобны. Поздние визитеры еще и захотят обсудить некоторые вопросы повестки собрания…
К тому же все решения, принесенные до 00 часов следующего дня после даты окончания голосования, придется учитывать при подсчете голосов.
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
6) напоминание собственникам о том, что они могут присутствовать на собрании лично или через своего представителя по доверенности.
Жилищным кодексом РФ установлена процедура уведомления собственников в МКД о проведении общего собрания (ст. 45 ЖК РФ).
Не позднее, чем за 10 дней до даты проведения ОСС сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме:
1. заказным письмом, если решением ОСС не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
Обратите внимание!
Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участие в общем собрании, не смогли оправдать свое отсутствие ненадлежащим их уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений!
Важно!
1) Сообщение считается доставленным и в тех случаях; если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (cm. 165.1 ГК РФ).
2) Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.) (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25).
2. вручено каждому собственнику под подпись;
Обратите внимание!
В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте
Реестр вручения сообщений собственникам о проведении общего собрания.
3. размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в доме, определенным решением общего собрания.
Если такое решение было ранее принято собственниками на ОСС, то спокойно размещаем в общедоступных местах сообщение о предстоящем общем собрании. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД необходимо составить акт о размещении сообщений о проведении ОСС, можно провести фотосъемку сообщений.
Важно!
Если такой вопрос собственники ранее на ОСС не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя!
4. размещено в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ).
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности физических и юридических лиц в доме может быть государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо направлять в орган исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо в орган местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в МКД.
Важно!
1) Если помещение находится в собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
2) Если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то сообщать об ОСС следует опекунам — обычно в этой роли выступают родители ребенка.
Для сведения
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении ОСС в МКД — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении ОСС законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном МКД, действующим законодательством не запрещено (п. 3 письма Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).
Обратите внимание!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения (при необходимости).
Для решения некоторых вопросов ЖК РФ устанавливает кворум в 100 % или 2/3 голосов всех собственников в доме. Набрать такое количество голосов бывает сложно по различным причинам, особенно летом. Поэтому в таких домах инициаторам собрания целесообразно:
— направить письменное сообщение о проведении ОСС собственникам нежилых помещений;
— оставить записку квартирантам в квартирах, которые сдаются внаем, для передачи собственникам с просьбой перезвонить, указав контактный телефон;
— проводить ОСС с учетом летних отпусков и выездов пенсионеров на дачи.
Решение собственника
Голосование по вопросам повестки дня ОСС проводимого в форме очно-заочного или заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ).
Исключением является голосование собственников в ГИС ЖКХ при заочной форме голосования, при котором голосование может проводиться как в письменной, так и в электронной форме (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ). На особенностях проведения ОСС с использованием системы остановимся позже.
С 05.03.2019 г. изменились правила оформления протоколов ОСС. С этой даты к протоколу прикладываются письменные решения собственников по вопросам повестки дня независимо от формы проведения такого собрания. При этом в часть 4 статьи 48 ЖК РФ изменений не внесли, в ней обязанность собственников оформлять решения в виде бюллетеней при очном голосовании отсутствует.
В подпункте «ж» пункта 20 Приказа Минстроя № 44/ пр указано, что приложением к протоколу общего собрания являются именно письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании (без указания его формы), которые должны содержать:
— сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их;
— дату их заполнения;
— сведения о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.
Эти требования перекликаются с требованиями части 5.1 статьи 48 ЖК РФ к оформлению решений собственников помещений в МКД для голосования на общем собрании: решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается приложением к протоколу общего собрания, должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):
1) сведения о лице, участвующем в голосовании (собственника или его представителя);
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (с 1 января 2017 года целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права);
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
В решении собственника необходимо также указать следующие сведения, без которых не представляется возможным сделать подсчет голосов и оформить надлежащим образом протокол ОСС:
— вид (годовое/внеочередное) и форма проведения ОСС (заочное/очно-заочное голосование);
— адрес МКД, собственники которого голосуют;
— номер квартиры/помещения собственника (для собственника нескольких квартир / помещений, необходимо указать все их номера).
Обратите внимание!
Сведения о лице, участвующем в голосовании, включают в себя:
— для физического лица — ФИО полностью;
— для юридического лица — полное наименование, номер ОГРН;
— для представителя собственника — ФИО, дата и номер доверенности на голосование.
Одним из самых проблемных остается тот факт, что собственники в МКД, особенно пожилого возраста, очень болезненно реагируют на необходимость не только предоставить реквизиты документа о праве собственности для составления реестра собственников в доме, но и на необходимость указать эти данные в своем решении по вопросам повестки дня. Тем не менее, эта обязанность установлена законодательно (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 20 Приказа Минстроя России № 44/пр). Без указанных данных невозможно определить — является ли данный гражданин собственником помещения в конкретном МКД. К тому же можно не набрать необходимый кворум для принятия необходимых решений на ОСС из-за нежелания отдельных лиц правильно заполнить свое решение.
Важно!
— Если в решении собственника им не указаны реквизиты документа, удостоверяющего право собственности на занимаемое помещение — такие решения не учитываются при подсчете голосов.
При подготовке документов для проведения ОСС важно правильно установить число собственников в МКД, имеющих право голоса и подтвердивших это право документально. Поэтому рассмотрим подробнее вопросы, связанные с документами на право собственности.
Начиная с 1998 года операциями по регистрации любых сделок с недвижимостью, занимается Росреестр, осуществляя их регистрацию в ЕГРП/ЕГРН. С 2016 года только выписка из Росреестра подтверждает имеющиеся права на объекты недвижимого имущества, за исключением некоторых, определенных законодательством случаев.
Таким образом, доказательством существования зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения (ч. 3 ст. 1 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Документ на право собственности отражает сведения об объекте недвижимости. Остальные данные, содержащиеся в нем, зависят от вида правоустанавливающего документа.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение в МКД
Право на собственность квартиры или другого недвижимого имущества утверждается разными документами. Ими являются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Право собственности на квартиру всегда имеет под собой причину (основание) возникновения этого права у какого-либо лица. Правоустанавливающий документ на квартиру и устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости, позволяет проверить историю возникновения прав и переходов прав на нее (правовую историю квартиры).
Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРП/ЕГРН) на квартиру является правоподтверждающим документом — выпиской данных, содержащихся в едином реестре (базе Росреестра). Таким образом, правоподтверждающий документ — это акт, заполненный на государственном бланке, имеющий все степени защиты, который подтверждает право собственности.
Важно!
1) Наличие у собственника правоустанавливающих документов не дает гарантии наличия у него права собственности на данный объект в данный момент времени.
2) Подтверждением наличия права собственности в данный момент является выписка из Росреестра о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества.
3) Свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.
Для сведения
1) Выписка из ЕГРП выдавалась по 31.12.2016 — до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
2) С 15 июля 2016 г. свидетельство о государственной регистрации права не выдается (Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ).
3) С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН.
4) Ранее выданные свидетельства о государственной регистрации права (до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») признаются юридически действительными (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Требований о подтверждении свидетельств выписками из ЕГРН закон не содержит.
5) Свидетельство о праве собственности содержит следующие сведения, указанные в ЕГРП:
— данные собственника;
— подробное описание квартиры;
— указание на вид права;
— основание приобретения права;
— наличие/отсутствие обременений на квартиру.
6) Выписка из ЕГРН, выдаваемая по запросу обратившегося лица, содержит следующие данные:
— номер объекта (кадастровый или условный);
— его характеристики (адрес, размеры площади, назначение);
— данные правообладателя;
— вид зарегистрированного права;
— дата регистрации.
Важно!
1) Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записей о соответствующем праве об ограничении права или обременении объекта недвижимости (ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
2) Дата регистрации права собственности или перехода права собственности отражается в п. 2 выписки из ЕГРН. С этой даты возникают права и обязанности собственника в отношении помещения. Она может отличаться от даты запроса или даты выдачи выписки.
3) Сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, являются актуальными на момент выдачи органом регистрации прав или МФЦ.
При проверке документов перед любой сделкой дата выписки должна быть близкой к дате сделки. От этого зависит законность сделки. Это положение относится также к протоколам ОСС и решениям собственников на собрании, которые являются официальными документами.
Различными органами и организациями могут быть установлены свои требования к сроку действия выписок из ЕГРН. Такой срок устанавливается в регламентирующих документах организаций (административных регламентах, положениях и т. д.). Некоторые организации и учреждения для работы установили срок действия выписок в 30 дней (банки, нотариусы, суды и т. д.).
В письме Минэкономразвития РФ от 2 июня 2008 г. № Д08-1593 (текст документа по состоянию на июль 2016 года) даны разъяснения по вопросу срока действия указанных выписок: срок действия выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и срок их действия, а также выписок из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка) законодательством РФ не установлен. Информация, содержащаяся в документах, должна быть актуальной, в связи с чем, выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Необходимо учитывать, что выписка содержит информацию о данных Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости на дату выдачи».
Несмотря на изменения законодательства, основные положения остались прежними. Это касается и срока действия выписок из ЕГРН.
Законодательство РФ допускает возникновение права собственности на помещение без государственной регистрации. В этих случаях в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве. Тем не менее, права на объекты недвижимости будут действительны даже при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН (ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Рассмотрим более подробно случаи возникновение права собственности на помещение без его государственной регистрации.
Наличие права собственности на помещение в МКД подтверждается правоустанавливающими документами, такими как:
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
3. Документ, подтверждающий полную выплату пая в ЖК/ЖСК.
Для сведения
Каждый из правоустанавливающих документов служит основанием для осуществления регистрации заключенных сделок и прав на недвижимые объекты. Именно акт регистрации является основным документом, удостоверяющим возникновение, переход и прекращение прав собственника. Без государственной регистрации права статус собственника не будет подтвержденным в полном объеме. Только при наличии свидетельства или выписки из ЕГРН владелец может распоряжаться своим имуществом и вступать в сделки с третьими лицами.
1. Договор, заключенный до 01.02.1998.
Основанием для приобретения прав на квартиру может служить акт государственных органов, например, решение о безвозмездной передаче квартиры в собственность физическому лицу, то есть приватизация.
Федеральный закон № 122-ФЗ вступил в силу 31 января 1998 года, соответственно, ЕГРПначал формироваться с указанной даты. До этого сделки с недвижимым имуществом удостоверялись нотариально и регистрировались в органах БТИ (регистрационное удостоверение из БТИ при подтверждении права собственности на квартиру). Соответственно, сведения о таких сделках находятся у нотариуса, об их регистрации — в органах БТИ.
Обратите внимание!
Если право собственности на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ (01.02.1998), то такое право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН. В таком случае государственная регистрация права в ЕГРН происходит по желанию правообладателя (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Соответственно, до 01.02.1998 г. государственная регистрация права собственности на помещение в МКД не была обязательной. Поэтому имеющиеся у собственников договоры передачи жилого помещения в собственность (приватизация), договоры купли-продажи, дарения, мены, заключенные до указанной даты, являются документами, подтверждающими право собственности на помещение.
2. Нотариально удостоверенное свидетельство о праве на наследство.
Стать собственником квартиры можно при получении ее по наследству (по закону или по завещанию). В этом случае нотариусом заводится наследственное дело. После завршения всех требуемых законом процедур выдается свидетельство о праве на наследство. В свидетельстве оговаривается — кто и на каких условиях стал наследником имущества.
Для сведения
Требования к содержанию свидетельства о праве на наследство устанавливаются специальными нормами о наследовании и нотариате. Оно должно содержать сведения о:
— дате выдачи;
— нотариусе, оформляющем документы на наследство;
— наследодателе;
— времени открытия наследства;
— наследуемом имуществе;
— наследнике (наследниках);
— размере доли, если имеется более одного наследника.
Ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 Закона № 218-ФЗ устанавливают, что у наследника право собственности возникает с момента открытия наследства независимо от:
— времени его фактического принятия;
— момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства (п.11 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
3. Документ, подтверждающий выплату пая в ЖК/ЖСК полностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса (п. 2 ч. 3 ст. 123.1, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Обратите внимание!
Жилищное право собственности на квартиру в ЖК/ ЖСК появляется независимо от того, согласны ли с этим проживающие в данной квартире жильцы, проводилась ли процедура государственной регистрации или нет.
Единственным правоустанавливающим документом для членов ЖСК является справка о полной выплате паевого взноса.
Читать бесплатно другие книги:
