Инвестиционное право. Учебник Гущин Василий
Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например публичные образования и иностранные лица в силу статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, которая содержит понятие рассматриваемого договора и не оговаривает какиелибо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться статьей 1 Закона, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают изпод его действия. Значит ли это, что все же публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве, нигде не уточняется.
Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно – правовой формы либо индивидуальный предприниматель. О возможности публичных образований выступать на стороне застройщика в Законе опять же не упоминается.
2. Предмет договора участия в долевом строительстве (как и в подрядных договорах) статья 4 Закона определяет как результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, т. е. объект недвижимости. Несмотря на это, статья 5, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. В этом случае деятельность застройщика надо рассматривать в более широком смысле, через призму инвестиционных понятий. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств, что, бесспорно, можно определить как оказание услуг, так как здесь речь идет не только о выполнении работ по строительству, но и о распоряжении привлеченными денежными средствами. Новый Закон предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией.
3. Цена в договоре долевого строительства является существенным условием. Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Необходимо отметить, что Закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, и договор участия в долевом строительстве регулируют привлечение только денежных средств, т. е. цена договора всегда выражается в деньгах.
Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый трудный среди условий договора. С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг.
4. Срок в договоре долевого строительства также имеет существенное значение, поскольку инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.
В Законе (как и в действующем законодательстве вообще) нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом вышеупомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.
В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору и предложить инвестору внести изменения в договор в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом. Стоило бы уточнить, сколько раз застройщику можно пользоваться этой возможностью, поскольку на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию строительного объекта государственной приемочной комиссией длится годами.
5. С принятием Закона об участии в долевом строительстве требование о том, чтобы договор, уступка требований по договору, а также изменения к договору заключались в письменной форме с обязательной государственной регистрацией в органах регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения строящегося объекта, стало обоснованным и законным. Несоблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы. Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Без государственной регистрации прав застройщика на земельный участок государственная регистрация договора участия в долевом строительстве невозможна.
Договор капитального строительства и долевого участия в капитальном строительстве – один из наиболее распространенных в настоящее время. Подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Однако, как уже было указано, такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, противоречива.
Поэтому, учитывая приоритетное значение жилищного строительства при реализации государственной социальной политики, возникает необходимость детального законодательного регулирования порядка заключения таких договоров.
Основания прекращения договора капитального строительства. К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремлеие законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить.
Нормы пунктов 2–4 ст. 7 Закона регламентируют права участника долевого строительства в дальнейшем. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона). Кроме того, в соответствии со статьей 10 Закона застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, все неустойки, предусмотренные Законом или договором участия в долевом строительстве, являются штрафными. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Фактически законодатель повторил нормы главы 30 ГК РФ о купле – продаже (ст. 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» и ст. 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»).
Новеллой Закона являются и нормы о гарантийном сроке для объекта долевого строительства (п. 5 и 6 ст. 7), который устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если это выявлено в течение гарантийного срока.
Основания возникновения у участника долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со статьей 9 Закона и последствия подобного отказа для застройщика вызвали широкие дискуссии среди участников рынка недвижимости.
Например, одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости (подп. 4 п. 1 ст. 9 Закона). Фактически изменение назначения нежилых помещений может произойти и без ведома застройщика, если он заключит договор участия в долевом строительстве с последующей передачей нежилых помещений, а будущий собственник изменит их назначение. Или нежилое помещение будет отчуждено по завершении строительства, а новый собственник изменит его назначение. Таким образом, возможны случаи изменения назначения нежилого помещения без участия застройщика. За что же он несет ответственность в данных случаях – остается неясным.
С другой стороны, законодательство не запрещает самому застройщику изменить назначение нежилых помещений, собственником которых он является. После исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве односторонний отказ участника долевого строительства от исполненного договора невозможен вследствие того, что надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремление законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить.
До применения Закона об участии в долевом строительстве к отношениям по участию в долевом строительстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, как правило, устанавливалось самим договором. Оно в большинстве договоров, является безусловным. По новому законодательству односторонний отказ от исполнения договора участником долевого строительства возможен в случае:
– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
– прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
– существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. По завершению строительства и технической инвентаризации объекта БТИ фактическая площадь почти всегда будет отличаться от проектной площади. Закон не очерчивает критерии того, что является существенным изменением (1 кв. м или 20 кв. м). Строительство – это сложная высокотехнологичная деятельность (в особенности строительство многоквартирных высотных зданий), подверженная влиянию множества факторов различного характера. В некоторых случаях корректировки проекта в процессе строительства неизбежны. А последствия таких изменений для застройщика весьма суровы – возврат денежных средств участнику долевого строительства, внесенных в счет цены договора, оплата неустойки из расчета 32 % годовых и возмещение реального ущерба;
– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
– неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;
– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
– в иных предусмотренных договором случаях.
При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора отношения сторон по возврату денежных средств, уплате неустойки и возмещению в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки застройщиком регулируются таким же образом, как и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства застройщиком.
По мнению многих специалистов, реализация данной нормы может серьезно дестабилизировать работу застройщика по финансированию строительства. Она также предоставляет возможность участникам долевого строительства заработать на вложениях денежных средств в строительство до 32 % в год.
Несмотря на спорность некоторых оснований одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, вследствие явных недоработок законодателя говорить об их дестабилизирующем воздействии можно будет только по прошествии некоторого времени и после начала применения данной нормы к указанным отношениям. Одно можно сказать с уверенностью уже сегодня: ни один застройщик не будет включать в договор иные возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (например, отказ от исполнения договора без указания причин), пока существует данная императивная норма. На практике стороны договора участия в долевом строительстве достаточно часто используют возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Это обусловлено спецификой инвестиционно – строительного процесса, а именно его длительностью от 0,5 до 2,5–3 лет, в зависимости от особенностей строительства объекта недвижимости, в том числе его конструкции, технологии строительства и т. д. За этот период возможно изменение жизненных обстоятельств, потребностей и возможностей производить оплату договора у участника долевого строительства. Поэтому стороны закрепляют в договоре на основании пункта 3 ст. 450 ГК РФ условия одностороннего расторжения или изменения договора с подробным описанием порядка дальнейших действий сторон с учетом норм статьи 453 ГК РФ. Таким образом, регулируются те отношения, к которым не применяется Закон об участии в долевом строительстве. В соответствии со статьей 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.
Ответственность застройщика. Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 15, 393 и 395 ГК РФ). Согласно нормам статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:
– допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);
– убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);
– по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).
Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать вывод, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:
– нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
– нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.
Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Закон об участии в долевом строительстве изменил сложившийся порядок. Теперь все неустойки являются штрафными (ст. 10 Закона). Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснованна. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата, переданных ему денежных средств с начислением на них процентов в размере 24 % годовых и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков. Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.
В случае нарушения договорных сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает пени из расчета 58 % годовых от цены договора, что не освобождает его и от возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
В условиях специфики инвестиционно – строительной деятельности, влияния большого числа факторов, в том числе неправовых, многие из которых не подконтрольны самому застройщику (политические, экономические, административные), достаточно сложно определить срок сдачи объекта в эксплуатацию. По мнению многих специалистов – практиков рынка недвижимости, декларируемый в договоре срок будет примерно на год больше реального. Однако застройщик может указать, к примеру, на 10 лет больше. Если застройщик опаздывает со сдачей объекта недвижимости в срок, Закон возлагает на него обязанность не позднее чем за два месяца до предполагаемого окончания строительства уведомить участников долевого строительства и предложить внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона).
Последствия возможностей законного одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора с возвратом внесенных им денежных средств и начисленных 29 % годовых на них, а также с возмещением в полном объеме всех причиненных убытков сверх неустойки пока не ясны. Оценить их можно будет только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу, так как практически все основания являются оценочными («очевидно свидетельствующие обстоятельства», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», «существенное нарушение требований к качеству»).
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве формируется федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный орган наделяется достаточно широкими полномочиями в соответствии со статьей 23 Закона. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Законом и иными нормативными правовыми актами, регулирующими данный вид деятельности, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с Законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган вправе:
– требовать от застройщика устранения выявленных нарушений;
– направлять застройщику обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений различных правовых актов;
– принимать необходимые меры для привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности, установленной статьей 23 Закона);
– обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, в случаях, установленных пунктом 6 ст. 23 Закона;
– обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика – физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства.
Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства Российской Федерации и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.
Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве – это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя сторонами. В процессе строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих, и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.
Ответственность участника долевого строительства. Для дальнейших дискуссий остается актуальным вопрос о статусе гражданина – участника долевого строительства. Норма пункта 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве приравнивает участников долевого строительства, заключающих договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к потребителям. Соответственно. к отношениям, вытекающим из такого договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно – строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода. Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости составляет 15–25 % годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2003 и 2004 гг.) может доходить до 60–80 % годовых.
Необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549 и 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), сдать в аренду (наем) (ст. 288, 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.
Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5–3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) – все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства – это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают «скрытый доход» – доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве. При этом законодатель фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно – строительного процесса на застройщика. В этой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве. Тем более законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).
Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей. Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).
Интересна схема возврата фактически уплаченной суммы на момент расторжения договора. Возврат производится застройщиком после реализации квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее третьим лицам и фактического получения денежных средств по этой сделке за вычетом неустойки в размере 5 % от фактически уплаченной участником долевого строительства суммы. Если третьи лица производят оплату квартиры (или иного объекта долевого строительства) или прав на нее частями, то возврат денежных средств участнику долевого строительства производится застройщиком пропорционально полученным от этих третьих лиц денежным средствам за вычетом неустойки.
Данный механизм обеспечивает финансовую устойчивость в работе застройщика. Закрепление такого механизма в договоре придает отношениям между его сторонами ясность и стабильность.
Обязанностями участника долевого строительства является приемка документов для обеспечения оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, если обязанность застройщику всех документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, согласно действующему законодательству, и (или) неприбытия участника долевого строительства в обусловленный срок для приемки объекта долевого строительства застройщик не несет перед участником долевого строительства ответственность за просрочку передачи объекта долевого строительства и (или) за просрочку оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязан возместить застройщику все дополнительно понесенные строительства и (или) с непередачей участником долевого строительства всех документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с российским законодательством, а также обязан произвести оплату за продление срока действия документов, необходимых для регистрации права собственности на объект долевого строительства. В случае невозмещения участником долевого строительства застройщику дополнительных затрат и (или) уклонения участника долевого строительства от оплаты расходов за продление срока действия документов, требующих такого продления, застройщик имеет право приостановить передачу объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства и оформление необходимых для этого документов до полного исполнения участником долевого строительства своих денежных обязательств по данным условиям.
Анализируя ответственность участника долевого строительства за нарушение обязательств согласно закону об участии в долевом строительстве, можно сделать следующие выводы.
1. Одностороннее расторжение договоров застройщиком становится возможным только в судебном порядке и только через три месяца после нарушения обязательства участником долевого строительства (или если такое нарушение происходит систематически – четыре и более раз за 12 месяцев). Это еще больше повышает неопределенность в планировании и без того труднопрогнозируемой части финансовых потоков в строительство по схеме долевого участия. Дорогое банковское кредитование строительства, введение Законом солидарной ответственности кредитующего банка и застройщика перед участниками долевого строительства (п. 3 ст. 14 Закона) – все это делает перспективы развития финансирования строительства по схеме долевого участия весьма неопределенными. Например, такая схема оплаты договора участия в долевом строительстве, как оплата единовременным платежом с предоставлением скидки от цены в 7 %, может превратиться, по сути, в оплату через три месяца. Размер неустойки за эти три месяца составит те же 7 % (29 % в год: 12 мес. 3 мес.). Оплата с беспроцентной рассрочкой на три месяца может оказаться невыгодной застройщику, поскольку за этот период возможен рост цен на жилье как реальный (объективный рыночный), так и запланированный и распределенный по этапам строительства (формирующий интерес приобретать жилье на ранних этапах строительства и обеспечивающий доходность инвестиций в строительство).
2. Право расторгнуть договор с неплательщиком только через три месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками. Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства, объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на три месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.
3. Законом не предусмотрены санкции к недобросовестному участнику долевого строительства, уклоняющемуся от приемки объекта долевого строительства.
Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внести в него ряд изменений и дополнений.
Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;
б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ России (по состоянию на 11 января 2006 год – 12 %);
в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;
ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли – продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон – участников долевого строительства.
Заключение
Внимание, которое в современной России уделяется вопросам инвестиций, имеет весьма важное значение: оно свидетельствует об общем понимании того, что без правильно организованного инвестиционного процесса никакая модернизация страны и успешное движение вперед невозможны. Отсюда и такое острое внимание к этой теме, еще десять – пятнадцать лет назад находившейся исключительно в сфере академической науки. Сегодня это вопрос непосредственной жизни и практики.
Поэтому инвестиционное право сегодня не только находится в центре внимания общества, но и требует серьезного изучения уже достигнутого, а также глубокой проработки новых представлений и понятий, скорейшего создания в экономической жизни страны основных условий реализации успешного инвестиционного процесса, изменения массовой психологии и серьезного массового обучения этой премудрости. Этого требуют те 80 млрд долл. США, которые, по различным оценкам специалистов, сегодня находятся на руках россиян и практически не участвуют во внутреннем инвестиционном процессе. Превращение этих средств в инвестиции – вопрос доверия населения государству, неизменных инвестиционных правил игры, отладки действенного механизма защиты прав и интересов массовых инвесторов и целого ряда других факторов, о которых мы говорим в своей книге.
В свете сказанного становится понятным сегодняшний интерес общества к этой проблеме, а что касается ее изучения в совсем еще недавнем прошлом, нужно отметить: внутренние инвестиции как таковые не могли быть предметом изучения ни экономистов, ни юристов по той простой причине, что их не было в принципе. Не случайно заслуженные специалисты в сфере инвестиционного права Н. Н. Вознесенская, Н. Г. Доронина, А. Г. Богатырев, М. М. Богуславский и другие занимались разработками теории и практики международно – правового регулирования иностранных инвестиций в развивающихся государствах. Тем не менее их научные труды, выходившие еще в середине 70–х годов прошлого века, и последующие исследования сохраняют свою актуальность и верой и правдой послужили авторам этой книги. Отдаем дань уважения и многим дореволюционным и современным ученым, труды которых во многом оказались полезными в нашей работе.
Авторы выражают надежду, что эта книга станет полезным подспорьем для студентов, аспирантов, преподавателей юридических, экономических и финансовых специальностей; для практических работников государственных и рыночных структур.
Примечания
1
Rubin S. Private Foreign Investment and legal and economic realities. – Baltimore, 1956. P. 82; См.: Баскин Ю.Я., Фельдман Д.И. Международное право: проблемы методологии. – М., 1971. – С. 8.
2
См.: Баскин Ю.Я., Фельдман Д.И . Указ. соч. – С. 8.
3
Nwougugu E. The Legal Problems of Foreign Investment in Developing Countries. – Manch., 1965.
4
Balekjiam W. Legal Aspects of Foreign Investment in the European Economic Community. – Manch., 1967.
5
См.: Евтеева М.С . Международные двусторонние инвестиционные соглашения. – М., 2002.
6
См.: Сорнараджа М. Международное право иностранных инвестиций. – М., 1994.
7
Там же. – С. 49, 50.
8
Сорнараджа М. Указ. соч. – P. 49, 50.
9
Comeaux P.E., Kinsella N. S. Protecting Foreign Investment Under International Law: Legal aspects of Political Risks. – N.Y., 1997. – P. 1.
10
Ibid. – P. 15–17.
11
Batler E.W. Foreign Investment Law in the Commonwealth of Independent States. The Batler Commentaries. Simonds a Hill Publishing Ltd. – London, 2002.
12
См.: Фархутдинов И.З. Право иностранных инвестиций СНГ: через тернии к успеху и благополучию: Рецензия на книгу В. Батлера «Право иностранных инвестиций в СНГ» // Право и политика. – 2003. – № 10.
13
Вознесенская Н.Н. Иностранные инвестиции и смешанные предприятия в странах Африки. – М., 1975; Она же. Смешанные предприятия как форма международного экономического сотрудничества. – М., 1986.
14
Вознесенская Н.Н. Указ. соч. – С. 21, 22.
15
Там же. – С. 21; см. также с. 22–25.
16
Вознесенская Н.Н. Смешанные предприятия как форма международного экономического сотрудничества.
17
Богатырев А.Г. Инвестиционное право. – М., 1992. – С. 5, 15, 16 соответственно.
18
См.: Богатырев А.Г. О регулировании иностранных инвестиций в национальном и межднародном праве // Советское государство и право. – 1992. – № 1; Он же. Правовое регулирование инвестиционных отношений в Российской Федерации: Учебное пособие. – М., 1995; Он же. Соотношение международного и национального права в регулировании инвестиционных отношений: Материалы научной конференции. – Н. Новгород // Государство и право. – 1996. – № 3; Он же. Становление рыночных инвестиционных отношений и политическая стабильность в России: Материалы научной конференции в РУДН. – М., 1996.
19
Цит. по: Правовое регулирование иностранных инвестиций в России / Под ред. А.Г. Светланова. – М., 1995. – С. 7, 8.
20
См.: Правовое регулирование иностранных инвестиций в России. – С. 41–45.
21
Богуславский М.М. Иностранные инвестиции: правовое регулирование. – М., 1996. – С. 14, 15.
22
Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. – М., 1993. – С. 102.
23
Доронина Н.Г. Унификация и гармонизация права в условиях международной интеграции // Журнал российского права. – 2002. – № 6.
24
Доронина Н.Г. Комментарий к Закону об иностранных инвестициях // Право и экономика. – 1997. – № 1. – С. 35–36.
25
Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Государство и регулирование инвестиций. – М., 2003.
26
См.: Евтеева М.С. Международные двусторонние инвестиционные соглашения. – М., 2002.
27
Фархутдинов И.З. Иностранные инвестиции в России и международное право.
28
См. подробнее рецензии на книгу И.З. Фархутдинова «Иностранные инвестиции в России и международное право» // Российский юридический журнал. – 2002. – № 4 (автор – Раянов Ф.М. ); Журнал международного права. – 2003. – № 2. (автор – Ковалев А.А. ).
29
См.: Силкин В.В. Прямые иностранные инвестиции в России: правовые формы привлечения и защиты. – М., 2003.
30
Дайникер Д. Швейцарское законодательство. Международное право. – М.: Волтерс Клувер, 1998.
31
Форд Х. Принципы правовой компании. – Баттерворд, 1982.
32
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – СПб.: Типография Правительствующего Сената, 1894.
33
Зивс С.Л. Источники права. – М., 1981. – С. 9; Каримов Д.А. Философские проблемы права. – М., 1972. – С. 226.
34
Алексеев С.С. Общая теория права. —М.: Юрид. лит., 1982. – С. 314–317.
35
См.: Ануфриева Л.П. Соотношение международного публичного и международного частного права: правовые категории. – М., 2002. – С. 191, 192; Бобылев А.И. Источники (формы) права // Политика и право. – 2003. – № 8. – С. 22, 23.
36
См.: Фархутдинов И.З. Указ. соч. – С. 95.
37
Zundstrom H.O. Capital Movements and Economic integration. – Zuden, 1961. – Р. 130–137.
38
Ushes J.A. Capital Movement and the Тreaty on European Union // 12 Yearbook of European Law. – 1992. – Р. 42.
39
Closer Economic Relations Trade Agreement March 28. 1983. aust / N. Z. // The national legal materials. – № 12. – Р. 945.
40
North American Free Trade Agreement, Des. 17, 1992, US Mex. Can. // The national legal materials. – № 32. – Р. 605.
41
Вообще-то «guidelines» (англ.) дословно переводится как «руководящие направления», а не «руководящие принципы», но в данном случае слово «принцип» имеет точное правовое значение. Неофициальный русский перевод см. в кн.: Доронина Н.Г. Комментарий к Закону об иностранных инвестициях. – С. 63–74.
42
См.: Тихомиров Ю.А. Курс сравнительного правоведения. – М., 1996. – С. 10.
43
См.: Субботин А.К. Стратегические цели развития России и инвестиционная политика / В кн.: Материалы международного конгресса инвесторов. – М., 1998. – С. 31–33; Галенская Л.Н. Применение международных договоров в арбитражной практике // Журнал международного права. – 1997. – № 3.
44
См.: Лукашук И.И. Международно-правовая концепция России // Международное право. – 1998. – № 1. – С. 46–49.
45
См.: Черниченко С.В. Международное право: современные теоретические проблемы. – М., 1983. – С. 9—14; Лукашук И.И. Нормы международного права в международной нормативной системе. – М., 1997. – С. 266–274; Марочкин С.Ю. Действие норм международного права в правовой системе Российской Федерации. – Тюмень, 1998. – С. 14–21; Ковалев А.А. Международное экономическое право и правовое регулирование международной экономической деятельности на современном этапе. – М., 1995; Муравский В.А. Международный договор как источник национального права. – Екатеринбург, 1993.
46
См.: Талалаев А.Н. Право международных договоров. Общие вопросы. – М., 1980. – С. 8—13; Курс международного права. В 7 т. – М., 1990. – Т. 4. – С. 5, 6; Chayes A. The New Sovereignty. Compliance with International Regulatory Agreements. – L., 1995. – Р. 2.
47
См.: Клишин А., Шугаев А. Эволюция договорного права: вопросы теории и практики // Право и экономика. – 1999. – № 1. – С. 4–7; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. – М., 1998. – С. 5–8; Ансон В. Договорное право. – М., 1984. – С. 13; Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. – 1998. – № 7. – С. 3, 4; Кабатова Е.В. Договорные формы привлечения иностранных инвестиций // Правовое регулирование иностранных инвестиций в России / Под ред. А.Г. Светланова. – М., 1995. – С. 52–57.
48
Обзор процесса заключения многосторонних договоров. Док. ООН A/C № 4.
49
См.: Тихомиров Ю.А. Реализация международно-правовых актов в российской правовой системе // Журнал российского права. – 1999. – № 3–4. – С. 87.
50
Комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. – М., 1994. – С. 116.
51
См.: Зименко Б.Л. Международные договоры в судебной системе Российской Федерации // Московский журнал международного права. – 1999. – № 2. – С. 104–121.
52
См.: Действующее международное право. В 3 т. / Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. – М., 1996. – Т. 1. – С. 344.
53
См.: Фельдман Д.И. Система международного права. – Казань, 1983. – С. 61–64.
54
Тункин Г.И. Теория международного права. – М., 1970. – С. 242.
55
См.: Захарова Н.В. Выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров. – М., 1987. – С. 11.
56
Triepel H. Volkerrecht und Landesrecht. – Leipzig, 1899. – S. 32.
57
См.: Захарова Н.В. Указ. соч. – С. 30.
58
Словарь русского языка. В 4 т. – М., 1982. – Т. 2. – С. 582.
59
Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. В 4 т. – М., 1955. – Т. 2. – С. 640.
60
Анцилотти Д. Курс международного права. Т. 1. – М., 1961. – С. 66.
61
Читать бесплатно другие книги:
