Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум Тихоненко Сергей

Ну что, испугались? Решили начать с чего-то попроще? Вообще-то успешно инвестировать в жилье тоже непросто. Первый, самый сложный и ответственный, этап – выбрать подходящий момент и подходящий объект. Будут и другие трудности: сделать грамотный предпродажный или предарендный ремонт и хоум-стейджинг вашего объекта. Хоум-стейджинг – подготовка жилья к аренде или продаже с минимальными затратами и максимальной отдачей. (Как вложить в квартиру минимум, а выручить на сделке максимум – читайте в нашей книге «Как продать квартиру выгодно. Хоум-стейджинг», мы там подробно разбираем все нюансы.) И еще одно ответственное решение – определить наилучший момент для продажи объекта и организовать эту продажу с наибольшей прибылью. В общем, целая наука.

Но поскольку наша тема – «Как купить квартиру выгодно», мы обсудим только первый этап, выбор оптимального объекта. Рассмотрим самые распространенные стратегии инвестирования в жилую недвижимость.

Долгосрочная аренда

Какая квартира лучше всего подойдет для сдачи в долгосрочную аренду, то есть будет наиболее ликвидна и принесет наибольшую прибыль? Есть два варианта объектов, которые показывают наилучший результат в Москве: жесткий эконом-класс (бюджет в Москве до 5 млн руб.) и, назовем это условно, «нижний бизнес-класс» (7–8 млн руб.). Доходность аренды в эконом-классе – до 8 % годовых, в бизнес-классе – до 10 %. Прыгнуть выше, к сожалению, практически невозможно, по крайней мере в столичном регионе.

Некоторые инвесторы прекрасно зарабатывают и на элитной аренде. Для этого выкупается «убитый» объект в престижном месте (желательно в доме «с историей»), делается капитальный ремонт, стильный дизайн, после чего «модная студия» выгодно сдается какому-нибудь иностранному топ-менеджеру. Не пытайтесь повторить этот трюк самостоятельно, без опыта и очень грамотного риелтора.

Критерии выбора инвестиционных квартир во всех сегментах схожи – маленькая площадь; студия или небольшая однушка:

• Рядом с окраинной станцией метро (эконом-класс) либо в пределах кольцевой ветки метро (бизнес-класс). Обратите внимание: для сдачи в аренду транспортная доступность важнее, чем для продажи! Поэтому если для перепродажи подойдет и Подмосковье, то для заработка на аренде лучше искать квартиру в Москве, расположенную не далее семи минут ходьбы от метро.

• На низких или средних этажах (второй – пятый этажи).

• В нестаром (младше 20 лет) панельном доме (эконом-класс), хотя подойдет и удачно расположенная хрущевка с чистым подъездом и приличным двором. Объект бизнес-класса может располагаться и в новом доме, и в дореволюционном особняке, лишь бы там был приятный фасад, приличный подъезд, благоустроенный двор, в идеале – еще и удобная парковка.

• Для объекта эконом-класса нужен недорогой, но свежий и приятный ремонт: ламинат, белый потолок без пятен и разводов, светлые, непестрые обои на стенах, пристойная сантехника. Стеклопакеты и застекленный балкон не обязательны. Хорошо, если вы найдете квартиру уже с подходящей отделкой (новостройку или вторичку), но можно купить «убитую» квартиру и отремонтировать ее. (Подробнее о том, как недорого привести в порядок «убитую» квартиру, – в книге «Как продать квартиру выгодно».)

• Для бизнес-класса ремонт должен быть более качественный и стильный, оптимально – «мягкий» хай-тек. Маленькие квартиры, оформленные в этом стиле, выглядят просторнее и пользуются спросом у холостяков и молодых пар.

Это самые общие признаки недвижимости для «идеальной инвестиции». Хотя, если квартира не соответствует всем критериям, но продается по очень хорошей цене, идеальной инвестицией станет именно она. С маленькой поправкой: квартиры дешевле рыночной цены надо ОЧЕНЬ ТЩАТЕЛЬНО проверять! Подробнее об этом – в части VII «Риски. Снизить и смириться».

Теперь давайте посчитаем.

Малогабаритная квартира (22 кв. м) на Нагатинской набережной (семь минут пешком от станции метро «Коломенская») в нормальном состоянии, в восьмиэтажном кирпичном доме продается за 4,5 млн руб. Оформление сделки, простой частичный ремонт и покупка мебели и техники обойдутся не более чем в 300 000–500 000 руб., итого ваши затраты – 5 млн. Сдать такую квартиру в аренду можно за 32 000–33 000 руб. За вычетом расходов на коммунальные платежи остается 30 000 в месяц. Это 7,2 % годовых. Немного, но, к сожалению, выжать больше из сдачи в аренду сегодня очень трудно. Другое дело, что со временем эта квартира, скорее всего, вырастет в цене. Вырастет и арендная плата, и продажная стоимость.

Теперь о сроках. Если подойти к делу грамотно, ремонт и обстановка такой квартиры займут у вас не больше месяца, поиск арендаторов – два-три дня. Если первые арендаторы съедут, за те же два-три дня вы всегда найдете новых. Коломенское – популярный район, жить у метро и знаменитого парка хотят многие, тем более что 32 000 руб. в месяц для этого района – недорого.

Для сравнения рассмотрим другой вариант – квартиру, неподходящую для арендного заработка. Допустим, имея бюджет 5 млн руб., вы решили купить шикарную трешку площадью 80 кв. м с ремонтом «для себя» в поселке Зеленоградский Пушкинского района за 4,8 млн руб. Еще 200 000 потратили на приличную мебель и технику и выставили на арендный рынок.

На первый взгляд, большая трешка – это лучше малогабаритной однушки, а «ремонт для себя» лучше простого бюджетного ремонтика. Однако стоимость аренды такой квартиры – всего 28 000 руб., из них около 6000 в месяц вы будете тратить на оплату коммунальных счетов. Получаем смешную доходность в 4,4 % годовых. Какая-то расходность получается, а не доходность.

Еще интереснее со сроками. На подготовку такой квартиры к аренде вы потратите один-два месяца (ведь придется ездить в Подмосковье, это сразу удлиняет процесс), а вот на поиск арендаторов для такого непопулярного предложения (трешка в поселке) может уйти и целый месяц, и даже больше. И если одни арендаторы съедут – начинай рассказ сначала… Вывод: чем меньше квартира и чем лучше ее транспортная доступность относительно Кремля – тем проще и выгоднее ее сдавать.

Теперь рассмотрим вариант с инвестицией в «бизнес-класс». Студия площадью 21 кв. м на проспекте Мира на восьмом этаже кирпичной девятиэтажки с обычным ремонтом продается за 6,2 млн руб. Оформление покупки и превращение такой квартирки в стильную современную «холостяцкую берлогу» со всем необходимым для приятной жизни потребует не более 600 000 руб. Итоговый бюджет – 6,8 млн руб.

Сдать такую студию можно за 45 000 руб. в месяц; с учетом расходов на коммуналку и амортизацию квартиры доходность – 7,6 %. Для рынка аренды это очень высокий показатель. Можно те же 7 млн потратить на двушку со старым ремонтом на Бирюлевской улице (15 минут езды до станции метро «Орехово»). Вроде тоже неплохой вариант за такие деньги (6,5 млн за квартиру плюс 0,5 млн за косметический ремонт и обстановку). Однако арендная плата составит в лучшем случае 38 000 руб., из них 4000–5000 – коммунальные платежи.

Вообще, студия 20–25 кв. м – наилучший вариант именно для заработка на аренде. Продажная цена таких квартир гораздо меньше, чем полноценных однушек, а арендная стоимость почти не отличается. Конечно, подобные предложения, подходящие для инвестиций по всем критериям, единичны, их нужно выслеживать и тщательно отбирать.

Краткосрочная аренда

Отдельная тема – сдача квартиры посуточно. Это уже не инвестиция, а полноценный бизнес, требующий полной занятости одного – трех человек: постоянно обновляемая реклама в различных источниках, сотрудничество с агентствами недвижимости, переговоры с потенциальными гостями, встреча и проводы гостей, денежные расчеты, уборка, мелкий ремонт, смена полотенец и постельного белья… В общем, все прелести отельного бизнеса – интересного, но хлопотного и нервного.

Заниматься посуточной арендой, имея в активе одну-две квартиры, невыгодно. Такой бизнес имеет смысл, если имеется хотя бы пять-шесть квартир, желательно разноплановых и в разных районах. Тогда можно смело рассчитывать на 20–30 % годовых и больше. Как вариант – можно отдать свою квартиру в управление агентству недвижимости, специализирующемуся именно на посуточной аренде. В этом случае ваша доходность будет примерно такой же, как и при долгосрочной аренде, или чуть выше, но агентство возьмет на себя все хлопоты, включая устранение поломок и покупку новой мебели взамен пришедшей в негодность. Требования к квартире, подходящей для посуточной аренды, – такие же, как и для долгосрочной аренды. Единственный нюанс – соседи. Они должны быть достаточно лояльными, чтобы не возникло проблемы из-за частой смены жильцов.

Перепродажа

Какая квартира лучше всего подойдет для инвестиций на вторичном рынке с последующей перепродажей? Четких правил нет, и многое зависит от личных предпочтений инвестора. Одни любят дореволюционные особняки и хорошо зарабатывают на них. Другие предпочитают свежие панельные многоэтажки и скупают в них квартиры, причем четко определенного метража и планировки.

На самом деле это действительно важно – любить и знать ту недвижимость, на которой вы хотите заработать. Если угодно – верить в нее. Так что нравятся вам сталинки – инвестируйте в них. Хватает только на панельную однушку в Подмосковье? Тоже отличный вариант. Как показывает практика, «религии» у талантливых инвесторов разные, а доходы – одинаковые. Одинаково высокие.

Разумеется, это не значит, что прибыль принесет ЛЮБАЯ квартира. Инвестировать надо с умом, иначе это никакая не инвестиция, а игра в рулетку. Вот несколько параметров, которые облегчат вам в будущем выгодную перепродажу квартиры:

1. Небольшой размер (оптимально – однушка или двушка площадью 30–50 кв. м);

2. Удобное местоположение (пешая доступность метро в Москве или станции электрички в Подмосковье);

3. Средние этажи (не первый и не последний);

4. Хорошее состояние дома (дом моложе 20 лет или дом после капитального ремонта);

5. Отсутствие существенных дефектов как у самой квартиры, так и у окружающей местности (например, вредного производства или свалки неподалеку).

Как видим, параметры не такие строгие, как для аренды, и влияют они скорее на ликвидность (скорость продажи), нежели на прибыль от продажи. Потому что прибыль от продажи определяется, по большому счету, только тремя глобальными факторами:

1. Выгодная цена покупки;

2. Потенциал роста цены для этой конкретной квартиры;

3. Потенциал роста цены для данного дома/района.

Рассмотрим их подробнее.

Дешевый сыр без мышеловки

На этапе покупки квартиры для инвестиции вы изначально ищете объект с привлекательной ценой (ниже среднего по рынку). Однако очень важно четко понимать причины низкой цены и очень тщательно проверить документы такой лакомой квартиры!

Почему квартира может продаваться по заниженной цене?

1. Это мошенничество.

2. Продавец по своим личным причинам очень торопится ее продать.

3. Квартира имеет серьезные дефекты.

4. Квартира имеет серьезные проблемы с документами.

5. Продавец неграмотен и не знает истинной цены своего объекта.

6. Вы сами неграмотны и ошиблись – на самом деле цена адекватна рынку.

7. Иное (например, продавец – ваш родственник).

8. Это все-таки мошенничество.

Про пункт 5 можете забыть: таких продавцов давно уже нет. По крайней мере, в крупных городах. Может, конечно, вам повезет и вы наткнетесь на человека, для которого непринципиальна лишняя пара сотен тысяч. Такое бывает, когда обеспеченный человек продает нежданно доставшуюся в наследство хрущевку на выселках. Он не воспринимает эту квартиру как свой последний шанс разбогатеть и определяет цену «на глазок». Но все же это очень редкий случай, чаще всего пункт 5 оказывается замаскированным пунктом 1, 3, 4 или 6.

Пункт 2 наиболее интересен инвестору, но подходит в основном для покупателя с «живыми» деньгами, без ипотеки. Если продавец действительно спешит, вам потребуется очень быстро принять решение. Аванс в день просмотра, сделка через неделю… Иначе выгодный объект перехватят конкуренты. Чтобы оперативно проверить документы на квартиру, потребуется профессионал – риелтор или юрист. Но риск все равно остается.

Пункт 3 не всегда является препятствием для выгодной инвестиции. То, что продавцу квартиры кажется серьезным дефектом, талантливый инвестор может сгладить или превратить в достоинство. Так, беспроигрышный вариант инвестиции – покупка «убитой» (в очень плохом состоянии) квартиры в хорошем месте, приведение в порядок и продажа. Прибыль за три-четыре месяца работы может составить 15–30 %, то есть 45–120 % годовых! Возможный вариант – покупка квартиры с несогласованной перепланировкой и ее согласование или приведение в исходный вид. Да, это дополнительные хлопоты, но инвестиция – это заработок, а слово «заработок» все-таки производное от «работы», а не от лежания под пальмой, как многие себе представляют вложения в недвижимость.

Иногда требуется проявить фантазию. Вот, к примеру, история одной двушки в старом доме недалеко от Садового кольца. Квартира имела серьезный недостаток: окна одной из комнат вплотную упирались в облезлую стену противоположного дома, так что «вид из окна» попросту отсутствовал. Никто не хотел платить большие деньги и жить словно в тюрьме. Состояние самой квартиры тоже было удручающим.

Инвестор выкупил эту квартиру всего за 7 млн руб. Затем на стену, на которую выходило злополучное окно, нанесли мозаику. Море, античные колонны… Рисунок был сделан настолько качественно, что выглядел абсолютно живым и реальным. «Вид из окна» получился невероятно живописный. Ремонт в квартире тоже сделали дизайнерский и красивый. Инвестору пришлось потратить три месяца на работы (разумеется, руками нанятых специалистов) и 1,3 млн руб. Покупатель нашелся быстро, а точнее – покупательница. «Хочу!» – воскликнула девушка, увидев изящный интерьер и необычный вид из окна. Квартиру продали за 11 млн руб., заработав 2,5 млн руб. за четыре месяца.

Выводы:

1. Многие недостатки можно превратить в достоинства.

2. На всякий товар есть свой купец, надо только его найти.

Но это уже тема других книг (часть информации вы сможете найти в книге «Как продать квартиру выгодно»). Пока наша цель – подобрать объект для инвестиций, который принесет максимум выгоды в будущем. Итак, дефект квартиры – друг инвестора. Главное – четко понимать, как вы этот дефект исправите. Если сомневаетесь – посоветуйтесь со специалистом.

Проблемы с документами – отдельная тема, ее мы рассматриваем в главе «Риски. Снизить и смириться». Чаще всего с проблемной квартирой лучше не связываться, но иногда это может стать очень выгодной инвестицией. Смотря какие «проблемы».

Перспективная квартира

Перейдем ко второму фактору, определяющему выгодность инвестиций в жилье: потенциал роста цены на данную квартиру. Чтобы ваша конкретная квартира выросла в цене, вам нужно приложить определенные усилия: сделать перепланировку, ремонт или хотя бы грамотный хоум-стейджинг. Если подойти к вопросу с умом, минимальные вложения дадут максимальную отдачу при перепродаже (до 25–30 % чистой прибыли). Иногда самые простые изменения кардинально меняют облик жилища и его визуальную стоимость.

Но всем этим вы озаботитесь только на этапе продажи. А на этапе покупки помните главное. Не важно, что внутри покупаемой квартиры. Грибок, копоть на стенах, тараканы, клопы, моль, противный запах, дырка в полу, лохмотья штукатурки и т. п. – все это решаемо, и не так дорого, как кажется. Конечно, покупать такую квартиру неприятно, ваше первое желание – сбежать поскорее. Но надо понимать, что для выгодной инвестиции принцип – «чем хуже, тем лучше». Если квартира расположена в ликвидном месте (район, дом, этаж), имеет ликвидный метраж, адекватные документы и цена привлекательна, можно брать. Сделаете из нее конфетку – никто и не поверит, что пару месяцев назад это был страшный бомжатник. Не хотите возиться сами – наймите специалистов по хоум-стейджингу.

Третий фактор – рост цен в районе. Под районом мы понимаем не административную единицу, а местность, где расположен ваш дом. Как определить, где больше всего вырастут цены в ближайшие пару лет?

Для начала рассмотрим, чем определяется рост цен на объекты вторичной недвижимости (новостройки мы рассматриваем в отдельной главе). Это:

1. Рост цен на рынке недвижимости в целом;

2. Развитие района.

Теперь то же самое, но подробнее.

Не верьте прогнозам!

С первым пунктом все понятно. Растут цены на недвижимость вообще – дорожает и ваша конкретная квартира (будущая). От чего зависит этот «рост цен вообще»? От десятка макроэкономических факторов и сотни других самых разных факторов: политических, климатических, экономических, психологических…

Как погода может влиять на цены? Да как угодно. Дымное лето 2010-го. Смог и ужас. Люди уезжают из города и откладывают покупку квартиры на неопределенный срок. На рынке спад и стагнация. Или – теплое начало января в 2013 г. Людям нечем заняться в длинные январские праздники, и они от скуки принимаются ездить на просмотры и покупать квартиры и дома. Спрос неожиданно подскакивает вверх. На загородном рынке климатический фактор вообще главенствует. Чем теплее за окном, тем активнее покупатели – это если в среднем. Мотаться за город по бездорожью, гулять по поселку в дождь и метель, выбирать участок, покрытый сугробами, – дураков нет. Так что сезон активности за городом – лето. Но это все временные колебания, на долгосрочный тренд не влияющие.

Экономические и макроэкономические факторы влияют разнообразно, но вполне объяснимо. Скачок цен на стройматериалы – растет себестоимость строительства – могут (именно могут, а не обязаны) повыситься и цены. Падает цена нефти… Все в печали.

Психологические факторы, пожалуй, даже сильнее экономических. Люди – стадные животные, поэтому на рынке недвижимости принцип «все побежали, и я побежал» работает очень четко. Ожидание роста цен провоцирует рост цен. Ожидание спада провоцирует спад. Поэтому перед президентскими выборами спрос традиционно оживляется и цены могут подскочить. Люди опасаются «как бы чего не вышло», боятся роста цен, хотя объективных предпосылок к нему нет, и стремятся купить до часа икс. Как следствие, спрос растет, продавцы потирают руки, и цены все-таки повышаются. Оправдывают ожидания.

Кстати, именно поэтому всевозможные «эксперты» и «аналитики» риелторских и девелоперских компаний, выступая в СМИ, всегда прогнозируют рост или хотя бы стабильность цен и спроса. Если сказать, что цены скоро упадут, – кто же купит сейчас? А раз никто не покупает, то цены и падают. Поэтому любимая мантра: покупай сейчас, завтра будет дороже! И ведь работает. Мысли материальны, а экспертные комментарии – и подавно, поэтому правило железное: чем хуже дела, тем больше оптимизма. Я (Анна) знаю это точно, поскольку и сама, работая в сфере маркетинга, не раз писала подобные оптимистичные прогнозы.

Поможет ли чтение аналитики в решении жилищного вопроса? Ведь пресса, интернет-порталы, форумы переполнены статьями, пресс-релизами и новостями, касающимися рынка недвижимости. Возможно, но к любой информации не забываем относиться критически. Ведь еще в 1960-х гг. Хрущев обещал, что к 1980-м СССР будет жить при коммунизме. Не сложилось. Уже к концу 80-х новый лидер, Горбачев, обещал каждой советской семье по квартире к 2000 г. Мимо. В 1990-х мэр Лужков обещал завершить снос всех московских панельных пятиэтажек к 2008-му. Увы. Сейчас нам обещают застроить Новую Москву, реконструировать вылетные трассы и многое другое. Посмотрим.

Советы:

• Фильтруйте полученную информацию! Отслеживайте мотивы человека, который эту информацию выдает. Если автор текста – сотрудник агентства недвижимости или девелоперской компании, то его интерес прозрачен: убедить потенциальных клиентов (покупателей), что рынок на подъеме, будет расти и нужно немедленно покупать! Кроме того, очень часто комментарии за топ-менеджеров компаний пишут работники пиар-службы, а последние зачастую и вовсе «не в теме».

• Не читайте статей в деловых и профильных СМИ. Вообще. Если только это не серьезная аналитика (результат исследования), которую, например, иногда публикует портал «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru). Почти все остальное – обзоры, интервью и даже то, что называется «аналитическими статьями» (но таковыми по сути не являются), – может, конечно, вас развлечь, но достоверной информации о состоянии рынка недвижимости не даст. Ведь их авторы очень часто черпают сведения из пресс-релизов компаний или чужих статей и не имеют ни практического опыта в недвижимости, ни аналитических данных.

• Чиновники обещают новые программы по благоустройству районов, совершенствованию инфраструктуры, показывают красивые картинки будущего «города-сада»? Прикидываем дату ближайших выборов…

А теперь – внимание. Откровение века.

Можно ли предсказать динамику цен на недвижимость хотя бы на год вперед?

Нет!

Нельзя.

Вам захочется поспорить, дорогой читатель, рассказать про хитроумные системы анализа данных, которые используют аналитики. Про сложные графики и сумасшедшие формулы в Excel. Про исторический опыт и циклическое развитие. Про умных людей, изучающих рынок уже не одно десятилетие.

Да, все так. Люди умны, графики сложны, системы хитры, а развитие циклично. Но достоверно предсказать поведение рынка недвижимости невозможно. Можно только угадать. Или ПРОгадать – как повезет.

Рассказывает Анна Моисеева

Помню, в августе 2008 г. я посещала конференцию Московской ассоциации риелторов. Тема стандартная: итоги, прогнозы… Все гуру рынка в сборе. В тот период рынок уже преодолел стагнацию 2007-го и цены довольно уверенно шли вверх. И хотя в Америке уже вовсю бушевал ипотечный кризис, в России было тихо. И вот самые маститые эксперты рынка недвижимости по очереди дают оценку текущей ситуации и прогноз на конец 2008-го и 2009 г.

И что же пообещали эти уважаемые люди?

Глава агентства недвижимости и вице-президент крупнейшего в России Объединения риелторов: «Рынок ждет стабилизация, рост цен составит не более 2 % в месяц».

Профессор престижной экономической академии и главный аналитик того же объединения: «Цены в 2009 г. вырастут вдвое, до $8800 за квадратный метр».

Главный аналитик крупнейшей в России риелторской корпорации: «Активное развитие загородного рынка, особенно поселков эконом-класса и формата дальних дач».

Глава крупного агентства недвижимости: «Цены на офисы будут расти, стабилизация рынка начнется не ранее 2015 г.».

Олег Репченко, независимый аналитик, глава Аналитического центра ИРН: «Рынок ждет стагнация, цены упадут к концу года на 5–10 %, а общая коррекция составит до 25 %».

Коллеги слушали Репченко с ироничной усмешкой.

А через месяц разразился кризис. Цены полетели вниз. Жилье в столице за полгода подешевело на 30–50 %, офисы – на 50–60 %. Загородный рынок вообще впал в кому, особенно пресловутые «дальние дачи». Ну и так далее.

И это отнюдь не единственный случай несбывшегося прогноза, просто очень показательный. В отношении прогнозов (экономических, астрологических, магических – любых) действует общепризнанная закономерность: известными становятся только сбывшиеся, остальные, которых большинство, благополучно забываются.

Вы можете решить по моему тону, что я пренебрежительно отношусь к аналитикам, но это не так. Я искренне уважаю этих людей, имеющих по нескольку экономических образований, огромный опыт и много лет изучающих рынок недвижимости. Но факт остается фактом: их прогнозы не сбываются.

Однако есть у нас и утешение. За 20 лет развития рынка недвижимости в России было всего два периода, когда цены на жилье серьезно упали: 1998–1999 и 2008–2009 гг. (Периоды легкой коррекции на 5–10 % считать не будем.) Всего два раза, хотя прогнозы неминуемого обвала, обрыва, облома и лопанья «мыльного пузыря» раздаются постоянно на протяжении всех этих 20 лет. Но после каждого падения цены довольно быстро «отыгрывали» назад. На сегодня цены квартир в Москве и Подмосковье в рублях уже обогнали предкризисный уровень середины 2008 г. Будет ли так всегда? Неизвестно.

Как же понять, выгодно ли инвестировать в недвижимость в данный момент? Правильно подбирайте объект, грамотно готовьте его к аренде/продаже, выгодно сдавайте в аренду и вовремя продавайте. Тогда доходы будут – на любом рынке и при любых обстоятельствах. А общий рост цен на рынке жилья воспринимайте как дополнительный бонус, а не как вашу единственную надежду. В крайнем случае, если небо упадет на землю, нефть испарится, цены обвалятся и «мыльный пузырь» лопнет, у вас останется квартира, в которой можно жить. Это лучше, чем пачка бумаги.

Районы, которые подорожают

Итак, предсказать серьезный рост (или падение) рынка недвижимости невозможно. Но если такой скачок (или обвал) случится, подорожает или подешевеет сразу все! Правда, разными темпами. Интересный факт, замеченный аналитиками: в период бурного роста быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры: хрущевки, малогабаритки, жилье на окраинах, в промзонах. Но в период стагнации эти же квартиры продаются хуже всего. На коне в тяжелые времена – качественное жилье: сталинки, квартиры в новых домах, престижные районы, жилье бизнес-класса. Вечные ценности, так сказать.

Однако есть и другие факторы, способствующие подорожанию не всего жилфонда, а конкретной квартиры. И эти факторы, к счастью, более предсказуемы. Важнейший из них – развитие района.

Районы в Москве и Подмосковье можно условно разделить на две группы: развитые и не очень.

Развитые районы тоже делятся на две группы:

1. Старые, давно обжитые (Академический, Строгино, Хамовники и др.);

2. Новые, но бурно развившиеся в последнее время (Митино, Марфино, Красногорский, Реутов).

Жизнь в развитых районах максимально комфортна, а цены – максимально высоки и почти не меняются со временем.

Неразвитые районы:

1. Новые, только недавно начавшие активно заселяться (Некрасовка, Саларьево);

2. Старые депрессивные районы с большими промзонами и недостатком инфраструктуры (Текстильщики, Бирюлево, Капотня).

Жизнь в таких районах менее комфортна (но не везде!), цены ниже средних, но имеют хороший потенциал роста – в случае активного развития района. Именно эти развивающиеся зоны наиболее интересны для инвестора.

Что может стать катализатором активного развития района?

1. Транспортное строительство. Эту тему мы подробно обсудим в следующей главе.

2. Реорганизация территории. Если на месте депрессивной территории (промзоны, кладбища, тюрьмы) вырастает новый жилой район с обширной инфраструктурой, или престижный деловой центр, или (бывают же чудеса) парк с прудом и белочками, престижность района возрастает, а вместе с ней возрастают и цены на недвижимость. Наглядный пример – деловой центр «Москва-Сити», выросший на месте нескольких промзон. Сегодня это самые дорогие офисы и апартаменты в Москве. Или Хамовники. Раньше тут было немало промпредприятий, а сегодня это самый дорогой и престижный район Москвы.

3. Строительство в районе «доминанты» – крупного, знакового проекта, который притягивает людей, бизнес, застройщиков и становится локомотивом бурного развития и благоустройства района. Наглядный пример – выставочный центр «Крокус Сити» в Строгино или Дом Правительства Московской области в Красногорске.

4. Начало активной застройки района. Это актуально для малозаселенных земель: сельских поселений, сельхозугодий, пустующих земель. В «старой» Москве таких территорий уже давно не осталось, но они есть в Новой Москве, в Подмосковье и других регионах.

Внимание! Пункты 2–4 ведут к развитию и подорожанию района только в сочетании с транспортным строительством! Бездумная застройка пустырей без улучшения транспортной доступности, без создания социальной инфраструктуры, без благоустройства и продуманного, комплексного подхода приводит к обратному результату: некомфортное и неликвидное жилье, которое не продать даже по цене «котлована». Так случилось с многими подмосковными стройками.

Как узнать, что район перспективен?

Читайте прессу, особенно сайты управ, префектур и сайт строительного департамента вашего региона. В Москве, к примеру, это сайт stroi.mos.ru. Ходите на общественные слушания по новым проектам. Сегодня информации много, и она доступна. Но помните главное. Обещания ничего не гарантируют!

Даже если мэр города с внушительным видом говорит на первом канале: «К 1 июня 2015 года здесь будет город-сад», – это ничего не значит. Вообще ничего. Может, конечно, город-сад будет. А может, не будет. Может, в 2015 г., а может – в 2025-м. А может, будет, но не здесь, а 10 км южнее. И не город-сад, а поселок-огород. Как пойдет.

Вспомним, что грандиозный деловой центр «Москва-Сити» изначально планировалось построить к 2002 г. Строят до сих пор.

Более-менее верными признаками того, что обещание воплотится в жизнь, являются:

1. Проведение общественных слушаний по проекту;

2. Проведение тендеров для подрядчиков;

3. Начало строительных работ;

4. Разработка проектной документации.

Да, именно в таком порядке. Однако точную дату окончания строительства вам не сможет гарантировать никто, даже президент Галактики.

Какой перспективный район лучше выбрать для инвестиций?

Чем хорошо жилье вблизи деловых центров, выставочных комплексов и правительственных зданий? Его легко и выгодно сдавать в аренду, в том числе посуточную. А чем хорошо жилье вблизи парков и в новых жилых районах с развитой инфраструктурой? Его можно быстро и выгодно продать. Так что выбирайте перспективный район, исходя из ваших инвестиционных целей.

Дорога к прибыли (с твердым покрытием)

Важнейший фактор, повышающий цены на недвижимость, – транспортное строительство. Соответственно, отличный способ заработать на недвижимости – купить жилье в районе такого строительства.

Какие же транспортные объекты повышают стоимость квартиры? В порядке убывания:

1. Новые станции метро (до +15 % к стоимости);

2. Новые железнодорожные станции;

3. Новые дороги и реконструкция существующих трасс;

4. Новые маршруты общественного транспорта.

Для городских квартир близость к метро – важнейший фактор ценообразования и главный фактор, повышающий цену. Насколько вырастет цена, зависит от близости квартиры к будущему метро, а также от ее изначальной транспортной доступности. Если до ввода станции путь до ближайшего метро занимал полтора часа на маршрутке, а после – пять минут пешком, цена вырастет максимально (10–15 %). Если же и раньше все было неплохо и экономия времени благодаря новой станции – пять – десять минут, то и рост будет незначительным. Но будет.

Если квартира расположена совсем близко к новой станции (до 300 м), ее будет выгодно сдавать в аренду, а вот для целей продажи цена вырастет не так сильно, так как близкое соседство с метро считается некомфортным. Оптимальное расстояние до метро для выгодной продажи – 300–800 м. Соответственно, выбирая объект для инвестиций, помните о своей основной цели: многолетняя аренда или быстрая перепродажа?

Строительство новой трассы или реконструкция старой – фактор, который существенно влияет на цены на загородном рынке (коттедж или дача может прибавить к цене до 10–15 %), а вот на цену квартиры этот факт влияет незначительно. Жилье может даже подешеветь – если окажется совсем близко от магистрали. К примеру, квартиры, выходящие окнами на Третье транспортное кольцо, после ввода магистрали подешевели примерно на 15 %. При этом нужно учитывать: на время стройки (а она может занять несколько лет) транспортная доступность квартир в районе резко снижается. Это особенно негативно влияет на цену аренды, ведь арендаторам очень важна транспортная доступность, причем прямо сейчас, а не «когда-нибудь». Для целей продажи это не так критично, поскольку покупатели понимают: стройка – временный дискомфорт, который потом обратится в дополнительные удобства.

Новые маршруты общественного транспорта (например, пуск скоростного трамвая или появление автобусной остановки рядом с домом) делают жилье комфортнее и ликвиднее, но на цене практически не отражаются. Строительство новых железнодорожных станций в Москве и Подмосковье в настоящее время почти не ведется. Правда, уже давно разрабатывается амбициозный железнодорожный проект – Малое кольцо Москвы, протяженностью 54 км, с 31 новой станцией. Пока крайне сложно предсказать, насколько быстро и качественно этот проект будет реализован и как он повлияет на стоимость окрестной недвижимости. Но логика подсказывает, что повлияет положительно, особенно для районов, которые ранее славились тяжелой транспортной ситуацией.

Как растут цены?

Обычно максимальный скачок продажной стоимости квартиры происходит с момента объявления о транспортном проекте и до полугода после начала строительства. После этого цена уже «заряжена» и растет весьма медленно. Цена долгосрочной аренды подскакивает где-то за пару месяцев до ввода транспортного объекта, краткосрочной – в момент ввода. Поэтому очень важно выбрать нужный момент для покупки, чтобы планы строительства были УЖЕ определенными, а цена ЕЩЕ низкой. Идеал в этом деле недостижим, приходится выбирать: или низкие риски, или высокая прибыль. Хотя проекты бывают разные. Некоторых станций метро люди ждут десятилетиями, а их все не строят (сочувствие жителям Солнцево), а бывает, что проект возникает из ниоткуда, и тут же запускается стройка. Большинство жителей о такой станции метро и знать не знают, а уже всю округу перекопали. Так происходит, например, с Кожуховской линией метро. Разумеется, инвестору такая ситуация только на руку.

Где искать информацию о транспортных проектах?

Помимо указанных выше административных сайтов, очень рекомендую специализированные транспортные форумы. Для Москвы и Московской области это форумы сайтов roads.ru и nashtransport.ru. На форумах общаются люди, работающие в сфере транспортного строительства (проектировщики, сотрудники подрядных организаций и т. д.), а также те, кто серьезно интересуется этой темой. Там выкладывают проектные документы, карты, фотографии со строек и т. п. Только владея полной информацией об интересующем объекте (а не прочитав газетную заметку, в которых часто встречаются неточности и ошибки), можно принимать решение об инвестиционной покупке.

Но гарантий все равно нет. Даже если директор строительного департамента Москвы – ваш лучший друг, его «инсайд» не будет стопроцентно точным, так как строительные планы постоянно меняются (даже после начала стройки). Результат зависит от множества людей (от президента страны до проектировщиков) и множества факторов (от состояния грунта и наличия нужной техники до политической обстановки). В любой момент строительство могут заморозить, отменить или перенести на другую площадку. Так было, например, с Четвертым транспортным кольцом. Первый участок уже вовсю строился, когда мегапроекту сказали «нет!». Многолетние труды проектировщиков и разработчиков – насмарку.

Зайдите на наш сайт по ссылке http://homestaging.ru/где-купить-квартиру-для-инвестиций/. Там вы найдете табличку с адресами станций метро, которые планируется построить в Москве в 2014–2016 гг. Эти данные достаточно точные и актуальные, так что можете на них опираться при поиске квартиры для инвестиций.