Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум Тихоненко Сергей
Не нужен, если вы точно знаете, какую квартиру и в каком жилом комплексе хотите. И если вы уверены в безопасности вашей сделки и умеете торговаться с застройщиком. Как это делать, мы рассказываем ниже.
Риелтор вам пригодится, если:
• Вы еще не выбрали новостройку. Хороший риелтор знает первичный рынок нужного города или района и поможет сделать оптимальный выбор под ваши критерии и бюджет. Бывают новостройки, которые продаются «по-тихому», без масштабной рекламы и даже без собственного сайта! Сами вы такой объект можете просто не найти.
• Вы не уверены в надежности застройщика и хотите, чтобы профессионал оценил безопасность сделки и возможные риски.
• Вам нужен «переговорщик», чтобы добиться от застройщика более выгодных условий покупки. Например, требуются более мягкие условия рассрочки, чем указано в рекламе. Не всегда от девелопера можно добиться уступок, но иногда, при грамотном подходе, это получается.
Конечно, для этих задач вам нужен именно хороший риелтор, а не любой! Где и как искать хорошего риелтора, мы пишем в главе «Риелтор. Выбираем с умом».
Но тут важно отличать риелтора «от продавца» и «от покупателя». «От продавца» работают агентства недвижимости, аккредитованные конкретным застройщиком и продающие квартиры в конкретном проекте (или нескольких). Квартиры они продают без наценки (поскольку свою комиссию получают от застройщика), но и действуют в интересах продавца. Ваши потребности и страхи им безразличны, цель – продать свой товар.
Риелтора «от покупателя» вы выбираете сами. Им могут стать и сотрудник агентства, и частный маклер. Его задача – помочь вам выбрать и приобрести объект максимально выгодный, удовлетворяющий вашим нуждам и юридически безупречный. За эту услугу необходимо платить сверх стоимости квартиры. Но, как правило, меньше, чем за покупку на вторичном рынке. В Москве это может быть 2–3 % от цены квартиры, иногда и того меньше.
Где искать?
• В Интернете. Начните с таких сайтов, как novostroykin.ru и 1dom.ru. Там собрана информация о большинстве новостроек Москвы, Московской области и других регионов. Благодаря удобному поиску можно отобрать объекты по основным критериям. Выбрав несколько новостроек, забивайте их название в поисковик и ищите сайт объекта или застройщика.
• На местности. Гуляя по району, куда вы хотели бы переселиться, обращайте внимание на все стройплощадки. Переписывайте с баннеров телефоны и сразу звоните в офис продаж. Запоминайте название компании и объекта, а потом ищите их в Интернете, чтобы собрать необходимую информацию.
• В рекламе. Обычно новостройки рекламируются на дорожных щитах, в профильных СМИ и по радио. Обращайте внимание на такую рекламу, но потом все равно ищите максимум информации в Интернете.
Выяснив то, что «официально» обещает продавец новостройки, приступайте к поиску неофициальной информации. Таковую можно найти на форумах сайтов: novostroykin.ru (самый большой форум по новостройкам), NERS.ru (самый большой форум риелторов, где в том числе обсуждаются и новостройки), а также на форуме жителей вашего жилого комплекса, если таковой существует. Вбивайте в поисковик название ЖК плюс слово «форум» и ищите. На форумах можно узнать много интересного – того, что никогда не напишут в рекламе. Увидеть, так сказать, обратную сторону медали.
Но учтите. Информацию с форумов нужно фильтровать! Во-первых, на этих ресурсах обычно сидят представители застройщика и «льют елей» («Ребята, мы купили квартиру в этом доме, все супер!»). Во-вторых, там же обитают представители компаний-конкурентов и льют грязь («Ребята, не покупайте тут квартиру, это мошенники!»). Ну а в-третьих, на форумах сидят реальные покупатели с неуравновешенной психикой, которые по каждому поводу поднимают панику («Телефон в офисе занят, нас кинули!»).
Как не захлебнуться в этих потоках? А очень просто:
• Не обращать никакого внимания на эмоции. Любые. Выискивать только конкретную информацию. «Директор фирмы – мошенник и переведет все наши денежки в офшор» – это эмоции. «В Пресненском суде рассматривается дело о мошенничестве в отношении Застройщикова Ивана Ивановича» – это уже конкретная информация.
• Всю информацию перепроверять в официальных источниках или лично. Например, зайти на сайт Пресненского суда и узнать: рассматривается ли у них сейчас такое дело? Или съездить на стройку и пообщаться с прорабом: правда ли, что подрядчикам задолжали много денег и завтра все работы сворачиваются?
• Не поддаваться панике! На сегодня практика такова, что почти все объекты в Москве и большинство объектов в Подмосковье рано или поздно достраиваются и обманутые дольщики получают свои квартиры. Правда, это «рано или поздно» может занять лет десять – бывает. И квартира может оказаться не совсем та, которую хотелось, – в другом доме и даже районе. Так, обманутым дольщикам Северного Тушина предложили квартиры на люберецких полях аэрации. Не слишком равноценная замена, но уж чем богаты… Некоторые неудачливые покупатели до сих пор не получили ни квартир, ни денег, но таких мало. Надеемся, мы вас немного утешили.
Хуже дело с коттеджными поселками. Коттедж – это уже предмет роскоши, так что власти не считают нужным спасать обманутых загородных дольщиков. Это ваши риски и ваши проблемы, дорогие соинвесторы. А покупателям панельных многоэтажек худо-бедно помогают. Дабы не обострять социальную обстановку.
Так что не нужно паниковать раньше времени. Да и в любом случае, если деньги уже отданы, переживать нет смысла. Надо либо спокойно ждать, либо действовать. Собирать инициативную группу жителей, писать в инстанции, проводить пикеты, подавать в суд… Тактика уже отработана до мелочей.
Панель или монолит?
Раньше считалось, что монолитное жилье более качественное, а панель – вариант «для бедных». Сейчас уже все не так однозначно. Появилась качественная, современная панель, приближенная по своим характеристикам к монолиту (хорошие шумоизоляция и теплопроводность, симпатичная отделка фасадов и даже высота – до 25 этажей). Это серии «ЕвроПа», КОПЭ-М «Парус» и некоторые другие. Одновременно стало появляться удешевленное монолитное жилье, приближенное по качеству к панельному. Так что дом дому рознь! И все различия между серийным и индивидуальным строительством постепенно становятся условными. И все-таки они есть.
Итак, монолитное и монолитно-кирпичное жилье:
• Дольше строится (как правило, не меньше года).
• Дороже стоит.
• Имеет нетиповые характеристики и индивидуальный внешний вид (фасад).
• Если дом построен качественно, у монолита лучшая, чем у панели, шумоизоляция и теплопроводность (то есть зимой в нем теплее, а летом прохладнее).
• Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются без перегородок (свободной планировки). Планировку выбирает покупатель. Он же тратит время и деньги на возведение перегородок, электропроводку и т. д., а после – на согласование этой планировки.
• Срок службы монолитных домов – до 200 лет.
Панельное жилье:
• Быстрее возводится – от полугода.
• Уступает монолиту по некоторым характеристикам. Однако разные панельные серии существенно различаются между собой по той же шумоизоляции, теплопроводности и другим параметрам.
• Имеет типовой внешний вид и ограниченную этажность (старые серии – до 10 этажей, новые – до 25).
• Имеет типовые планировки. Правда, у современных панельных серий планировок много, так что выбор у покупателей достаточно большой.
• Сдается с перегородками, электропроводкой и батареями, а в последнее время все чаще и с отделкой.
У кого покупать?
Квартиры в новостройках может продавать сам застройщик или агентство недвижимости (АН). Встречаются и другие продавцы – генподрядчик, инвестор, иные аффилированные с застройщиком компании. Однако безопасны и законны в данном случае только первые два варианта: застройщик и агентство-партнер. Все чаще в последнее время бывает так, что продавец у новостройки один. Если застройщик – крупная компания с несколькими проектами, то он сам занимается продажами, рекламой, пиар-продвижением и т. п. А если это какой-нибудь хлебобулочный завод, решивший разово застроить пустующие территории, вся работа с покупателями передается крупному АН.
В любом случае цены у застройщика и агентства-партнера обычно одинаковы, так что можете оформлять объект у кого хотите. Особой разницы нет. Другое дело, как уже говорилось, если вы обращаетесь не в партнерское, а в любое АН или к частному риелтору за сопровождением покупки. В этом случае к цене новостройки добавится стоимость риелторской услуги, но зато специалист не будет заинтересован «втюхнуть» вам конкретный проект.
Можно ли торговаться?
Торговаться при покупке новостройки можно и нужно. Особенно если речь идет о дорогом жилье. Продавцы популярных ЖК эконом-класса самовольных скидок покупателям не делают: не уполномочены. Есть акции и спецпредложения, которые спускаются «сверху». Их можно отслеживать и использовать. Каких-то общих «сезонов распродаж», как в магазинах одежды, в недвижимости нет. Есть традиции – маркетинговые акции в декабре (к Новому году) и в марте (к Женскому дню). Но в целом каждый застройщик осуществляет ценовую политику в зависимости от своих возможностей и интересов в данный момент.
Естественно, чем ближе к концу стройки, тем выше цены. Хотя бывают и внезапные скидки или бонусы вроде «Купи квартиру – получи бейсболку» (реальная рекламная кампания престижного жилого комплекса). Но лучше всего на такие акции не ориентироваться, а выбирать объект исходя из своих потребностей и возможностей и не откладывать покупку в ожидании скидок. А то довольно обидно стать жертвой рекламного ажиотажа и купить ненужную квартиру ради бейсболки. Или айпада. Или бесплатного машино-места. Жить-то вам в квартире придется, а не на автостоянке.
Так что в эконом-классе торг не всегда возможен, но попробовать стоит. А вот в сегменте новостроек бизнес-класса уже можно попробовать «договориться». Как правило, на преференции может рассчитывать покупатель, который сразу вносит 100 % оплаты (без рассрочки). Также хорошо поддается торгу низколиквидное жилье – низкие этажи, многокомнатные квартиры, неудачный вид из окна. А вот однушки-двушки на высоких этажах обычно и так раскупаются неплохо.
В главе «А поговорить?! Переговоры с продавцом недвижимости» мы рассказываем о различных стратегиях торга на рынке недвижимости. Они подходят и для новостроек. Вместе с тем на первичном рынке ваши ораторские способности не играют большой роли. Есть шанс получить 1–3 % скидки, но результат зависит в основном от потребности застройщика (или начальника отдела продаж) увеличить продажи именно сейчас и именно этого товара. В общем, торг на первичном рынке ведется по принципу «попытка не пытка!».
Кстати, гораздо лучше (а точнее, хуже) ситуация на загородном рынке, особенно в сегменте участков без подряда. Там торг более чем уместен! Предложений много, покупателей мало, конкуренция высокая – так что торгуйтесь и выигрывайте!
Глава 2
Как не стать обманутым дольщиком?
Вложиться в новостройку – это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта – строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции – это риск.
Системные риски
Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу – кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства – «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.
Что ждет покупателей в кризисное время?
• Самая распространенная проблема – задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег – нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять – десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте – вам не повезло.
• Наконец, самая серьезная проблема – признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.
В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов – СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.
Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.
Где проблемы – там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру – демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли – жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением – для них это возможность сделать очень выгодные вложения.
Несистемные риски
Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране. Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:
• Не окажется ли застройщик мошенником?
• Будет ли достроен дом?
• Будет ли дом подключен к коммуникациям?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?
На любом этапе возможны проблемы – о том, как их минимизировать, читайте ниже.
Как строится дом?
В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:
Заказчик, или Инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую Заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется Застройщик.
Застройщик, он же Девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта.
Заказчик и Застройщик – это часто одно и то же лицо.
Генеральный подрядчик. Нанимается Застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях – только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже – из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам – компаниям узкого профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.). Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Однако, если вас волнует качество и сроки строительства, обязательно узнайте название генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы жителей построенных им домов.
Проектная организация. Разрабатывает проект дома, способы подключения коммунальных сетей.
Субподрядчики. Нанимаются Генеральным подрядчиком для отдельных работ.
Чем крупнее и ответственнее генподрядчик, тем больше работы он делает сам.
Девелопер может привлекать к работе и множество других компаний – консультантов по недвижимости, рекламное агентство, маркетинговое агентство, пиар-агентство, дизайн-студии и др.
До того как экскаватор выкопал первый ковш земли на месте строительства, Заказчик уже потратил до 50 % денег, которые по смете отведены на весь проект. Была проведена колоссальная работа:
1. Получен землеотвод, то есть площадка под строительство. Зарегистрировано право собственности на землю или договор долгосрочной аренды.
2. Разработана концепция проекта.
3. Составлена предпроектная и проектная документация. Проведена экспертиза проекта.
4. Получено разрешение на строительство.
5. Утверждена проектная декларация.
Всего пять пунктов, но проходить этот квест можно от года до шести лет. Если вспомнить про часы за миллион долларов на руке одного бывшего московского чиновника, отвечающего за строительство, то будет понятно, что коррупционная составляющая предварительного этапа очень велика. В прессе мелькали признания самих застройщиков, что взятки в Москве составляют до 30 % от себестоимости квадратного метра. Думается, что это все же преувеличение. Но небольшое.
Через 14 дней после утверждения проектной декларации у Застройщика наступает праздник. Ведь теперь он на законных основаниях (по 214-ФЗ) может заключать с покупателями договор долевого участия (ДДУ) и наконец-то получать живые деньги. Уже нет необходимости тратить остатки собственного капитала или связываться с банковскими кредитами.
Экскурс в историюЗнаменитый Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 30 декабря 2004 г. Этот закон изменил правила игры, неофициально существовавшие на рынке недвижимости много лет. Закон призван защищать покупателей квартир. Теперь застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации. Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть ДДУ и получить обратно свои деньги. Покупатель страхуется от двойных продаж квартиры, так как каждый договор проходит регистрацию. Однако не все застройщики стали работать по новому закону. Некоторые используют лазейки: продают квартиры по векселям, предварительным договорам, договорам займа и т. д. Чем чревата покупка по таким схемам? Читайте ниже.
Дальше начинается стройка. По оценкам специалистов, стройка – самая легкая и простая часть проекта. Ведь это всего лишь технический процесс. Проводишь тендер, платишь деньги, – множество строительных фирм с удовольствием выполнят необходимые работы. А вот найти эти самые деньги, получить землю, пригодную для возведения многоэтажки, определить концепцию и стратегию проекта, собрать необходимые подписи на документах, разработать и провести маркетинговую кампанию, привлечь и покорить покупателей – искусство Талейрана, Кота в сапогах и Копперфильда, вместе взятых.
После возведения здания, подключения к инженерным коммуникациям и отделки (обычно делается только отделка подъездов, иногда – и самих квартир) дом принимает госкомиссия. Иногда это занимает один-два месяца, иногда растягивается до года и больше. Все зависит от отношений с местной администрацией.
После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некоторые, особо нетерпеливые, подают в суд и получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Другие ждут, пока застройщик сам отправит на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев.
Обходные пути. Многоэтажка на шести сотках
Оформление документации для строительства многоэтажного дома – процедура длительная и дорогая, еще дороже приобрести землю с видом разрешенного использования «для многоэтажной жилой застройки». Появились желающие сэкономить. Закон оставил для этого лазейку. Если количество этажей не превышает трех, а общая площадь дома – 1500 кв. м, то дом можно строить и на землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и разрешение на строительство оформлять не требуется. Это сделано для частников, которые покупают участки без подряда и строят жилые дома для собственного проживания. Но идею подхватили и застройщики.
Вокруг крупных городов стали появляться чудо-дома. В поселке или садовом товариществе покупается участок, предназначенный для индивидуального жилья. Часто это скромные 10–12 соток. На участке строится дом – три этажа (иногда больше), 1500 кв. м (иногда больше). Дом спроектирован так, что его можно разбить на отдельные квартиры. Покупателям продаются доли в этом доме. Каждая доля соответствует купленной квартире.
Готовы ли местные коммуникации к тому, что вместо одной семьи на сравнительно небольшом участке будут проживать десятки семей? Ведь необходимы вода, электричество, отопление, канализация… Нормы потребления электричества и воды на частный дом ограничены, и на все 20–50 квартир их явно не хватает.
Проложить центральные коммуникации не всегда удается, так что появляются многоквартирные дома без отопления (обогреватели жителям в помощь) и с туалетом на улице. Это не шутка. Жители соседних избушек, рядом с которыми, вплотную, вырастают «дачи-переростки», в шоке. Они хотели дачу на природе, а оказались в тени многоэтажки. Парковка на участке не всегда помещается, и машинами жителей забиваются скромные деревенские просеки. Полноценный двор и детская площадка также отсутствуют. Это среднестатистическая картина, хотя дома на землях ИЖС бывают разные. Встречаются и «проекты бизнес-класса» с нормальными коммуникациями и придомовой территорией. Все зависит от размера участка, технических возможностей (нагрузка электросетей, возможность прикупить дополнительные мощности), а главное – от отношений застройщика с администрацией поселения.
До недавнего времени никого, кроме соседей, этот вопрос не беспокоил. Местные власти закрывали глаза на странные, но формально законные стройки. Ведь надо еще доказать, что дом многоквартирный. По бумагам это частный дом, а проживание нескольких семей в частном доме законом не запрещено. Схема оказалась такой удобной, что в некоторых городах (например, Геленджике) на землях ИЖС в какой-то период строилось большинство многоквартирных домов.
Что привлекает покупателей таких квартир? Разумеется, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор – цена. В 10–20 км от МКАД пару лет назад можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. Вдвое дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью. Строительством домов на землях ИЖС занимались в основном мелкие сомнительные конторы. Часто все документы оформлялись на частное, подставное лицо. Но встречались и сравнительно крупные компании, которые активно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилье на природе». Студии за миллион продвигались как долгосрочная инвестиция для выгодной сдачи в аренду. «Доходные дома» стали очень популярны. Риски? Появилась информация о возможных проблемах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались мнения за и против… Кто-то воздерживался, а кто-то покупал. Вера в чудо для многих оказалась сильнее здравого смысла. Лишь в 2011 г. чиновники начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен пятиэтажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть или готовятся соответствующие решения суда. Жители живут под дамокловым мечом. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе. Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без денег, и без уже сделанного ремонта.
После этого городские и районные администрации в Подмосковье провели ревизию объектов, в результате чего появились «черные списки» проблемных домов. По Московскому региону список адресов можно найти на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (http://www.kds.mosreg.ru). Парадокс, но некоторые многоквартирные дома на землях ИЖС в список вошли, а некоторые нет. Почему? Может, наши чиновники знают ответ?
Как узнать, что дом строится на землях ИЖС? Косвенный признак – малоэтажность (строить трехэтажные дома застройщику невыгодно). Прямой признак – отсутствие у застройщика проектной декларации. Добросовестные застройщики выкладывают декларацию на сайте проекта и/или показывают покупателям в офисе продаж.
У американских аудиторов есть такое понятие, как «красные флажки». Красный флажок – это сигнал тревоги, показывающий необходимость более тщательной проверки документов. Если флажков появилось два-три, значит, что-то нечисто. Если флажков четыре-пять, дело пахнет мошенничеством.
Вот некоторые примеры красных флажков при аудите фирмы. Бухгалтер, который несколько лет не был в отпуске. Так часто бывает, когда бухгалтер подворовывает и не хочет, чтобы подменяющий сотрудник обнаружил нестыковки в документах. Работник, образ жизни которого явно не соответствует зарплате. Показатели в бухгалтерии, которые сильно отличаются от среднего…
В описании ситуаций с недвижимостью мы тоже будем использовать красные флажки. Один красный флажок – повод остановиться, навести дополнительные справки, задать больше вопросов… Два-три красных флажка – серьезный сигнал опасности. Необходима тщательнейшая проверка. Четыре красных флажка – не теряем зря время, отказываемся от этого объекта.
Так вот. Можно ли покупать квартиру в доме на землях ИЖС?
Наш ответ – нет. Пять красных флажков.
Глава 3
Схемы и риски
Купить новостройку (а точнее, стать соинвестором долевого строительства) можно разными способами и посредством разных договоров. Самый безопасный вариант – договор купли-продажи, но он возможен только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления квартир в собственность застройщика. Разумеется, цена на такие квартиры максимальна, и новостройками они уже, строго говоря, не являются. Переходят на вторичный рынок. А «выгодные инвестиции» продаются на этапе котлована, вместе с сопутствующими рисками. Рассмотрим основные существующие схемы оформления новостроек.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – самый простой и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, полностью соответствующий ФЗ-214. В ДДУ обязательно указывается сам объект, цена и, что самое важное, сроки строительства, а также гарантийный срок дома (чаще всего пять лет). Это как гарантийный срок при покупке телевизора: в течение пяти лет застройщик за свой счет делает ремонт и устраняет недостатки дома.
Что делать, если застройщик затянул сроки строительства? Один из вариантов – обратиться в суд с требованием о взыскании штрафа. По опыту очевидцев при задержке на полгода и более в Московском регионе можно рассчитывать на компенсацию в размере 50 000–300 000 руб.
Если застройщик продает квартиры по ДДУ – значит, он имеет полный комплект разрешительной документации на строительство. После подписания договор долевого участия проходит регистрацию в Росреестре. ДДУ защищает покупателя от двойной продажи, а также предоставляет ряд прав, важнейшее из которых – отказ от покупки. В таком случае в десятидневный срок застройщик обязан вернуть деньги. И возвращает.
При всех своих достоинствах ДДУ имеет и недостатки. Этот договор может быть опасен для самого застройщика. Рассмотрим худший случай. Несколько инициативных граждан, поддавшись панике (не исключено, что хорошо организованной конкурентами), могут одновременно потребовать расторжения ДДУ и возврата денег. Если застройщик за десять дней не вернет деньги, покупатели вольны обращаться в суд. Все это приводит к финансовым проблемам у застройщика и как следствие – к приостановке строительства, ну а дальше проблемы нарастают как снежный ком. Суд – процедура наблюдения – внешнее управление – конкурсное производство – продажа объекта на торгах. Классическая структура банкротства, которая так полюбилась российским рейдерам. Соинвесторам возвращают до 10 % от вложенных средств, на этом их претензии считаются удовлетворенными. Ну а рейдерам достается дом с высокой степенью готовности. Дом достраивают, квартиры распродаются заново. Эта ситуация больше распространена в российских регионах, но и в Москве вполне возможна.
Еще один минус ДДУ – более высокая себестоимость проекта и в итоге более высокая стоимость квартир. Пока пройдут все согласования, пока утвердят проект… А деньги нужны уже сейчас. Выход – либо брать дорогостоящие кредиты, либо продавать часть квартир «из-под полы». Для этого оформляется…
Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)
Обиходное название – «договор бронирования». Законодательно такой вид договора не запрещен, однако он должен удовлетворять ряду условий. В частности, ПДДУ должен содержать точный адрес квартиры и точные сроки заключения основного договора (ДДУ). Кроме того, по ПДДУ нельзя принимать денежные средства (только какую-то небольшую часть – «в обеспечение исполнения»). На практике все или почти все эти условия застройщиками нарушаются.
Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор – рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир – необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена – начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.
Договор переуступки
Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5–10 % от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много – скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».
Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски – такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.
Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.
Договор займа, вексель
Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование). После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет – передаст квартиру, не захочет – выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП – затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта» дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом… Есть и риски двойных продаж, в общем – два красных флажка.
По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (дома на ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!
Часть III
Особые случаи. Экономим правильно!
Глава 1
Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом
Один из способов сэкономить на покупке жилья – купить объект в доме под снос. После сноса можно бесплатно переехать в более качественное жилье. По крайней мере, многие на это рассчитывают. Рассмотрим этот способ подробнее.
Снос пятиэтажек – программа, которая помогла улучшить жилищные условия не одной тысяче москвичей. Есть подобные программы и в других городах, но их масштабы несравнимо меньше, так что в этой главе мы рассмотрим только московский опыт. Если вы живете в другом городе, обязательно узнайте: есть ли у вас программа по сносу ветхого жилья, какие дома в нее включены, насколько активно она реализуется (ситуация на бумаге и в реальности может кардинально различаться), каковы условия переселения? Найдите людей, уже переехавших в новое жилье из снесенного дома, и пообщайтесь с ними. Загляните в администрацию вашего района, чтобы узнать планы по сносу домов на ближайший год и реальные перспективы переселенцев. Возможно, покупка квартиры в таком доме окажется для вас выгодной инвестицией.
Что же касается Москвы, то тут можно сказать определенно: халява кончилась. Это раньше можно было купить квартиру в доме под снос, в течение года переехать и продать полученное жилье в два раза дороже. А бывало, что вместо одной квартиры переселенцы получали сразу три! Сегодня все немного печальнее. Почему?
Программа по сносу пятиэтажек – детище Юрия Лужкова, сторонника интенсивного развития Москвы. Девелопер, который хотел построить очередной небоскреб (а Юрий Михайлович очень любил небоскребы), должен был в качестве общественной нагрузки снести пару хрущевок, расселить их жителей, а на очищенной территории уже ваять своего гиганта. Поскольку цены на недвижимость росли бурными темпами, то даже с учетом бешеных затрат на расселение такой проект был выгоден. Сегодня градостроительная ситуация поменялась кардинально:
• Запрет на точечную застройку поставил крест на проектах вроде «снести пятиэтажную халупу и впихнуть на освободившийся пятачок 20-этажного гиганта». Сейчас в основном реализуются комплексные проекты: строительство целых микрорайонов на месте бывших промзон. Это отдельная история, сноса жилых домов не предусматривающая.
• Присоединение Новой Москвы перенесло вектор градостроительной политики с интенсивного развития (ввысь) на экстенсивное (вширь). Иными словами, проблема нехватки участков под строительство в Москве потеряла остроту.
• Новый приоритет столичной политики – транспортное строительство, борьба с пробками. На эти цели брошены гигантские средства, а вот все прочие амбициозные программы (в том числе и снос старого жилья) очень сильно урезаны в финансировании, а то и вовсе забыты.
• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.
• Сыграл свою роль и кризис 2008 г. и замедление роста цен на рынке недвижимости. А еще тот факт, что все лакомые кусочки в Москве (центр города, престижные районы) уже застроены. Остались неудобные варианты, требующие огромных начальных вложений. Инвестиционные проекты с расселением старых домов стали просто невыгодны, а то и убыточны. Застройщикам они уже не интересны.
Получается, и город не сносит, и инвесторы не платят. Результат – люди годами ждут расселения из пятиэтажки, включенной в список «домов под снос на текущий год». Год меняется, а ситуация – нет. Одна наша знакомая шесть лет откладывала ремонт, ожидая «вот-вот» расселения. Потом плюнула и все-таки отремонтировала старую квартиру. Теперь живет и радуется. Все в той же хрущевке.
А как все хорошо начиналось! Все панельные хрущевки Москвы обещали снести уже к 2008 г. После – взяться за кирпичные пятиэтажки и панельные девятиэтажки… Сегодня темпы сноса жилья в Москве – менее 100 домов в год. Появились и вовсе удивительные проекты: пристройка к хрущевкам мансардного этажа, капитальный ремонт с утеплением фасадов и т. п. Повсеместно ремонтируются подъезды и дворы старых домов. Все это, конечно, повышает капитализацию жилья (и стоимость квартир), но не так сильно, как хотелось бы собственникам.
А что со сносом? В первую очередь сейчас сносится аварийное жилье, а также жилье, которое все-таки попало (не иначе, чудом) в зону интересов какого-нибудь застройщика. Например, девелопер ЖК бизнес-класса в Волжском районе в 2010 г. расселил несколько трехэтажных домов, построенных еще пленными немцами. Состояние домов на тот период было крайне плачевным. Их жителям просто повезло, что появился такой проект, да еще и сразу после кризиса.
Впрочем, надо понимать, что политика мэрии меняется регулярно. Влияют и дата выборов, и новые назначения в аппарате и т. д. Так, буквально на днях (август 2013), в преддверии выборов мэра, было объявлено, что программу сноса ветхих домов «оживят», а темпы удвоят.
Как узнать, снесут ли данный дом в ближайшем году? Помимо официальных списков, публикуемых на сайтах управ и префектур, поможет еще и личное обращение в управу. Можно запросить официальное уведомление по конкретному дому, а можно просто пообщаться с сотрудниками администрации. Эта информация будет более достоверной, но не стопроцентно точной, так как градостроительные планы чиновников меняются с космической скоростью.
Выгодно ли покупать жилье в доме под снос? Раньше ответ был однозначным: очень выгодно! Переселенцы получали квартиру в новом доме, в том же районе да еще и больше по площади, а иногда и по количеству комнат. Рыночная стоимость новой квартиры была существенно выше, чем старой. Сегодня ситуация иная:
• Ареал переселения расширился. Теперь это может быть не только тот же район, но и соседний – в пределах округа. Например, если вы живете в районе Кузьминки – скорее всего, попадете в Некрасовку, за МКАД, на люберецкие поля аэрации. Живете в Алтуфьево? Метите в поселок Северный, который хоть и за МКАД, но административно – Москва. И так далее.
• Бытует мнение, что квартиры переселенцам предоставляются по социальной норме – 18 кв. м на человека. Дескать, достаточно прописать в квартире как можно больше людей, и можно получить целые хоромы, а то и несколько. Раньше бывало и такое. Но, увы, сейчас это актуально только для муниципального жилья, причем с большими ограничениями. Для первых собственников квартиры еще осталась лазейка в законодательстве: расприватизация квартиры и получение нового жилья «по социальным нормам» – 18 кв. м на человека. При этом человек теряет право на приватизацию и на всю жизнь остается «социальным нанимателем». Если же вы приобретаете квартиру в собственность, забудьте про «социальную норму». Вам положена квартира такой же площади и такой же комнатности. Хотя, если у вас, к примеру, однушка 30 кв. м, а в новом доме площадь однушек начинается от 35 кв. м, вам все же подарят эти 5 кв. м. Хотите больше? Доплачивайте по рыночным ставкам.
Бывают и счастливые исключения. Так, в 2010 г. наша знакомая – женщина с двумя детьми из коммуналки на Красносельской – переехала в монолитно-кирпичный комплекс бизнес-класса недалеко от проспекта Мира. Рыночная цена такой квартиры – около 15 млн руб. Рыночная цена комнаты не превышала 4 млн руб. Повезло.
• Нет гарантий, что вы получите жилье в новом доме. Если застройщик переселяет старый дом, это не значит, что он подарит жителям квартиры в своей же новостройке. Во-первых, эта новостройка еще не построена, а во-вторых, застройщику это невыгодно. В той же истории в Волжском районе переселенцам предлагались квартиры на вторичном рынке, причем аналогичные по рыночной стоимости. Это могла быть и обычная хрущевка. Хотите дом получше или квартиру побольше? Переселяйтесь подальше к МКАД, а то и в Московскую область. У людей был выбор, но халявы не было. Да, люди получали жилье лучшего качества, порой на пару квадратных метров больше, но не более того.
• Не стоит думать, что квартира в доме под снос продается по такой же цене, что и в соседнем доме. Часто выгода от будущего переселения уже частично включена в цену.
Значит ли все это, что покупать жилье в доме под снос невыгодно и бессмысленно? Не совсем. Просто делать такое приобретение следует очень обдуманно и избирательно.
Когда имеет смысл покупать «обреченное» жилье?
• У вас «живые деньги». Банки не дают кредит под такие квартиры, поэтому ипотечникам этот вариант заказан.
• Судьба дома уже оформлена документально. Его снос – не просто слухи.
• Вы уже знаете, куда будут переселять жителей, и эта перспектива вас устраивает. Имейте в виду: квартиры переселенцам выдают не «в бетоне», а с так называемой муниципальной отделкой. Качество отделки – «бедно, но чисто». Как говорится, жить можно. Если сейчас у вас евроремонт, муниципальная отделка вас огорчит. А если кошмар и развалины – обрадует.
• Вы покупаете комнату в коммуналке. Владельцам комнат пока еще выдают взамен однокомнатные квартиры, а это весьма выгодно.
• Вы готовы ждать сноса несколько лет, проживая в неотремонтированном жилье. Оптимально было бы сдать такое жилье в аренду и терпеливо ждать переселения.
• Вы морально готовы к тому, что дом могут никогда не снести.
Удачи!
Глава 2
Рента: зарабатываем на старушках
Рассказывает Сергей Тихоненко
Стареть скучно, но это единственный способ жить долго.
Фаина Раневская
Когда я спрашивал обывателей, далеких от недвижимости, какие ассоциации у них возникают при слове «рента», то чаще всего слышал историю «одной француженки, которая пережила адвоката», и сюжеты из детективов, когда кровожадная банда убивала доверчивых старушек. Ну да, богатая на сюжеты тема. От потрепанных сериальных «Ментов» 1990-х Ларина и Дукалиса до улыбчивого следователя Глухарева в наше время – все отметились в теме «несчастных старушек».
Однако точной и доступной информации о ренте очень мало, особенно от практиков, которые знают все нюансы не понаслышке. Значит, пора рассказать самим.
Как старушка адвоката пережила
В 1965 г., в возрасте 90 лет, одинокая француженка Жанна Кальман заключила с адвокатом Франсуа Раффре договор купли-продажи своей квартиры с условием пожизненного содержания. В те годы стоимость ее недвижимости была эквивалентна 10 годам ежемесячных платежей. Но судьба распорядилась иначе. «Мы все иногда совершаем невыгодные сделки», – утешала Жанна адвоката на праздновании своего 120-летия. В этом же году в возрасте 77 лет адвокат умер и выплаты по договору продолжила его вдова. А Жанна… Жанна прожила еще два года и стала мировым рекордсменом по продолжительности жизни.
Как вы думаете, какова вероятность того, что история Жанны Кальман повторится в Москве? Обратимся к статистике.
По данным Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), опубликовавшей доклад «Мировая статистика здравоохранения, 2011 г.», средняя продолжительность жизни в России для мужчин составляет 62 года, а для женщин – 74. Это наихудшие показатели в Европе! Мы обгоняем Афганистан, страны Центральной Африки, идем рядом с Украиной, Казахстаном, Узбекистаном, Киргизией… И находимся далеко позади Германии, Франции, Швеции.
Зависит ли продолжительность жизни от региона РФ, размера города или поселка? Достоверных данных практически нет. Если рассуждать логически, то в городах-миллионниках действуют противоположно направленные факторы. С одной стороны – доступность медицины, медикаментов, более высокий уровень жизни. С другой – отвратительная экология, загазованность, электромагнитный фон, стрессы…
Так что вероятность повторения истории с долгожительницей-рекордсменом Жанной Кальман в России близка к нулю. Более того, даже этот незначительный риск можно снизить. Как? Перенесемся на время в отрасль, которая на первый взгляд не имеет ничего общего с нашей темой, – финансовый менеджмент. Уже довольно давно аналитики просчитали, что так называемый инвестиционный портфель несет в себе значительно меньший общий риск, чем суммарный риск всех акций в портфеле. Особенно если акции подобраны правильно, то есть представлены разные секторы экономики. Одни отрасли растут, другие падают, а в результате доход инвестиционного портфеля выравнивается.
Какое отношение это имеет к ренте? Думаем, что вы уже догадались. Если бы адвокат Франсуа Раффре заключил договор пожизненного содержания еще с несколькими дамами почтенного возраста, то обязательно стал бы владельцем новой недвижимости. С увеличением количества договоров вероятность отклонений от средних значений (как в большую, так и в меньшую сторону) снижается.
Отсюда вывод: чем больше у вас объектов, тем лучше. По нашим подсчетам, оптимально – пять-шесть объектов.
Конечно, несколько квартир с договорами пожизненного содержания требуют немалых регулярных расходов. Но надо помнить, что вы вкладываете в свое будущее. Бесплатных чудес не бывает. Кроме того, чем больше и дольше вы будете заниматься рентой, тем легче вам будет. Освободилась квартира, вы выполнили свои обязательства? Сдайте ее, а деньги пустите на выплаты другим рентополучателям. Сдавая одну-две квартиры, вы полностью покроете потребность в финансировании трех – шести квартир.
Виды ренты
Теперь рассмотрим подробнее виды ренты, достоинства и недостатки каждого варианта.
Пожизненная рента
Заключается договор купли-продажи квартиры с обременением. Покупатель обязуется ежемесячно выплачивать рентополучателю оговоренную сумму, которая не может быть меньше, чем 2МРОТ, что на момент написания этих строк (август 2013 г.) составляет 9222 руб. Также, как правило, при подписании договора покупатель выплачивает единоразово сумму в размере 10–50 % от стоимости квартиры.
Достоинства:
• Простота и удобство для плательщика. Переводишь раз в месяц деньги – и все, задача выполнена. Процесс можно автоматизировать, например настроить функцию регулярного перевода в интернет-банке. Находишься в другом городе или отдыхаешь за границей – не важно, обязательства полностью исполняются.
• Такой договор трудно расторгнуть. Ведь главное основание для судебного расторжения договора – невыполнение рентодателем условий сделки, например пропущенные платежи. Доказать свою добросовестность проще простого: банки хранят историю всех платежей.
Недостатки:
• Необходимость в однократной выплате крупной суммы. Тут уж ничего не поделаешь, чаще всего первоначальный платеж необходим.
• Потенциальные рентополучатели неохотно заключают такие договоры. Люди в возрасте нередко имеют проблемы со здоровьем и нуждаются в уходе. Социальные службы помогают им, но недостаточно. Поэтому просто деньги для них не совсем то, что нужно. В обычных ситуациях о пожилых заботятся родственники. Но люди, у которых крепкие родственные связи, не заключают договоры ренты. На такой шаг решаются одинокие.
Пожизненное содержание с иждивением
Заключается договор купли-продажи квартиры с обременением. Покупатель обязуется выполнять действия по уходу за рентополучателем – например, покупать продукты, лекарства, оплачивать квартплату. Точный перечень услуг указывается в договоре. Иногда к списку услуг добавляется небольшой ежемесячный платеж.
Достоинства:
• Самый недорогой способ приобретения недвижимости.
• Именно на такой вариант чаще всего соглашаются рентополучатели.
Недостатки:
• Самый хлопотный способ. Вероятно, вам потребуется регулярно бывать у своего подопечного, оказывать различные услуги. Старики бывают капризными, их желания меняются. Нужно обладать солидным запасом терпения.
• Высок риск расторжения сделки. Это главный недостаток. Рассмотрим подробнее.
Классическая причина расторжения договора ренты – «несоблюдение рентоплательщиком условий сделки». Например, бабушке не понравилась температура разогретого молока, качество уборки квартиры или цвет апельсина. При этом истинная причина не имеет ничего общего с декларируемой. Объявился непутевый внучек, внезапно вспомнивший о существовании «горячо любимой бабушки». Бабушка растаяла и осознала, что должна завещать внуку квартиру. В порыве родственных чувств, по совету «доброжелателей», бабушка решает расторгнуть сделку, отмахнувшись от прежних договоренностей. Увы, но судебная практика такова, что расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением достаточно просто. Суды идут навстречу таким хитрым бабушкам. Невозможно доказать, что температура молока, качество уборки квартиры и вкусовые качества апельсинов были такими, как надо. Бабушка старенькая, ее жалко, а вы молоды и здоровы, перебьетесь.
Выход – нанять для оказания услуг специально обученных людей (уборщицу, сиделку), хранить все чеки по оплате этих услуг и брать с бабушки регулярные расписки об отсутствии претензий.
Поговорим о родственниках.
У А. была тетя преклонного возраста, которая проживала в своей двухкомнатной квартире на Садовой-Кудринской улице. Отношения между ними установились нормальные, но, как это часто бывает в мегаполисах, регулярного общения не было. Это понятно, ведь тетя – человек пожилой и одинокий, а у А. семья, дети, работа, хлопоты и постоянная нехватка времени. Тетя сдала комнату женщине, приехавшей из Украины. Кстати, так поступают многие московские пенсионеры, если, конечно, размер жилплощади позволяет. Не столько ради денег, сколько ради общения и помощи.
Через два года тетя умерла. В установленный законом срок (в течение шести месяцев) А. пришла к нотариусу, чтобы заявить о своих правах на наследство. Ведь тетя оформила на нее завещание еще много лет назад. Однако А. ожидал шок. Квартира еще полгода назад была передана по договору пожизненного содержания с иждивением украинке, снимавшей комнату. А. попыталась признать сделку недействительной. Для этого надо было доказать, что тетя не отдавала отчет в своих действиях, когда заключала договор. Как это можно сделать, если человек уже умер? В некоторых случаях проводится… эксгумация! Это не шутка. Известны случаи, когда по итогам эксгумации сделку признавали недействительной. Кафка отдыхает.
Итак, А. наняла адвоката и подала в суд.
Тут надо сказать, что суды по жилищным вопросам у нас могут тянуться годами. Есть такое мнение, что это политика судей – затянуть процесс, а вдруг стороны договорятся? Или кому-то надоест тратить деньги на адвокатов и он уступит, махнет рукой. Ведь при любом решении суда будет недовольна либо одна, либо другая сторона. А значит, апелляции, жалобы на необъективность…
Процесс длился два года, адвокаты были довольны. Недовольна была А., история с судом подточила ее финансы, а конца и края процесса не было видно. В итоге она отозвала иск, смирившись с потерей квартиры. Насколько велики были ее шансы на победу? Трудно сказать… Не исключено, что адвокат преувеличил ее шансы на выигрыш дела.
Читать бесплатно другие книги:
