Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение Панченко Т.
Договор факторинга и налог на прибыль.Право требования долга является имущественным правом. Следовательно, организация должна включать сумму, за которую она уступила право требования долга, в состав доходов, учитываемых для целей налогообложения на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
Как правило, клиент уступает право требования долга дешевле, чем стоят реализованные им покупателю товары (за 70—80 % суммы дебиторской задолженности). Отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком организации, который включается в состав внереализационных расходов в порядке, установленном ст. 279 НК РФ (подпункт 7 п. 2 ст. 265, подпункт 2.1 п. 1 ст. 268, ст. 279 НК РФ).
Если уступка права требования имела место до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, то размер убытка, учитываемого для целей налогообложения, не может превышать сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы по долговому обязательству за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренной договором на реализацию товаров (работ, услуг).
При этом проценты рассчитываются согласно правилам ст. 269 НК РФ от суммы, которая признана доходом от уступки права требования (п. 1 ст. 279 НК РФ).
Если уступка права требования произошла после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа, то убыток принимается для целей налогообложения в следующем порядке:
– 50 % суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
– 50 % суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 календарных дней с даты уступки права требования.
Организация может нести по договору факторинга, например, следующие расходы:
– вознаграждение банку;
– плату за административное управление задолженностью;
– ежедневную комиссию за предоставление денежных средств клиенту;
– фиксированный сбор за обработку каждого документа и прочие расходы.
Все эти расходы могут быть учтены при исчислении налога на прибыль.
Фиксированные платежи (например, сбор за обработку каждого документа) включаются в состав расходов на оплату услуг банка в соответствии с подпунктом 25 п. 1 ст. 264 или подпунктом 15 п. 1 ст. 265 НК РФ (письмо Минфина России от 29.04.2005 № 03-03-01-04/1/206).
По мнению контролирующих органов, взимаемые в процентах комиссии приравниваются для целей налогообложения прибыли к расходам в виде процентов по долговым обязательствам (подпункт 2 п. 1 ст. 265 НК РФ, письмо Минфина России от 18.01.2006 № 03-03-04/1/33).
Сумма процентов, начисленных и выплаченных банку по договору факторинга, списывается в расходы с учетом ограничений, установленных ст. 269 НК РФ. Комиссии сверх размеров, определенных ст. 269 НК РФ, не принимаются для целей налогообложения (п. 8 ст. 270 НК РФ).
В расчете предельной величины процентов, признаваемых расходом, участвует сумма комиссии без учета НДС (письмо Минфина России от 20.07.2006 № 03-03-04/1/597).
Предельная величина процентов, признаваемых расходом, относится к сумме всех комиссионных вознаграждений, уплачиваемых организацией по договору факторинга (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-03-04/1/529).
Данный порядок признания расходов для целей налогообложения не зависит от условий заключения договора факторинга, то есть он применим как к классическому, так и к регрессному факторингу (письмо Минфина России от 29.04.2005 № 03-0301-04/1/206).
Факторинговые комиссии часто устанавливаются в процентах от величины уступаемого требования, а их итоговая сумма зависит от времени пользования финансированием. Поэтому, по мнению Минфина России, выраженному в письме от 20.07.2006 № 03-03-04/1/597, такое выплачиваемое финансовому агенту вознаграждение должно нормироваться как проценты для целей налогообложения прибыли.
Это означает, что при отсутствии других сопоставимых обязательств факторинговые комиссии (приравненные к процентам) могут быть учтены для целей налогообложения в сумме, равной процентам, рассчитываемым исходя из ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 1,1 (если финансирование осуществляется в рублях) (п. 1 ст. 269 НК РФ). С 19 июня 2007 года ставка рефинансирования составляет 10 % (телеграмма Банка России от 18.06.2007 № 1839-У). Поэтому в налоговом учете предельная величина рублевой комиссии по договору факторинга – 11 % годовых.
При этом читателям следует иметь в виду, что в расчете должны участвовать все суммы, выплачиваемые в качестве комиссий, которые зависят от суммы финансирования (см. письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-03-04/1/529), например комиссии за предоставленное финансирование, дополнительные комиссии за пользование предоставленными денежными средствами сверх определенного срока, а также пени за просрочку их уплаты.
Для нормирования суммы факторинговых комиссий ее надо «очистить» от НДС (см. письмо Минфина России от 20.07.2006 № 03-03-04/1/597).
Но, по нашему мнению, позиция Минфина России не бесспорна.
Статья 269 НК РФ регулирует для целей налогообложения порядок признания процентов по долговым обязательствам любого вида.
Под долговыми обязательствами понимаются кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от формы их оформления (п. 1 ст. 269 НК РФ).
При классическом варианте факторинга организация-клиент в счет полученных от финансового агента денежных средств уступает (передает) ему право требования долга с третьего лица. После того как уступка произведена, клиент освобождается от обязательств перед агентом, в том числе долговых.
В этой связи к комиссиям, уплачиваемым по договору факторинга, у налогоплательщика нет оснований «подтягивать» положения ст. 269 НК РФ.
Поэтому организация имеет право, по нашему мнению, учитывать сумму таких комиссий в порядке, аналогичном порядку учета фиксированных платежей.
А вот от способа передачи банку вознаграждения порядок учета этого вознаграждения не зависит.
Некоторые факторинговые комиссии все-таки могут быть полностью учтены для целей налогообложения прибыли. Например, фиксированная комиссия за обработку товарной накладной одной поставки (если она не зависит от суммы финансирования и его сроков) может быть учтена в составе прочих расходов для целей налогообложения (подпункт 25 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но могут нормироваться суммы всех комиссий, уплаченных финансовому агенту (фактору) поставщиком (п. 1 ст. 279, п. 1 ст. 269 НК РФ).
В большинстве случаев суды не соглашаются с тем, что для целей налогообложения суммы факторинговых комиссий должны нормироваться согласно ст. 269 НК РФ (постановления ФАС Уральского округа от 02.11.2005 № Ф09-4898/05-С7; ФАС Московского округа от 02.08.2005 № КА-А40/7021-05).
Но в то же время некоторые суды придерживаются мнения, что суммы факторинговых комиссий должны быть сопоставимы с величиной процентов по долговым обязательствам, которую можно учесть для целей налогообложения прибыли (постановление ФАС Московского округа от 31.10.2006 № КА-А40/9338-06). И если суд займет такую позицию, то поставщик потеряет не только в налоге на прибыль, но и в вычете НДС по факторинговой комиссии (п. 7 ст. 171 НК РФ).
При этом читателям следует иметь в виду, что имеются и судебные решения, в которых факторинг рассматривается как уступка права требования (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2006 № А28-10585/2005-259/29).
Договор факторинга и НДС. При уступке права требования, вытекающего из договора реализации товаров, подлежащих обложению НДС, налоговая база по операциям реализации определяется в порядке, установленном ст. 154 НК РФ (п. 1 ст. 155 Кодекса).
Если уступка произведена и денежные средства получены от агента после отгрузки товаров, то повторно облагать НДС стоимость уступленного права требования организации не надо. Это объясняется тем, что налоговая база по НДС была определена ранее, на дату отгрузки товаров (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Пример.
Организация по договору купли-продажи отгрузила (реализовала) товар покупателю в июне 2007 года на сумму 129 800 руб. (в том числе НДС 18 % – 19 800 руб.). В июле 2007 года она уступила право требования долга с покупателя банку по договору факторинга за 118 000 руб.
Вознаграждение банка составляло 10 % суммы финансирования (11 800 руб.).
Банк удерживал вышеуказанную сумму из средств, перечисляемых организации в качестве финансирования.
В июле 2007 года сумма финансирования в размере 106 200 руб. (118 000 руб. – 11 800 руб.) поступила на расчетный счет организации.
Налоговым периодом по НДС у организации является месяц.
В рассматриваемом случае организация должна была начислить НДС на стоимость реализованных товаров в размере 110 000 руб. (без учета НДС) в периоде их отгрузки, то есть в июне 2007 года. Организация не должна была повторно начислять НДС в периоде уступки дебиторской задолженности банку.
В бухгалтерском учете организации были оформлены следующие проводки:
июнь 2007 года :
Д – т 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» К – т 90 «Продажи», субсчет «Выручка», – 129 800 руб. – отгружены товары покупателю;
Д – т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Налог на добавленную стоимость», – 19 800 руб. – начислен НДС со стоимости отгруженных товаров;
июль 2007 года :
Д – т 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы», К – т 62– 129 800 руб. – отражена уступка права требования (списана дебиторская задолженность покупателя);
Д – т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» К – т 91, субсчет «Прочие доходы», – 118 000 руб. – отражена задолженность банка по договору факторинга;
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76 – 10 000 руб. – учтена в расходах сумма вознаграждения банку (без НДС);
Д – т 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» К – т 76 – 1800 руб. – отражен «входной» НДС в части вознаграждения;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19 – 1800 руб. – принят к вычету «входной» НДС;
Д – т 51 «Расчетные счета» К – т 76 – 106 200 руб. – поступила на расчетный счет организации сумма финансирования за вычетом вознаграждения банка.
Услуги, оказываемые финансовым агентом по договору факторинга, облагаются НДС в общеустановленном порядке (п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо МНС России от 15.06.2004 № 03-2-06/1/1371/22). Факторинг не относится к банковским операциям. Поэтому в отличие от процентов по кредитам все виды факторинговых комиссий облагаются НДС по ставке 18 % (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Следовательно, не позднее пяти дней с момента получения от клиента документов, удостоверяющих право требования к должнику, финансовый агент должен выставить клиенту счет-фактуру на сумму своего вознаграждения (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Организации – плательщики НДС могут принять к вычету суммы этого налога, уплаченные финансовым агентам. Право на вычет НДС по вышеуказанным услугам возникает у клиента в момент принятия к учету оказанной услуги при наличии счета-фактуры и акта оказания факторинговых услуг (подпункт 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Пример.
Согласно договору регрессного факторинга банк предоставляет организации денежные средства, обязательство по возврату которых организация исполняет путем уступки права требования долга. Договор факторинга заключен 30 июля 2007 года.
Банк перечисляет на расчетный счет организации денежные средства в размере 90 % суммы дебиторской задолженности покупателя, а остальную сумму (за вычетом комиссий) – после того, как с ним рассчитается покупатель организации.
Организация реализовала 6 августа 2007 года товары покупателю на сумму 200 000 руб. (в том числе НДС – 30 508 руб.). В тот же день она уступила банку право требования долга с покупателя. 8 августа от банка было получено финансирование в сумме 180 000 руб. (200 000 руб. x 90 %). 80 дней спустя (в октябре 2007 года) покупатель расплатился с банком.
Организация понесла следующие затраты, связанные с финансированием под уступку права требования (все суммы указаны без НДС):
– проценты за пользование денежными средствами – 0,025 % суммы финансирования (за каждый день с даты зачисления средств на расчетный счет организации по дату уплаты денег покупателем банку). Эта сумма равна 3600 руб. (180 000 руб. x 0,025 % x 80 дн.);
– плата за обработку документов – 50 руб. за один документ. В августе банком были обработаны два документа, за что организация заплатила в августе 100 руб.;
– комиссия за факторинговое обслуживание (администрирование) – 1 % суммы уступленной дебиторской задолженности (единовременно в момент возврата денег банку). Эта сумма составила 1800 руб. (180 000 руб. x 1 %).
Общая сумма расходов организации (без НДС) составила 5500 руб. (3600 руб. + 100 руб. + 1800 руб.)
На эту сумму банк начислил НДС по ставке 18 % – 990 руб. (5500 руб. x 18 %).
Сумма расходов организации с учетом НДС равна 6490 руб. (5500 руб. + 990 руб.)
После поступления денег от покупателя (в октябре) банк перечислил организации остаток средств за вычетом комиссий: 13 628 руб. [200 000 руб. – 180 000 руб. – (3600 руб. + 1800 руб.) x 1,18].
В бухгалтерском учете организации были оформлены следующие проводки:
август 2007 года
Д – т 62 К – т 90, субсчет «Выручка», – 200 000 руб. – признана выручка от реализации товаров покупателю;
Д – т 90, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», – 30 508 руб. – начислен НДС с суммы выручки;
Д – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», К – т 91, субсчет «Прочие доходы», – 200 000 руб. – отражена уступка дебиторской задолженности покупателя;
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 62 – 200 000 руб. – списана в расходы сумма уступаемой задолженности;
Д – т 51 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 180 000 руб. – получено финансирование от банка;
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 1080 руб. (180 000 руб. x 0,025 % x 24 дня) – начислены проценты за пользование денежными средствами за август;
Д – т 19 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 194 руб. (1080 руб. x 18 %) – отражен НДС по процентам за август, предъявленный банком;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19 – 194 руб. – принят к вычету НДС;
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 100 руб. – отнесена на расходы плата за услугу по обработке документов;
Д – т 19 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 18 руб. (100 руб. x 18 %) – отражен НДС в части платы за обработку документов;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19– 18 руб. – принят к вычету НДС;
Д – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», К – т 50«Касса» – 118 руб. – оплачена услуга по обработке документов;
сентябрь 2007 года
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 1350 руб. (180 000 руб. x 0,025 % x 30 дн.) – начислены проценты за пользование денежными средствами за сентябрь;
Д – т 19 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 243 руб. (1350 руб. x 18 %) – отражен НДС по процентам за сентябрь, предъявленный банком;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19– 243 руб. – принят к вычету НДС по процентам;
октябрь 2007 года
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 1170 руб. (180 000 руб. x 0,025 % x 26 дн.) – начислены проценты за пользование денежными средствами за октябрь;
Д – т 19 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 211 руб. (1170 руб. x 18 %) – отражен НДС по процентам за октябрь, предъявленный банком;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19– 211 руб. – принят к вычету НДС по процентам;
Д – т 91, субсчет «Прочие расходы», К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 1800 руб. – отражена сумма комиссии за факторинговое обслуживание;
Д – т 19 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 324 руб. (1800 руб. x 18 %) – отражен НДС, предъявленный в части этой комиссии;
Д – т 68, субсчет «Налог на добавленную стоимость», К – т 19– 324 руб. – принят к вычету НДС по комиссии;
Д – т 51 К – т 76, субсчет «Расчеты с банком по факторингу», – 13 628 руб. – получен от банка остаток средств за минусом комиссий.
При уступке денежного требования, вытекающего из договора по реализации товаров, не облагаемых НДС, суммы этого налога, предъявленные финансовым агентом в составе его вознаграждения, не подлежат вычету, а на основании п. 2 ст. 170 НК РФ учитываются в стоимости услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 02.08.2005 № 19-11/55124).
Но, по мнению контролирующих органов, основные факторинговые комиссии учитываются для целей налогообложения прибыли в ограниченном размере, и это влияет на сумму вычета по НДС. Ведь НДС тоже принимается к вычету только в части, относящейся к учитываемым для целей налогообложения расходам (абзац второй п. 7 ст. 171 НК РФ).
Выводы. Заключив договор факторинга, поставщики могут быть уверены в том, что они получат большую часть денег от финансового агента сразу же после отгрузки товаров покупателям.
Факторинг дороже банковского кредита.
Договор факторинга может быть заключен, даже если в договоре купли-продажи содержится запрет на уступку долгов третьим лицам.
Нельзя доверять рекламе факторинговых компаний, обещающей учет факторинговых комиссий в полной сумме для целей налогообложения. По мнению Минфина России, для целей налогообложения прибыли большинство факторинговых комиссий должно учитываться в ограниченных размерах, так же как и проценты по долговым обязательствам.
17. Ипотека – кредит на строительство под залог недвижимости
Обязательство по договору займа или кредита, иное обязательство (обязательство, основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может обеспечиваться ипотекой – залогом недвижимости. Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом.
В целях развития ипотечного кредитования отсутствует обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеке, что позволяет уменьшить издержки сторон договора (на практике договор ипотечного кредитования заверяется нотариусом).
Не требуется также нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Вышеназванные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. В связи с этим договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут быть предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
Закон об ипотеке предоставляет сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении осуществляется безвозмездно и должна быть произведена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Если договором не предусмотрено иное, Закон об ипотеке устанавливает в отношении ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, и строящихся объектов следующее:
– при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке, и строящиеся объекты;
– в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге;
– в случае возведения здания или сооружения с использованием заемных средств земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него считается находящимся в залоге;
– жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Согласно ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества служат основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение либо строительство жилого дома или квартиры.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя, после возникновения ипотеки сохраняют силу при реализации жилого помещения. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке> разъяснило применение ряда положений Закона об ипотеке.
Так, ВАС РФ уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).
В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.
При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одним и тем же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.
Нормы ст. 46 Закона об ипотеке будут применяться, если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними. При этом вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.
Что касается порядка заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке, то ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 разъяснил следующее:
– соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора;
– при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту оценку, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке;
– заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением;
– суд не имеет права устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не предусмотрена соглашением залогодателя и залогодержателя.
Если заемщик – физическое лицо, то для принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита заемщику в банк представляются следующие документы:
– анкета-заявление на получение ипотечного кредита с оригиналами или нотариально заверенными копиями следующих документов:
копии всех страниц паспорта;
сведения о ранее выданном паспорте;
копии всех страниц трудовой книжки заемщика;
справки с места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@) или в простой письменной форме, утвержденной банком, и т.д.
Если заемщик – индивидуальный предприниматель, то для принятия банком решения о предоставлении ипотечного кредита представляется копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заемщиком, за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии или копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма № 3-НДФЛ, утвержденная приказом Минфина России от 23.12.2005 № 153н) за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.
Платежеспособность заемщика – индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в представленных копиях налоговой декларации за два последних полных налоговых периода, путем приведения данных к годовой базе, то есть если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, а если полугодовая – то на два.
Если заемщик получает доходы в виде дивидендов от собственного дела, то для принятия решения о предоставлении ипотечного кредита этому заемщику должно принадлежать не менее 25 % участия в каком-либо предприятии, которое должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть вышеуказанной долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.
Вышеуказанные лица, а также заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т.д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и (или) того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.
Среднемесячный заработок (доход) индивидуального предпринимателя определяется следующим образом:
– по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;
– по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.
Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены Расчетом авансовых платежей по единому социальному налогу для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, утвержденным приказом Минфина России от 09.02.2007 № 13н, с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.
Для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде.
В иных случаях доход индивидуального предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа представленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
В случае если предприниматель представляет форму № 3-НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчетности для физических лиц, то среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде процентов по вкладам, представляет в банк следующие документы:
– договор о депозитном (срочном) вкладе;
– выписку со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;
– справку банка о выплаченных процентах по вкладу;
– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости – по требованию специалиста департамента ипотечного кредитования).
Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде страховых выплат, представляет в банк следующие документы:
– договор о страховании (страховой полис);
– документы, подтверждающие уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору страхования (полису);
– справку страховой компании о произведенных страховых выплатах;
– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).
Для подтверждения доходов в форме арендной платы лицо, претендующее на получение ипотеки, должно представить подтверждение получения доходов в виде оформленных в установленном законом порядке:
– договоров найма или аренды объекта недвижимости, заключенных заемщиком и арендаторами за период не менее чем за предыдущие и последующие 12 месяцев;
– документов, подтверждающих уплату заемщиком налога при получении доходов в форме арендной платы, копии налоговой декларации с отметкой налогового органа, а также вновь заключенных договоров аренды;
– документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости.
Кроме того, заемщик, получающий арендную плату, должен представить в банк дополнительно к стандартному комплекту документов, представляемому для оценки платежеспособности, следующие документы:
– правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
– документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
– договор аренды (найма) недвижимости;
– документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением доходов от сдачи в аренду объекта недвижимости (при наличии), и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.
Если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50 % чистого совокупного дохода заемщика, используемого для расчета суммы кредита, заемщик должен осуществить страхование риска утраты и (или) повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10 %, с учетом требований законодательства Российской Федерации.
Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.
Кредитор должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита.
В совокупный доход заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными заемщиками по кредитному договору (договору).
Для рассмотрения заявления о выдаче кредита заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон), копию военного билета (для лиц мужского пола призывного возраста), а также документы о получении дохода.
При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика, возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее чем три месяца до обращения за кредитом).
Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З) определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Вышеуказанный коэффициент рассчитывается следующим образом:
Величина данного соотношения составляет не более 90 % и не менее 35 %. Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от параметров жилого помещения – предмета залога.
Пример.
Если предметом залога являются квартиры в домах со значительно более высокой или низкой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе, коэффициент К/З принимается равным или ниже 60 %.
Предметом залога по ипотеке может быть только то жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
– жилое помещение является отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом), либо отдельной комнатой;
– жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;
– жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
– жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);
– в жилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка.
Не могут быть предметом ипотеки жилые помещения, расположенные в 1—5-этажных домах 1955—1979 годов постройки включительно на территории г. Москвы (для Москвы).
В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
– не находиться в аварийном состоянии;
– не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
– иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома [коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса)] должно быть оформлено право собственности на земельный участок, которое должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Если земельный участок предоставлен на праве аренды с правом застройки, то в договоре должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования:
– ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, банком не рассматриваются (ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, должны быть предварительно согласованы с организацией, осуществляющей выкуп закладных);
– ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
К взаимозависимым лицам относятся иные родственники заемщика (залогодателя) – родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.
Независимый оценщик должен представить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.
Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены жилого помещения (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 90 % и не менее 35 % от стоимости приобретаемого жилого помещения. В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и (или) оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.
При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.
Читать бесплатно другие книги:
