Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать Яншевский Павел
Проект мы защитили, и нам разрешили построить именно 49 тысяч квадратных метров.
Тот, кто знаком с рынком недвижимости, скажет, что просто попросить побольше не значит получить разрешение. Все куда сложнее. Это так. Но история не об этом. Она о том, что, если у вас нет точки опоры и вы не знаете, с чего начать расчеты и анализ любой ситуации, создайте себе эту точку: начните со здравого смысла. Эта история еще и о том, что делает девелопер. Он берет идею и доводит ее до реализации.
Девелопер — это тот, кто придумывает проект из ничего, когда еще нет ни земли, ни чертежей, ни денег. Это тот, кто управляет проектом. Дирижирует всеми участниками цепочки и помогает им. Задает темп и принимает решения. Управляет рисками и несет ответственность.
Если вы спросите, что самое главное для девелопера в проекте, я отвечу: исполнить мечту. Реализовать проект, чтобы все получилось так, как задумывали. Многими девелоперами больше движут амбиции, чем деньги. Амбиции создать необычный и лучший проект. Поставить на крыше здания небольшой логотип, причем слово «небольшой» каждый девелопер понимает по-своему. Чтобы покупатели и пользователи рассказывали друзьям о том, какой у них классный офис или квартира. Чтобы инвесторы были в восторге от доходности. Чтобы сотрудники компании чувствовали свою причастность к большому делу. Чтобы городские власти гордились проектом.
Я не пою дифирамбы девелоперам, как может показаться. Но если бы пришлось выбирать, кого убрать из цепочки участников проекта, то это точно был бы не девелопер. Как вы увидите позже, ценность хороших девелоперов обычно подтверждается еще и их доходами.
Что отличает инвестора от девелопера проектов? Почему очень часто эти понятия идут рука об руку в недвижимости? Почему на фондовом рынке инвесторы в акции и управляющие их деньгами компании и фонды отделены друг от друга, а в недвижимости — нет? Я бы мог объяснить это молодостью рынка недвижимости в нашей стране, но ведь и фондовый рынок у нас появился тогда же. Думаю, дело в непрозрачности и непонятности рынка для большинства сторонних наблюдателей, поэтому на нем так много странных игроков.
До 2008 года подавляющее большинство российских девелоперов опиралось не на желание создавать качественные проекты, а на свои ресурсы. Девелоперы — банкиры, девелоперы — строители, девелоперы — владельцы земли, девелоперы — согласователи разрешений, девелоперы — инвесторы, девелоперы — продавцы и даже девелоперы — архитекторы (к слову, находящиеся ближе всего к классическим девелоперам) наводнили растущий рынок. Немногие остались на плаву после кризиса 2008 года, некоторых подкосил кризис 2014–2015 годов и программа реновации Москвы. Но до сих пор встречаются игроки с корнями откуда-то из другой сферы. Нередко владельцы компаний, которые много инвестировали в недвижимость, потом создавали девелоперские компании, чтобы этими инвестициями управлять.
С моей точки зрения, для инвестора в недвижимость важно только одно — соотношение «риск — доходность», который мы детально рассмотрим в главе 6, которая так и называется: «Риск — доходность». Если сохраняется хороший объем прибыли и высокая доходность, но при этом риски контролируемы и общий результат инвестиций лучше рынка, то инвестора не должно волновать, насколько красивый у здания фасад, счастливы ли владельцы квартир в спальном районе, стоит ли особняк на центральной улице города и какую премию получил проект на профессиональной выставке.
Должен ли и может ли девелопер инвестировать в свои проекты? Я считаю, что может и должен. Только инвестировать он должен не в покупку земли, строительство фундамента или, не дай бог, производство лифтов, а в свою команду и свои проекты. Платить людям, повышать уровень их знаний, инвестировать в исследования, платить за создание концепций, консалтинговые работы. Все это — идеальные расходы для девелопера, потому что они развивают его основную компетенцию — создание проектов.
Инвестор может вкладывать капитал на разных стадиях. Вот наиболее популярные.
Покупка долей и акций девелоперской компании. Это редкая практика, которая не связана с инвестициями в проект. Скорее, это инвестиции в бизнес. Так часто делают крупные инвесторы.
Финансирование покупки земли. Для девелопмента это самая рисковая, но и максимально доходная стадия. Важно понимать, как именно девелопер планирует превратить землю в проект, получить все необходимые разрешения, добиться финансирования строительства и организовать продажи. Инвестор покупает землю в расчете, что девелопер повысит ее стоимость, сделав проект, получив разрешение на строительство и построив здание. Средняя доходность таких инвестиций в России на 2020 год — 25% годовых.
Бридж-кредитование — деньги в долг девелоперу. После того как земля куплена, нужно создать сам проект, заплатить за архитектуру, сделать проектную документацию, заплатить налоги и осуществить другие платежи государству, профинансировать подключения к сетям. Не всегда девелопер обладает ресурсами или хочет тратить их на эту стадию. Риски близки к покупке земли, но сама форма кредита больше гарантирует получение оговоренного дохода. Нормальная доходность таких инвестиций — 18% годовых.
Покупка оптового объема метров в начале проекта, когда инвестор покупает квадратные метры в будущем проекте. Риски сводятся к тому, построит ли девелопер проект и сколько будут стоить построенные площади. Сложность в том, чтобы определить стоимость будущих метров, так как доходность не гарантирована. Она зависит от состояния рынка и качества маркетинга проекта. Ориентир — 20% годовых. Это норма при расчете, но жизнь обычно вносит свои коррективы и по факту оставляет инвестора с 15–17% годовых.
Покупка метров в процессе строительства. В ряде стран никаких скидок при покупке в строящемся доме вы не получите, цена будет одинаковой и в начале строительства, и после его окончания. Такова ситуация, например, в Великобритании и США. Рынок приходит к этому и в России. Девелоперам нет смысла делать скидки, так как деньги покупателей все равно поступают в банк, а банк уже дает девелоперу кредит на стройку. Но в некоторых странах, где застройщик может пользоваться деньгами покупателей (Кипр, Украина, Индонезия), за покупку на ранней стадии вам дадут скидку. Продав недвижимость после окончания строительства, вы заработаете на разнице. Раньше в Москве инвестор получал 13–17% годовых. В Киеве и сегодня такая доходность остается актуальной.
Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду считается самой надежной инвестицией в недвижимость, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, — отсутствие арендатора. При этом инвестор не рискует потерять недвижимость[8]. Она не обесценится до нуля, как в случае с недостроенным проектом или банкротством девелопера. Доходность арендной недвижимости различается не только от страны к стране, но и зависит от класса, типа недвижимости и даже конкретных арендаторов. О ней мы поговорим подробно в главе про аренду недвижимости и главе про риск и доходность. В среднем доходность жилой недвижимости в разных странах варьируется от 3 до 6%, а коммерческой — от 5 до 10%.
Уверен, теперь вы точно отличите девелопера от инвестора, задав ему всего пару вопросов о проекте.
Когда девелопер придумал, что и зачем он будет создавать, и инвесторы подтвердили готовность финансировать проект, должна появиться земля. А у земли всегда есть владельцы. О них мы и поговорим.
Земля бывает двух видов: «зеленая» и «коричневая» — и может принадлежать двум типам владельцев: частным или государственным.
«Зеленая» земля, или greenfield (англ. зеленое поле), — та, на которой ничего нет и не было.
«Коричневая» земля, или brownfield (англ. коричневое поле), — та, на которой уже что-то было построено раньше.
Прежде всего «коричневую» землю отличает наличие статуса. Если greenfield может иметь статус сельскохозяйственной земли и редко встречается в городах, то brownfield всегда занесена в кадастр и имеет назначение. Это может быть текущее назначение, например несколько тысяч квадратных метров склада, промышленного строения или старого административного здания. А может быть будущее назначение: например, на земле стоит старое двухэтажное здание, но городская администрация уже внесла землю в кадастр как участок, на котором можно построить многоквартирный жилой дом или торговый центр.
Так как изменение назначения земли — это сложная процедура во всех странах, то земля с «правильным», то есть соответствующим наилучшему использованию участка назначением всегда стоит в разы дороже земли «без документов».
Для того чтобы получить разрешение построить что-то новое на участке, девелопер в развитых странах обычно проходит несколько этапов согласования.
Это минимальный перечень, который может меняться в разных странах и городах.
В Москве ключевое звено — департамент строительства города, который подчиняется непосредственно мэру. На Кипре решающим будет слово муниципалитета города. В Лондоне все решает местный совет района (borough). Исторически еще с XIII–XIV веков, когда boroughs были церковными приходами, в Лондоне они были наделены такой властью и настолько независимы, что правила строительства на разных сторонах одной улицы могли отличаться так, будто установлены в разных странах. Так, в Westminster могут разрешить построить только здание в пять этажей, а уже на другой стороне улицы — в Camden — в три раза выше.
Землей может владеть частное лицо, а может — государство. В первом случае с владельцем можно договориться либо о продаже земли, либо о совместной реализации на ней проекта. Владелец получит часть будущей прибыли проекта или часть построенной площади. Такая практика в той или иной степени применяется в разных странах.
Если владелец — государство, то землю в большинстве стран можно купить или арендовать только с торгов. И государство обычно не участвует в совместных проектах с коммерческими организациями, поэтому купить такую землю можно только за деньги.
Мало кто понимает, как работают банки. Обычно мы разбираемся только в нашей сфере деятельности. Из-за этого возникают интересные казусы.
Помню, как в 2019 году в СМИ осуждали одного из топ-менеджеров Сбербанка, Андрея Шарова, за то, что на вопрос из зала, почему ставки по ипотечным кредитам Сбербанка в Чехии ниже, чем на родине, в России, он вместо ответа предложил подарить диск со своей музыкой. Видимо, в это мгновение он оценил, какую лекцию ему придется прочесть, чтобы ответить на этот популистский и недалекий вопрос, и решил даже не пытаться.
Меня самого часто спрашивают, почему девелопер не может взять кредит в банке под 4–7% годовых в Европе и ищет себе соинвесторов, которым отдает в несколько раз больше денег. Все не так просто, потому что для каждой стадии есть своя стоимость привлечения денег и свои требования банков.
На покупку земли банки, как правило, не дают кредит. Справедливо считается, что любой бизнес должен сначала рискнуть своими деньгами, а потом уже брать в долг. Так ответственность будет выше.
Купив участок, можно получить кредит на архитектурный проект, проектную документацию и разрешение на строительство. Это так называемый бридж-кредит, то есть «мостик», который позволит дойти до банковских денег. Например, в Лондоне есть такая практика, но стоимость кредита составит 9–11% годовых в фунтах стерлингов, и кредит придется вернуть из своих денег до начала строительства и получения кредита на стройку.
Стандартная для банков практика кредитов для девелоперов — кредиты на строительство и кредиты под залог уже построенной недвижимости.
В России кредит на строительство дадут под 8–13% в год в рублях, в Англии — под 6–8% в фунтах, на Кипре — под 4–6% в евро.
Кредит под залог построенной недвижимости обычно дают, когда здание построено не на продажу, а для сдачи в аренду, чтобы перекредитовать[9] кредит на строительство. Интересно, что если прийти в банк просто за кредитом под залог построенной недвижимости, то ставка будет выше, чем на ее строительство. Банк считает, что если вы жили без долга и вдруг пришли его попросить, то дела у вас не очень и давать вам деньги рискованно. Такие кредиты так и называют: ломбардные.
Ипотечные кредиты — совсем другое дело. Разница в том, что их дают на покупку недвижимости не девелоперам, а их клиентам. В основном клиентам, которые покупают себе жилье. Иногда компаниям для покупки офиса или склада. Поэтому ипотечные кредиты во многих странах дотируются государством, есть специальные программы доступного жилья — для молодых семей, военных, участников иммиграционных программ. Иногда ставки по ним равны ставкам, по которым сами банки получают кредиты от центрального банка страны, или даже ниже.
Ставки различаются не только для разных стадий девелопмента и разных стран, но и для разных видов недвижимости, зависят от опыта и репутации заемщика, состояния рынка недвижимости и банковских услуг и много от чего еще. Невозможно знать заранее, сколько будет стоить нужный кредит, но важно разобраться в этом. Покупаете ли вы квартиру, офис или инвестируете в новый проект — узнайте, какие условия кредита доступны вам и какими пользуется девелопер. Если разных кредитов и обязательств в проекте слишком много или они дорогие, значит, банк и кредиторы оценили риски как высокие, и это плохой сигнал для вас как для инвестора.
Зачем нужны консультанты? Чтобы анализировать информацию. Но почему девелопер сам не может в ней разобраться и принять все решения?
Сегодня количество информации в мире измеряется уже зеттабайтами (1 зеттабайт равен 270 байт). На 2020 год ее объем определяют примерно в 50 Zb. Это настолько много, что количество всей информации, которую мы получаем в печатном виде из всех книг и изданий, в 2020 году составляет только около 0,05%. Информации в избытке. Но это не помогает нам принимать решения, а только увеличивает время на изучение каждого вопроса.
Количество строк в таблице расходов в большом девелоперском проекте исчисляется тысячами. Если бы я захотел написать энциклопедию девелопмента и подробно рассмотреть каждый вопрос, который нужно решить команде проекта, от выбора толщины стекол до вида кустов перед входом, от фасада офиса продаж до дизайна рекламы в метро, получилось бы много томов. Но это невозможно, и, пока я писал бы эту энциклопедию, решения бы уже поменялись.
Вот зачем нам нужны консультанты: они помогают проанализировать и подготовить решения по самым разным вопросам, на которые девелоперу или заказчику просто не хватает времени.
Я хочу поделиться с вами списком самых необычных консалтинговых профессий, которые я встречал.
1. Консультанты по паркингу. Умеют планировать паркинг так, чтобы его эффективность повысилась в два-три раза. Знают, как поставить умные системы контроля занятости мест — красные и зеленые огоньки, которые вы могли видеть на парковках в торговых центрах.
2. Консультанты по детским площадкам. Я заметил, что на некоторых площадках дети могут находится дни напролет. Там всегда скопление родителей и нянь. А есть красивые, но пустые площадки, которые хороши только для буклетов и презентаций. Профессионализм консультанта проявляется в умении сделать так, чтобы площадка нравилась именно детям.
3. Консультанты по планированию территории. Говорят, что прогрессивные планировщики общественных пространств позволяют планировать их… людям. Они просто делают на всей территории газон и дают людям самим протоптать тропинки. Через несколько месяцев в этих местах делают дорожки. Я лично таких дорожек не топтал, но зато видел проекты, где стоило бы пригласить консультантов. Однажды в Шанхае, гуляя по вымощенной брусчаткой дорожке на территории пятизвездочного отеля, я с разгону едва не вошел в стену: территория в этом месте заканчивалась. Потом в Шанхае я еще не раз встречал такие же тупиковые дорожки на пешеходной набережной и аллеях.
4. Консультанты по планированию пешеходных и автомобильных потоков. Для торговых центров это самые главные консультанты. Вы замечали, что эскалаторы в торговых центрах обычно расположены так, что вам приходится на каждом этаже обходить эскалатор или атриум? Это сделано для того, чтобы увеличить количество покупателей, проходящих мимо магазинов. В офисных зданиях «белые воротнички» не ездят в одном лифте с доставщиком воды и многочисленными бутылками. Покупатели супермаркетов не сталкиваются на входе с грузчиками, несущими ящики с помидорами. Спланировать это помогают консультанты.
5. Консультанты по энергоэффективности и выбросам углекислого газа. В развитых странах, таких как Австралия, Великобритания и США, строить здания без энергоэффективных решений нельзя или очень дорого. И это не просто энергосберегающие лампочки, а целые системы сохранения тепла, дождевой воды, генерации солнечной энергии и многое другое. Квартиры в Лондоне в зданиях с нулевыми выбросами углекислого газа (zero emission) уже продаются дороже, чем обычные.
6. Консультанты по соответствию стандартам зеленого строительства. Есть несколько международных стандартов зеленого строительства: в США — LEED, в Великобритании — BREEAM, а в России с недавних пор развивается свой стандарт — GREEN ZOOM. Во многих странах национальные стандарты жестче, чем международные, например в Австрии. Консультанты помогают им соответствовать.
7. Консультанты по переносу мест обитания животных и насекомых. Вы знаете, что в Великобритании нельзя травить крыс, даже если они завелись у вас в ресторане? В Австралии один мой знакомый девелопер потратил полгода на то, чтобы обеспечить перенос… муравьиной тропы, которую экологи нашли на участке! И пока он этого не сделал, разрешение на строительство нескольких домов ему не давали. На этом фоне переселение коммуны черепах со строительной площадки в Майами уже не кажется чем-то особенным.
8. Консультанты по ландшафтному дизайну. Эти специалисты не только подскажут, как сделать красиво, но и объяснят, какие растения выживут в местном климате, что лучше посадить, чтобы сэкономить на поливе (а на это будут обращать внимание при сертификации по зеленым стандартам), и какие растения не уживаются друг с другом.
На различных консультантов может уходить до 10% бюджета строительства, особенно в больших развитых городах, где много требований и одному человеку сложно учесть все нюансы.
Когда в проекте есть девелопер, инвестор и земельный участок, можно приступать к созданию самого проекта недвижимости. На сцене появляется архитектор. Архитектор — это прежде всего художник.
Я знаком со множеством архитекторов из разных стран и не видел среди них ни одного, кто был бы озабочен цифрами, стоимостью, эффективностью пространства или конструктивными особенностями здания. И это хорошо.
Задача архитектора в проекте — нарисовать, как будет выглядеть здание.
Однажды президент компании «Яндекс» на переговорах о новом офисе компании сказал: «Я слово “красиво” сам не говорю и другим не разрешаю, для этого есть специально обученные люди». Эти люди — архитекторы. И если вы встретите человека, который говорит вам, что для него в проекте самое главное — чтобы было красиво, будьте уверены: перед вами архитектор.
В некоторых странах, например в Швейцарии или Австрии, проекты зачастую настолько маленькие, что архитектор совмещает свои задачи с обязанностями менеджера проекта, а заказчик — девелопер и инвестор в одном лице. Тогда архитектор и создает проект, и следит, чтобы все построили согласно задумке. Так бывает и при строительстве загородного дома. Но в большинстве стран и проектов архитектор этого не делает. А еще архитектор не делает детальные чертежи здания. Он создает лишь архитектуру, то есть внешний облик и примерные планировки внутреннего пространства.
После того как архитектор (или команда архитекторов) создал внешний облик проекта, нарисовал план территории, фасады зданий и планы этажей, нужно превратить эту архитектурную концепцию в рабочую проектную документацию. Я лично предпочитаю не отдавать архитектуру и проектирование одной компании, а выбирать лучших людей для каждой работы.
Каждый вид работ должен быть детально описан: какой толщины делать стены, из чего их делать — из кирпича или газобетона, где будет лежать электрический кабель и какого сечения, как будет прикрепляться фасад дома, какие стеклопакеты ставить и с какой толщиной стекла. Все это и многое другое — работа проектного бюро.
Если проект делается на бумаге, документация может занимать несколько коробок, а количество разделов составляет около двух десятков, от вентиляции и кондиционирования до расчета влияния на окружающую среду.
Предыдущее поколение проектировщиков чертило проекты еще на кульманах (чертежных досках). В наше время в большинстве развитых стран проектная документация делается сразу в трехмерной модели здания — BIM[10], где все связано между собой. Передвинули стенку на десять сантиметров, внесли изменение в проект — программа сразу пересчитывает связанные с этим изменением данные, от длины кабеля электропроводки до изменившейся нагрузки на перекрытие этажа.
Девелоперы строят недвижимость, и строители строят недвижимость. Нет, все-таки не так. Девелоперы создают недвижимость, а строители действительно строят ее.
Если девелопер — это мозг проекта, инвестор — сердце, банки — кровеносная система, владелец участка — ноги, архитекторы — глаза, а продавец — рот, то строители — это, конечно, руки проекта. Строители должны строить и знать, как наилучшим образом организовать работу десятков, сотен, а иногда и тысяч людей. Сварщики, монолитчики, фасадчики, каменщики и электрики должны производить работы в нужном порядке и такого качества, как необходимо.
Даже самый хороший строитель — это исполнитель. Он не должен сам решать, ЧТО строить, а должен только определить, КТО и КАК будет строить то, для чего его компанию или бригаду наняли в проект.
Строите дачу? Ремонтируете квартиру? Не требуйте от прораба невозможного: он не архитектор и не дизайнер. Если вы хотите получить хороший результат, нужно дать ему хотя бы дизайн-проект, а потом следить за тем, как он его выполняет.
В больших проектах у строителей несколько контролеров:
• проектный менеджер со стороны девелопера — заказчик проекта;
• служба технического надзора, которая проверяет, как строители делают свою работу;
• архитекторы, осуществляющие авторский надзор. Они следят, чтобы проект соответствовал их задумке;
• менеджер по работе с цифровым проектом следит за всеми изменениями, которые сразу видны при работе с BIM.
История о том, как бетономешалки один этаж украли
В связи со строителями вспоминается одна интересная история, которую я услышал от бывшего сотрудника девелопера. В середине 2000-х девелоперская компания приступила к строительству одного из небоскребов в Москва-Сити. Как всегда, здание начинают строить с котлована, в который заливают фундамент. Виды фундамента бывают разные, но суть не в этом.
Здание было очень большим, и для его фундамента потребовалось залить несколько тысяч кубометров бетона — около десяти тысяч по первоначальному проекту. А это очень непростая задача для строителей. Нужно, чтобы бетон в фундаменте застыл равномерно. Для этого его необходимо залить в течение строго определенного времени; в этом проекте нужно было уложиться в 38 часов.
И вот руководитель проекта в строительной компании — подрядчике начинает решать задачу. В одну автобетономешалку, в зависимости от модели, помещается от 2 до 15 кубометров. Значит, только для перевозки нужно не меньше 700 раз приехать и выгрузить бетон. Количество автобетономешалок даже в Москве ограничено, и ему приходится собирать их по разным компаниям и договариваться с разными бетонными заводами об одновременной отгрузке бетона.
Наш герой — опытный строительный руководитель, он решает эту сложную задачу, собирая несколько десятков поставщиков и параллельно торгуясь с ними, чтобы цена бетона с доставкой не превысила смету. В назначенный день 350 машин везут с разных заводов бетон. На подъезде к площадке уже в первые часы образуется огромная пробка, а машины продолжают прибывать. Каждой из них требуется не меньше часа, чтобы слить бетон: скорость слива составляет всего около кубометра в десять минут. Значит, большое количество машин нужно разместить вокруг котлована так, чтобы они могли сливать бетон одновременно. Но в реальной жизни все редко бывает по плану. Уже через несколько часов он начинает понимать, что управление водителями бетономешалок — это кошмар. Они лезут без очереди, кто-то застревает, кто-то сломался прямо возле котлована и не может отъехать.
Страсти накаляются, ситуация выходит из-под контроля. Руководитель проекта бегает по строительной площадке и лично отдает распоряжения. Машины прибывают, бетон сливают. Через сорок с лишним часов фундамент наконец залит. Можно выдохнуть. Все строители идут праздновать окончание двухдневного марафона и отдыхать.
Бетон застывает не сразу. Для такого большого фундамента требуются недели. В это время девелопер вместе со строительной компанией занимаются приготовлениями к последующим работам. Нужно много всего сделать, чтобы за пару лет построить почти полмиллиона метров из стекла и бетона.
Проходит месяц. Бетон застыл, и теперь эту гигантскую глыбу не вынуть из земли, даже если потребуется. Застывший фундамент проверяют и… Катастрофа! В фундаменте обнаруживают технологическую трещину. То есть фундамент непригоден для строительства здания.
Девелопер начинает разбираться, как такое могло случиться; вызывают нашего героя. Он объясняет суть проблемы. Выясняется. Бетон бывает разных марок, более и менее прочным, с разными добавками, устойчивым к морской воде или сибирским морозам и так далее. Стоимость более прочных марок в разы превышает стоимость обычных видов, которые мы используем для стяжки на полу в квартире. Обычно бетон при сливе проверяют: отбирают пробы и через 28 дней испытывают их на прочность. Когда у вас один поставщик, можно заказать бетон определенной марки. Но когда поставщиков десятки, каждый час 40 машин одновременно сливают бетон и так продолжается 40 часов подряд, уже не до контроля.
Видимо, кое-кто из поставщиков бетона решил, что оттого, что их бетон будет чуть дешевле и не совсем нужной марки, ничего сильно не изменится, ведь доля каждого поставщика в проекте очень маленькая. Но множество таких решений в сумме привели к той самой трещине. Фундамент получился не таким, каким должен был быть.
Строительные работы остановили на несколько месяцев. Все это время в офисе компании девелопера руководство пыталось понять, что им делать с этим бракованным фундаментом.
В итоге проектировщики нашли решение. Башне пришлось пожертвовать подземным этажом паркинга и вместо него залить еще одну бетонную плиту.
Часто не только вы, мой читатель, полагаетесь на профессионалов-строителей, когда речь идет о ремонте в квартире или строительстве офиса. Даже большие девелоперы допускают ту же ошибку. Любой профессионал, в данном случае строитель, имеет солидный опыт. Но когда возникает нетипичная ситуация или задача, этот опыт его иногда подводит, потому что он не думает, как решить задачу наилучшим образом, а действует, как всегда раньше действовал. Теперь умножьте эту проблему на сто — и увидите огромную строительную компанию с тысячами людей, каждый из которых точно знает, как надо делать. Работая по шаблону, можно получить нежелательный результат.
Что должен делать девелопер или вы, заказчик своего проекта, оказавшись на месте девелопера? Задавать вопросы. Искать и находить те места, где ваши подрядчики не знают точно, как поступать. Критиковать и подвергать сомнению предлагаемые решения и заставлять исполнителей доказывать, что предлагаемые решения оптимальны. Быть надоедливым и вредным заказчиком, пока не убедитесь, что нашли все возможные проблемы и устранили их.
В этой главе я не буду надолго останавливаться на продажах. Скажу лишь, что в разных странах продавцы имеют разное значение для проектов. Есть три основных вида рынков, на каждом из которых добавленная стоимость продавцов разная.
• Развитые рынки, такие как США, Великобритания, Кипр, Дубай. На них конкурирует большое количество проектов. Главное, в чем соревнуются проекты, — это маркетинг и продажи. Комиссии продавцов достигают 10% и более, и выигрывают проекты, авторы которых знают и понимают своих покупателей.
• Развивающиеся рынки, такие как Восточная Европа или Южная Америка, где приоритеты — наличие своего капитала и умение управлять строительством. Ценность продавцов на них ниже, и им платят несколько процентов.
• Зарегулированные рынки, такие как Россия и большинство стран СНГ, где основная ценность проектов — это земля и право построить на ней максимальное количество квадратных метров. Ценность доступа к административному ресурсу на них максимальна, ценность маркетинга и продаж минимальна. Часто продажами в проекте занимаются сотрудники девелоперской компании, не привлекая агентства недвижимости.
Теперь, когда вы знаете, какие роли и обязанности есть у разных участников девелоперского процесса, вы сможете на глаз определить ценность каждого из них.
Ценность участника показывает и то, на какую часть прибыли он может рассчитывать.
А если этот тест окажется для вас простым, то в следующей главе мы поговорим о финансах в деталях и поднимем планку.
Тест. Кто вы на рынке недвижимости?
Давайте проверим, верно ли вы поняли роли участников рынка недвижимости.
В тесте ниже есть несколько вариантов распределения прибыли/ценности в проекте девелопмента многоквартирного жилого дома в Москве. Выберите из них тот, который, по вашему мнению, отражает действительность.
Считайте, что все доходы проекта от продаж минус все расходы проекта на приобретенные материалы и услуги составят 100%, например 1 миллиард рублей. Сколько денег (в процентах) заберет себе из общего котла каждый из участников цепочки: девелопер, инвестор, владелец земли, банк-кредитор, консультанты, архитектор, проектировщики, строительная компания, агентство продаж?
Только один вариант правильный (ответы).
Глава 4. «Фундамент»: кратко о финансах
Одна из фундаментальных задач в недвижимости — верно оценить ее доходность. В отличие от банковского депозита, доходность недвижимости не прописана в договоре на ее покупку и никем не гарантирована. О том, как ее рассчитать, читайте в этой главе.
Общий менеджмент, управление компанией — первый учебный модуль, с которого обычно начинается бизнес-образование MBA в мировых университетах. Образование в недвижимости начинается с модуля «Финансы» — это основа основ. А модуль «Финансы», в свою очередь, начинается с понимания стоимости денег во времени. Если слушателю непонятна концепция Time Value of Money (стоимость денег во времени), то продолжать курс не имеет смысла. Поэтому я тоже начну с рассказа об этой концепции.
Иметь деньги сейчас всегда более ценно, чем иметь их позже. Стоимость денег во времени — это концепция, согласно которой деньги в настоящем имеют большую ценность, чем та же сумма в будущем. Причина в том, что деньги сегодня могут быть инвестированы и принесут доход в будущем.
Представьте, что вам предлагают получить 100 долларов прямо сейчас или через год. Выбор очевиден. А если выбор другой: 100 долларов сейчас или 105 долларов через год?
100 долларов сегодня называют текущей стоимостью (англ. Present Value) или чистой приведенной стоимостью (NPV, англ. Net Present Value).
105 долларов через год называют будущей стоимостью (англ. Future Value).
Коэффициент, который их связывает, — 1,05 — называют ставкой дисконта (англ. Discount Rate). Ставку дисконта или дисконтирования используют для сравнения доходов или расходов, относящихся к разным периодам времени.
1. Фактор времени всегда должен учитываться при принятии инвестиционных решений.
2. При анализе долгосрочных инвестиций некорректно суммировать денежные величины из разных периодов времени.
Формула:
текущая стоимость = будущая стоимость / ставка дисконта
$100 = $105 / 1,05
Или в обратную сторону:
будущая стоимость = текущая стоимость ставка дисконта
$105 = $100 1,05
Ставка дисконта
Теперь, когда очевидно, что деньги сегодня лучше такого же количества денег завтра, задача сводится к тому, чтобы понять, насколько именно лучше. Какова оптимальная ставка дисконта? Кто-то скажет: 1,05 — мало. А 1,25 или 1,5? Но ставка дисконта определяется не пожеланиями инвестора: есть формула, по которой ее можно (и нужно) рассчитывать. Ставка дисконта состоит из трех частей: инфляции, рисков и интереса.
Ставка дисконта = безрисковая стоимость денег + стоимость риска страны + стоимость риска отрасли + размер инфляции в год
Инфляция
Прогнозы инфляции и ее историю несложно найти в интернете. Она зависит от страны. В США доллар в среднем дешевеет на 2% в год. Инфляция в Европе последние годы около нуля. А вот ежегодная инфляция в России в последние 20 лет в среднем составляет 10%. Набиуллина иногда говорит, что инфляция у нас 4 или 5%, и это правда — в тот момент, когда эти цифры озвучиваются. Однако в следующем году инфляция повышается до 13%, и об этом все молчат.
В наших реалиях через год стоимость ваших денег должна быть больше как минимум на 10% в рублях или на 2% в долларах. Иначе лучше получить меньше денег, но сейчас.
Пытаться сохранить деньги с помощью банковских депозитов — плохая идея. Ставки банков, как правило, не бывают выше инфляции, и ваши сбережения на депозите медленно тают.
Риски
Если я попрошу у вас денег и пообещаю вернуть их с процентами, такими же, как проценты у государственного банка, согласитесь ли вы дать мне в долг или отнесете кровные в банк? Очевидно, вы мне откажете: риск невозврата денег любым человеком выше, чем солидной финансовой организацией.
Риски бывают самыми разными: от риска банкротства до проблем в отрасли. Вкладывать деньги в акции рискованнее, чем в облигации. В строящуюся недвижимость — опаснее, чем в дом, который уже сдан в эксплуатацию.
О связи рисков с доходностью мы подробно поговорим в главе 6 «Риск и доходность». Пока хочу упомянуть простое правило: чем больше риски, тем выше должна быть доходность.
Интерес
Если инфляция составляет 2%, а риски вы оценили в 3%, то есть стоимость денег во времени в целом будет 5% в год, то все равно лучше получить сегодня 100 долларов, чем 105 долларов через год. Потому что эти пять долларов покрывают только риски их неполучения и инфляцию. А премии нет. Ее обычно определяют, анализируя альтернативные варианты с похожими рисками. Из всех вариантов выбирать следует тот, где чистая премия после вычета инфляции и минимального дисконта за риск страны и отрасли выше, чем в других.
Для того чтобы рассчитать стоимость денег во времени на длительный срок, нужно умножить ставку дисконта на количество периодов (лет) в формуле:
стоимость денег на n лет = исходная сумма (ставка дисконта)n
Например, при ставке дисконта 1,05 те же 100 долларов за пять лет превратятся в 127,63 доллара:
$127,63 = $100 (1,05)5
Почему так важно понимать эту концепцию? Потому что будущий доход не всегда можно считать достаточным. Если он не покрывает риски, инфляцию и потраченное время, то лучше не инвестировать в такой проект вовсе.
Основные термины для арендной недвижимости
Рассказывая о финансах в недвижимости, без специальной терминологии не обойтись. Вот самые важные термины.
NOI (англ. Net Operational Income) — чистый операционный доход. Это все доходы от недвижимости минус все расходы на ее содержание. NOI нужно знать, когда недвижимость сдается в аренду.
Пример: объект сдается в аренду за 1500 долларов в месяц, или 18 тысяч долларов в год. После расходов на уборку, коммунальные услуги и эксплуатацию остается 15 тысяч долларов в год. NOI = $15 000.
Cap rate — сокращение термина «ставка капитализации» (англ. capitalization rate). Cap rate показывает текущую доходность арендной недвижимости:
NOI / стоимость недвижимости 100% = Cap rate (в процентах).
Пример: NOI по объекту из предыдущего примера составил 15 тысяч долларов. Недвижимость продается за 300 тысяч долларов. Следовательно, Cap rate будет:
15 000 / 300 000 100% = 5%.
Это как ценник в магазине: зная ставку капитализации, вы быстро можете понять, дорого это или дешево.
Срок окупаемости — величина, обратная Cap rate:
100% / Cap rate = срок окупаемости (в годах).
Пример: Cap rate из предыдущего примера — 5%. Значит, срок окупаемости такой инвестиции составит 100% / 5% = 20 лет.
IRR (англ. Internal Rate of Return) — внутренняя ставка доходности. Показывает итоговую годовую доходность проекта с учетом всех доходов и расходов в разные периоды. Обязательно нужно включать в расчет покупку (со знаком минус) и будущую продажу недвижимости. Пример расчета IRR приведу ниже.
ROI (англ. Return on Investment) — возврат на инвестиции для тех случаев, когда вы не собираетесь продавать недвижимость в будущем или не знаете, когда и по какой цене будете ее продавать. Это отношение прибыли или убытков к размеру инвестиций. Например, если вы покупаете объект за 100 тысяч долларов и потом сдаете в аренду за 10 тысяч долларов в год, то ROI будет равен 10%.
Недвижимость — это всегда долго. Ее долго строят, долго используют, продажа тоже обычно занимает время. Именно поэтому важно рассматривать все финансовые показатели недвижимости с учетом времени.
Прибыль — это доходы минус расходы.
Например, вы купили квартиру за 100 тысяч долларов, а продали за 110 тысяч. Прибыль равна $110 000 — $100 000 = $10 000. Вроде хорошо заработали. Но что, если вы продали ее только через пять лет после покупки? Тогда вы заработали 10 тысяч долларов за пять лет, это 10% за весь срок, или 2% в год. Таким образом, ваши деньги съела инфляция, и вы на самом деле потеряли.
Для того чтобы не обманываться по поводу прибыли, в любом проекте в недвижимости считают не только прибыль, но и денежный поток (англ. Cash Flow).
Рассмотрим пример покупки квартиры в строящемся доме с последующим ремонтом, сдачей в аренду и продажей через пять лет.
Прибыль такого проекта составит 25 тысяч долларов, но, как мы уже знаем, эта информация бесполезна. Нам нужно оценить ежегодную доходность и сравнить ее с альтернативами. Раньше это было сложно: расчеты делали вручную, дисконтируя сначала поток последнего года на один год, потом предпоследнего года, и так пока не доходили до самого начала. Например, вот так.
Потом появились финансовые калькуляторы, которые еще 15 лет назад специально заказывали из Америки.
В наше время достаточно просто занести данныепотока в Excel и выбрать формулу IRR, или ВСД (внутренняя ставка доходности). Тогда для нашего примера мы узнаем, что доходность этой инвестиции составит 5,33% годовых. Как сделать ее выше, кроме как получив более низкую цену? Например, вы договоритесь с девелопером о рассрочке, чтобы заплатить половину сразу, а половину — через год.
И доходность сразу вырастет до 6,03% годовых. При этом размер прибыли и стоимость недвижимости не изменились. Изменился лишь момент инвестирования.
Есть еще способ: можно применить финансовый рычаг, взяв кредит по ставке ниже ставки доходности. Например, если недвижимость приносит вам 10% годовых, а ставка кредита 7,5%, то, взяв ипотеку, вы снизите объем собственных средств, проинвестированных в покупку, а доходность их в процентах повысится.
Я работаю с недвижимостью 20 лет и обладаю навыком расчетов в уме, но не позволяю себе оценивать проекты «на глаз», а постоянно делаю подобные расчеты. Это позволяет быть объективным при принятии решений. В позапрошлом году со мной случилась одна история, в которой мне пришлось прибегнуть к расчетам по собственной инвестиции.
История о том, как мы с женой квартиры покупали, или О выборе сапожником сапог
В тот день мы с моей беременной женой, с уже вполне себе круглым животом, были в отпуске в Швейцарии, а если точнее, то в австрийском Брегенце. И еще накануне решили пойти на гору Пфендер. Точнее, в гору поднимались мы на подъемнике, а спускались своим ходом. Чудесная погода способствовала разговору, впереди было несколько часов спуска, и мы решили обсудить планы на жизнь.
— Нам стоит позаботиться о нашем будущем и будущем детей, — сказала Лера.
— Конечно, дорогая, — ответил я в ожидании продолжения.
— Давай купим несколько квартир и будем сдавать их в аренду, — предложила жена.
— Хм, — сказал я, понимая, что для меня, занимающегося девелопментом недвижимости, это почти как для Джорджо Армани пойти в ателье, чтобы сшить себе костюм.
— Ну правда, ты сам делал проекты с тысячами квартир, а мы нашу квартиру в Москве снимаем. Я не предлагаю покупать квартиру себе. Давай купим детям, но пока будем сдавать в аренду.
— Хорошо, — согласился я, понимая, что для женщины, особенно в положении, квартира в собственности — важная психологическая опора. — Только давай договоримся: мы рассматриваем квартиры только как инвестиционный инструмент, не примешивая эмоции.
— Идет. Ты считаешь, и мы вместе принимаем решение, — согласилась жена.
По возвращении в Москву мы начали изучать рынок. К этому моменту я уже продал свою долю в основанной мной девелоперской компании и не делал никаких проектов в Москве. Так что к поиску квартиры я подошел как обычный покупатель. Я начал звонить по объявлениям и наружной рекламе и узнавать детали. Оказалось, все не так просто. Квартиры в Москве — товар популярный и потому часто переоцененный. За пару месяцев мы пересмотрели огромное количество строящихся домов. И все выглядело ужасно. Продавцы рассказывали, как мы, купив у них квартиру за 25 миллионов рублей, будем сдавать ее за 200 тысяч в месяц, получая почти 10% годовых. Но мы-то понимали, что надо считать денежный поток. Реальная экономика выглядела так:
• покупка: 25 миллионов рублей за квартиру площадью 100 квадратных метров;
• время ожидания готовности квартиры: два года;
• время на ремонт: один год с момента готовности дома;
• расходы на ремонт и мебель: 5 миллионов рублей;
• простой квартиры в год, если уехал арендатор, и комиссия агента за поиск арендатора. Такое случается не каждый год, но в среднем мы заложили один месяц в году на комиссию агенту;
• арендная плата: 180 тысяч рублей в месяц;
• расходы на эксплуатацию: 10 тысяч рублей в месяц.
Доходность такого денежного потока оказалась 5,76% годовых вместо обещанных 10%. И даже перепродажа квартиры в будущем по большей цене не сильно меняла дело: доходность выше 6,5% не поднималась.
В Европе такая доходность была бы хорошей, вот только там ипотеку можно взять под 3% годовых и даже ниже и инфляция близка к нулю. А у нас «всё по десять». Ипотека — 10%, инфляция — 10%. Только доходность — 5%. Таким образом, покупка квартир детям сжигала бы каждый год наши деньги. Кроме того, было сложно отделить эмоциональную оценку от инвестиционной, и мы все время скатывались в удобство планировок и виды из окон, как будто собирались сами там жить.
Решил посоветоваться с женой. Она задала мне несколько вопросов о текущей ситуации и предложила неожиданный подход: выбрать не конкретную квартиру или дом, а сначала найти девелопера, чьи проекты мне нравятся и в которого я верю. И уже среди его проектов искать хорошую сделку с привлекательными инвестиционными показателями.
Таких компаний немного. В Москве мне нравятся только два девелопера, которые каждый раз делают качественные дома комфорт- и бизнес-класса, и один, который строит жилье премиум-класса. Я связался с ними и выяснил, что один из них не так давно купил площадку в районе Шаболовки и скоро собирается начать строительство.
Я посмотрел планировки и концепцию. Мы с женой съездили взглянуть на их последний построенный дом. И когда через месяц открыли продажи, мы были первыми в списке покупателей. Те же квартиры, которые через полгода уже стоили (как мы теперь знаем) 250 тысяч и выше за метр, нам как первым покупателям были готовы продать по цене около 200 тысяч за квадратный метр. Перед принятием решения мы пересчитали экономику: доходность при сдаче в аренду была уже 7%, а при перепродаже готовых квартир — от 9 до 14% годовых в зависимости от момента продажи. При таких цифрах уже было понятно, что, даже если детям квартиры в Москве не понадобятся, мы продадим их с прибылью.
Мы приняли решение и подписали договоры с девелопером. Но оказалось, что это только середина пути: наш дом был первым строящимся по новой программе, с полным финансированием от Банка, по системе эскроу-счетов. По этой программе деньги покупателей попадают не девелоперу, а в банк на специальный счет, где ждут окончания строительства дома. Это было большим плюсом при принятии решения, потому что снижало риски, но заключение сделки оказалось настоящим адом. Это был один из первых проектов с эскроу для Банка и первый подобный проект для девелопера. А мы были первыми покупателями в проекте. Оформление документов и поездки в разные офисы банка заняли у нас больше месяца. Если бы не девелопер, которого мы выбрали как профессионала своего дела, бюрократическую машину Банка мы бы не победили.
Шесть советов по оценке прибыльности инвестиций
Рассчитывая привлекательность инвестиций, не забывайте делать следующее:
1. Производите расчет в таблице, а не в голове.
2. Всегда считайте денежный поток, а не просто доходы и расходы.
3. Вносите в расчет не только большие, но и незначительные расходы — от ежедневной уборки до стоимости покупки штор. И конечно, налоги, стоимость ремонта и комиссии.
4. Помните, что при продаже надо будет заплатить агенту, а при сдаче в аренду периодически придется искать нового арендатора и тратить на это время и деньги.
5. Сравнивайте полученную доходность с инфляцией и альтернативными вариантами инвестиций.
6. Принимайте решение в каждом проекте головой, но ищите проекты сердцем.
Тест
1. Целью инвестирования является получение инвестором дохода. Какую форму может иметь такой доход?
А. Проценты.
Б. Дивиденды или арендные платежи.
В. Прибыль от перепродажи инвестиции по более высокой стоимости.
Г. Все вышеперечисленное.
2. Что даст вам чистый операционный доход (ЧОД, или NOI), поделенный на ставку капитализации (Cap rate)?
А. Доходность недвижимости.
Б. Стоимость недвижимости.
В. Ставку дисконтирования.
Г. Такое действие бессмысленно.
3. Чем можно проиллюстрировать понятие временной стоимости денег?
А. Это положительная величина, так как это деньги, взятые из инвестиции и положенные в ваш карман.
Б. Это отрицательная величина, так как это деньги, взятые из инвестиции и положенные в ваш карман.
Читать бесплатно другие книги:
