Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать Яншевский Павел
Спор о том, какую крышу выбрать, вечный среди строителей. Кто-то убежден в эффективности черепицы, а кто-то считает, что лучше сделать плоскую крышу из железобетона. Спорные ситуации в недвижимости возникают достаточно часто. Я называю их versus’ы (versus — лат. и англ. против, или).
В этой главе мы разберем несколько самых частых versus’ов и научимся выбирать между такими разными вариантами:
• аренда vs покупка / Sale leaseback;
• доходная недвижимость vs спекуляции;
• строительство недвижимости vs покупка / Build-to-suit;
• фонды vs прямые инвестиции.
Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый надежный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства.
Теодор Рузвельт, 26-й президент США
Современные финансисты и бизнесмены не согласились бы с таким утверждением, потому что для них источник богатства — прибыль операционных бизнесов. Недвижимость же — всего лишь актив, который может быть использован с разной эффективностью для создания бизнесом прибыли.
Эту мысль можно проиллюстрировать простым примером. Есть два торговых помещения, каждое из которых стоит 10 миллионов рублей. Их купили два предпринимателя, и оба открыли рестораны. У одного из ресторанов модная концепция, и он эффективно управляется, принося по 5 миллионов прибыли в год. А во втором дела идут не так хорошо, и прибыль составляет всего лишь 2 миллиона. Оба владельца решили продать свои рестораны, и консультанты оценивают такого рода бизнес в 4 годовых прибыли. Стоимость одного ресторана составит 20 миллионов рублей, тогда как второго только 8 миллионов. При этом стоимость недвижимости осталась прежней, по 10 миллионов. Значит, первый ресторан повысил стоимость недвижимости за счет эффективного ведения операционного бизнеса, а второй, наоборот, потерял часть денег владельца, вложив их в покупку помещения.
Так стоит ли покупать недвижимость или проще и дешевле ее арендовать? Пожалуй, это не самый частый вопрос, с которым ко мне обращаются как к эксперту, но мне бы очень хотелось, чтобы он был таким. Ведь решение о том, покупать или арендовать недвижимость, часто является не менее фундаментальным, чем решение, какую именно или на каких условиях.
Наилучший способ сравнить аренду с покупкой — построить финансовую модель. Сделать это можно в четыре шага.
Шаг 1. Сравниваем стоимость денег
Поскольку ценность собственной и арендованной недвижимости отличается, чтобы сравнение было корректным, мы введем еще одну величину — кредит. Недвижимость, приобретенная в собственность, может быть использована как залог для получения ипотечного кредита, профинансирована за счет собственных средств или по модели продажи с обратной арендой (Sale leaseback).
Получение ипотеки означает, что мы возвращаем обратно (или не тратим при покупке) большую часть капитала. И теперь два потока выглядят похоже: в арендной финмодели у нас будут арендные платежи, а в модели с покупкой — платежи по кредиту. В примере арендного потока видно, что лет через десять арендные платежи даже начнут превышать платежи по кредиту для покупки.
Шаг 2. Добавляем расходы для собственника недвижимости
Теперь необходимо учесть возможные расходы, которые предстоят нам как собственнику. Это могут быть расходы на ремонт, налоги и первоначальный платеж по кредиту. В некоторых случаях к этим расходам относится и платеж в конце срока кредита — так называемый шаровый платеж. Сопоставив два денежных потока, вы увидите тенденцию, что покупка недвижимости даже с ипотекой требует больше собственных средств, чем аренда, за счет как регулярных платежей, так и первоначального платежа. Часто уже этот факт приводит к решению арендовать недвижимость. На самом деле решение следует принимать через сравнение доходности двух потоков.
Шаг 3. Сравниваем приведенную стоимость двух потоков
Оба потока в данном случае будут отрицательными, ведь мы используем недвижимость сами и не получаем от нее дохода. Сравнить эти потоки можно через расчет чистой приведенной стоимости (англ. Net Present Value, NPV). Для расчета NPV нужно добавить стоимость недвижимости в конце срока и ставку дисконтирования[18]. Как рассчитывать ставку дисконтирования, можно найти в главе 4 «Кратко о финансах». Рассчитайте приведенную к сегодняшнему дню стоимость обоих потоков. Наименее отрицательный поток и будет наилучшим с финансовой точки зрения решением.
Для жилой недвижимости можно применить более простой метод. Рассчитайте доходность покупки, как если бы вы сдавали квартиру, а не покупали ее себе. Поместите в модель стоимость квартиры, другие расходы на покупку, ремонт и эксплуатацию и доход от сдачи ее в аренду. Рассчитайте ROI (англ. Return on Investment — возврат на инвестиции) такой инвестиции. Например, вы купили квартиру за 10 миллионов, аналогичную квартиру вы бы снимали за 960 тысяч в год. После расходов на налоги, комиссии агентов и эксплуатацию у вас осталось бы 800 тысяч в год. Значит, ROI (доходность инвестиции) = 800 тысяч / 10 миллионов = 8% годовых. Если кредит в банке стоит дешевле (в 2020 году это так из-за резкого снижения ставок в связи с пандемией), то имеет смысл взять такую ипотеку и купить квартиру. Если дороже (в России ставки по ипотечным кредитам обычно выше, чем доходность от сдачи в аренду, на Западе часто наоборот), то эффективнее будет арендовать такую квартиру. Также нет смысла покупать недвижимость в собственность, если у вас есть альтернативные варианты с более высокой доходностью. Например, ваш собственный бизнес приносит вам хорошую прибыль или вы эффективно инвестируете и зарабатываете больше на других инструментах. Теперь вы знаете, что не стоит сравнивать покупку за 10 миллионов с арендой за 50 тысяч в месяц: некорректно. Стоит добавить в расчеты кредит и поменять 10 миллионов на ежемесячные выплаты по ипотеке: их логично сравнивать с ежемесячными арендными платежами. Посчитав ЧПС (чистую приведенную стоимость) двух таких отрицательных потоков, вы сравните между собой два числа и выберете наименьшее.
Шаг 4. Качественный анализ
Прежде чем сделать финальные выводы, предлагаю вам оценить не количественные факторы, которые мы обсуждали ранее, а качественные.
• Аренда недвижимости требует меньше капитала, чем владение, даже с учетом кредита, а меньшие постоянные расходы — это меньшие риски для бизнеса или для вас лично.
• Арендуя недвижимость, вы также снимаете с себя риски снижения ее стоимости и передаете их владельцу. Правда, и все возможные выгоды от роста ее стоимости вы тоже передаете вместе с рисками.
• Арендованная недвижимость дает больше гибкости в принятии операционных решений, ведь вам не нужно заботиться о судьбе недвижимости после того, как вы перестали ее арендовать. И вы можете легко сменить офис или квартиру, если это позволяет договор (а если не позволяет, прочитайте главу 10 «Аренда недвижимости»).
• Собственная недвижимость может существенно вырасти в цене, особенно в регионах с устойчивым спросом и постоянно растущими ценами на недвижимость, и тем самым принести вам существенный доход при продаже.
• Собственная недвижимость позволяет использовать финансовый рычаг за счет заемных средств, который мы обсуждали в начале главы, тогда как арендованная не дает такой возможности.
Когда говорят о недвижимости, часто используют слово «доходность». В этом месте следует сделать паузу и разобраться, о какой доходности идет речь.
Сценарий 1: спекуляция
Недвижимость, купленная с целью дальнейшей перепродажи, приносит доход, который следует измерять через внутреннюю ставку доходности (ВСД, или IRR, подробнее описана в главе 4 «Кратко о финансах»).
Так, квартира, купленная за пять миллионов рублей и проданная через два года за 6,5 миллиона рублей, даст вам прирост стоимости в 30% и ВСД, равную 15% годовых (в два раза меньше прироста стоимости, ведь пройдет два года). После продажи у вас не останется ничего, кроме заработанных денег. Это очевидно, но я специально подчеркиваю этот факт, чтобы сравнить со вторым вариантом.
Сценарий 2: доходная недвижимость
Вы купили ту же квартиру за пять миллионов рублей, но для сдачи в аренду. Каждый год она приносит вам 400 тысяч рублей чистого дохода. Чтобы определить доходность, рассчитаем возврат на инвестиции (ROI; я подробно рассматривал этот показатель в главе 4), разделив годовой доход (400 тысяч) на сумму инвестиции (пять миллионов рублей) и умножив на 100%. Доходность недвижимости равна 8%.
Иногда инвесторы сравнивают между собой эти два показателя доходности, что в корне неверно. Во втором случае квартира осталась у вас в собственности и продолжает приносить доход. Кроме того, если вы ее продадите дороже, чем покупали, то получите еще и прибыль от продажи. Вот тогда, после продажи, сможете посчитать ВСД всей инвестиции и сравнить с ВСД 15% из первого сценария.
Я называю такие сценарии «мясная корова» и «молочная корова». «Мясная корова» нужна только для того, чтобы заработать на росте ее стоимости и продать («зарезать»). Это спекуляция. «Молочная корова» нужна для того, чтобы получать с нее регулярный доход («доить»). В какой-то момент ее можно «зарезать», но можно и не делать этого никогда.
Как же выбрать между доходной недвижимостью и спекуляцией?
Рассматривая индивидуальные дома для частных лиц или офисные здания для компаний, мы часто оказываемся перед выбором: построить самому или купить готовое. Есть еще подвариант покупки готовой недвижимости — так называемый Build-to-suit (строительство под заказ).
• Аргументы, приводимые в пользу строительства своими силами, обычно звучат как снижение себестоимости, финансирование строительства в рассрочку во время стройки и возможность спланировать объект под свои нужды.
• Аргументы в пользу покупки: отсутствие рисков увеличения стоимости, возможность «пощупать» уже готовое решение и готовность недвижимости к использованию.
Все верно, выбор находится в этом диапазоне, поэтому нужно обращать внимание на то, насколько важны для вас эти факторы.
Но есть еще кое-что. В целом на разных рынках недвижимости маржинальность девелопмента составляет от 25 до 45%. Что такое маржинальность? Это стоимость готовой недвижимости минус все расходы на ее девелопмент и строительство. Например, все расходы составили семь миллионов, а построенный объект стоит десять миллионов, тогда маржинальность 30%.
Таким образом, становясь девелопером (подробнее о том, кто это, читайте в главе 3), то есть беря на себя все риски управления строителями, архитекторами, решение всех проблем, возникающих в процессе, вы забираете себе эту маржу — 25–45%. Стоит ли оно того, решать вам.
Если даже ремонт в квартире довел вас до белого каления, то, думаю, затевать стройку здания вам не стоит. Рассчитывать на то, что архитектор сам сделает проект и строители сами всё построят, если платить им вовремя, крайне недальновидно. Люди не умеют управлять сами собой, поэтому девелоперы и зарабатывают столько денег.
Если любовь к строительству, погружению в мельчайшие вопросы дизайна и архитектуры вы получили в наследство от предков, а решать постоянно возникающие проблемы вы научились в своем бизнесе, то, возможно, вам стоит попробовать себя в девелопменте. У меня есть близкие друзья, которые, профессионально занимаясь рекламой и маркетингом, в качестве хобби сделали офис своей компании, получивший премию «Офис года», и один из лучших частных домов, который я когда-либо видел.
Если вы не можете выбрать между этими вариантами или хотите получить плюсы каждого из них, возможно, стоит обратить внимание на строительство под заказ (Built-to-suit). Суть его в том, что вы нанимаете профессионального в нужном сегменте девелопера, и он делает девелопмент проекта для вас под заказ. Часть маржи — 6–10% стоимости проекта — вы отдадите ему за управление и принятие операционных решений, все риски и финансирование останутся на вас, но проект обойдется дешевле, чем готовое здание. При этом ваш реализованный проект с высокой вероятностью получится таким, каким вы его задумывали. По-русски такой наемный девелопер называется службой заказчика, а по-английски — fee developer.
Уже решили, что хотите инвестировать в недвижимость? Тогда вам предстоит выбрать, инвестировать ли в недвижимость напрямую как в материальный актив или выбрать финансовые инструменты, такие как ЗПИФ, REIT или фонды коллективных инвестиций. Инвестиции в фонд освободят вас от необходимости самостоятельно управлять недвижимостью. А купив недвижимость, вы получите все плюсы и минусы прямого владения.
Прямые инвестиции — это покупка квартиры, офиса или торгового помещения либо акций или доли в компании, владеющей только одним объектом. Инвесторы, предпочитающие такой вариант вложений, получают доход от аренды либо прибыль от дальнейшей продажи выросшей в цене недвижимости.
Коллективные инвестиции (будем для простоты называть их фондами) могут иметь разную форму, но их суть похожа: различные инвесторы вместе вкладывают свои капиталы в фонд, чтобы купить недвижимость и получать доход пропорционально своей доле в фонде.
Плюсы прямых инвестиций
• Вы можете купить дешево и продать дорого. В таком случае вся прибыль достанется вам, ведь вы владелец недвижимости. Никому не нужно платить за управление и делиться своей прибылью.
• Если недвижимость генерирует денежный поток от аренды, то вы будете регулярно получать доход. Для многих это становится основным источником средств, а сам человек превращается в рантье, то есть живет на доходы от аренды.
• И конечно, покупая недвижимость напрямую, вы полностью контролируете все решения, выбор расположения и типа недвижимости, схемы финансирования, арендаторов и ставок аренды.
Минусы прямых инвестиций
• Это работа, и она занимает много времени и требует энергии. Все проблемы вам нужно решать самостоятельно. Часто люди, много инвестирующие в недвижимость, со временем отказываются от других занятий и полностью переключаются на управление своей недвижимостью.
• Все риски вместе с прибылью теперь тоже оказываются у вас. Вы воспользовались финансовым рычагом и взяли ипотеку, зарабатываете дополнительные деньги на разнице ставок между ипотекой и доходностью недвижимости. Рынок упал в кризис — и ваша недвижимость приносит недостаточный поток, чтобы покрывать платежи по кредиту. В этой ситуации вам нужно будет добавлять деньги из своих сбережений, иначе недвижимость заберет банк.
• У недвижимости низкая ликвидность. Это значит, что вы вряд ли сможете ее быстро продать при необходимости. Или придется продать с дисконтом.
Рассмотрим фонды. Есть много различных видов фондов и еще больше стратегий, которые они предлагают. Стратегией фонда называют описание того, в какой вид недвижимости, в каких местах, с какой доходностью и с какими рисками фонд вкладывает деньги инвесторов.
Например, фонд, который покупает московские торговые центры, ожидает доходность в 11% годовых в рублях от сдачи в аренду и видит основные риски в снижении потока от арендаторов в кризис.
Другой пример — фонд, который вкладывает деньги в девелопмент жилых многоквартирных домов в Лондоне и планирует доходность в 20% в фунтах за счет получения прибыли от продажи квартир. В этом случае есть риск, что проект не будет построен или доходы не будут соответствовать планам.
Если паи ЗПИФов (это российские закрытые паевые инвестиционные фонды) не предполагают свободного обращения на бирже, также как и бумаги ряда других фондовых структур, то американские REIT’s (англ. Real Estate Investment Trusts — трасты инвестиций в недвижимость) торгуются на биржах и дают возможность зарабатывать не только на недвижимости и производимом ею доходе, но и на фондовом рынке в случае роста стоимости акций REIT.
Плюсы инвестирования в фонды
Практически все эти плюсы противоположны минусам прямых инвестиций в недвижимость. Один из самых больших плюсов инвестирования в фонды — отсутствие необходимости тратить время на управление. Кроме того, многие фондовые инвестиции начинаются с сумм в несколько сотен долларов, что при прямых инвестициях невозможно.
Другой плюс — сниженные риски по сравнению с прямыми инвестициями. Во-первых, фонды всегда диверсифицируют инвестиции в портфеле, и, даже если с одной что-то случится, дефолта не будет и тело инвестиции не пропадет. Во-вторых, фонды имеют регулирование и поддержку от государства и финансовых институтов. Основной риск инвестиций в фонд — получение более низкой доходности, чем ожидалось.
Высокая ликвидность. Паи или акции фонда можно быстро продать, а акции REIT, обращающиеся на фондовом рынке, вообще одним нажатием кнопки.
Минусы инвестирования в фонды
• Ограниченная доходность. Чем больше фонд зарегулирован, то есть действует по правилам, установленным государством, тем меньше он имеет свободы выбирать стратегии и продукты. Также фонды стремятся к диверсификации портфеля и снижению рисков, что всегда влечет за собой снижение доходности. И еще фонд берет комиссии за свою работу. Поэтому найти в России фонд, дающий чистую доходность больше 10% годовых в рублях, довольно тяжело. На рынках США, Великобритании и Европы вариантов больше и есть opportunity funds, ориентированные на рост стоимости недвижимости и более высокую доходность.
• Зависимость от рынков капитала. Американские REIT’s, чьи акции торгуются на бирже, имеют и все отрицательные стороны из-за связи с фондовым рынком. Например, котировки многих REIT’s упали в марте 2020 года так же сильно, как и другие акции, — на 30–50%, в то время как доходы от принадлежащей им недвижимости могли упасть на 2–3% или даже вырасти (у многих в портфеле есть только жилая недвижимость, склады или дома престарелых, но нет дата-центров, которые росли во время карантина).
• Низкая диверсификация. Парадокс в том, что, хотя диверсификация портфеля — одна из задач фонда, многие фонды диверсифицируют свой портфель неправильно. Если частный инвестор может купить себе несколько квартир, офисную недвижимость и помещение под магазин, то фонд, поступающий так, не сможет объяснить свою стратегию инвесторам. Поэтому типичный фонд инвестирует только в жилую недвижимость Лондона, в офисы в Москве или в гостиницы в США. В случае падения в этом сегменте вся недвижимость такого фонда ведет себя примерно одинаково.
Вывод: прямое инвестирование в недвижимость может быть лучшим выбором, если вы серьезно нацелены на работу в этой отрасли, у вас есть деньги, время и желание погружаться во все детали и зарабатывать на этом максимум.
Если же вы хотите быть пассивным инвестором, не брать на себя большие риски и довериться профессионалам, вам больше подойдут фонды.
Задание
Используя таблицу из этой главы, сравните свою недвижимость (которую вы арендуете или которой владеете) с другим вариантом (владением или арендой). Найдите чистую приведенную стоимость (NPV) потоков. Что выгоднее для вас: арендовать или владеть?
Глава 10. «Мебель и отделка»: аренда недвижимости
Строительство здания завершается с его отделкой и установкой мебели, а девелопмент недвижимости завершается, когда в здании появляются арендаторы. О том, как работать с этими самыми арендаторами или как самому быть арендатором, читайте в этой главе.
Прежде чем перейти к рекомендациям, уточню один важный момент: эта книга задумывалась мной как универсальный инструмент для решения и личных, и бизнес-задач, связанных с недвижимостью. Но между арендными договорами в офисном, торговом сегменте и жилой недвижимостью есть большая разница.
Офисы и жилье используются арендаторами как пользователями, для «проживания» компаний или людей. А торговая и складская недвижимость — это инструмент для ведения бизнеса. Поэтому торговые и индустриальные компании лучше меня знают, как правильно арендовать недвижимость. Но и между офисами и жильем тоже есть разница; она состоит в том, что офисные сделки совершают компании, это сегмент B2B, тогда как жилой рынок — это B2C. На офисном рынке к сделкам часто привлекают юристов, консультантов, и участники этого рынка в целом более профессиональны, чем участники рынка аренды квартир.
После некоторых раздумий я написал эту главу с прицелом на офисную недвижимость. Судите сами. Если вы владелец или арендатор торговой или складской недвижимости, вы, должно быть, хорошо разбираетесь в сегменте. Иначе я бы вам не советовал даже начинать с ним работать. Если вы владелец или арендатор офиса, то вряд ли вы сталкиваетесь с вопросом сдачи его в аренду или поиска чаще, чем раз в несколько лет. Тогда мои рекомендации, скорее всего, будут вам полезны. Если же вы интересуетесь квартирой или домом как арендодатель или арендатор, то, следуя рекомендациям для офисного рынка, но на рынке жилья, вы получите неоспоримое преимущество — будете профессиональнее основной массы арендаторов и арендодателей.
1. Возьмите решение всех проблем арендатора на себя. Лучше всего за его счет. Последнее, чего хочет любой арендатор, — решать вопросы с вашей недвижимостью. Если вдруг вы сдаете офис без отделки (такое иногда случается), предложите взять на себя организацию ремонта:
• сами найдите дизайнера, сделайте проект, согласуйте с арендатором;
• проведите тендер на выбор строительной компании и передайте результаты арендатору;
• если вы сдаете офис или квартиру без мебели, предложите готовые решения меблировки помещения с указанием стоимости всех вариантов;
• действуйте по принципу хорошего ресторана, в котором официант помогает с выбором. Или по принципу очень хорошего ресторана Мишлен, где вам просто предложат сесть за стол и наслаждаться меню, которое для вас придумал шеф-повар. Главное — получайте удовольствие и платите по счету. Лично для меня как арендатора даже покупка одного дивана в полностью обставленную квартиру — головная боль минимум на полдня. Я точно предпочту вариант, при котором мне этот диван купят и привезут, даже если мне придется за него заплатить.
2. Внимательно проверяйте потенциального арендатора. Стремитесь найти тех, которые исправно платят, ничего не ломают и, главное, не меняют свои планы слишком часто. Но хороших арендаторов немного.
Арендаторы квартир, как правило, искренне хотят снять жилье на долгое время, но при этом уже в первый год многие меняют или теряют работу, разводятся, женятся, уезжают в другой город и так далее.
С бизнесом дела обстоят не лучше. В России редко умеют планировать больше чем на один-три года. Поэтому предпочтительнее арендаторы, которые провели долгое время в предыдущем здании, чей бизнес или личная жизнь стабильны и предсказуемы. Даже если такой арендатор предлагает вам на 10% меньше других — соглашайтесь. Больше сэкономите на отсутствии простоев помещения и комиссиях агентов за поиск новых клиентов.
3. Не жалейте времени на обсуждение условий аренды. Составьте хороший договор, в котором есть не только стандартные пункты про размер арендной платы и срок договора, но и множество разделов и подпунктов, описывающих самые разные ситуации и вопросы:
• Что происходит, если на рынке кризис?
• Кто платит за ремонт в случае поломки кондиционера?
• Что, если компания вырастет и нужно будет большее помещение?
• Как рассчитывается плата за отопление в здании?
• Может ли арендодатель расторгнуть договор, если арендатор существенно задерживает оплату, и что такое «существенно»?
• Как повлияет на аренду падение курса рубля?
• В каком состоянии следует возвращать помещение после окончания аренды?
Чем больше ситуаций вы предусмотрите в процессе переговоров, тем ниже риск в будущем встретиться с арендатором в суде. И еще кое-что: хороший договор не должен быть слишком жестким и защищать только вас. Такой договор, скорее, отпугнет арендаторов. Действительно хороший договор — тот, что проработан обеими сторонами.
4. Используйте дополнительные источники дохода. Попробуйте формат «ничего не включено» в отношении арендной платы (не стоит путать с пунктом 1: вы все еще берете решение всех организационных вопросов на себя). Электроэнергия, паркинг, уборка, расходы на эксплуатацию, замена лампочек, склад в подземном гараже для архива, подсобные помещения, доля в потреблении городского отопления и даже часть налога на имущество — все это можно переложить на арендатора или хотя бы отделить от основной арендной платы. Тем самым вы снизите арендную ставку, и она будет выглядеть более привлекательно. А также сможете более гибко регулировать цены. У вас в договоре право повышать аренду не более чем на 5% в год? Да, но такого ограничения на аренду паркинга может не быть. Или город повысил тарифы на электричество на 8%? Но вы ничего не теряете, потому что в договоре написано, что эти расходы оплачивает арендатор.
5. Используйте программы для сбора платежей или автоматизируйте выставление счетов. Это особенно актуально при сдаче в аренду офисов: обычно арендаторы любят, чтобы им выставляли счета. Арендаторы не хотят забивать голову сроками арендной платы, но при этом не хотят ее случайно просрочить. Помогите им в этом, возьмите эту работу на себя. Для арендаторов квартир стоит предусмотреть опцию онлайн-оплаты. Дайте им номер карты или счета в банке.
Сейчас много возможностей платить небольшие налоги при сдаче недвижимости в аренду и спать спокойно — например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя и платить 4–6% налогов вместо 13%.
6. Напоминайте арендатору о его обязанностях (и снова вспоминаем пункт 1). Если по договору арендатор должен содержать помещение и делать в нем текущий ремонт, оплачивать напрямую какие-либо сторонние услуги, например коммунальные платежи, или зарегистрировать изменения планировки в государственных органах, помогите ему не забыть об этом. Вы всегда можете поставить себе напоминания в телефон и звонить или писать арендатору в день X. Еще один плюс этих напоминаний — вы будете поддерживать постоянный контакт, а значит, вовремя узнавать о любых изменениях.
7. Включите пункт об индексации стоимости аренды в договор. Вы можете считать это ограничением своей же свободы, но поверьте, если вы напишете: «До 5% в год» или «Не более уровня официальной инфляции в России за предшествующий год», то в большинстве случаев повышение аренды будет воспринято как само собой разумеющееся. Если не напишете ничего, будете каждый год торговаться с арендатором, даже если захотите повысить на 2–3% при инфляции в 7%.
8. Держитесь за хорошего арендатора. Делайте ему «подарки» за несколько месяцев до продления договора. Офисному арендатору будет приятно получить косметический ремонт в холле или внеплановое обслуживание системы кондиционирования. Жильцам квартиры вы можете подарить новый диван или неделю-две каникул в случае продления договора. Важен даже не финансовый аспект, а ваше внимание, демонстрирующее заинтересованность в дальнейших отношениях. У таких действий будут прямые положительные финансовые последствия: как минимум вы сэкономите время на поиск нового арендатора, деньги на комиссии агентств и за период простоя.
9. Не забывайте о страховании недвижимости. В оптимальном варианте включите в договор обязанность арендатора застраховать помещение от ущерба. Страхование таких рисков стоит недорого. Но в случае пожара, затопления или других событий с серьезными повреждениями вы вряд ли сможете получить деньги (а это, как правило, крупные суммы) с вашего арендатора, даже если в суде признают его вину.
10. При изменении договора предлагайте обмен, а не уступки. При заключении долгосрочных договоров арендатор может потребовать изменить действующие условия. Причины могут быть разными: кризис на рынке, падение цен на недвижимость или просто личные обстоятельства. На языке консультантов это называется renegotiation (англ. переговоры заново). В такой ситуации позиция арендодателя — «у нас подписан долгосрочный договор, я ничего не готов менять» — неконструктивна и обычно приводит к конфликту и суду. А российское право таково, что если судья посчитает заключенный сторонами договор нерыночным, противоречащим закону в какой-либо части или заключенным на кабальных условиях для одной из сторон, то вы запросто можете проиграть дело. И тогда лишитесь и арендатора, и многих месяцев арендной платы, и репутации адекватного арендодателя.
Будьте гибкими. Возьмите консультантов и юристов и ведите переговоры. На каждое требование арендатора — снизить арендную плату, отказаться от части помещений, не повышать стоимость эксплуатации, уменьшить страховой депозит — отвечайте встречным предложением. Требуйте усилить, ужесточить, сделать более долгим и нерасторжимым договор.
Хотите скидку в 5%? Пожалуйста, но тогда оставшиеся два года аренды мы меняем на три. Дать вам бесплатный паркинг? Хорошо, но подпишите отказ от права расторгнуть договор в ближайшие полтора года.
1. Найдите профессионального арендодателя. Это очень важно. Ведь вы арендуете на долгий срок. Будут и кризисы, и проблемы, которые нужно решать. Арендодатели, для которых этот бизнес основной, уже проходили много сложных ситуаций и, скорее всего, научились их решать. Они первыми дают скидки и каникулы в кризис, готовы передоговариваться даже при подписанном договоре и постараются избежать суда в спорной ситуации, чтобы не испортить себе репутацию. Сумасбродный же владелец одного офиса или квартиры может повести себя абсолютно непредсказуемо.
Пример профессионального поведения арендодателя в 2020 году я уже приводил ранее, когда рассказывал о решении компании «Икеа» не взимать арендную плату до возобновления работы магазинов.
2. Будьте милым, но не мягким. На переговорах или просмотрах не только вы выбираете себе помещение и арендодателя, но и арендодатель выбирает себе арендатора — адекватного, нескандального, с которым приятно общаться. Если вы сможете очаровать арендодателя, это даст вам преимущество в переговорах и даже коммерческих условиях. Расскажите о себе, о своих целях. Поспрашивайте о целях и задачах другой стороны. Представьте, что вы выбираете не недвижимость, а партнера по бизнесу — ведь вы не покупаете эту недвижимость, а берете в аренду.
3. Переложите максимум ответственности на арендодателя. Пример: в помещении нужно сделать ремонт, который займет примерно два месяца. Ремонт оплачиваете вы, но делает его арендодатель. Стоит обсудить вопрос: что будет, если строители затянут ремонт, например, на две недели? Вам все равно придется платить аренду за это время или это проблемы вашего арендодателя, который взялся управлять строителями? Или другой пример: если сломается лифт, придется ли вам решать эту проблему с лифтовой компанией и вызывать их (пусть даже за счет арендодателя)? Или это обязанность арендодателя? И что будет, если он не разберется с поломкой в течение дня? Получите ли вы скидку на аренду? В идеальном сценарии у вас должны остаться только две обязанности: вовремя платить аренду и использовать помещение по назначению.
4. Используйте опыт консультанта по недвижимости. Опыт ценен ситуациями, которые человек решал в своей жизни или видел, как они могут быть решены. А так как хороший договор для вас, как и для арендодателя (см. пункт 3 предыдущего списка), — это максимум детально прописанных ситуаций, то консультант знает их намного больше, чем вы, ведь он аккумулирует опыт многих компаний, с которыми вел переговоры.
5. Детально пропишите все мелкие вопросы в договоре. Кто платит за поломки, за чей счет меняют лампочки, как часто и кто именно организует уборку и какой режим работы у здания, в котором вы планируете арендовать офис. Я сталкивался с ситуациями, когда из экономии во всем здании с неоткрывающимися окнами в 20:00 выключали вентиляцию и кондиционирование. А для компании, работающей с США, поздний вечер — это самое активное время. Недовольному руководителю одной компании, арендующей душный офис, предложили включать системы всего здания в дополнительное время за его счет. Представляете, какой счет за электроэнергию ему присылали?
6. Ограничьте индексацию арендной платы. Если инфляция, как сейчас в России, составляет 7%, а вы в пятилетнем договоре указали индексацию 3% — считайте, сэкономили два месяца арендной платы. Лучше всего использовать не формулировку «на Х% в год», а «не более чем на Х% в год». Тогда вы оставите себе возможность торговаться каждый год и оспаривать повышение цены.
7. Отстаивайте возможность досрочного расторжения договора. Пропишите различные нюансы:
• С какого момента (например, через один год) вы можете расторгнуть договор и за какой срок должны об этом предупредить?
• Какие в этом случае будут штрафы (если будут)?
• В какой момент вы сможете расторгнуть договор без штрафов?
Что бы ни было написано в договоре: штрафы, потеря депозита или возмещение затрат на ремонт арендодателю, — вы можете оспорить эти санкции как нерыночные и значительно снизить их размер. Самый плохой договор для арендатора — если в нем вообще не сказано про возможность досрочного расторжения и написано, что договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию или в соответствии с действующим законодательством. Такой договор сложно расторгнуть через суд, потому что в нем даже не найдется повода для иска.
8. Помните, что любой договор может быть пересмотрен. Ну, почти любой. Если вы не подписали такой нерасторжимый договор, какой упоминался в предыдущем пункте, ваша ситуация изменилась и вы чувствуете, что текущий арендный договор перестал соответствовать вашим задачам, то проведите переговоры и пересмотрите его. Основной аргумент в этом случае: «да, я понимаю, что у нас подписан договор, но обстоятельства нашей компании (моей семьи) изменились, и поэтому я бы хотел скорректировать условия». Второй, не высказанный аргумент: «если вы не пойдете на уступки, я расторгну договор и вы потеряете арендатора». Да, это жестко. Но так ведутся почти все переговоры в мире — от политических до коммерческих. Вслух — желаемый мирный сценарий, за кадром — что будет, если не договоримся.
9. Любые изменения отражайте в документах. В процессе использования недвижимости компании и люди обрастают вещами и подстраивают недвижимость под свои нужды. Арендаторы делают перепланировку в офисе, покупают мебель взамен устаревшей, могут застеклить балкон в квартире… Если на протяжении срока аренды вы не заключали дополнительные соглашения по этим переделкам, то за все затраты вы не только не получите компенсации и/или благодарности, но даже рискуете получить штрафы. Арендодатель может потребовать вернуть все в первоначальное состояние за свой счет, а незаконная перепланировка может стать законным основанием для расторжения договора со штрафом.
10. Выбирайте, быть арендатором или владельцем недвижимости. В главе 9 «Versus’ы» я уже писал о том, как сравнивать аренду и владение недвижимостью. Возможно, именно в вашей ситуации лучше купить недвижимость в собственность.
Есть стереотип, что у продавца с покупателем или у арендодателя с арендатором противоположные интересы и что другая сторона — враг, с которым нужно сражаться. Но обратите внимание: большинство пунктов из моих списков рекомендаций для арендатора и арендодателя подразумевают внимание к интересам другой стороны и поиск компромисса. Единственный по-настоящему спорный момент, в котором интересы сторон противоположны, — это цена, или арендная ставка. Арендодатель хочет получить больше, арендатор — заплатить меньше. Задача хорошего переговорщика — понять свои основные интересы и интересы другой стороны и найти решение, максимально удовлетворяющее обоих. Такой подход называется win-win (выиграл — выиграл), и многие о нем знают из книг по переговорам. Арендные отношения сложны и долгосрочны, поэтому тут подход win-win отлично работает.
История о самой необычной офисной сделке в России
Дело было в 2015 году. Рынок офисной недвижимости Москвы лихорадило уже несколько лет. Сначала он прошел через 2008 год, потом исчезли арендные контракты в валюте, а годом ранее Крым стал совсем нашим, а все зарубежные инвесторы — совсем чужими. Офисные здания строить было невыгодно и уже несколько лет не модно. Девелоперы предпочитали жилье. В то же самое время в Москве активно развивался район Москва-Сити — скорее не потому, что был спрос, а из-за того, что все проекты в Москва-Сити были грандиозными и дорогими, как Крымский мост. Район строился еще с 2000-х. К 2015 году практически завершились процессы заморозки строительства, смены владельцев, разморозки строительства и его окончания. Все проекты вводились в эксплуатацию с разницей в один-два года: башни «Федерация» и «Евразия», «IQ-квартал», башня «Эволюция», башня «Империя», ОКО и «Меркурий». В каждом здании были десятки и даже сотни тысяч квадратных метров офисов и жилых помещений. Наметилась серьезная конкуренция.
Весной 2015 года мне позвонила хорошая знакомая и предложила встретиться с новым управляющим одной из башен. Мы собрались в его кабинете, расположенном на одном из этажей этой башни, и Сергей рассказал мне о стоящей перед ним задаче. Она была непростой: у компании было достроенное здание, в офисной части которого был единственный арендатор — горно-металлургическая компания. Девелопер заключил с ней договор аренды двумя годами ранее, в начале строительства, при непосредственном участии моей компании. Компания, занимавшая около 13 тысяч квадратных метров, была хорошим якорным арендатором, но все же явно недостаточным для здания с наземной площадью больше 140 тысяч квадратных метров. Нужны были новые сделки, причем срочно, в течение нескольких месяцев. Спешка была вызвана тем, что здание строилось на кредитные деньги и банк явно начинал нервничать, не видя арендных поступлений, которые могли бы покрывать расходы на обслуживание кредита.
Сергей выглядел вполне разумным и прогрессивным менеджером, готовым быть гибким и креативным ради результата для компании. То, что надо для победы на конкурентном рынке Москва-Сити, подумал я и ушел делать домашнюю работу совместно с командой:
• мы сделали анализ всех предложений конкурентов, последних сделок, типов компаний, которые когда-либо арендовали площади в Москва-Сити;
• сопоставили их с данными о компаниях, заинтересованных в это время в смене офиса в Москве;
• составили рекомендации, какими должны быть условия аренды, состояние помещений, маркетинг проекта.
Мы рассказали Сергею обо всех арендаторах, которые являются нашей целевой аудиторией и при этом активны на рынке и ищут офис. Рассказали о рыночных на тот момент условиях аренды. Сергей внимательно выслушал нас и сказал: «Не получится». «Понятно, — подумал я. — Говорить, что готовы на всё, только дайте арендаторов, все горазды. А как до дела доходит, оказывается, что арендаторы нужны не простые, а чтобы аренду платили в два раза выше рынка».
Но Сергей терпеливо объяснил, что это не его блажь, а особенности финансовой ситуации компании. Дело в том, что здание заложено банку под кредит. И этот кредит — часть еще большего кредита на всю группу компаний. Пока здание стоит пустым, банк считает, что оно стоит определенную сумму (допустим, 500 миллионов долларов), исходя из оценки стоимости квадратного метра. Оценка — субъективное мнение оценщика, но других способов понять стоимость здания пока не придумали. Если какие-либо площади будут сданы в аренду, их стоимость нужно будет переоценить исходя из цифр в арендном контракте. Если они ниже предыдущей оценки, то будет пересмотрена стоимость всего здания. А это залог. Залог станет меньше, банк пересмотрит условия кредита всей группы, процентная ставка по нему возрастет — и всё. Катастрофа. То есть сдать несколько тысяч метров по ставке ниже, чем компания рассчитывала раньше, означает потерять больше на процентах по кредиту, чем заработать на самой аренде. Поэтому сдать нужно именно за X рублей за квадратный метр в год и ни рублем дешевле.
«Но это же на четверть, а то и на треть выше рынка! — почти выкрикнул я. — Вокруг несколько зданий, которые и так охотятся за каждым арендатором. Как же мы будем выигрывать с ценой выше, чем у всех?»
«Ну, вот вы об этом и подумайте. Задача непростая, но если решите, заплатим щедро — больше, чем любой девелопер в Москва-Сити», — завершил наш разговор Сергей.
Мы расстались на несколько недель и занялись своими обычными делами. Переговоры, сделки, новые направления бизнеса — все завертелось, и время подумать над задачей я нашел только через месяц. Мы сидели с товарищем за ужином и разговаривали о подходах к переговорам и бизнесу вообще. Фред Джандт (Fred E. Jandt), автор теории win-win, рассказавший о ней миру в 1985 году, утверждал, что нужно не сражаться с теми, кто на другой стороне переговорного стола, а найти, как стороны могут решить задачи друг друга.
— Вот в чем задачи сторон в какой-нибудь из твоих сложных сделок? — спросил меня друг.
— Даже не знаю, — задумался я. — Хотя… погоди, есть кое-что. У одного моего клиента есть задача: ему надо сдать здание по цене сильно выше рынка. У меня есть арендатор, которому нравится проект, но он не готов переплачивать ни копейки. Более того, это большая международная компания, Grapefruit Telecom, у них каждая сделка во Франции одобряется и проходит через независимых консультантов. Не вариант. Им важна экономика проекта.
— А ты подумай с позиции win-win. Что самое важное для арендодателя?
— Решить сейчас задачу, найти арендаторов. Иначе банк может и проект забрать. Но ставка должна быть только утвержденная банком, — ответил я.
— А что у арендатора, зачем им новый офис? — уточнил друг.
— Они хотят консолидировать несколько офисов, которые сейчас находятся в разных районах города, — так эффективнее для бизнеса. Ну и еще им нужна стабильность. Их арендодатели не очень любят надолго договариваться об арендной плате и при любой возможности меняют условия. А в головном офисе всё никак не могут понять, как можно так вести дела, что бюджет на пару лет вперед не спланируешь. Они бы заключили договор сразу лет на десять, а то и на пятнадцать, да только их нынешние арендодатели не готовы.
— Ну и каким образом они могут помочь друг другу?
Я нарисовал на салфетке кружок и написал слева: «Интересы. Башня: 1) арендная ставка в договоре сегодня; 2) найти хорошего арендатора».
Справа я написал: «Grapefruit: 1) рыночный бюджет сделки; 2) долгосрочный договор на десять лет».
Решение пришло не сразу, но в какой-то момент меня осенило: я знаю, как решить задачи обеих сторон!
Я немедленно взял трубку и позвонил Сергею.
— Скажи, пожалуйста, если я приведу тебе сейчас арендатора на два этажа здания и у него будет арендная ставка как вы хотите, вы подпишете с ним договор на десять лет?
— В чем вопрос, конечно. Да еще и тебя озолотим, мы как раз хотели акцию объявить: двойная комиссия за первого арендатора.
— А насколько важно, какая ставка у этого арендатора будет через несколько лет?
— Важно, конечно, но, если мы сейчас не решим задачу, через несколько лет у этого здания может быть уже другой владелец. Так что мы готовы быть гибкими.
— Тогда слушай. Обычно в договоре аренды есть индексация ставки, например не более 5% раз в год. Меня всегда удивляло, почему не бывает наоборот. Ведь рынок не всегда растет, кроме того, здание становится с годами старше и должно дешеветь. Давай заключим с ними договор на десять лет и начнем с высокой ставки, но каждый год в будущем она будет не расти, а падать. Так вы получите арендатора сегодня и высокую арендную плату в начале договора, а арендатор получит хорошие условия в целом, если считать все десять лет.
Переговоры с арендатором длились несколько месяцев. Многим сотрудникам с обеих сторон было трудно понять, как можно прописать в договоре, что каждый год арендная ставка снижается на несколько процентов, уменьшаясь к концу срока договора больше чем на треть. Не сразу понял условия и собственник здания. Банк акцептовал их специальным документом с указанием коммерческих условий, как будто хотел подчеркнуть, что условия необычные. Французы из головного офиса Grapefruit тоже долго анализировали все плюсы и минусы. Но в итоге договор был подписан и на момент написания книги продолжает действовать.
На графике я нарисовал, как выглядят зоны, в которых выиграл арендодатель, и те, в которых выиграл арендатор. «Выигрышем» я называю лучшие условия относительно рынка, отраженные на графике.
В итоге выиграли оба: «Сити» и Grapefruit, только каждый в свое, наиболее важное для себя время. Критики скажут: даже на графике видно, что Grapefruit выиграл в абсолютном выражении больше, чем «Сити». Однако стоит учитывать стоимость денег во времени (она подробно описана в главе 4 «Кратко о финансах»). Ведь первые несколько лет выигрывал «Сити», а Grapefruit переплачивал и только потом (на пятом году) начал экономить. Так что это справедливые условия.
Задание
Я долго думал, какое задание поможет читателю этой главы понять ее суть. И решил, что лучше всего подкрепит эту главу чтение хорошей книги об умении договариваться.
1. Win-Win Negotiating: Turning Conflict Into Agreement, Fred Jandt.
К сожалению, я не нашел перевода этой книги на русский язык, но оригинал можно купить в России.
2. Стивен Кови, «7 навыков высокоэффективных людей».
Вообще книга о другом. Но Кови выделил принцип win-win в отдельный навык, четвертый из семи. Даже прочитав часть, посвященную ему, вы тоже сможете немного выиграть.
3. Гэвин Кеннеди, «Договориться можно обо всем».
Эта веселая и увлекательная книга о переговорах в жизни стала для меня образцом бизнес-литературы. И она точно поможет вам лучше договариваться с арендаторами или арендодателями.
4. Роджер Фишер, Уильям Юри, Брюс Паттон, «Переговоры без поражения. Гарвардский метод».
В этой книге описан простой метод переговоров, который учит воспринимать оппонента как соучастника решения проблемы, а не как врага.
5. Роджер Фишер, Даниэль Шапиро, «Эмоциональный интеллект в переговорах».
Авторы этой книги рассказывают, как управлять своими эмоциями во время переговоров и как вызвать нужную реакцию у оппонента.
Глава 11. «Инженерные системы»: будущее рынка недвижимости
Новейшие инженерные системы здания могут превратить простой ангар в штаб-квартиру компании Google в Лос-Анджелесе или сделать старый московский завод современным бизнес-центром. В этой главе мы заглянем в будущее рынка, которое, кстати, не всегда лежит в сфере технических решений.
Рынок недвижимости постоянно меняется: есть тренды десятилетий и мода каждого сезона. Изменения эти касаются не только архитектуры, где кирпичные башенки подмосковных коттеджей сменяются деревянными домами в скандинавском стиле, а стеклянные офисные башни уступают место «берлинским» фасадам из архбетона и с отделкой под дерево. Мода затрагивает и глубинные процессы, такие как планирование пространства и функционал недвижимости.
Если вы, как и я, росли и взрослели в конце девяностых и в нулевых, то вы стали свидетелями появления моды на открытые пространства (англ. open spaces) с многочисленными столами сотрудников, которые пришли на смену закрытым кабинетам для каждого человека или отдела. Я впервые столкнулся с открытым офисным пространством, когда пришел работать в издательский дом Burda в начале 2000-х.
В конце прошлого века открытые пространства в основном использовались для организации работы команд инженеров и для трейдеров на бирже. Сегодня найти офис исключительно из кабинетов в Москве почти невозможно: рынок офисной недвижимости полностью изменился всего за 20–30 лет.
Много нового и на рынке жилой недвижимости. Так, во всех квартирах в СССР кухня была отдельным помещением. А сегодня доля квартир с объединенными кухней и гостиной составляет около 50% в комфорт-классе и 60–70% в бизнес-классе.
Чем дороже недвижимость, тем прогрессивнее взгляды покупателей на планирование пространства.
В этой главе я хочу показать тренды настоящего и будущего, влияющие на рынок. Мы рассмотрим необычные виды недвижимости, которые существуют на планете уже сейчас, и поговорим о том, куда рынок может прийти в следующие 10–20 лет.
Городское жилье. Кондоминиумы и коливинги
Кондоминиум (лат. condominium — совместное владение) — это вид арендной недвижимости: многоквартирный жилой дом, которым полностью владеет компания или фонд. В России их наберется максимум десяток, а в мире кондоминиумы составляют более 50% доходной недвижимости. У нас квартиры сдают в аренду преимущественно частные лица. Компании обычно этим не занимаются.
Из этого вида недвижимости вытекает другой, еще более прогрессивный формат — коливинг (англ. co-living — совместное проживание). В каком-то смысле это возврат к формату общежитий или коммунальных квартир, которые были в Советском Союзе. Но это «путешествие в прошлое» со знаком плюс. Современные коливинги — удобное, комфортное, качественное жилье, в котором некоторые помещения (кухня, гостиная) делятся с другими жильцами. Коливинги особенно актуальны в мегаполисах с большим населением и высокими ценами на жилье.
Бессмысленно строить коливинг в маленьком испанском городке с трехэтажными домами. А вот делать его в центре Нью-Йорка, где земля и квартиры безумно дорогие, или в сердце Лондона, где обычная квартира стоит от 30–50 миллионов рублей, имеет смысл.
Покупая или арендуя качественную квартиру в хорошем месте, вы платите в полтора раза меньше, потому что делите общие площади с другими жильцами. Спальня с санузлом — это исключительно ваша часть жилья. А в красивой, новой, современной кухне, удобной гостиной и, возможно, зоне для стирки вы можете встретить соседей.
Офисы. Коворкинги
Наиболее прогрессивный формат офисной недвижимости — коворкинг (англ. co-working — совместная работа). В одном офисе работают сотрудники разных компаний, каждая из которых занимает от одного до десяти рабочих мест или один-два кабинета с несколькими столами. Так же, как и в коливинге, в коворкинге люди пользуются общей инфраструктурой.
К началу 2019 года около 2% всех офисных площадей в Австралии было отдано под коворкинги. А в четырех крупнейших городах — Сиднее, Мельбурне, Брисбене и Канберре — коворкинги занимали около 280 тысяч квадратных метров, на которых размещались почти 50 тысяч рабочих мест. Специалисты прогнозируют, что за несколько лет количество таких офисов вырастет до 10–15% от всех офисов в мире, то есть каждый седьмой офисный сотрудник будет работать в коворкинге.
Допустим, у вас небольшая начинающая компания, в которой работают десять человек. Если бы вы арендовали отдельный офис, вам бы понадобилось:
• 50 квадратных метров (минимум 35–40), чтобы поставить столы (оборудовать рабочие места) для своих сотрудников;
• 30 квадратных метров для переговорной;
• место для ресепшен и посетителей, свои санузлы…
В итоге офис целиком занимал бы до 100 квадратных метров. Вы бы платили за него арендную плату или купили бы его в собственность за определенную сумму, которая зависит от города и района, в которых он находится. В коворкинге вы платите только за свои рабочие места, занимая в чистом виде 35–40 квадратных метров вместо ста. Вы пользуетесь основной инфраструктурой. Но для каждой компании из десяти человек не нужно организовывать отдельную переговорную, отдельный ресепшен и санузлы. На 1000 квадратных метров находятся не десять, а 15–20 компаний. При этом каждая из них настолько же комфортно пользуется пространством, как если бы это был ее собственный офис.
Самая известная сеть коворкингов в мире создана компанией WeWork в Нью-Йорке на Манхэттене в 2009 году. В то время в Нью-Йорке, как и в остальном мире, был кризис, и у многих компаний не было денег на большие офисы, особенно в дорогом Манхэттене. Компания WeWork первой сделала из традиционных офисов коворкинги, а потом развивала эту концепцию по всему миру, открыв много таких коворкингов в разных странах.
Я тоже делал коворкинг — в том же 2009 году, в лофте из отреставрированного красного кирпича на территории Даниловской мануфактуры. Это был первый в России качественный коворкинг. Он назывался Communist Loft. На 300 квадратных метрах располагались 62 рабочих места. В обычной ситуации там могла бы разместиться одна компания человек на 30–40 или две — три компании человек по десять-пятнадцать. Но там находились десятки компаний численностью от одного до пяти человек, которые несколько лет пользовались этим проектом. К сожалению, экономика московской недвижимости далека от нью-йоркской. У нас ниже цены, меньше спрос на офисы, хуже развит мелкий бизнес, и к тому же проект в 2009 году был слишком прогрессивен для рынка. Через несколько лет успешной работы Communist Loft пришлось закрыть. Спрос был недостаточно высок, чтобы превратить его в масштабный проект — сеть коворкингов.
Индивидуальное жилье. Модульные дома
В России для отдыха на природе среднестатистическая семья строит дачу. В США — дом площадью не менее 100 квадратных метров. Однако в некоторых странах и районах люди не могут позволить себе большой дом, потому что земля слишком дорогая.
Мой знакомый из Сиднея сейчас реализует оригинальный проект, который сам и придумал. На производстве собирают готовые модульные дома-кубики — 333 метра. В них уже встроено все необходимое для жизни: откидывающаяся кровать, откидывающийся стол, встроенная кухня, туалет, дополнительная кровать, как в поезде, под потолком. В таком эргономичном пространстве, где все складывается и раскладывается, во все ниши спятаны ящички, полочки и прочие удобства, может комфортно жить один человек. В Сиднее, как и в Лондоне, большинство недвижимости — индивидуальные дома с участками земли, как правило не очень большими. Автор проекта предлагает размещать модульные дома на участках жилых домов и сдавать в аренду студентам и молодым сотрудникам компаний, которые пока не могут себе позволить другое жилье.
Модульный дом можно привозить подъемным краном в готовом виде — даже с заправленным постельным бельем и занавесками — и ставить на любое место. Он не требует фундамента и особых приготовлений. У него регулируемые опоры, которые можно подкрутить по высоте. Он просто ставится на участок. Электроэнергия и вода подводятся гибкими шлангами. Канализация выводится в общую канализацию или решается встроенным септиком. Получается, что вы можете поставить жилье просто на куске земли.
Вот такая любопытная и нестандартная идея.
Коттеджные поселки. Экодеревни
В Индонезии много островов. Некоторые из них довольно дикие, а некоторые, например Ява и Суматра, наоборот, перенаселены. Один американец по имени Бретт, который давно живет на Бали и владеет несколькими кафе здоровой еды, решил сделать коттеджный поселок, но непростой. Он собирает в нем людей, которые ведут здоровый образ жизни, любят здоровую еду, имеют правильные привычки, занимаются саморазвитием. Бретт хочет построить экодеревню, в которой люди будут счастливо жить, воспитывать детей, купаться в океане, есть еду, выращенную на своей земле и приготовленную в собственном кафе, помогать друг другу развиваться, становиться лучше.
Бретт сделал проект из нескольких сотен домов, построенных из дерева и других местных экологичных материалов. Земля, на которой он расположен, находится в середине дикого и не очень густонаселенного индонезийского острова Сумбок, в 350 километрах от острова Бали. Первый проект Бретта называется «Оазис», а второй — «Золотой город». В настоящий момент проект завершается. На мой взгляд, он немного похож на деревню индейцев в Америке несколько веков назад, до прибытия испанцев.
Этот проект привлек меня своей романтической идеей жить среди людей, исповедующих здоровый образ жизни и осознанность. Я начал общаться с его создателем. Он вдохновенно рассказывал о прекрасных людях 40 национальностей, практиках йоги и медитациях, экологичной еде и осознанности. Но после 20 минут расспросов Бретт «раскололся» — поведал мне об истинной цели создания проекта. Он поможет людям сбежать из городов и стран, где правительства ограничивают свободу, корпорации кормят мусорной едой, фармацевтические компании травят лекарствами и прививками. По мнению Бретта, лучшее, что можно сделать, — самоизолироваться от современного мира.
«От себя не убежишь», — подумал я. У современных городов немало минусов, но они дают нам много возможностей для жизни, развития, творчества. А удаленные деревни есть и в Подмосковье.
Бретт так и не сказал самого главного, что я хотел услышать: какая большая идея будет объединять жителей, бежавших от своих правительств на индонезийский остров.
Беседуя с Бреттом, я вспомнил, что похожий проект уже пытались сделать в России. Девелопер решил пойти от недвижимости и построить проект исключительно для вегетарианцев и с учетом восточных подходов к планированию пространства — васту и фэншуй. Он начал строить поселок и продавать в нем квартиры и дома, но в процессе строительства идеальная картинка стала меняться: кто-то из покупателей отошел от вегетарианства и начал есть мясо, кто-то развелся и женился второй раз, а новая семья ничего не имела против пищи животного происхождения, а кто-то и вовсе продал свою квартиру другим людям. Законодательно это ограничить невозможно: квартиры продавали в частную собственность. Получилось, что от поселка вегетарианцев осталось одно название. На мой взгляд, особой ценности комьюнити в этом поселке нет, хотя кто-то может со мной не согласиться.
Склады самообслуживания
Для хранения личных вещей в России традиционно используют гаражи и балконы. В развитых странах не отвозят велосипеды на дачу, а зимнюю резину не складывают на балконе: вместо этого всё хранят в специальных зданиях и помещениях — складах самообслуживания (англ. self storages). Они бывают разных размеров, в зависимости от запроса:
• большими, как гаражи в гаражном кооперативе, если вам нужно куда-то перевезти всю мебель на время ремонта;
Читать бесплатно другие книги:
