Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать Яншевский Павел

Глава 12. Вопросы

Я предлагаю вам эту главу как способ немного расширить горизонт. Ведь, читая книгу, вы получаете мой переработанный и осознанный опыт, а кроме того, я рассказываю вам о выводах, которые сделал для себя. Но чужой опыт не всегда применим, и даже когда мы его принимаем, нам сложно прочувствовать его, ведь он чужой.

Получение собственного опыта и рефлексия по этому поводу, выводы на будущее — идеальный вариант, но есть один нюанс: нам вряд ли хватит жизни, чтобы самостоятельно получить весь опыт и сделать из него все необходимые выводы.

В этой главе я предлагаю вам растяжку: на основе вашего и моего (изложенного в предыдущих главах) опыта попробовать рефлексию — осмысление этого опыта и создание собственных выводов о том, что с ним делать и как применять.

В главе три типа вопросов:

• вопросы для вдохновения, которые, я надеюсь, помогут вам понять, какая недвижимость и для чего нужна вам в жизни;

• вопросы для понимания помогут самостоятельно подумать о том, что написано в книге;

• а вопросы для знания я взял у своих клиентов, инвесторов и друзей, и они снабжены ответами. Эти вопросы еще немного добавят вам опыта, но не моего, а чужого.

Если вы считаете, что у вас получится, — у вас получится. Если вы считаете, что у вас ничего не выйдет, — вы правы.

Мэри Кэй Эш

Предлагаю вам небольшое упражнение для тренировки способности мечтать. Если у вас получится, то вы сможете узнать кое-что о своей мечте и о том, как достичь ее. Сядьте с книгой в уютном месте, возьмите чашку любимого напитка и немного пофантазируйте.

• Представьте лучшее лично для вас место и время, в которых совмещены все самые интересные события, люди и возможности. Представьте, что вы там.

• Посмотрите вокруг. Что вы видите? Опишите обстановку. Где находится это место, в какой стране, в каком времени? Опишите людей вокруг вас. Чем они занимаются?

• Что вы чувствуете, находясь среди них? Вам нравится это место? Что в нем самое-самое лучшее для вас? Постарайтесь запомнить это место и свои ощущения.

• Вернитесь в настоящее. Как вы думаете, где есть место, больше всего похожее на то, которое вы только что себе представляли? В какой стране, в каком городе или за его пределами?

• Что самое важное в этом месте? Теперь, когда вы знаете, какое оно, это место, вы можете начать его искать или создавать. Будь то многонациональный вибрирующий город, необитаемый остров, курортный пляж, семейный поселок высоко в горах или затерянное в джунглях место силы — все эти места существуют на нашей планете. И первое, что нужно сделать после того, как вы наконец поняли, какое оно — ваше место, — это понять, как туда попасть.

Если после этого упражнения вы поняли, чего хотите достичь (или знали это и раньше), предлагаю вам подумать о том, как именно это можно сделать. Для этого я хочу поделиться с вами одной из базовых техник коучинга, помогающей достигать целей в жизни. Называется эта техника «Рамка результата» или «Рамка успеха». Суть ее крайне проста: нужно ответить коучу (но в нашем случае — самому себе) на несколько последовательных вопросов. Отвечать нужно максимально полно, ответов на каждый вопрос может быть несколько.

В каких случаях эту технику можно применять в недвижимости? Как и в жизни, для того, чтобы достигнуть любой вашей цели. Хотите ли вы купить квартиру, построить бизнес-империю в недвижимости или дом своей мечты в далекой стране — это всё конечные цели. Давайте покажу на своем примере.

1. Чего вы хотите?

Я хочу построить большой классный проект в недвижимости, в котором люди будут не просто жить и работать, а составлять комьюнити, постоянно общаться и помогать друг другу. А я буду его создателем и основателем.

2. Как вы можете этого достичь?

Есть несколько способов. Я могу найти сферу, в которой люди тяготеют к созданию комьюнити (например, предпринимательство или IT), и познакомиться с партнерами, которым интересны аналогичные проекты. Еще могу выбрать рынок, на котором много предпринимателей или IT-компаний и есть недостаток предложения, и предложить такому рынку проект. Третий вариант: я могу найти инвесторов, верящих в такую идею, и вместе с ними искать подходящий рынок для ее реализации.

3. Как вы можете себе помочь или помешать?

Я могу помочь себе, определив, какие важные компетенции нужны для реализации такого проекта. В моем случае это умение управлять большими комьюнити, знание выбранного рынка, опыт девелопмента крупных проектов, доступ к инвесторам и потребителям, построение команды девелопера такого проекта. Что из этих навыков и компетенций есть у меня? Чего не хватает? Где мне найти недостающее?

Я могу помешать себе, если буду расфокусирован. Необходимо выбрать один-два проекта и заниматься ими в полную силу, чтобы достичь наилучшего результата.

4. Как вы узнаете, что достигли своей цели?

Не такой простой вопрос, как кажется. Что, если я построю большой проект, но комьюнити в нем будет не очень хорошим? Или построю комьюнити, но проект как бизнес будет так себе? Я считаю, что достигну результата, если: (а) проект будет успешным для акционеров и инвесторов и они будут довольны финансовыми результатами; (б) проект войдет в список известных и значимых проектов своего региона; (в) меня или нас (команду) будут приглашать делать другие комьюнити-проекты, то есть само комьюнити станет успешным примером.

Три самых важных вопроса

Если предыдущее задание показалось вам слишком долгим, неинтересным или вам некомфортно его выполнять, то попробуйте другое. Оно очень простое: нужно честно ответить самому себе на три вопроса для самоопределения, которые я привел ниже. Отвечать на эти вопросы лучше письменно.

Кто ты, откуда и куда идешь?

1. Кто ты в недвижимости? Какое место она занимает в твоей жизни? Отнесешь ты себя к Девелоперам, Инвесторам, Управляющим или Арендаторам? (См. тест в конце главы 3.)

2. Откуда ты? Какой опыт у тебя есть? Что важного дает тебе этот опыт? Каких знаний тебе не хватает и где их можно почерпнуть?

3. Куда ты идешь? Зачем тебе недвижимость? Каковы твои цели и задачи? Что будет дальше, когда ты достигнешь их?

Здесь я привел некоторые вопросы, ответы на которые можно легко найти в главах книги. Я не буду отвечать на них, а лишь дам отсылки к главам, в которых содержатся ответы.

1. Какая недвижимость у вас есть в собственности или аренде? Зачем она вам? — Ответы на эти вопросы в главе 2, «Стратегия».

2. Как можно заработать на недвижимости, кроме покупки самой недвижимости? — Ответы в главе 2, «Стратегия», в части, описывающей инвестиционные стратегии.

3. Знаете ли вы, насколько глубоко вам нужно погружаться в тему недвижимости? Посмотрите главу 3, «Кто есть кто на рынке недвижимости», и пройдите тест в конце. В зависимости от вашей роли на рынке вам будет достаточно лишь пары глав (если вы Арендатор) либо понадобится даже больше, чем можно найти в этой книге (если вы Девелопер).

4. Какую долю вашего капитала составляет недвижимость? Как вы считаете, эффективно ли вы ее используете? — Глава 4, «Кратко о финансах».

5. Когда вы последний раз выбирали недвижимость, где и какую информацию, кроме как от продавца или арендодателя, вы использовали? — Глава 5, «Анализ и маркетинг».

6. Сколько процентов годовых приносит вам ваша недвижимость? А с учетом инфляции? — Глава 4, «Кратко о финансах».

7. В каких странах, городах вы чувствуете себя как дома? Где вы провели достаточно времени, знаете кучу людей, ориентируетесь в районах и секретных местечках? Что вы знаете о недвижимости в этом месте? Вы когда-нибудь думали о том, чтобы инвестировать туда? — Глава 8, «Зарубежная недвижимость».

8. Недвижимость, которой вы сейчас пользуетесь: квартира, дом или офис, — вы ее арендуете или владеете ею? Почему не наоборот? Если бы вы выбирали между арендой и покупкой, какое решение вы бы приняли? — Глава 9, «Versus’ы».

9. Как вы думаете, что появится в недвижимости через 30 лет из того, что сегодня сложно представить? — Глава 11, «Будущее рынка».

Здесь я собрал ряд вопросов, которые часто слышу от друзей и клиентов — людей умных и образованных, но имеющих слабое представление о рынке недвижимости. По сути, это раздел FAQ (англ. Frequently Asked Questions — часто задаваемые вопросы) о недвижимости.

1. Хорошее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость? Будет ли она дорожать?

Как вы понимаете, книга не позволяет ответить на этот вопрос прямо. Я не знаю, когда вы ее читаете и о каком рынке идет речь. Но могу дать вам пару подсказок. Недвижимость дорожает всегда, как и все товары в мире. Это называется инфляцией. Поэтому важно сравнивать рост рынка недвижимости с инфляцией в вашей стране курсом валюты. Например, годовая инфляция за последние десять лет в среднем составляла 6,35%, а за последние двадцать лет — 9,2%. И если рост стоимости недвижимости был ниже, то она фактически дешевела. Еще стоит разобраться, на каком этапе находится рынок и будет ли он расти. Почитайте о циклах рынка в главе 8 «Зарубежная недвижимость».

2. Чем отличается девелопер от застройщика и строителя?

Девелопер (а в русском языке формально — застройщик) — это создатель недвижимости, управляющий остальными участниками проекта от архитекторов и продавцов до строителей. Девелопер берет на себя основные риски и последним получает прибыль. Строитель же управляет только строительством здания и делает это в соответствии с проектом.

3. Как избежать кассовых разрывов в случаях, когда покупаешь коммерческую недвижимость с кредитом и возникают проблемы с арендным потоком?

При покупке недвижимости банки всегда используют два показателя, которые стоит понимать и заемщикам:

• DCR, Debt Cover Ratio (коэффициент покрытия долга) показывает, на сколько превышает чистый операционный доход от недвижимости платежи по кредиту. Мировая норма — 1,2–1,3, то есть здание, приносящее 1,2 миллиона в период, не должно получать долг с платежами больше 1 миллиона за тот же период. С помощью этого показателя банк проверяет, чтобы у заемщика был запас прочности даже в случае падения выручки на 20–30%.

• LTV, Loan to Value (долг к стоимости) показывает, сколько процентов стоимости здания составляет тело кредита. В среднем это 50–75%. Этот показатель банки используют, чтобы кредитовать здания, которые в случае банкротства можно быстро продать со скидкой и вернуть деньги.

• Во многих странах, в частности в России и Великобритании, есть банки, которые любят забирать активы заемщиков. Они могут намеренно выдавать суммы больше, чем стоило бы. Для того чтобы избежать кассовых разрывов, самостоятельно посчитайте консервативный вариант арендных поступлений и такой размер кредита, с которым вы справитесь даже в сложной ситуации.

4. Вы инвестируете деньги в девелоперские проекты с высокой доходностью на Западе. Зачем им ваши дорогие деньги, ведь там их можно взять в долг под 3–7% годовых в банке?

Очень распространенный вопрос в сфере инвестиций. Есть инвестиции с высоким доходом и высокими рисками, например участие в собственном капитале проекта. В случае успеха инвестор получает высокий доход как акционер, в случае проблем он последний в очереди за деньгами после банков и всех кредиторов. Банки же не участвуют в акционерном капитале проектов, это просто не их вид бизнеса. Они дают деньги в долг и обычно под залог. Поэтому возможность взять 65–75% необходимых средств в кредит с низкой ставкой в банке не исключает возможности привлечь соинвесторов в капитал. И конечно, их деньги стоят дороже.

5. Инвестиции в недвижимость — это надежно. А что может пойти не так и какие риски бывают?

Прежде всего нужно различать инвестиции в готовую недвижимость и инвестиции в девелопмент недвижимости. Риски и доходность в них отличаются. При инвестициях в готовую недвижимость основные риски связаны с рынком: будет ли объект востребован арендаторами, не упадут ли ставки, хватит ли потока на обслуживание ипотеки, найдутся ли покупатели на объект. Эти риски обычно не приводят к потере тела инвестиции, но могут повлиять на доходность. Поэтому доходность таких инвестиций невысока: 4–8% в валюте или 8–12% в рублях.

При инвестициях в девелопмент недвижимости доходность будет существенно выше: кредиты приносят от 10% в валюте, участие в капитале — от 20% и выше. Но риски уже могут привести к частичной или даже полной потере капитала. Например, проект может не завершиться, девелопер может ошибиться с ценами продаж или расходами на стройку, вы можете неправильно оформить документы или проект состоится, но займет существенно больше времени и снизит вашу доходность.

В целом при работе с рисками лучше следовать общим рекомендациям: диверсифицировать портфель, инвестировать в отрасли, где есть влияние на ситуацию, подвергать экспертизе и детальному анализу рисков любой новый для вас продукт.

6. Как быть с налогами на недвижимость, учитывать ли их в финансовой модели?

По общему правилу налоги на прибыль и на недвижимость в инвестиционных моделях в недвижимости не учитываются. Чистый операционный доход считается до уплаты налога на прибыль и недвижимость, также как и стоимость продажи объекта. Связано это с тем, что для каждого инвестора налоги могут отличаться. Однако в своей финансовой модели, безусловно, стоит учесть все налоговые последствия, вплоть до налога на доходы физического лица или налога на дивиденды.

7. Какую недвижимость лучше покупать, жилую или коммерческую?

Если выбирать из тех видов недвижимости, в которые можно инвестировать напрямую — жилой, офисной, торговой и складской, — то ответ зависит от вашего аппетита к риску. Самый надежный сектор даже в кризис — это жилье. Но у такой недвижимости самая низкая доходность. За жильем следуют офисная и торговая недвижимость, в разных странах они меняются друг с другом местами. Здесь доход больше зависит от состояния рынка, экономики и баланса спроса и предложения. Арендаторы находятся в объектах дольше, но и найти нового арендатора сложнее, это занимает время. За этими двумя типами следует складская и индустриальная недвижимость, и хотя иногда ее доходность может серьезно падать (то есть цена на нее расти), как в 2020 году, это временное явление, связанное с резким ростом спроса и отставанием предложения.

Заключение

Недвижимость в современной цивилизации как одежда — мы не можем без нее существовать, она составляет существенную часть наших трат и она тоже бывает разной. Свои спецодежда, смокинг, коктейльное платье и пляжные шорты есть в недвижимости. Но самая важная — та, которой мы пользуемся каждый день, повседневная. Офисы, в которых мы работаем. Склады и магазины, которые арендуют наши компании. Наши дачи и зарубежные дома, квартиры и наши инвестиции в недвижимость. Отсюда и родилось название книги.

Надеюсь, что она вам понравилась, и буду очень рад, если теперь вы лучше ориентируетесь в этом рынке — рынке недвижимости. Если это так, значит, моя цель достигнута.

Что касается меня, то я продолжаю свой путь в недвижимости и движение к мечте — делать классные проекты в девелопменте и помогать людям разбираться в недвижимости. Это, можно сказать, моя миссия.

Буду рад вашим вопросам и идеям, меня можно найти в телеграм-канале «Недвижимость на каждый день» (t.me/everydayproperty) или по адресу: [email protected].

Глава 3

Вы выбрали вариант 1. Таких людей я отношу к типу Арендаторов. Недвижимость для вас — темный лес, в который вы заходите только в случае крайней необходимости. Когда возникала задача найти новую квартиру для себя или офис для компании, вы предпочли передать ее решение ответственному сотруднику или супругу. Вероятно, вы сильны в том, что делаете, и считаете, как Брюс Ли, что лучше отработать один прием десять тысяч раз, чем знать десять тысяч приемов. Позвольте с вами не согласиться. Чем бы вы лично ни занимались в бизнесе, понимание основных процессов, таких как финансы или недвижимость, необходимо, чтобы лучше делать вашу работу. Книга, которую вы держите в руках, поможет вам разобраться в сфере недвижимости и обрести уверенность в принятии решений.

Вы предпочли вариант 2. Вы классический Инвестор. Недвижимость создана для того, чтобы на ней зарабатывать, считаете вы. Даже квартиру, в которой живете, вы каждый год оцениваете, чтобы не прогадать: вдруг сейчас самое время продать ее и купить другую, подешевле и получше. В тесте вы выбрали вариант, в котором инвестор зарабатывает больше остальных участников. Но в жизни это не так. Недвижимость сложно создавать, не имея капитала, но в современном мире капитала больше, чем хороших компаний, идей или проектов. Поэтому рекомендую вам присмотреться к остальным участникам цепочки: поняв их, вы сможете эффективнее выбирать проекты для инвестиций.

Вам по душе вариант 3. Ваш тип — Управляющий. Вы считаете, что владелец земли — самый важный элемент в недвижимости. Вы невнимательно читали эту главу или слепо верите в то, что владелец, указанный в документах, главный. Вы будете удивлены, что иногда владелец даже построенной недвижимости, не говоря уже о земле, не только не зарабатывает больше всех, но и несет убытки, платя за ремонт, электричество и налоги больше, чем зарабатывает от сдачи в аренду. Прочитав эту книгу, вы узнаете, что недвижимость — это не только кирпичи, бетон и свидетельство на право собственности.

Вариант 4. Бинго! Вы настоящий Девелопер. Не потому, что в выбранном вами варианте девелопер зарабатывает несколько больше других участников. Бывает и по-другому. А потому, что вы понимаете, что сама по себе недвижимость — очень комплексная и сложная штука и ее должна создавать команда из разных людей и компаний. Вы выбрали вариант, в котором нет одного доминирующего участника. Только у таких команд появляются действительно классные проекты в недвижимости, на некоторые из которых люди специально приезжают посмотреть. Надеюсь, что в книге вы найдете для себя много историй из реальной жизни и идей, которые помогут вам еще лучше понять эту сферу.

Я предлагаю вам и каждому читателю книги пройти собственный путь до уровня девелопера. Тогда вы будете видеть весь рынок недвижимости насквозь и решение большинства задач, связанных в вашей жизни с недвижимостью, от покупки квартиры и аренды офиса до инвестиций в зарубежные проекты, станет для вас элементарным делом.

(к тексту)

Глава 4

1 — Г; 2 — Б; 3 — В; 4 — В; 5 — Б.

(к тексту)

Глава 5

1 — Г; 2 — Б; 3 — Б; 4 — В.

(к тексту)

Глава 6

1 — Д; 2 — Е; 3 — Б; 4 — В; 5 — Г; 6 — А.

(к тексту)

Глава 7

А. Вы отдали право решающего голоса Facility Management. Очень зря. Расходы на эксплуатацию напрямую влияют на показатели их работы, а вот наличие арендаторов в здании для них — только лишняя головная боль. Особенно таких, которые работают во внеурочное время. Идеальная ситуация для эксплуатирующей компании — когда в здании пусто и тихо, но собственник исправно платит по счетам. Они вполне могут предложить арендатору такое решение, как, например, открытая дверь в офис для естественной вентиляции, и на этом ваши отношения с ним закончатся.

Б. Вы решили, что это задача для Property Management. Верно. Даже если это очень неудобно для эксплуатирующей компании, сохранение арендатора и дохода от него — это работа Property Manager. Если он и примет другое решение, то только в ситуации, когда можно заменить арендатора на аналогичного, но менее проблемного.

В. Asset Management. Очень странное решение. Управляющие активами — стратеги. Не их задача разбираться, что лучше: дополнительные расходы на эксплуатацию или проблемы в отношениях с арендаторами. Их задача — управлять поступающими доходами так, чтобы давать наилучший конечный результат акционерам, в данном случае вам.

(к тексту)

МИФ Бизнес

Все книги по бизнесу и маркетингу: mif.to/business mif.to/marketing

Узнавай первым о новых книгах, скидках и подарках из нашей рассылки mif.to/b-letter

#mifbooks

Над книгой работали

Руководитель редакции Ирина Миронова

Ответственный редактор Галина Кучина

Арт-директор Алексей Богомолов

Дизайн обложки Наталья Савиных

Обработка иллюстраций Татьяна Гришина

Корректоры Дарья Балтрушайтис, Евлалия Мазаник

ООО «Манн, Иванов и Фербер»

mann-ivanov-ferber.ru

Электронная версия книги подготовлена компанией Webkniga.ru, 2022