Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать Яншевский Павел
Вообще логичнее всего звучит “позитивная”. Пока есть силы — создаем запас, потом силы заканчиваются — сбавляем темп. В итоге получаем то, что нужно.
Но на самом деле доказано и мной лично проверено: это самая тупая стратегия в мире. За первую половину вы действительно можете создать запас. Потом силы кончаются, и всего запаса хватит на пару километров. А дальше будут боль и муки.
Самая умная стратегия — “негативная”. Лучше всего экономить силы в начале и потихоньку добавлять в конце. Это работает, но у меня так получилось только один раз!
К сожалению, эту стратегию сложно выдержать психологически. К середине дистанции ты устаешь по-любому. И объяснить себе, что, мол, время ускоряться, не получается. Чаще так бегут уже не совсем любители. Поэтому для нормальных людей лучшая стратегия — ровный стабильный темп. Да, мне всегда было сложно терпеть, что на старте меня обгоняют все кому не лень. Но с опытом я понял, что всех этих людей я еще раз встречу километров через двадцать.
В чем же здесь аналогия с жизнью?
В том, что в любом проекте самая приятная стратегия — “создать запас на старте”: объявить о запуске, перерезать ленточку, а дальше — устать и свалить подальше от скучной монотонной работы.
Но вот результат как раз дает умение держать один темп на всей длинной дистанции проекта».
Распределение ролей
Это действительно очень важно, но редко кто выдерживает делать изо дня в день одни и те же действия. Коммерчески успешны только те объекты недвижимости, которыми занимаются изо дня в день, управляют ими. Не профессиональные участники рынка, а людей из других бизнесов часто спрашивают: что именно нужно постоянно делать с объектом, что такое управление недвижимостью и кто должен им заниматься?
Для того чтобы разобраться в этих вопросах, предлагаю вам стандартную для западных рынков классификацию типов управления недвижимостью. Их можно разделить на три группы.
1. Эксплуатация недвижимости (Facility Management)
• Уборка помещений и общих площадей (для здания)
• Охрана здания
• Оплата коммунальных расходов
• Текущий ремонт инженерных систем (кондиционеров, лифтов, розеток, сантехники и прочего)
• Периодический косметический ремонт помещений (замена напольного покрытия, покраска стен)
Главная задача Facility Management — содержать недвижимость в отличном состоянии с минимальными расходами. Исполнитель — обычно компания с опытом работы именно в эксплуатации, часто с большим штатом линейного персонала.
2. Управление арендой (Property Management)
• Поиск новых арендаторов, размещение рекламы и работа с агентствами
• Принятие решений о том, какие средства выделить на эксплуатацию (Facility Management)
• Ведение переговоров с арендаторами по коммерческим и юридическим условиям договоров, формирование условий, подписание договоров
• Выстраивание отношений с текущими арендаторами
• Ведение бюджета доходов и расходов и бухгалтерии
Главная задача Property Management — сформировать и поддерживать оптимальный состав арендаторов и приносить наибольшую прибыль акционерам. В России единичны случаи, когда акционеры отдают эту работу сторонним компаниям. Почти все владельцы недвижимости создают подразделение в коммерческом департаменте, и его сотрудники занимаются управлением недвижимостью.
3. Управление активом (Asset Management)
• Налоговое планирование
• Реинвестирование прибыли
• Выплата дивидендов акционерам
• Структурирование владения недвижимостью
• Привлечение соинвесторов или заемного капитала
• Решения о продаже объектов и покупке новых
Основная задача Asset Management компании — это управление недвижимостью как активом, принятие решений высшего уровня, вплоть до решений о том, стоит ли владеть тем или иным объектом. Чаще всего для этих задач нанимают управляющие компании, у которых есть опыт работы с фондами и управления капиталом, лицензии на управление фондами.
Отношения
Все три вида управления недвижимостью для небольшого объекта, вроде квартиры или торгового помещения на первом этаже, скорее всего, будут сосредоточены в руках одного человека или в одной компании.
Если таких объектов несколько или квартира сдается через Airbnb в аренду на короткий срок, то одному человеку будет тяжело справиться. А для офисного здания потребуется даже не три разных человека, а три разные компании: одна будет заведовать охраной, уборкой и ремонтом лифтов, другая — заниматься всеми арендаторами, а третья — налоговым и финансовым планированием и оптимизацией. Я несколько раз видел попытки совместить эти роли в одной компании, но считаю это плохой идеей. Цели у них слишком разные и часто конфликтуют друг с другом.
Для Property Management важнее всего удовлетворение запросов арендаторов и поддержание доходов. Facility Management нацелен на минимальные расходы на охрану и уборку. А Asset Management может даже не видеть сам объект, ведь для него важнее финансовые показатели и эффективность недвижимости как актива.
Из трех видов управления в России реже всего отдают на сторону работу с Property Management. Почему? Думаю, причина в том, что заниматься Facility Management никому не интересно, а работа Asset Management с финансами и налогами требует специальных знаний. Именно Property Management обычно остается в руках собственника недвижимости, поэтому мы сосредоточимся на нем.
В чем основная задача Property Management? Правильно: операционная прибыль. А точнее, максимальная выручка и минимальные расходы. Уровень расходов нужно просчитать на старте и стараться, чтобы их рост был не больше среднего по рынку.
А из чего состоит выручка? Это количество сданных площадей, умноженное на арендные ставки. Значит, есть как минимум два способа повысить выручку: снизить уровень вакантных площадей и повысить ставки аренды.
Интересно, что решение этих двух задач кроется в одном и том же подходе. Подробнее я расскажу об этом в главе 10 «Аренда недвижимости».
И снижения количества пустых площадей, и повышения арендных ставок можно добиться ВЫСТРАИВАНИЕМ ДОЛГОСРОЧНЫХ КАЧЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ С АРЕНДАТОРАМИ. Давайте разберем эту фразу.
• ВЫСТРАИВАНИЕ: не секрет, что над отношениями нужно работать. Необходимо встречаться с арендатором не только тогда, когда вы хотите поднять ему арендную плату. Спрашивать его о том, как вы можете сделать его жизнь лучше. Общаться.
• ДОЛГОСРОЧНЫХ: некоторые компании платят агентам не только за привод новых клиентов, но и в тех случаях, когда продлевает договор текущий арендатор, когда-то приведенный этим агентом. Зачем? Потому что они понимают: агенту нужно, чтобы арендаторы, которых он консультирует, переезжали с места на место, а он зарабатывал комиссию. Эти компании просто покупают лояльность агента и экономят себе нервы и деньги на смене арендатора. В идеале договор должен длиться долгие годы: 5, 10 или даже 15 лет. Кроме того, чем длиннее у вас арендный договор, тем проще взять кредит под залог такого договора, если вам понадобятся деньги на расширение бизнеса. И вообще это надежнее и снимает с вас множество рисков.
• КАЧЕСТВЕННЫХ: зачем вам некачественные отношения, которые длятся долгие годы? Когда каждая встреча и переговоры — как будто вы на разных сторонах баррикад.
• ОТНОШЕНИЙ: за любыми договорами стоят люди. Люди могут следовать этим договорам или оспаривать их. Люди в итоге принимают все решения. Не выстроите отношения с людьми — будете терять что-то в каждой проблемной ситуации: деньги, время или нервы.
• С АРЕНДАТОРАМИ: на самом деле не только с ними. В частности, чтобы выстроить хорошие отношения с арендаторами, вам нужно выстроить их также с агентствами и агентами, с журналистами вашей сферы, со своими сотрудниками. Но с арендаторами — прежде всего.
Кризисы и переговоры с арендаторами
Рано или поздно (примерно раз в несколько лет) каждый арендодатель сталкивается с неприятной ситуацией: на рынке случается кризис. Падение мирового рынка недвижимости, коронавирус, санкции США, дешевая нефть, упавший рубль и другие неожиданные и ожидаемые события происходят постоянно. В этот момент арендаторы приходят к своим арендодателям с целью передоговориться. Среди их конкретных задач могут быть снижение арендной ставки, расторжение договора на часть помещений без штрафа, арендные каникулы, изменение валюты договора и другие важные для них вещи, которые могут помочь арендатору сэкономить.
Как вести себя в этих ситуациях? Какую стратегию выработать? Это зависит прежде всего от ваших долгосрочных целей и наилучшей альтернативы.
Долгосрочные цели влияют на переговоры, поэтому важно понять: какие планы у вас были на эту недвижимость?
Если вы думали ее скоро продавать, возможно, такой арендатор вам только помешает. Ему можно предложить выкупить арендуемые площади в собственность.
Если вы думали о продаже недвижимости вместе с арендным контрактом, дайте арендатору те условия, которые меньше всего влияют на оценку стоимости недвижимости. Например, не скидку, а отсрочку. Или бесплатные услуги. Или уменьшение площади, чтобы снизить арендную плату. А вы сдадите остаток другим арендаторам.
Если вы думали продолжать сдавать эту недвижимость в аренду, возникает вопрос: а если арендатор уедет, что тогда? Наилучшая альтернатива в этом случае — это то, что вы можете получить на рынке, если арендатор уедет. Почти любой договор можно расторгнуть через суд, или арендатор может обанкротиться, и получать деньги будет не с кого. Что вы будете делать в такой ситуации? Сколько сейчас стоит ваша недвижимость в аренду, если предложить ее рынку? Если ваш арендатор предлагает вам условия лучше такой альтернативы, например хочет отказаться от части помещений, но готов платить высокую аренду за оставшиеся, то лучше его оставить. Иначе вы сначала можете лишиться всей арендной платы, а потом на всю площадь получить арендатора по более низкой ставке.
Зачастую нам тяжело мыслить рационально в таких ситуациях, потому что есть ожидания и ощущение, что «так не должно быть». Мысленный диалог иногда выглядит следующим образом:
— Ведь у нас же долгосрочный договор, — возмущается внутренний голос.
— Да, и к тому же в нем написано, что арендатор не может расторгнуть его два года, — вторит ему другой.
— Что он себе позволяет? Никакой скидки, мы же так не договаривались.
— Верно, никакой скидки, пусть радуется, что мы в суд не пойдем, и пусть только попробует задержать оплату.
— Он что, не понимает, мне сейчас очень нужны деньги, вон, кондиционеры нужно менять и фасад красить по весне, — объясняете вы себе.
Результат такого внутреннего диалога плачевен: наружу транслируются недовольство, обида, требование соблюдать договоренности и отказ что-либо менять. Но подумайте: если вы знаете, что ваша наилучшая альтернатива хуже тех условий, которые вам предлагает текущий арендатор, то что вы теряете?
Давайте рассуждать. Если текущий арендатор предлагает остаться на условиях лучше, чем вы сейчас можете найти на рынке, из этого можно сделать два вывода: (а) что вообще-то у него есть альтернатива — переехать в здание с лучшими условиями, и он переплачивает вам только из-за наличия текущего контракта или отношений; (б) что ваши условия, подписанные раньше, уже не являются рыночными. С какой точки зрения ни посмотри, вам предлагают сделку, которую вы точно приняли бы от нового арендатора. Конечно, если у вас есть долгосрочный договор без опции расторжения — это сдерживающий фактор. Но редкий договор является стопроцентной гарантией отсутствия изменений. Даже конституцию страны можно изменить, что же говорить о контракте двух сторон.
Я ни в коем случае не призываю всех арендодателей соглашаться на изменение договоров по просьбе арендаторов. Я предлагаю осознавать и контролировать эмоции и вести переговоры, хорошо подготовившись и просчитав все последствия.
Небольшая иллюстрация этой мысли с рынка торговой недвижимости 2020 года.
В самый разгар карантина первым, кто вышел к своим арендаторам в Москве с инициативой переговоров, была компания «Икеа» — владелец торговых центров «Мега». Компания сама предложила своим арендаторам не платить арендную плату до возобновления работы магазинов, прислав соответствующее официальное письмо. Казалось бы, что здесь мудрого? Ведь они сами отказались от арендного потока на следующие несколько месяцев, хотя могли бы получать хотя бы часть. Глупо отказываться от своих прав на аренду. «Павел, вы предлагаете нам быть альтруистами и бесплатно раздавать наши площади арендаторам?» — спросите вы. Конечно, нет.
Давайте посмотрим на происходившее потом. Арендаторы в других торговых центрах, поняв, что поддержки от правительства не будет, да еще и увольнять людей им нельзя, всячески пытались освободиться от обязанности платить аренду за закрытые магазины. Они приходили к владельцам торговых центров и просили каникулы или снижение аренды. Если им шли навстречу, они продолжали ждать, но через некоторое время ситуация не менялась, и они снова пытались что-то предпринять. А в тех торговых центрах, где им не давали желаемое, они начинали закрывать магазины и разрывать договоры через суд. В итоге арендодатели получали аренду за пару месяцев, но теряли долгосрочные договоры.
«Икеа» отказалась от арендной платы за время карантина, но не потеряла никого из своих арендаторов. Компания продолжила бизнес и быстро восстановилась после снятия ограничений. Всё потому, что никому из арендаторов «Меги» не пришло в голову расторгать договор, по которому не нужно платить аренду. А когда карантин закончился, уже и поводов для суда или скидок осталось не так много, ведь магазины могли снова работать.
История о камине, который никогда не горел
В завершение этой главы хочу поделиться с вами одной историей, иллюстрирующей, насколько неожиданными могут быть вызовы в управлении недвижимостью.
Как часто мы принимаем решение сделать что-то в проекте для души, не осознавая, как потом будем с этим жить! Я много раз видел бассейны в Подмосковье, которые используют несколько дней в году, бильярдные комнаты, в которые гости заходят раз в пару лет, сауны в квартирах, которые никогда не функционируют. Причем все эти штуки стоят приличных денег и времени. Однако даже профессиональные девелоперы нередко планируют красивые детали, не задумываясь об их реальной пользе.
Как-то раз один московский девелопер решил построить проект бизнес-класса. Для интерьеров он нанял дизайнера с мировым именем, и тот создал шедевр современного дизайна в отдельно взятом районе Москвы за ТТК. В том числе проектом был предусмотрен камин в каждом из холлов здания.
И вот проект достроен, но еще не продан до конца. На дворе была осень, и руководитель отдела продаж уже месяц с нетерпением ожидал начала встреч с клиентами в великолепных интерьерах холла у горящего камина. Ведь это намного приятнее, чем во временном домике отдела продаж.
Настал день открытия; время встреч с клиентами было расписано уже за неделю. Руководитель продаж лично приехал на объект в восемь утра, чтобы подготовиться к встречам. И первым делом пошел к службе эксплуатации выяснять, как включить камин. Камин, надо заметить, был очень современным и соответствовал всем пожарным требованиям. Работал он на бездымном биотопливе. Сотрудник службы эксплуатации ушел в подсобное помещение и вернулся с пятилитровой канистрой. Залив топливо в камин, он зажег его и показал менеджеру, как делать это самостоятельно. Камин красиво заполыхал синими языками пламени. Было 8:30 утра. Через час камин начал гаснуть, и менеджер залил остатки топлива из канистры в камин и продолжил готовиться к встрече. В десять часов приехал первый клиент. В 10:20 камин снова начал гаснуть, и менеджер позвал сотрудника службы эксплуатации с просьбой принести еще топлива. Но тот только развел руками и сказал, что больше у него нет: надо узнавать у руководства. Весь день прошел без камина.
Когда через неделю топливо так и не появилось, руководителю продаж объяснили, что камин зажигать не будут. Нет, ни в одном корпусе. Нет, даже для встреч с клиентами. Потому что каждый из больших прожорливых каминов съедает в час по два-три литра топлива по цене пять долларов за литр, и за рабочий день нагорает на 150 долларов. А каминов несколько, и вместе они расходуют больше 15 тысяч долларов в месяц!!!
Часто красивые идеи разбиваются о скалы ежедневного управления недвижимостью. Поэтому при девелопменте недвижимости стоит провести несложную проверку любой необычной идеи в проекте, ответив себе на три вопроса:
• Какой будет реальная частота использования?
• Сколько будет стоить эксплуатация?
• Оправдывает ли результат затрачиваемые усилия и деньги?
Кстати, опытные девелоперы приглашают сотрудников управляющей компании еще на стадии проектирования недвижимости, чтобы узнать их мнение об удобстве и стоимости управления будущим зданием.
Тест
Вы владелец бизнес-центра, который сдаете в аренду нескольким компаниям. Все вопросы управления вы давно делегировали трем разным компаниям, отвечающим за Facility, Property и Asset Management. Однажды к вам приходит с жалобой представитель одного из ваших арендаторов — глава крупной международной компании. Он уверяет, что его вопрос не может решить никто из ваших управляющих, и требует вас вмешаться.
Вы предлагаете Майку, назовем его так, присесть в вашем офисе, выпить чаю и рассказать вам о своей проблеме. Компания Майка — представительство американской корпорации, их головной офис находится в Нью-Йорке, и разница во времени составляет восемь часов. Из-за этого у всех сотрудников компании в Москве смещенный в ночь график работы: они начинают работать в обед и заканчивают глубоко за полночь.
Все бы ничего, но оказывается, что в вашем современном бизнес-центре класса А все климатические установки — вентиляция, очистка, кондиционирование, подогрев и увлажнение воздуха — выключаются на ночь в 21:00 и запускаются уже в 7:00. Это связано с огромными расходами на электроэнергию, и поэтому Facility Management с самого начала предложил такой режим выключения. В дополнение ко всему окна в здании спроектированы неоткрывающимися, чтобы не сбивать работу этих систем. В итоге сотрудники Майка поздно вечером сидят в духоте, а летом или при работе отопления зимой находиться в офисе ночью становится совсем невыносимо.
Майк обращался к руководителям всех трех управляющих компаний, но они только разводят руками и говорят, что это не их дело. Условия работы сотрудников очень важны для американской корпорации, и если вы не решите этот вопрос, то Майк грозит вам судом по договору, компенсациями его финансовых потерь от работы офиса и даже расторжением договора.
Вопрос скорее не в том, менять ли график работы систем, а в том, кто должен взять на себя ответственность за решение, влияющее на все показатели здания: расходы на электричество, доходы от аренды, сохранение арендатора. Вы точно не хотите делать это сами. Кому вы предоставите право решать (ответ)?
А) Facility Management
Б) Property Management
В) Asset Management
Глава 8. «Окна»: зарубежная недвижимость
«Окно в Европу» все помнят еще с петровских времен. Даже если лично вас совсем не интересуют другие страны и вы больше всего любите отдыхать и работать у себя на родине, посмотреть на чужой опыт бывает крайне полезно. Задача этой главы — расширить горизонты за пределы одной страны.
Вас заинтересовало название главы? Тогда, скорее всего, вы бываете за границей довольно часто. Таких людей в России немного. По разным данным, только 4–9% наших соотечественников в течение года хотя бы один раз выезжают за рубеж, а регулярно — еще меньший процент населения.
Полагаю, многие мои читатели относятся к этой немногочисленной группе. Так что я не буду объяснять вам прописные истины. Мы с вами знаем, что мир разнообразен и интересен. Наши поездки связаны не только с отпусками на море или в горах, но, вполне возможно, с бизнесом в других странах или частичным проживанием за границей.
Мир предлагает нам много возможностей: пользоваться инфраструктурой разных стран и городов, проводить зиму в теплом климате, платить более приемлемые налоги или делать бизнес на мировой арене. Но при этом я часто вижу, что мои друзья и партнеры разделяют недвижимость и все свои операции на «здесь» и «за границей». Это говорит о том, что люди не только опасаются недвижимости в целом как сложного и непонятного рынка, но и считают, что у себя дома всё надежнее, проще и больше поддается контролю. Это ошибочное убеждение. Если вы понимаете, как работать с недвижимостью в своем городе, то сможете заниматься этим в Питере, Лондоне или Токио. А риски в развитых странах, как правило, намного ниже, чем в России и странах СНГ.
Рассматривать зарубежную недвижимость невозможно вне контекста — вопросов, связанных с качеством жизни, безопасностью, нюансами ведения бизнеса, защищенностью прав на недвижимость и особенностями судебной системы. А также качеством экономики, инфляцией и устойчивостью национальной валюты. Однако, чтобы подробно рассказать обо всем этом, понадобится еще одна (или даже не одна) книга. В этой главе я остановлюсь только на самых важных моментах. Вот один из них — и сразу в форме совета:
Хотите заниматься недвижимостью в определенном месте (стране или городе) — задавайте вопросы местным жителям.
Не буду долго убеждать вас в ценности этой рекомендации. Лучше расскажу реальную историю.
История о фешенебельном лондонском офисе
В далеком 2008 году я приехал в очередную командировку к нашим партнерам в Лондон, в компанию King Sturge. В то время King Sturge входила в список ведущих мировых компаний в сфере недвижимости, у нее было 210 офисов и свыше 4000 сотрудников по всему миру. Особенно сильны были позиции компании в родной Великобритании и, конечно, в Лондоне. King Sturge была самым старым игроком на мировом рынке, так как основатели компании JP Sturge, из которой уже в ХХ веке выросла King Sturge, Джон Плейер (John Player) и Джейкоб Стердж (Jacob Sturge) оценивали земли для строительства британской железной дороги еще в 1760 году. В 2010-м King Sturge отпраздновала 250-летний юбилей.
Прямо из аэропорта мы поехали в новый центральный офис — прежде штаб-квартира King Sturge располагалась в совершенно непримечательном здании. Новый адрес офиса был лучше не придумаешь: Warwick Street 30, в самом начале Regent Street, в месте, где она поворачивает в сторону Piccadilly Circus. Это примерно как в Москве на Тверской улице или на Воздвиженке, рядом с Красной площадью.
В офисе нас встретили два партнера компании, члены совета директоров: Ричард Фиддес (Richard Fiddes) и Филип Марсден (Philip Marsden). Они повели нас на экскурсию по новому зданию. Здание было действительно шикарным: шесть наземных этажей, один подземный. Компания занимала его почти целиком. Только у первого этажа были другие хозяева — фасады их торговых площадей выходили на Regent Street.
Нас провели по зданию сверху вниз, показали этажи, где располагались департаменты по работе с жильем, офисами, рынками капитала и так далее. Мы восхищались шикарными, технологичными решениями, в которых, однако, не было помпезности, свойственной лучшим офисам в Москве. Рабочие места руководителей департаментов, партнеров и совладельцев компании находились в небольших кабинетах, отгороженных от открытых пространств офисов.
Я в то время специализировался на офисах и повидал их немало, поэтому во время экскурсии с умным видом задавал вопросы:
— А какая тут система кондиционирования?
— Сколько рабочих мест на этаже?
— Какие инженерные коммуникации?
— Какова стоимость эксплуатации?
Так, мило беседуя, мы спустились до первого этажа. По моей логике, мы должны были завершить путешествие по зданию в подземном паркинге. Но тут кто-то из британских коллег, кажется Филип, сказал, что экскурсия закончена: первый и подземный этажи занимали другие компании. Он предложил отправиться в переговорную выпить кофе. Я в изумлении посмотрел на него и задал логичный (как мне тогда казалось) вопрос:
— А где вы паркуетесь?
— Что значит где паркуемся? Зачем нам парковаться? — удивился Филип.
— Ну, у вас здесь центральный офис компании, больше 500 сотрудников, в том числе руководство. На Regent street нет парковки. Где же вы машины ставите, когда на работу приезжаете? Кто занимает подземный паркинг — парковка для магазинов?
Тут Филип расхохотался и объяснил, что подземный этаж — это техническая зона для разгрузки товаров в магазины. Паркинга в здании нет, как, впрочем, и в других зданиях в центре британской столицы. Въезд в центр стоит 20 фунтов на день и осуществляется строго по пропускам, поэтому на работу никто не ездит на машине. Люди пользуются подземкой, автобусом или такси.
Вот так мы часто ошибаемся, примеряя свой опыт и знания к другим странам и рынкам. Крайне важно разговаривать с местными жителями, не заинтересованными продать вам что-либо, и задавать им вопросы о том, как тут все устроено.
Зачем нужна недвижимость за рубежом
Можно выделить три основные причины покупки недвижимости за границей:
• для отдыха;
• для инвестиций;
• для жизни.
Для отдыха
Первое, что приходит в голову, — это домик на море для отдыха в любимой стране. В этом случае очень важно разделять свои личные задачи и инвестицию. Часто от друзей и клиентов я слышу: «Куплю/построю дом/дачу/квартиру для отпуска, а в остальное время буду сдавать жилье в аренду» или «Инвестирую в недвижимость, а если не пойдет хорошо, сам буду там жить». Люди часто смешивают две абсолютно разные задачи: потребление и инвестиции.
Если вы приобретаете недвижимость:
1. Всегда решайте, как вы рассматриваете приобретаемую недвижимость: как жилье для себя или как инвестицию.
2. Постарайтесь воспринимать любую недвижимость для собственного проживания как траты, а не как инвестицию. Вы ее купили для целей потребления (использования), и главное, чтобы она удовлетворяла всем вашим требованиям как пользователя. Если она будет вам экономить деньги на аренде или приносить доход от сдачи в аренду, это станет приятным бонусом.
3. Относитесь к объекту недвижимости исключительно как инвестор, если основная цель покупки — заработать. Вас не должен волновать вид из окна или красота дома. Важна только прибыль.
Например, вы арендуете дом в Италии на озере Гарда на три летних месяца за 5000 евро в месяц, то есть платите 15 тысяч евро в год. В остальное время вы им не пользуетесь. Такой дом стоит около 1,5 миллиона евро, и если вы будете жить в доме сами, то сэкономите на аренде чужого дома. Можно рассчитать условную доходность этой «инвестиции». Как мы знаем из главы 4, ставка капитализации (годовая доходность) будет равна:
годовой арендный доход (15 000 евро) / стоимость недвижимости (1 500 000 евро) 100% = 1%.
Мы видим доходность в 1% без учета налогов на имущество и стоимости коммунальных услуг. Можно попробовать сдавать этот дом на остальные девять месяцев года, но, зная сезонность итальянских курортов, я сомневаюсь, что вам удастся на этом много заработать. С учетом высокой стоимости жизни, цен на коммунальные услуги, работ по ремонту и уборке реальная доходность частой жилой недвижимости во многих странах отрицательная. Такие примеры лично я встречал в Дубае, США и на Кипре.
Посчитав доходность такой недвижимости, подумайте, хотели бы вы проинвестировать в нее деньги или при доходности в 1% лучше положить их на депозит в банке и на проценты снимать этот дом каждый год в аренду.
Если вы все-таки решили приобрести недвижимость для себя, попробуйте сначала пару сезонов пожить в арендованном жилье в разных районах выбранного места, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности, познакомиться с соседями и понять инфраструктуру.
Арендованная на пробу недвижимость должна быть аналогична той, которую вы хотите приобрести: дом, квартира либо таунхаус. Не живите в гостиницах — вы же не планируете покупать себе гостиницу целиком и жить в ней. Хотя кто знает…
Для инвестиций
Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость, примите к сведению несколько основных правил.
• Для начала обзаведитесь друзьями в том регионе, который вас интересует. Идеально, если это будет компания, постоянно оперирующая там, куда вы хотите инвестировать. Попросите их показывать вам предложения для инвестиций, обязательно подчеркнув, что вас интересуют не видовые характеристики и общая привлекательность региона для туристов, а конкретные показатели проекта.
• В первую очередь рассматривайте новые проекты. Даже если вас интересует старинный особняк, новая недвижимость больше отражает текущее состояние рынка, вы лучше его почувствуете и сможете сделать осознанный выбор.
• Найдите сами в открытых источниках или у консультантов статистические данные по региону. Если это строящаяся недвижимость на продажу, то от продавца нужно получить прогноз по ценам на готовую недвижимость; если для сдачи в аренду, то надо узнать аналитику по арендным ставкам. Все данные от продавца должны быть со ссылкой на источник информации. После этого нужно сравнить их со статистикой по региону.
• Пример: вы покупаете частный жилой дом для сдачи в аренду. Вам понадобятся следующие данные по региону или стране: ADR (англ. Average Daily Rate — средняя дневная ставка), средняя загрузка (сколько дней в году сданы объекты) или сразу данные RevPAR (англ. Revenue Per Available Room — выручка на комнату, равная ADR, помноженному на среднюю загрузку). Зная эти показатели, вы поймете реалистичность предложения.
• Если по региону загрузка в среднем по году 60%, а ADR — 100 евро, то можно посчитать, что «грязная» выручка от сдачи дома в аренду будет в среднем 21 900 евро в год. Если продавец уверяет вас, что загрузка будет 80% и ADR — 130 евро, что дает 37 960 евро, то, возможно, его прогнозы излишне оптимистичны.
• Узнайте стоимость услуг, эксплуатации и размер налогов. А лучше всего получите данные от продавца и сравните с данными, полученными из других источников. Во многих странах, таких как ОАЭ, Австралия, США, стоимость профессиональных услуг для нас непривычно высока. Не учитывая ее в финансовой модели, вы рискуете даже оказаться в минусе, сдавая свою недвижимость в аренду. Например, популярные площадки для сдачи в аренду недвижимости, такие как Airbnb или Booking.com, в ряде стран берут комиссию до 20–30% от аренды. А вызов электрика в США или Австралии вполне может обойтись в пару тысяч долларов.
• Внесите эти данные в простую модель. И вы узнаете, чего стоит эта инвестиция на самом деле.
• Подробнее о доходности недвижимости я рассказывал в главе 4 «Кратко о финансах».
Для жизни
Возможно, вы решили получить гражданство или вид на жительство в другой стране. Иметь второй, особенно сильный[16] паспорт — действительно хорошая опция в современном мире. По туристическим визам мало в какой стране можно провести больше трех месяцев подряд и точно не получится работать или делать бизнес. Статус гражданина или резидента иностранного государства помогает во время внештатных ситуаций. Так, во время карантина 2020 года выехать из России могли только те, кто обладал правами на проживание в другой стране. Кроме того, самые сильные американский, сингапурский или европейские паспорта дают право безвизового въезда в от 180 до 190 стран мира.
Все иммиграционные инвестиционные программы можно разделить на три категории: золотая виза, постоянный вид на жительство и гражданство.
Золотая виза — так обычно называют вид на жительство (ВНЖ), выданный именно за инвестиции в экономику страны — обычно в недвижимость и, реже, в государственные ценные бумаги. Это всего лишь право находиться в стране, обычно без возможности работать или заниматься бизнесом. Стран, которые торгуют такими ВНЖ, довольно много — от стран Прибалтики и Восточной Европы до Австрии, Кипра, Мальты, Испании и Португалии. Еще больше подобных вариантов на островах Карибского бассейна и в Азии. ВНЖ не дает особых прав, при этом, чтобы не потерять вид на жительство, в стране нужно оставаться не менее нескольких месяцев в году, а иногда не меньше девяти месяцев. С моей точки зрения, в ВНЖ нет особенного смысла, если только вы не живете в этой стране большую часть времени.
Во многих странах, прожив несколько лет с ВНЖ, вы получаете право на постоянное место жительства (ПМЖ). Также ряд стран сразу дает ПМЖ за инвестиции. Мальта, Венгрия и другие государства готовы сразу предоставить ПМЖ. При его наличии уже можно быть практически гражданином страны, но пока еще без паспорта, без права голосовать на выборах и занимать государственные должности.
И лишь небольшое количество стран дает возможность сразу получить гражданство и паспорт, проинвестировав в экономику страны и купив недвижимость. Самые популярные программы 2020 года у Кипра (программа завершена со скандалом и расследованием), Мальты (программа завершается), Греции (программа открывается), Турции, ряда островных государств Тихого океана и Карибского бассейна.
Для того чтобы решить задачу получения гражданства или вида на жительство, лучше вообще начинать не с недвижимости, а с агентства по иммиграционным вопросам. После понимания всех требований к недвижимости можно уже заняться ее выбором. Любой консультант по иммиграции с радостью подберет для вас недвижимость и заработает от 5 до 15% ее стоимости на комиссии от продавца.
Порой наличие резидентского статуса в другой стране может обернуться совсем неожиданными последствиями. Поучительную историю рассказал мне товарищ, летевший из США и познакомившийся в дороге с попутчиком, нашим соотечественником. Попутчик, назовем его Петром, сел в самолет и сразу заказал себе выпить. Почти как в сцене из фильма «Брат 2», где герои говорят стюарду: «Мальчик, ты не понял. Водочки нам принеси! Мы домой летим».
Так и Петр был сильно рад, что летит домой. Оказалось, что последние четыре месяца он провел в американской тюрьме. Причем туда его отправили из аэропорта, когда он садился на рейс до Москвы. Петр часто бывал в США, ему нравилось отдыхать в Майами и Вегасе, проводить время в Нью-Йорке. Несколько месяцев Петр с женой провели в Майами после рождения ребенка. Когда на пограничном контроле к нему подошли офицеры и попросили пройти за ними, он подумал, что это выборочная проверка. Ведь он не нарушал визовый режим, вел в России легальный бизнес и вообще был примерным гражданином своей страны. Однако разговор с пограничниками затягивался, и скоро стало понятно, что на рейс он не успевает. Попытки как-то повлиять на скорость общения ни к чему не привели. Скоро к пограничникам присоединились люди в штатском. Американские мафиози времен сухого закона и Великой депрессии прекрасно знали, какого ведомства нужно бояться больше всего. Именно сотрудникам налоговой службы удавалось сажать за решетку самых неуловимых гангстеров тех времен. Но Петр с налоговой службой США еще не был знаком. После того как самолет улетел, картина стала постепенно проясняться: сотрудники Службы внутренних доходов (именно так называется этот департамент — Internal Revenue Service) считали, что Петр должен казне США налоги за последние три года!!!
Оказывается, если провести в США не только больше 183 дней подряд, но и накопить 183 дня за три последних года с коэффициентом (количество дней в текущем году + одна треть от количества дней в прошлом году + одна шестая от количества дней в позапрошлом году), то налоговая служба США автоматически признает такого человека налоговым резидентом с вытекающими обязательствами заплатить налоги со всех доходов в любой стране мира. Петр ни о чем подобном прежде не слышал. Однако незнание законов ни от чего не освобождает, и его посадили в тюрьму за неуплату налогов. Да-да, именно. Сначала посадили в тюрьму, потом был суд. На суде его признали неплательщиком налогов. А в США это серьезное преступление. Что ему оставалось делать? Несколько месяцев он из тюрьмы, пользуясь услугами дорогого американского адвоката, с помощью супруги и друзей собирал данные обо всех доходах за последние три года и налоговые декларации, а затем оплачивал все налоги и штрафы за просрочку. Потом было повторное рассмотрение дела, по итогам которого Петр вышел на свободу.
Эта страшная история (уверен, у многих свободолюбивых бизнесменов пробежали мурашки по спине) говорит нам о том, что проживание в чужой стране требует внимательного изучения местных правил и особенностей.
Как выбирать страну для инвестиций или жизни
Теперь, когда вы уже знаете, зачем вам нужна или может быть нужна в будущем зарубежная недвижимость, предлагаю подумать о том, как выбрать страну.
Все страны принято разделять на развитые, развивающиеся и страны третьего мира. Я предпочитаю сравнивать страны по уровню их ВВП (по паритету покупательной способности) на душу населения.
На карте показано распределение стран по уровню дохода на душу населения, от самого высокого (темно-зеленый) до самого низкого (коричневый)[17]. В 2019 году в мире была 81 страна с высоким уровнем дохода (выше 12 376 долларов на человека в год). Некоторые страны — Бразилия, Россия, Аргентина, ранее входившие в этот список, — сдали свои позиции и оказались в желтой зоне.
Размер ВВП на человека — самый простой способ оценить уровень жизни в стране (просто посмотрите цифры в тех странах, которые вы хорошо знаете, и сравните с анализируемой вами страной), но есть и другие. Некоторые источники, например Mercer и The Economist, уже много лет публикуют рейтинг городов и стран по уровню жизни.
Mercer’s Quality of Living рейтингует 231 город и учитывает 39 факторов, в том числе политическую, экономическую, экологическую, личную безопасность, здравоохранение, образование, транспорт и другие общественные услуги.
The Economist рейтингует не города, а страны по следующим критериям:
1. Здоровье: ожидаемая продолжительность жизни (в годах).
2. Семейная жизнь: уровень разводов (на тысячу чел.), ставится оценка от 1 (мало разводов) до 5 (много разводов).
3. Общественная жизнь: переменная принимает значение 1, если в стране высокий уровень посещаемости церкви или профсоюзного членства.
4. Материальное благополучие: ВВП на душу населения, паритет покупательной способности.
5. Политическая стабильность и безопасность: рейтинги политической стабильности и безопасности.
6. Климат и география: широта для различения холодных и жарких климатов.
7. Гарантия работы: уровень безработицы (в процентах).
8. Политическая свобода: средний индекс политической и гражданской свободы. Шкала от 1 (полностью свободная) до 7 (несвободная).
9. Гендерное равенство: измеряется путем деления средней зарплаты мужчин на среднюю зарплату женщин.
Зачем нам нужна такая информация? Во-первых, для ведения бизнеса в стране точно стоит понимать, насколько вас готовы принять на равных в местном бизнес-сообществе, насколько это сообщество стратифицировано, коррумпировано и демократично. Во-вторых, оценить уровень жизни в стране сложно, пока вы там не пожили. Такие рейтинги помогут это сделать. Ну и главное — они показывают картину с высоты птичьего полета, и это дополнительная информация для принятия решения.
Если вы решили жить в другой стране постоянно, я хочу предложить вам небольшой чек-лист. Жить в другой стране, особенно бессрочно, а не работая по контракту, — совсем не то же самое, что проводить там отпуска. Те приятные вещи, ради которых мы ездили, быстро приедаются. Вид на море или горы человек перестает ценить уже через три-четыре недели, теплый климат становится назойливо жарким, а локальная еда надоедает до чертиков. Зато мы начинаем чувствовать на себе особенности местной бюрократии, дискриминации, качества жизни и социума. Этот чек-лист поможет вам учесть основные факторы при выборе страны для переезда.
— Уровень инфляции в стране. Например, инфляция в фунтах и долларах в последние десять лет составила около 2%, в евро близка к нулю, а в рублях около 10% (в среднем за десять лет).
— Средний уровень ставок капитализации на выбранную недвижимость. Другими словами, сколько процентов от стоимости недвижимости составляет получаемый от ее сдачи в аренду годовой доход. С этими показателями сможете сравнить и данные по своему проекту.
— Уровень жизни в стране (хотя бы ВВП, а лучше доход на человека). Вы увидите, что в некоторых странах при не очень развитой экономике цены на недвижимость высокие, как в более развитых экономиках. Это один из индикаторов перегретого рынка. Скорее всего, рынок подогревают покупки недвижимости туристами, как в Дубае, на Бали и в Испании, или иммиграционные программы, как на Кипре или в Латвии.
— Какое право применяется в стране. В странах с английским правом, как правило, собственность лучше защищена и суды более объективны, хотя это скорее не заслуга самой правовой системы, а сложившаяся ситуация: большинство развитых стран являются преемниками Британской империи или США и поэтому применяют английское право.
— Размер налогов на покупку недвижимости и владение ею. Кроме обычных налогов на транзакции, гербовых сборов и ежегодного налога на имущество в ряде стран начали применять специальные налоги, стимулирующие покупателей не держать недвижимость пустой. Так, в Канаде, Лондоне и нескольких штатах Австралии держать недвижимость без арендаторов будет очень дорого.
Теперь мы можем сосредоточиться на выбранной стране. Вы, возможно, уже слышали о циклах рынка недвижимости, но я хотел бы остановиться на них подробнее, чтобы вы могли принять взвешенное решение о покупке.
Не секрет, что процесс создания недвижимости долог. В среднем найти участок, придумать концепцию, получить разрешение на строительство и построить частный жилой дом можно за два-три года, многоквартирный жилой дом — за три-четыре года, офисное здание — за четыре-пять лет. Если девелопер покупает участок, когда на рынке дефицит, например, офисов, то, пока он будет делать проект, может оказаться, что дефицит уже сменился профицитом. Другие девелоперы, покупающие участки под офисы, увеличивают количество офисных зданий и влияют на объем предложения. Поэтому, когда девелопер проекта принимает решение искать участок, он вынужден предугадывать состояние рынка на несколько лет вперед. А так как мы с вами учимся понимать недвижимость с позиции девелопера, то есть глубоко, то и нам нужно знать, как купить себе недвижимость не на пике цен, а наоборот, выгодно. Рассмотрим стадии цикла, которые проходит рынок недвижимости.
Стадия роста (экспансии/восстановления)
Циклы в целом работают так: в какой-то момент на рынке есть дефицит предложения в определенном сегменте, например в сегменте квартир на Кипре или в Берлине. И есть определенный объем этого рынка. Например, в год предлагаются к продаже 1000 достойных новых квартир при спросе в 1300 квартир. Несколько участников рынка понимают, что за счет повышенного спроса можно продавать дефицитные квартиры дороже и при этом срочно строить еще дома, потому что дефицит будет только расти. Цены растут, недвижимость в дефиците. В начале этой части цикла хорошо покупать квартиру, а если он уже подходит к концу, то выгодно продавать.
Стадия перенасыщения (насыщения)
В течение нескольких лет девелоперы покупают участки, проектируют и строят новые дома. Но процесс долгий, поэтому два-три года рынок не ощущает эффекта. Зато еще через пару лет вся масса построенных квартир накапливается, и предложение составляет уже 2000 квартир в год. А спрос все тот же — 1300 квартир. Теперь покупатели видят, что вариантов на рынке много и продавцы готовы на скидки и другие приятные условия, чтобы продать. Это стадия перенасыщения. Цены не меняются, новая недвижимость продолжает строиться. В этот момент лучше продать квартиру и точно не нужно покупать.
Стадия рецессии (падения)
Цены на пару лет замирают и потом начинают движение вниз. Новых проектов девелоперы не делают, но проекты на тех участках, которые они купили за прошедшие годы роста, продолжают увеличивать и без того большой объем предложения на рынке. Поэтому падение цен продолжается и длится несколько лет. Это стадия рецессии. В этой части цикла землю стоит покупать, только если вы профессиональный, точнее, суперпрофессиональный игрок. Ведь надо не только понимать, в какой части цикла вы находитесь, но и рассчитать, когда рынок начнет восстанавливаться. А для покупки квартиры лучше подождать пару лет и купить ее уже по сниженной цене.
Стадия депрессии (стагнации)
В конце рецессии рынок ждет депрессия — период, когда цены дальше уже не падают, но и не растут. Спрос в 1300 квартир легко удовлетворяется тем, что было построено в предыдущие годы, новых проектов никто не делает. Наверняка вы слышали такие разговоры: «Офисы, говорят, упали и никому не нужны», «Я слышал, все торговые центры скоро обанкротятся», «Квартиры скоро некому будет покупать, кому они нужны». Это сигналы депрессивного рынка, который вообще никому не интересен: ни девелоперам, ни покупателям. А зря, ведь именно на стадии депрессии рынка можно совершать лучшие сделки и начинать проекты. Рынок остается депрессивным до тех пор, пока все предложение на нем не подойдет к концу. Потом спрос превысит предложение, и начнется новый цикл (с восстановления).
Информацию о том, на какой стадии находится рынок, можно найти в открытых источниках, так как консалтинговые компании часто публикуют аналитику рынков для своего PR. Наберите в Google что-то вроде Europe real estate market outlook, Real Estate cycle US или обратитесь в российский офис одного из международных консультантов по недвижимости: CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers, Jones Lang LaSalle или Knight Frank — и вы легко получите информацию по нужной стране, городу, рынку, ценам и стадии цикла.
Рекомендации по работе с недвижимостью за рубежом
• Учите английский. Если опираться в своих суждениях на мнения агентов и консультантов, вы не увидите полной картины. В большинстве стран можно комфортно себя чувствовать, не зная местного языка, но владея английским. Исключение составляет только Китай, где подавляющее большинство все еще не говорит на английском. Местные языки могут быть приятным дополнением, но многие французы или немцы сами предпочтут общаться с вами на английском, потому что им тоже хочется практиковать язык. Если вы хорошо помните часовые очереди за бананами, Гагры, знаете, в каком году София Ротару спела «Горную лаванду», и считаете, что вам учить язык уже поздно, хотя бы настройте Google Translator на компьютере или в телефоне. Это поможет вам понимать 90% информации из первоисточников.
• В продолжение предыдущего пункта: старайтесь читать всю информацию в оригинале. Очень много качественной аналитики в интернете выкладывают крупные международные компании. Если вы ищете информацию на русском, количество хорошей аналитики снижается в несколько раз.
• Думайте глобально. Не «моя страна и все остальные», а «разные страны мира предлагают разные возможности». Расширить свой горизонт — значит перестать приписывать «другим странам» как неподтвержденные минусы («у них там все вредные», «все не моей религии», «все капиталисты бездушные» и так далее), так и незаслуженные плюсы («в Европе не обманут, так закон чтут» или «недвижимость там всегда дорожает, не то что у нас»).
• Мигрируйте, а не эмигрируйте. Даже если вы хотите проводить большую часть времени в другой стране, не стоит питать иллюзий, что там трава зеленее и все сразу будет иначе. Именно на этом и спотыкается большинство эмигрантов, которые решили уехать туда, потому что там лучше. Противоположная позиция, которой придерживаюсь я сам, — жить там, где вам комфортно, удобно и выгодно сейчас, мигрировать в зависимости от ваших задач и задач вашей семьи и бизнеса.
• Диверсифицируйте. Если вы инвестируете в недвижимость, лучше не отступать от принципа диверсификации: купите три объекта в разных странах вместо трех в одном комплексе, потому что «это было очень хорошее предложение». Хорошее ли это предложение на самом деле, вы узнаете только потом, зато ошибиться лишь в части портфеля будет не так болезненно.
В завершение этой главы я хочу рассказать вам о тесте, который был создан главой департамента исследований IBM Гертом Хофстеде в шестидесятых годах прошлого века, и с тех пор тест постоянно развивается. Сам Хофстеде разработал прежде всего исследование, которое проводил в большом количестве стран. Оно касалось культурных различий между странами и содержало четыре, а позже шесть разделов, состоящих из 25 вопросов. Вы можете познакомиться с ним на официальном сайте Хофстеде:
А этот ресурс позволяет сравнить между собой разные страны:
Ниже расскажу о моих наблюдениях, основанных на исследованиях Хофстеде.
Для культур с большой дистанцированностью от власти (арабские страны, Латинская Америка, Юго-Восточная Азия, Россия) характерно восприятие власти как наиболее важной части жизни, преклонение перед начальством; для культур с малой дистанцированностью от власти (Австрия, Дания, США, Германия) характерно построение отношений на основе равенства, уважения к личности.
Индекс мужественности крайне низок в странах Северной Европы: у Норвегии восемь баллов (из 100), у Швеции только пять. И наоборот, этот индекс очень высок в Японии (95) и в некоторых европейских странах, таких как Венгрия, Австрия и Швейцария, находящихся под влиянием немецкой культуры. В англоязычном мире показатели мужественности являются относительно высокими, например 66 баллов у Соединенного Королевства. Латинские страны представляют контрастные показатели: например, в Венесуэле 73 балла, тогда как в Чили только 28 баллов.
Индивидуализм характеризуют тяготение к личностным целям, осознание себя как «я», защита частных интересов, а также связи между отдельными людьми, не обремененные сильными обязательствами действовать совместно; коллективистской культуре присущи групповые цели, осознание себя как «мы». Северную Америку и Европу можно рассматривать как индивидуалистические общества с относительно высокими оценками: например, 80 баллов у Канады и Венгрии. В отличие от них Азия, Африка и Латинская Америка имеют сильные коллективистские ценности: Колумбия получила только 13 баллов по шкале IDV, Индонезия — 14 баллов. Наибольший контраст можно увидеть при сравнении двух стран с крайними значениями: 6 баллов у Гватемалы и 91 балл у Соединенных Штатов. Япония и арабский мир имеют средние значения IDV.
Индекс избежания неопределенности показывает, насколько люди нервничают из-за ситуаций, воспринимаемых ими как неструктурированные, неясные или непредсказуемые, и из-за ситуаций, которых они пытаются избежать, придерживаясь строгих кодексов поведения и поддерживая веру в абсолютные истины. Самые высокие показатели избежания неопределенности в странах Латинской Америки, Южной и Восточной Европы, в том числе немецкоязычных, и в Японии. В англоязычных странах, государствах Северной Европы и Китае индекс ниже. Для Германии UAI равен 65 баллам, для Бельгии он еще выше: 94 балла, несмотря на географическую близость со Швецией (29 баллов) и Данией (23 балла). Тем не менее лишь немногие страны имеют очень низкий UAI.
Стратегическое мышление (ближе к 100 баллам) определяет краткосрочную либо долгосрочную ориентацию на будущее, нацеленность на достижение стратегических, долгосрочных целей, желание заглядывать в будущее. Высокие показатели стратегического мышления, как правило, в Восточной Азии: в Китае LTO составляет 118 баллов (по модифицированной шкале с шестью параметрами), в Гонконге девяносто шесть и в Японии восемьдесят восемь. Этот индекс умеренный в странах Восточной и Западной Европы и низкий в англоязычных странах, мусульманских государствах, в Африке и Латинской Америке.
Глава 9. «Крыша»: versus’ы
Читать бесплатно другие книги:
