Пора подниматься! Кийосаки Ким

Глава 20

Четыре актива лучше, чем один

Что нужно для того, чтобы подняться до уровня всестороннего развитого инвестора

Самое главное – быть верной самой себе. Какого типа инвестиции вам больше всего интересны? Есть хороший способ узнать о том, что вам нравится больше всего: занимаясь этим делом, вы теряете чувство времени и реальности. Например, мой преподаватель фотографии теряет голову, когда занимается улучшением снимков в Photoshop. «Вчера вечером перед сном, – рассказывал он мне однажды, – я решил подправить одну из своих фотографий. Я думал, это займет у меня от силы 15 минут. И не мог поверить своим глазам, когда посмотрел на часы и увидел, что прошло два часа. Просто я очень увлекся».

Когда в последний раз подобное случалось с вами? Это верный признак того, что вы занимаетесь именно тем, что любите. Я погружаюсь в такое состояние, когда изучаю финансовые результаты своих инвестиционных активов. Некоторые скажут, что это скучно, но история, которую рассказывают цифры, настолько меня завораживает, что я совершенно теряю чувство времени. Когда я пытаюсь программировать радиоприемник в машине, все происходит совсем не так. Если у меня не получается это за три минуты, я теряю терпение и обращаюсь к кому-нибудь за помощью.

По мере того как приобретаешь знания, относящиеся к разным активам и инвестициям, одни из них кажутся интересными и увлекательными, а другие оставляют равнодушными. Обращайте внимание, к чему вас влечет, чему вы естественным образом готовы посвящать больше времени.

В третьей части этой книги вы познакомитесь с женщинами, которые нашли в жизни свою страсть, свое призвание, добились на этом поприще выдающихся успехов и теперь готовы поделиться с вами своей историей, рассказать о том, что им действительно понадобилось, чтобы отхватить свой финансовый приз. Их объединяет то, что они активно осваивают и применяют на практике философию данной книги.

Большинство инвесторов, возможно до 95 процентов, вкладывают деньги в акции, облигации и взаимные фонды, то есть в ценные бумаги. Финансовая литература тоже фокусирует свое внимание преимущественно на этих видах активов. В значительной мере это объясняется тем, что с миром бумажных активов самым непосредственным образом связаны рекламодатели подобных публикаций – такие компании, как Merrill Lynch, eTrade и Prudential.

На рынок ценных бумаг ориентируется преимущественно и финансовое телевидение. На многих каналах внизу экрана вы можете увидеть бегущую строку, сообщающую о текущих котировках акций и других ценных бумаг. О происходящем на биржах не забывают сообщить и во многих других новостных и информационных программах, не имеющих финансовой специфики.

На днях я решила набрать в поисковой строке браузера словосочетание «типы инвестиций» и на первой странице увидела следующие ответы:

Всего существует три основных типа инвестиций: акции, облигации и наличность (под наличностью здесь понимаются фонды денежного рынка и депозитные сертификаты).

Необходимо знать, каковы основные типы инвестиций. Это акции, облигации и денежные эквиваленты. Вы можете вкладывать средства в любой из трех типов инвестиций как напрямую, так и опосредованно – через взаимные фонды. Можно также подумать об открытии индивидуального пенсионного счета (IRA) или аннуитета, которые представляют собой формы инвестиционных сбережений с отсрочкой уплаты налогов.

Налогами облагаются различные типы инвестиций. На сайте упоминается шесть таких типов: акции, дробление акций, фондовые опционы для работников, взаимные фонды, облигации, дей-трейдинг.

Инвестирование 101. Типы инвестиций.

Есть много возможностей для инвестирования ваших денег. Чтобы решить, какой вариант лучше всего подходит именно вам, вы должны знать характеристики каждого варианта.

И далее перечисляется четыре доступных варианта:

Акции.

Облигации.

Взаимные фонды.

Альтернативные инвестиции: фондовые опционы, фондовые фьючерсы, иностранная валюта, золото, недвижимость и т. д.

Все, кроме акций, облигаций и взаимных фондов, попадает в категорию альтернативных инвестиций. А вот что пишут в интернете насчет этих самых альтернативных инвестиций: «Есть множество альтернативных вариантов, которые относятся к числу наиболее сложных инвестиционных стратегий. Но хорошая новость заключается в том, что вам не нужно ломать голову над альтернативными типами вложений в самом начале карьеры. Как правило, речь там идет об инвестициях, сулящих больший доход, но и гораздо более рискованных, нежели старые добрые акции и облигации».

И это только первая страница моего поиска! Имейте в виду, что, кроме акций, облигаций, взаимных фондов, фондов денежного рынка и депозитных сертификатов, существует еще много различных типов инвестиций. Я бы даже не назвала взаимные фонды, фонды денежного рынка и депозитные сертификаты формами инвестиций. Это, скорее, сберегательные планы – причем не очень хорошие.

Мне особенно нравится тот веб-сайт, который относит альтернативные инвестиции «к числу наиболее сложных инвестиционных стратегий». По существу, это означает: «Даже не пытайтесь этим заниматься – все равно ничего не поймете». Но понять можно, и об этом свидетельствуют многие рассказанные здесь истории.

Я ничего не имею против ценных бумаг. У меня есть подруги, которые заработали кучу денег на ценных бумагах, включая бумажные активы, приносящие денежный поток. Острие моей критики направлено здесь против финансовых «экспертов», которые вводят людей в заблуждение, заставляя их поверить в то, что акции, облигации и взаимные фонды являются единственными надежными и безопасными формами инвестиций. Не обладая финансовым образованием, очень легко поверить этим «экспертам» и перестать думать своим умом.

Мы уже говорили о том, что вы должны быть верны себе и разобраться, что вам все-таки интересно. Ведь если вещь не представляет интереса для вас, вы не будете уделять ей особого внимания. То же самое можно сказать и про инвестиционные активы. Очень важно, чтобы вы выбирали такие активы, которые подходят именно вам – вашему характеру, системе ценностей и образу жизни. Каждый класс активов имеет свои «за» и «против». И затраты сил и времени в каждом случае требуются разные. Когда «эксперт» называет какие-то инвестиции рискованными или сложными, это лишь означает то, что для работы с ними нужно иметь необходимое образование и прилагать определенные усилия. Это может даже означать, что сам «эксперт» в них мало что смыслит, поэтому они являются слишком рискованными и сложными конкретно для него. Подобные выводы строятся на том предположении, что люди всегда предпочитают самые простые и быстрые варианты. Во многих случаях это действительно так. Именно поэтому 95 процентов инвесторов предпочитают иметь дело с ценными бумагами. Это активы, в которые легче всего войти и из которых легче всего выйти.

Мы со всех сторон слышим про важность диверсификации. «Старайтесь диверсифицировать свой инвестиционный портфель», – учат нас финансовые советники. Вопрос лишь в том, что они понимают под диверсификацией. В большинстве своем советники имеют в виду диверсификацию портфеля ценных бумаг, то есть приобретение акций, относящихся к разным биржевым секторам (компании с высокой капитализацией, компании с низкой капитализацией, голубые фишки, высокотехнологичные компании или компании, занимающиеся альтернативной энергетикой).

Настоящая диверсификация подразумевает не только акции разных компаний или разные бумажные активы. Она имеет место лишь тогда, когда вы владеете активами всех типов. Я начинала свою карьеру с инвестиций в недвижимость, приносящую рентный доход. Сегодня мы с Робертом вкладываем деньги в активы всех типов. Каждый класс активов ведет себя по-разному, так же как индивидуальные активы в рамках одного класса. Если складывать все яйца в одну корзину, то есть только в бумажные активы, это может не дать вам той финансовой безопасности, на которую вы рассчитываете.

Ниже представлены четыре главных класса активов. Всего же типов активов, в которые можно вкладывать деньги, существует великое множество.

Бизнес

Если у вас есть свой собственный бизнес, вы можете вкладывать в него свои собственные деньги, можете привлечь заемный капитал частных инвесторов или одолжить деньги у традиционных кредиторов. Смысл инвестирования, какими бы ни были источники денег, заключается в том, чтобы они работали и приносили доход вам, бизнесу, а также вашим инвесторам и кредиторам.

Вы также можете вложить деньги в чужой частный бизнес или публичную компанию. Вы можете быть знакомы с предприятием и его владельцами, но это совершенно не обязательно. Но в любом случае потрудитесь навести справки и провести тщательное изучение всех вопросов согласно уже обсуждавшемуся нами плану:

проект (сам бизнес);

партнеры;

финансирование;

менеджмент (управленческая команда).

Моя подруга Эмили недавно вложила деньги в частное предприятие, занимающееся лицензионным производством и продажей различных товаров для женщин. Она делится причинами такого своего решения – и результатами.

Я решила инвестировать в эту компанию по ряду причин.

Во-первых, я верила в этот бизнес, в этот продукт и была готова обучиться финансовой грамоте. Я наняла коуча – предпринимателя, который в свое время создал, а затем продал успешную высокотехнологичную фирму. Еще у него есть диплом и сертификат общественного бухгалтера. Он еженедельно проводил со мной занятия по скайпу на протяжении трех месяцев. Мы проанализировали бизнес-план предприятия вдоль и поперек и не обошли стороной наиболее рискованные моменты. Я была готова пойти на финансовый риск, но, как я узнала, риск не ограничивался финансовыми вопросами, а затрагивал также вопросы здоровья, отношений и мировоззрения.

Во-вторых, я чувствовала, что смогу проявить здесь себя и свои способности. У меня есть большой опыт работы в данной отрасли, и я еще далеко не исчерпала свой потенциал. Однако после того, как я вложила в компанию весь свой капитал и полтора года выполняла обязанности операционного директора, проводя на работе дни и ночи и не зная выходных, мне пришлось уйти с этого поста по требованию партнерши: у нас возникли с ней серьезные разногласия. Когда я отказалась предоставить данные о своих личных доходах, которые она рассчитывала использовать в качестве дополнительной гарантии при аренде склада в своем родном городе, она заявила, что я, дескать, своими действиями даю новым инвесторам понять, что дела бизнеса меня мало волнуют. (В самом начале существования этой компании я уже совершила глупость, когда, будучи всего лишь миноритарным акционером, дала личные гарантии по кредиту, выданному Управлением по делам малого бизнеса. Больше я такой ошибки повторять не собиралась.)

В-третьих, в прошлом у нас был продолжительный позитивный опыт сотрудничества с основательницей этой фирмы. Однако моей ошибкой было то, что я не учла изменившиеся обстоятельства. Одно дело – гармонично сотрудничать в стенах крупной преуспевающей корпорации и совсем другое – поддерживать такой уровень отношений перед лицом серьезных финансовых трудностей. Я оказалась не готова к тому, как поведет себя моя партнерша в трудных условиях. Кроме того, для меня стала неприятным открытием ее неспособность смотреть правде в глаза. Я привыкла мыслить в категориях «все будет хорошо». Когда слышишь подобные слова, не подкрепляемые какими-либо позитивными действиями, это, мягко говоря, только нервирует.

В-четвертых, другие инвесторы, вложившие средства в создание этой компании, являются авторитетами мирового уровня в этой сфере бизнеса. Активную роль в нынешнем правлении компании играет бывший генеральный директор крупной корпорации с многомиллиардным оборотом. И пока этот человек остается в совете директоров, я не оставляю надежд на блестящее будущее нашей компании.

Я сохраняю оптимизм и по-прежнему остаюсь одним из пайщиков. У этой компании будет хороший потенциал, если в правлении возобладают здравомыслящие инвесторы, которые примут правильные решения относительно дальнейшего курса нашего движения. За должность я не держусь; наоборот, сейчас у меня много свободного времени, и я имею возможность реализовать другие свои инвестиционные идеи. Я учусь на своих ошибках и опираюсь на семью и друзей.

Недвижимость

Есть две причины вкладывать деньги в недвижимость: денежный поток от сдачи в аренду и прирост капитала от перепродажи. Недвижимость является для меня главным активом, потому что моя формула достижения финансовой независимости опирается на денежный поток. А что лучше в вашем случае, решать вам.

Недвижимость бывает разная: односемейные особняки, дуплексы, триплексы, многоквартирные дома, офисные здания, торговые центры, другие виды коммерческой недвижимости, такие как склады, отели, парки мобильных домов и т. д.

Одним из главных достоинств инвестирования в недвижимость является концепция финансового рычага. Финансовый рычаг – это возможность использовать для покупки активов заемный капитал, или деньги других людей (ДДЛ). Практически вся недвижимость приобретается в долг, причем соотношение собственного и заемного капитала может варьироваться в очень широких пределах. (Под собственным капиталом в недвижимости понимается разница между ее рыночной стоимостью и задолженностью.) При этом надо иметь в виду, что чем больше долг (то есть чем выше доля заемного капитала), тем меньше денежный поток. С уменьшением долга денежный поток возрастает.

Ниже вы познакомитесь с историями женщин, которые покупали недвижимость практически полностью за счет заемного капитала. Что касается ваших возможностей инвестирования в недвижимость, то если вы можете купить себе жилье, значит, можете купить и недвижимость для сдачи внаем.

Бумажные активы

В категорию бумажных активов попадают акции, облигации, паи взаимных фондов и пенсионные счета. Еще вы можете покупать фондовые опционы, фьючерсы и иностранную валюту. Помимо этого, есть такие бумажные активы, как инвестиционные трасты недвижимости (REIT), представляющие собой специализированные фонды, вкладывающие средства инвесторов только в недвижимость, а также биржевые фонды (ETF). Вообще разнообразие бумажных активов столь велико, что все варианты и не перечислишь.

Как правило, инвестиции в бумажные активы делаются с прицелом на прирост капитала. Однако акции могут приносить и денежный поток в форме дивидендов.

Сырьевые товары

К сырьевым товарам относится не только сырье для промышленности (нефть, газ и хлопок), но также металлы, такие как золото, серебро, медь, и продукты питания, такие как пшеница, кукуруза, кофе и сахар.

Цены на сырье, как правило, регулируются спросом и предложением. Если урожай кукурузы бьет рекорды, цены на нее падают, потому что на рынке неблюдается переизбыток этого товара. Если же вследствие засухи и иных неблагоприятных условий кукурузы выращено мало, цена на нее вырастает.

Такие сырьевые товары, как золото и серебро, вы можете приобрести у местного дилера, торгующего драгоценными металлами. Или же вы можете приобрести так называемые фьючерсные контракты на бирже деривативов.

Инвестиции в сырьевые товары делаются с целью прироста капитала.

Другие активы

Вообще вкладывать деньги можно во все, что только в голову взбредет. Люди инвестируют средства в индивидуальные гостиничные номера, тюрьмы, паркинги, отдельные парковочные места, водяные мельницы, зоопарки и даже общественные туалеты. Если вы смогли что-то придумать, то, скорее всего, можете вложить в это и деньги.

Кристи Адамс из калифорнийского города Санта-Мария начинала с чистого листа, а закончила тем, что вложила средства во все четыре главные категории активов. Вот уж чьи инвестиции можно назвать по-настоящему диверсифицированными. Ее история действительно воодушевляет.

Я росла в бедной семье, и ко времени окончания колледжа вопрос о том, чем мне заняться в жизни, встал ребром. Я решила податься в ВВС США. Мой отец не возражал против этого, потому что сам служил в ВВС, как и мой дед до него. «Девочка моя, – сказал он, – ты знаешь, я постоянно думаю о твоем будущем и скажу тебе, что есть два места, где всегда требуются люди: цирк и армия. И мне кажется, что армия гораздо лучше цирка». Я выбрала этот путь ради гарантированной зарплаты, медицинского обслуживания и пенсионного обеспечения. Семья поддержала меня. Они были рады, что я нашла для себя надежную и высокооплачиваемую работу. Мой первоначальный план состоял в том, чтобы отслужить положенные 20 лет и выйти в отставку в 43 года. Вроде бы неплохая перспектива. Но не будем спешить…

Я не прослужила в ВВС и двух лет, как туда добралась всеобщая тенденция сокращения штата. В тот раз меня не сократили, но это стало для меня сигналом тревоги.

Обретение финансовой свободы – долгий и трудный процесс; это примерно как сбросить 10 килограммов веса. Так не бывает, что ты решила похудеть на 10 килограммов и назавтра просыпаешься стройной и красивой. Для этого нужно поработать. Вот я и принялась за дело.

Осуществляя свой план, я прежде всего купила блокнот и озаглавила его: «Книга моих целей». Там я расписала порядок своих действий на ближайший год. Он был предельно конкретным и детальным, без всяких цветастых, но пустых фраз типа «Хочу быть богатой».

Одной из моих первых целей было купить минимум унцию золота, научиться покупать недвижимость и учредить компанию с ограниченной ответственностью. Я также прикинула, сколько времени займет у меня путь к финансовому освобождению (по моим оценкам, это 12 лет), и поставила промежуточные цели. Например, я запланировала, чтобы по истечении трех лет пассивный доход составлял минимум 25 процентов моего общего дохода.

Самое главное, что я начала действовать уже на стадии учебы, купив одну унцию золота и 13 унций серебра. Я вступила в игру и могла по праву называть себя инвестором.

Всем, кто был готов меня слушать, я говорила, что собираюсь купить недвижимость, приносящую денежный поток. И каждый день меня кто-нибудь спрашивал, купила ли я уже что-нибудь. Я заводила эти разговоры для того, чтобы они стимулировали меня и помогали преодолеть страх – тот самый внутренний голос, который криком кричит: «Что же ты делаешь? Ведь ты ничего в этом не смыслишь! Беги, пока не поздно!» Действия помогают приглушить этот голос сомнений.

Одновременно я поступила на курсы бухгалтеров, чтобы научиться разбираться в финансовых отчетах и составлять их. Окружающие, узнав об этом, посмеивались надо мной: «Кем ты себя считаешь? Дональдом Трампом?»

Я отвечала: «Пока нет. Но собираюсь им стать».

Я рассчитала, что если разумно вкладывать деньги во все основные классы активов, то, как бы ни вел себя рынок, вероятность того, что снижение стоимости коснется всех четырех категорий активов, крайне незначительна.

Поэтому я вложила деньги в недвижимость, драгоценные металлы и акции компании, экономическое положение и перспективы которой основательно изучила. Я готова рисковать лишь такой суммой денег, которую могу позволить себе потерять. Я постаралась так распределить деньги между всеми категориями активов, чтобы никакое движение рынка не могло оставить меня в убытке. Более того, старалась сделать так, чтобы каждое движение рынка было мне на руку. Когда рынок жилья рухнул, люди потеряли свои дома, но им ведь надо было где-то жить. Что я сделала? Вложила деньги в жилье класса С. Когда на Ближнем Востоке начались волнения, цена принадлежавших мне акций Exxon Mobil резко возросла. Когда президент Обама во время встречи с Джеффри Иммелтом, генеральным директором General Electric, подчеркнул важность инноваций и конкурентоспособности в мировом масштабе, принадлежавшие мне акции GE удвоились в цене, и я лишний раз порадовалась, что так удачно их купила.

Я понимала, что, если буду достаточно долго заниматься инвестированием, обязательно наступит день, когда смогу уволиться из армии, поскольку мне уже не нужна будет их пенсия. И когда руководство ВВС предложило служащим хорошее выходное пособие, стимулирующее их увольнение по собственному желанию, я, не дожидаясь сокращения, согласилась. И купила на эти деньги серебро.

Я знаю, что из-за инфляции принадлежащее мне серебро будет продолжать расти в цене и скоро я смогу купить на него еще больше недвижимости, приносящей доход. Однако если в 2012 году случится глобальный крах и произойдет обвал доллара, я буду готова к тому, чтобы не просто выживать, а нормально жить при любых условиях.

Моя формула такова:

Финансовое образование + Мужество +

+ Действие = РЕЗУЛЬТАТ!

Я придерживаюсь этой формулы в одной категории активов. Потом повторяю ее в другой категории активов. Так продолжаю повторять ее, пока не стану настолько богатой, насколько захочу.

Глава 21

От хорошего к лучшему

Что нужно для того, чтобы подняться от хорошего к великолепному

Словосочетание «потенциал роста» звучит в ушах инвестора сладкой музыкой. О чем идет речь? О любых действиях или факторах, способных привести к повышению ценности актива. Потенциал роста – это то, что делает рассматриваемые инвестиции особенно привлекательными в глазах инвестора. Если существует возможность того, что доход от актива или его стоимость со временем будут только расти, это обещает значительно бльшую выгоду от инвестиций.

Если речь идет о многоквартирном доме с плохим менеджментом, то потенциал роста может быть заложен в возможности избавиться от жильцов-неплательщиков и заменить их ответственными квартиросъемщиками. Если речь идет об акциях фармацевтической компании, то их резкий рост возможен в том случае, если компания сумеет создать какое-то новое высокоэффективное лекарство. Потенциалом роста для золота является продолжающееся печатание пустых, ничем не обеспеченных денег. А вот если правительство вдруг перестанет печатать деньги (но в обозримом будущем такое вряд ли случится), то золото может подешеветь. Мы с Робертом вложили деньги в молодую компанию, занимающуюся использованием солнечной энергии, потому что у них есть революционные технологии, позволяющие минимизировать размеры солнечных батарей – и в этом заложен колоссальный потенциал роста. Правда, с сожалением приходится констатировать, что те же технологии применяют еще две другие частные компании.

Если вам удается найти актив, стабильно дающий высокую прибыль, это замечательно, но еще лучше, если при этом существуют возможности резкого ее повышения в будущем.

Зачастую потенциал роста таится в проблемах. Вспомните великих предпринимателей. В большинстве своем они занялись бизнесом после того, как столкнулись в жизни с какой-то проблемой и начали искать ее решение. Многие матери – яркий тому пример. Недавно я услышала о матери двухлетнего малыша, которая изобрела специальный наконечник, наворачивающийся на стандартную бутылку с водой и позволяющий ребенку пить как из чашки. К этому ее подтолкнул собственный опыт. Ее ребенок, пытаясь пить из бутылки, больше проливал на себя, чем выпивал. И вот решение этой простой проблемы позволило ей основать собственный бизнес.

Стив Джобс помог людям, не имевшим доступа к персональным компьютерам, решить их проблему. Генри Форд сделал автомобиль доступным массам. Анита Роддик решила проблему вредных химикатов, содержавшихся в косметических продуктах для ухода за кожей, и предложила всему миру линейку натуральных лосьонов и средств для очищения кожи, выпускаемых под маркой Body Shop. Мэри Кэй Эш одной из первых дала женщинам всего мира возможность стать предпринимательницами, анимаясь продажей косметики.

То же самое относится и к инвестированию. Выигрывает тот, кто умеет найти проблемные активы и решить соответствующие проблемы. Многие инвесторы сторонятся проблемных инвестиций, но чрезмерная осторожность денег не приносит. Достаточно взглянуть на текущую экономическую ситуацию. Проблем – хоть пруд пруди, а дальше будет еще больше. А что, если вы окажетесь первой, кто вложит деньги в компанию, которая сумеет решить проблему поиска альтернативы нефти и газу? А что, если кто-то найдет жизнеспособный и эффективный способ обеспечить недорогим жильем население развивающихся стран? А что, если вы первая придумаете рецепт вкусных шоколадных трюфелей, содержащих ноль калорий? Как вы думаете, долго ли вам придется искать инвесторов для организации производства?

Владельцы недвижимости, сдаваемой внаем, стараются дать своим квартиросъемщикам то, что им нужно. Чтобы преуспеть в любом бизнесе, важно понять, что нужно вашим клиентам, и дать им это. На протяжении многих лет главным для арендаторов была безопасность. Они хотели жить в таком месте, где могли не опасаться за свою жизнь. Владельцы недвижимости и менеджеры обеспечивали им эту безопасность, строя ограждение с надежными воротами и организуя должное освещение прилегающей территории. Исследования показывают также, что, когда вырубают кустарник перед окнами, дверьми и в тех местах, где могут прятаться грабители, это положительно сказывается на безопасности.

Данные самых свежих опросов говорят о том, что впервые за долгое время безопасность для арендаторов отошла на второй план. Сегодняшние квартиросъемщики хотят, чтобы квартиры были оборудованы стиральными машинами и сушилками. Возможно, причина этого кроется все в том же стремлении к безопасности, которого не могут обеспечить обычные прачечные. А может быть, люди просто ценят удобство, избегая необходимости ходить в прачечную. Какова бы ни была причина, арендаторам очень нравится, когда им предлагают квартиру, где есть стиральная машина и сушилка.

Один из самых простых способов реализовать потенциал роста в тех многоквартирных домах, куда мы с Робертом вложили деньги в сотрудничестве с нашими партнерами Кеном Макэлроем и Россом Маккаллистером, – это оборудовать все квартиры стиральными машинами и сушилками. Это, конечно, потребует расходов, но расчеты предсказывают рост чистой операционной прибыли (доходы за вычетом расходов). От величины чистой операционной прибыли напрямую зависят ценность и стоимость актива. Чем выше прибыль, тем ценнее актив. Каждый раз, когда вы добиваетесь увеличения дохода от недвижимости, общая ценность этой недвижимости возрастает. Оборудование квартир стиральными машинами и сушилками позволяет повысить арендную плату. Пусть эта прибавка составит 50 долларов с одной квартиры, но если у вас 200 квартир, то общий доход возрастает на 10 тысяч в месяц, или на 120 тысяч в год. Если у вас 10-квартирный дом, то повышение арендной платы для одной квартиры на 50 долларов в месяц соответствует общей прибавке на 500 долларов в месяц, или на 6 тысяч долларов в год. Так за счет одной только меры вы увеличиваете ценность своего недвижимого имущества.

Мел и двое его партнеров приобрели классический исторический курорт в Аризоне. Эти трое являются настоящими специалистами по выявлению потенциала роста различных инвестиций. Одно время Мел и его партнеры владели крупными спортивными клубами в Аризоне и занимались строительством спортивных комплексов, поэтому по собственному опыту знали, что раз этот курорт дошел до банкротства, значит, прежние хозяева вряд ли занимались текущим ремонтом и придется проделать много работы, чтобы вернуть отелю его изначальную элегантность. Мы с Робертом присутствовали на торжественной церемонии повторного открытия курорта после масштабных ремонтно-восстановительных работ. Мел устроил нам экскурсию по отелю, объясняя стратегию, согласно которой проводились все работы. Основная идея состояла в том, чтобы в отношении каждого квадратного метра площади задать себе вопрос: какой доход из этого можно извлечь? Была, например, небольшая комнатушка рядом с «библиотекой», от которой как будто бы не было никакого проку. Но, когда ее переоборудовали в отдельный кабинет, где можно было устраивать ужин на 12 персон дважды за ночь, это стало для курорта новым источником дохода. Такой подход они применили к каждому уголку недвижимости, включая заново построенный аквапарк, где можно снять отдельный кабинет с телевизором и массажем, детский сад и кафе-мороженое. Каждый квадратный метр, каждое неиспользуемое или неэффективно используемое помещение стали источниками дополнительного дохода.

Клаудия Шмидт рассказывает о себе удивительную историю. Решив свои проблемы, она создала для себя невероятные возможности успеха.

Когда мне исполнилось двадцать, я перебралась из Канады в Мексику. Там я не только выучила испанский (такой была моя первоначальная цель), но и вышла замуж.

Мексиканское правительство выделило моему мужу небольшой участок земли при том условии, что к определенному сроку мы обязательно должны там что-то построить, иначе землю заберут обратно. И мы начали строить.

Зарабатывали мы немного. Нанимать рабочих нам было не по карману, поэтому после работы сами копали землю кирками и лопатами. Прошло четыре года. Мы продолжали без устали строить дом, мало-помалу, день за днем. Наконец, через пять лет все было закончено и мы смогли начать сдавать свой трехэтажный дом в аренду.

Потенциальных арендаторов я решила искать преимущественно среди жителей Мексики, США и Канады. Жители этих стран говорят на разных языках: испанском, английском и французском. А поскольку реклама на большинстве веб-сайтов ограничивается одним, от силы двумя языками, мне пришлось потратить массу времени на поиски трехъязычного сайта, да и то, что я нашла, меня не вполне устраивало.

Даже арендаторы из Квебека, с которыми я общалась, жаловались на то, что очень трудно найти сайт, где бы на французском языке рекламировалась недвижимость в Мексике, которую можно было бы снять на выходные или на время отпуска.

Поэтому я решила создать собственный сайт, на котором я сама и другие люди могли бы рекламировать свою недвижимость совершенно бесплатно и на любом языке.

Первоначально я планировала, что рекламироваться там будет только недвижимость. Но однажды мне позвонили из компании, занимающейся прокатом автомобилей. Они хотели разместить свою рекламу на моем сайте. «Почему бы нет?» – решила я и создала на сайте категории для аренды самых разных видов объектов, будь то аренда автомобилей, недвижимости, яхт, самолетов, инструментов и многого другого.

Затем на меня посыпались новые электронные письма от людей и организаций, желавших рекламировать свои товары на моем сайте. Тогда я поняла, что можно организовать взаимовыгодную оптовую торговлю между поставщиками или производителями различных товаров и компаниями, занимающимися сдачей в аренду тех же самых товаров розничным клиентам. Я решила, что такое дополнение к сайту позволит окончательно сформировать цепочку поставок.

И вот я мало-помалу, день за днем начала строить свой веб-сайт, как перед этим после работы и по выходным строила дом. Это было шесть лет назад, и моей главной ошибкой было то, что я наняла людей, которые не имели необходимого опыта – поэтому и запросили так дешево. В долгосрочной перспективе это обошлось мне намного дороже, поскольку пришлось переделывать сайт трижды.

Потенциал роста заключался в том, что благодаря активному участию в разработке веб-сайта я многому научилась и это стало для меня основным занятием.

Наша следующая цель – накопить денег, чтобы купить дом в Канаде, и продолжать расширять свой инвестиционный портфель, чтобы жить целиком за счет ренты. Мы будем также продолжать развивать свой веб-сайт, помогая владельцам сдаваемой внаем недвижимости и мелким предпринимателям достичь целей, которые они перед собой поставили.

Инвестирование – весьма творческий процесс. Нужно научиться другими глазами смотреть на то, что кажется очевидным. Здесь необходима активная работа правого полушария мозга. Чтобы увидеть потенциал роста в недвижимости или бизнесе, требуется гибкое, творческое мышление. Это очень интересный и увлекательный процесс, поскольку, когда вы смотрите на проблемы потенциальных инвестиций, есть шанс придумать и попытаться реализовать даже самые безумные решения, поскольку терять вам нечего. Если в конечном счете эти попытки окажутся недееспособными, ничего страшного – просто не покупайте рассматриваемый актив. Этот процесс также побуждает вас изучать такие вопросы, которые в иных условиях вы никогда не удосужились бы исследовать.

Дональд Трамп пригласил нас с Робертом в свой гольф-клуб в Лос-Анджелесе. Устроив нам персональную экскурсию по территории своего шикарного гольф-клуба, расположенного на самом берегу океана, он остановился перед входом в главный танцевальный зал и сказал: «Я должен рассказать вам одну историю». Личные истории великих инвесторов и бизнесменов всегда стоят того, чтобы их послушать.

История эта началась с проблемы: главный танцевальный зал в гольф-клубе Trump National изначально вмещал не более 150 сидячих мест и потому, когда поступал заказ на большее количество гостей, не мог конкурировать с другими подобными заведениями. Начались поиски решения. Самое очевидное решение заключалось в том, чтобы сделать пристройку, увеличив таким образом площадь зала. Стали поступать предложения от потенциальных подрядчиков. Когда все предложения были собраны и проанализированы, оказалось, что пристройка вместе с дополнительными столами и стульями обойдется в 3 миллиона долларов. Времени для осуществления всех необходимых работ потребуется от шести до девяти месяцев. Трамп решил, что 3 миллиона долларов и девять месяцев времени – это слишком много.

Как-то вечером Дональд шел мимо танцевального зала в самый разгар какой-то вечеринки. Он на мгновение остановился и вновь задумался над тем, как расширить это помещение, чтобы оно вмещало больше сидячих мест. И тут он обратил внимание на пожилую женщину, которая с трудом выбиралась из своего кресла. Кресла там были хорошие, но большие и тяжелые, поэтому их было неудобно передвигать. И вдруг Дональда осенило: почему бы вместо того, чтобы расширять помещение, просто не уменьшить кресла?

На следующий день его команда занялась изучением этой возможности. В конце концов им удалось найти очень красивые и удобные, при этом более компактные кресла, позволившие увеличить вместимость зала со 150 до 250 человек. Более того, им удалось продать те кресла, которые у них были, за сумму, более чем достаточную для покупки новых кресел. Таким образом гольф-клуб приобрел танцевальный зал с 250 местами для сидения, и Трамп, вместо того чтобы потратить на это 3 миллиона долларов, еще и заработал на этом. Вот что значит творческий подход.

Чего больше всего хочет инвестор? Иметь как можно больший доход с вложенных денег. Иными словами, его интересует максимальная рентабельность инвестиций. Какая же рентабельность является максимальной? Кто-то скажет, что 100 процентов. Если вы вложите тысячу долларов и заработаете на этом тысячу долларов, то многие скажут, что лучше и быть не может. Но что, если с вложенной тысячи вы получите две тысячи или три? Это будет означить, что рентабельность инвестиций составляет 200 или 300 процентов. Так есть ли какой-то предел рентабельности инвестиций? Предположим, вы вкладываете тысячу долларов и зарабатываете на этом тысячу долларов – то есть ровно столько, сколько вложили. Теперь у вас есть возможность играть с тем, что называют бесплатными деньгами, и вы можете считать, что никаких своих средств в актив не вкладывали. Актив ведь по-прежнему принадлежит вам, если вы его не продали, – будь то недвижимость, акции или торговый автомат. Просто за счет денежного потока вы получили сумму, равную сумме вашего первого взноса. С того самого момента, когда к вам вернулись деньги, принадлежащий вам актив продолжает приносить доход, но ваших вложений там уже нет – ведь вы получили их обратно. Какой будет дальнейшая рентабельность? Я называю такую рентабельность бесконечной. Если, к примеру, вы получаете 100 долларов дохода в месяц, тогда годовой расчет будет выглядеть так:

$1200 ($100 12 месяцев) / 0 (с того момента, когда все вложенные вами деньги возвращены вам) = .

Мы с Робертом при участии наших инвестиционных партнеров Кена и Росса приобрели 252-квартирный жилой комплекс. Мы с Робертом вложили туда миллион долларов. На момент покупки 30 процентов квартир в здании пустовали. За два года Кену, Россу и их команде удалось уменьшить долю пустующих квартир до 2 процентов. Они оборудовали все квартиры стиральными машинами, сушилками и сделали необходимый косметический ремонт, чтобы улучшить внешний вид дома и квартир, а также сделать более приятной саму атмосферу пребывания там. В результате за два года стоимость дома возросла с 11 до 15 миллионов долларов. Из первоначальных 11 миллионов мы вложили 2 миллиона и взяли заем на 9 миллионов. Когда оценочная стоимость дома возросла до 15 миллионов, другой банк предложил нам кредит в размере 80 процентов от оценочной стоимости (80 % $15 млн = $12 млн). Благодаря новому кредиту в размере 12 миллионов долларов мы погасили прежний 9-миллионный кредит и инвесторы не только получили назад свои 2 миллиона, но еще и разделили между собой дополнительный миллион. На тот момент сложилась следующая ситуация:

Мы в течение двух лет получали от недвижимости ежемесячный доход (денежный поток).

Мы вернули обратно все свои вложения, плюс часть от лишнего миллиона.

Мы по-прежнему владеем долей в этой недвижимости.

Мы продолжаем получать ежемесячный денежный поток.

Вот что я имею в виду, говоря о бесконечной рентабельности инвестиций! Ровена Рабино из Лондона – замечательный человек и пример для женщин всего мира.

Мне 38 лет, и я гражданка Филиппин. Я мать-одиночка и работаю в Лондоне домоправительницей.

Я никогда даже не думала, что мне когда-либо удастся стать финансово независимой. После того как у меня появились проблемы с визой, я начала задумываться о сбережениях. Поскольку практически всю свою зарплату я высылала домой, мне и подумать было страшно, что со мной станет, если вдруг останусь без работы. Поэтому я продумала свой бюджет и начала откладывать часть денег, отправляя домой лишь необходимый минимум. Затем попросила свою сестру подыскать на Филиппинах дом с участком, выставленный на продажу. В 2005 году мне повезло. Один из соседей продал нам дом всего за 120 тысяч песо (3 тысячи долларов). Это был крошечный домик, но мой отец сумел сделать из него две отдельные квартиры, которые были сданы внаем. Сегодня рента за каждую квартиру составляет 1500 песо в месяц. За три с половиной года первоначально вложенные средства вернулись ко мне за счет рентного дохода. Теперь у меня есть дом и я имею возможность реинвестировать избыточный денежный поток. В настоящее время мы уже сдаем в аренду 19 квартир.

Я хочу поделиться своей историей с другими, особенно с женщинами, которые тяжело трудятся за рубежом, вдали от дома и своей семьи. Вы еще в большей мере оцените свой тяжкий труд, когда начнете инвестировать часть своей зарплаты, потому что таким образом сможете не только помогать своей семье, но и обрести финансовую свободу, обезопасив свое будущее.

Я так счастлива! Я продолжаю с радостью идти вперед и учиться.

Вот что такое наивысший потенциал роста!