Пора подниматься! Кийосаки Ким
Никаких гарантий
Никто не гарантирует вам успех и стабильный доход.
Человеческий фактор
Предпринимателю приходится много работать с людьми – работниками, клиентами, консультантами и т. д. У каждого человека свой характер, свое настроение, свои проблемы. Если общительность и умение управлять людьми – не ваш конек, это может стать источником постоянного стресса.
Глава 23
Богатство из матраса
История Ким Бэбджек
Находиться в обществе Ким Бэбджек всегда приятно. Она полна энергии и чувства юмора, а еще она всей душой поддерживает женщин, которые пытаются найти себя в бизнесе и инвестиционной деятельности. Ким начала свой путь, практически не имея ни денег, ни знаний, ни делового опыта. Ей пришлось преодолеть множество препятствий, но она продолжала идти вперед там, где многие повернули бы назад. Ким служит великолепным примером человека, обладающего всеми необходимыми для успеха в бизнесе качествами.
Ким Кийосаки
Я с раннего детства мечтала стать изобретательницей – как мой отец. Я придумывала и мастерила всякие вещицы. Замыслов у меня было так много, что на их реализацию не хватало времени, и большей частью они оставались сделанными наполовину. Я занималась этим все детские годы, но надежд на то, что это каким-то образом выйдет за стены родного дома, было мало.
В начале 1970-х годов я жила в Финиксе, в квартале, населенном преимущественно представителями среднего класса. В те годы у всех мужчин в нашем квартале была своя мастерская, где они проводили время по выходным. Кто-то мастерил скворечники, кто-то игрушки для своих детей. В большинстве мастерских всегда было тихо, чисто и аккуратно. Мой отец – совсем другое дело. В его мастерской всегда царили шум, суета и беспорядок.
Я часто ходила вместе с ним в патентное бюро, где он регистрировал свои изобретения. Я готова была находиться там часами, изучая всевозможные изобретения. Мне это не просто очень нравилось; я училась мыслить творчески и самостоятельно.
Я твердо верю в то, что любая идея – хорошая идея. Другое дело, что не каждая из них может иметь коммерческий успех. Я уверена в том, что хорошая идея, трудолюбие и упорство помогут вам достичь в жизни всего, чего вы пожелаете.
Последние десять лет своей жизни я посвятила построению с нуля своей собственной компании, которую назвала KimCo. Начинала я, имея три вещи: взятую взаймы тысячу долларов, поддержку моего любимого мужа Билла и твердую решимость добиться успеха.
Решение создать свой бизнес я приняла после того, как мы столкнулись с угрозой увольнения Билла из авиакомпании. Это был опасный момент, и я почувствовала острую потребность сделать что-нибудь, чтобы внести свой вклад в семейный бюджет. Я была тогда, да и сейчас остаюсь, домохозяйкой, и мне это очень нравится. Однако нужда заставила меня начать делать то, что приносило бы доход.
Школу я не закончила, поэтому мне было очень трудно найти хорошую работу. Кроме того, я страдаю расстройством внимания, и это создает дополнительные трудности. Мне очень тяжело оставаться сосредоточенной. Зная свои слабости, я понимала, что высокооплачиваемая работа мне не светит, но я знала также, что должна помочь своей семье. Поэтому сделала то единственное, что казалось мне возможным на тот момент, – устроилась на работу в McDonald’s. Именно там меня увидела моя бывшая одноклассница. «Я-то думала, что ты добьешься чего-то большего, чем торговать гамбургерами до конца своих дней». Тогда я очень обиделась, но пережитое унижение помогло мне понять, что, конечно же, я и моя семья заслужили совсем не такую судьбу. Оглядываясь назад, я даже с благодарностью вспоминаю ту свою одноклассницу, посмеявшуюся надо мной. Она заставила меня трезво взглянуть на свою жизнь и понять, что я заслуживаю большего.
Поскольку я постоянно что-нибудь изобретала, то в поисках лучшей доли имело смысл отталкиваться именно от этого. У меня была идея, на которой можно было сделать бизнес, – сменная кроватная юбка. Эта идея пришла мне в голову потому, что у меня была проблема, которую не помогали решить никакие другие имевшиеся на рынке продукты.
Проблема заключалась в том, что я не могла заменить кроватную юбку своими силами. Матрас у нас весит килограммов сто пятьдесят, не меньше, поэтому, чтобы его поднять и снять кроватную юбку, мне приходилось призывать на помощь трех соседских мальчишек или ждать выходных, когда дома будет муж. И каждый раз, когда я обращалась к нему за помощью, он говорил: «А ты не могла бы придумать какойнибудь способ получше?» И вот однажды я подумала: «А ведь действительно могла бы. И не просто могла бы, а смогу». Тот самый момент, когда я поняла, что должна всерьез заняться этой проблемой и найти для нее более простое решение, стал переломным в моей жизни.
Я сняла старую грязную юбку и принялась за работу. Первым делом разыскала поставщика, у которого нашлась очень длинная молния. Вскоре родилось мое новое изделие, получившее название Zip-A-Ruffle. Я усовершенствовала его, нашла поставщиков, взявших на себя массовое производство, а затем обратилась в телемагазин, чтобы протестировать свой продукт в общенациональном масштабе. Это было более 10 лет назад. Кроватные юбки Zip-A-Ruffl e продолжают продаваться и по сей день.
Сегодня мне принадлежит очень успешная компания широкого профиля, основное направление деятельности которой – помогать клиентам в продвижении их продукции. Мы помогаем заказчикам получить необходимые лицензии, изготовить прототипы продукции, наладить массовое производство, найти продавцов.
Помогать предпринимателям в деле создания и продвижения новых продуктов – моя страсть, потому что много лет назад я сама оказалась в ситуации, когда хорошая идея и решимость помочь семье в финансовом плане помогли мне достичь успеха.
Ким Бэбджек, США, www.kimbabjak.com
Ким Бэбджек – мать четверых детей, предприниматель, изобретатель, писатель и лектор. Несмотря на свое неполное среднее образование, она постаралась сделать так, чтобы ее жизнь не зависела от работодателей и зарплаты.
Созданная ею компания KimCo помогает клиентам в продвижении их продукции, в получении необходимых лицензий, в изготовлении прототипов продукции, налаживании массового производства и поиске продавцов. Имея четко налаженные связи с компаниями розничной торговли, KimCo также помогает фирмам с продажей товаров как через телемагазины, так и через сети гипермаркетов. У Ким Бэбджек и ее команды профессионалов более чем 20-летний опыт создания новых продуктов и их продвижения на рынок.
Журнал Entrepreneur посвятил Ким свой номер за август 2005 года. Там подробно рассказывается об ее успешном опыте продвижения своих продуктов на рынок через сеть гипермаркетов Walmart. В 2007 году деловой успех Ким был отмечен большой статьей в Wall Street Journal.
Глава 24
Дороги, которые мы выбираем
История Лайзы Лэннон
В жизни Лайзы, которой довелось пройти путь от офицера полиции до социального предпринимателя, было все что угодно, кроме скуки и однообразия. Лайза – одна из самых щедрых женщин, каких я знаю. Она служит идеальным воплощением принципа ППП (планирование, приобретение, применение). У нее есть высокая мечта. Ее любовь к знаниям не знает границ. А на практике усвоенные знания она применяет быстрее, чем кто-либо другой. Лайза – моя дорогая подруга, и я хочу поблагодарить ее не только за историю, которой она делится на страницах этой книги, но и за неоценимую поддержку, которую она оказывает мне и женщинам всего мира, стремящимся осуществить свои мечты.
Ким Кийосаки
Мой путь к финансовой стабильности начался с серьезных проблем. Ким часто говорит, что некоторым женщинам требуется хорошая встряска (или хотя бы пробуждающий звонок), чтобы они начали что-то менять в своей жизни. Я в этом смысле не исключение. У меня была замечательная работа, и я хорошо зарабатывала, как и мой муж. Долгов у нас не было, если не считать кредита на жилье. Но звонок прозвенел, и вовсе не с финансовой стороны нашей жизни – по крайней мере первоначально. Это была цепочка событий, которая постепенно привела меня к финансовой свободе.
Эти события разворачивались постепенно, на протяжении шести лет. Все эти годы я с ужасом наблюдала за тем, как спивался мой муж. Но однажды я решила: хватит! Я должна постоять за себя. Я предложу ему выбор и в зависимости от того, какое решение он примет, дальше пойду по жизни одна или с ним. Но если он решит идти со мной, то сначала ему придется вылечиться.
Итак, я заявила ему, что либо он идет лечиться, либо мы разводимся. К счастью, он выбрал лечение.
В тот же самый день, когда он вернулся из реабилитационного центра, мы вплотную занялись финансовым самообразованием с помощью серии книг и программ «Богатый папа». Тогда-то мне стало ясно, что, несмотря на мою хорошую зарплату, никакого движения к финансовой свободе не получается. Я застряла в порочном круге крысиных бегов и не знала, как из него выбраться.
И я поняла, что либо всю жизнь буду работать на кого-то, либо найду в себе силы и мужество изменить свою жизнь, чтобы заниматься тем, что мне нравится. Я и раньше читала книги и слушала лекции на эту тему, но именно серия «Богатый папа» и «Богатая женщина» сумела затронуть нужные струны в моей душе. То, чему учат Роберт и Ким, действительно воодушевляет.
Вооруженные и ободренные новыми знаниями, мы решили создать собственный лечебный центр для зависимых, а заодно открыть для себя мир бизнеса и инвестирования. Мы нашли социальную проблему (а точнее сказать, она нашла нас) и предприняли попытку ее решить, чтобы тем самым вернуть свой долг обществу. Я знала, что если я смогла вернуть к нормальной жизни человека, которого люблю, то и другие тоже смогут. Таким образом, в этом бизнесе у меня были личные мотивы. Хотя у меня самой не было необходимой квалификации, план состоял в том, чтобы нанять врачей, психотерапевтов и прочий необходимый персонал. А мы с мужем будем руководить этим предприятием.
Я знала, что нас ждет много трудностей, так как уже изначально возникло множество вопросов. Где строить центр, какие законы и правила регулируют подобную деятельность, кого пригласить в свою команду и где взять начальный капитал? К тому же я была беременна первым ребенком. В таком состоянии работать полный рабочий день и при этом создавать свой бизнес с нуля – испытание не из легких! А поскольку никакого опыта в бизнесе у нас с мужем не было, нам пришлось идти вперед на ощупь, ошибаясь и учась на своих ошибках.
Мне повезло в том, что мы шли этим путем проб и ошибок вместе с мужем, потому что вдвоем идти всегда легче. Я считаю победой уже то, что нам удалось согласовать свои цели. Я хотела, чтобы наши дети росли в здоровой обстановке. И если учесть, что мой муж был менеджером ночного клуба, а я служила в полиции, понять мои опасения было нетрудно.
Одним из серьезных препятствий, как ни странно, стали наши друзья и родные. Нам говорили, что мы не справимся, что это слишком рискованно, нас уговаривали не бросать работу, приносившую стабильный заработок. Но я видела риск совсем в другом: муж, который продолжал работать в ночном клубе, мог опять сорваться. Так что мне сделать выбор было легко.
Мы также столкнулись с проблемой финансирования. По существу, у нас не было ни стартового капитала, ни денег на первоначальный платеж для покупки помещения для нашего центра. Это была для нас новая, неизведанная территория, потому что, кроме кредита на покупку машины, нам брать взаймы не приходилось. После нескольких неудачных попыток взять кредит в банке мы смогли раздобыть их у частного инвестора. Еще одна огромная победа!
Мы были молодые и неопытные, и казалось, что все против нас. Но мы были настроены решительно, и я знала, что, если будем продолжать извлекать уроки из своих ошибок и неудач, дальше будет только лучше.
Наш первоначальный бизнес-план оказался совершенно негодным. Поэтому пришлось несколько раз его переделывать, прежде чем инвестор в нас поверил. Стратегически план состоял в том, чтобы открыть несколько центров и выйти на международный уровень. Это была очень большая цель, но я знала, что она нам под силу. Временами мы испытывали страх, терзались мыслями о возможных неудачах, перебирали в уме всякие «а что, если…», но благодаря тому, что четко знали, чего хотим, нам хватило решимости продолжать идти напролом, даже когда препятствия казались непреодолимыми. Первый лечебный центр Journey распахнул свои двери ровно через год после того, как мой муж Джош согласился пройти курс лечения. В том месяце, когда мы приобрели первую недвижимость, у нас родилась дочь. Сегодня у нас работает несколько центров в двух штатах и мы собираемся распространить свою деятельность на Австралию. Я знаю, что любая женщина может добиться финансовой свободы, если обладает решимостью, упорством, страстью и высокой целью! Параллельно я основала еще несколько компаний, активно занимаюсь инвестиционной деятельностью и постоянно повышаю свое финансовое образование. Для меня все началось с первого звоночка. Я увидела, что могу потерять мужа, а значит, мне надо было позаботиться о своем финансовом благополучии. Я знала, что всегда должна идти вперед, а не цепляться за прошлое. Теперь у нас дружная семья, замечательные дети и жизнь, полная всяческих возможностей. И все благодаря тому выбору, который мы сделали в пользу финансового образования.
Лайза Лэннон, США, www.JourneyRecoveryCenters.com
Лайза Лэннон – социальный предприниматель, соучредитель медицинского центра Journey и учредитель Creative Land Development. Она управляет портфелем недвижимости от имени Journey International и отвечает за связи с общественностью, поэтому ее имя можно встретить на страницах таких изданий, как People и USA Today; случается ей появляться и на телеэкранах. Вообще она продолжает играть очень активную роль в менеджменте созданных ею лечебных центров.
Первый лечебный центр Journey Лайза вместе со своим мужем Джошем открыла в штате Юта в 2002 году. Работая в полиции и ежедневно сталкиваясь с людьми, страдающими различными видами зависимости, она решила посвятить свою жизнь борьбе с этим злом, чтобы с помощью новейших методов лечения помочь им вернуться к нормальной жизни.
После приобретения первого помещения Лайза начала заниматься инвестированием в недвижимость. Помимо помещений для лечебных центров, она инвестирует деньги в жилые комплексы и сырьевые товары.
По образованию Лайза – юрист. За свою карьеру она успела поработать в Citibank, в казино Bellagio и в полиции Лас-Вегаса.
Глава 25
Самоисполняющееся пророчество
История Тринидад Апумайты
История Тринидад вдохновляет. У другой бы на ее месте давно опустились руки. Но она проявила упорство и своим примером показала, каких высот успеха способен достичь человек, если он готов сделать для этого все, что потребуется.
Сетевой маркетинг – та разновидность бизнеса, в которой нашли себя многие женщины. В большинстве случаев этому способствуют налаженная структура и устоявшиеся системы, включая систему поддержки. Как правило, чтобы начать заниматься этим бизнесом, значительный начальный капитал не нужен, да и работу можно не бросать, а заниматься продажами в свободное время. Тринидад вам сейчас все объяснит.
Ким Кийосаки
Когда я думаю о тех переменах, которые произошли при жизни одного поколения, меня охватывает изумление. Менее чем за два десятка лет моя жизнь совершенно изменилась. Еще, казалось бы, совсем недавно мой сын, взвалив на плечи рюкзак, уехал в колледж. Но вот прошло пять лет, и недавно он получил диплом инженера.
Я помню себя совсем юной и очень бедной девчонкой, которая иногда мечтала о том, чтобы ничто не помешало мне съесть большой кусок хлеба – более высокие мечты мне и в голову не приходили. Сегодня мне тридцать восемь, и я смогла дать высшее образование своим сыновьям – о таком я прежде и думать не смела.
Я с раннего детства росла без отца. Мы жили на ферме, а вокруг бушевала настоящая гражданская война, развязанная маоистской группировкой «Сендеро луминосо». Сегодня я одна воспитываю четверых детей и с радостью вижу, что, по крайней мере, моего старшего сына, только что закончившего университет, ждет светлое будущее. Я счастлива.
Спасаясь от террористов, мама со мной и моими братьями перебралась в близлежащий город Уанкайо. Там я с восьми лет стала торговать на улице всякими безделушками. Но школу я не бросила и получила аттестат.
После окончания школы я перебралась в Лиму, столицу Перу, чтобы выучиться на медсестру. Я устроилась у родственников и снова стала подрабатывать уличной торговлей, чтобы оплачивать учебу. Но один из моих родственников украл все мои деньги.
Тогда я ушла от них и сняла комнату. Мне пришлось все начинать сначала. Я встретила мужчину, полюбила его, и мы поженились. Мы вместе торговали одеждой на базаре. Со временем я достаточно освоилась и начала брать кредиты в банке на закупку одежды. Прошло еще несколько лет, и мы с мужем открыли небольшую фабрику по пошиву одежды, взяв кредит в банке и, разумеется, своевременно его выплачивая.
Это были годы напряженного труда: мы растили четверых детей и занимались своим бизнесом. Однако произошло очередное несчастье. Я заболела, и все заботы о нашем предприятии мужу пришлось взять на себя. Знаний и опыта ему не хватало, и мы разорились. Хуже того, вернувшись однажды домой, я обнаружила, что он исчез, забрав все наше имущество. Я осталась одна с четверыми детьми, без денег и с обанкротившейся фабрикой.
Я была сокрушена. Мне уже стало казаться, что все мои проекты и мечты бессмысленны, обречены на неудачу – дескать, судьба моя такая. Но мне надо было растить сыновей, а значит, бежать было некуда: надо было начинать все сначала. На этот раз я выбрала другую дорогу. Кто-то пригласил меня в сетевую компанию FuXion ProLife, занимающуюся распространением энергетических напитков и пищевых добавок.
Я не сразу поняла, в чем смысл сетевого маркетинга. Я всего лишь собиралась продавать товары, чтобы прокормить семью, но меня первым делом направили на учебный семинар. Там мне предложили обращаться за товаром в ближайший филиал FuXion ProLife. Я почему-то решила, что для этого мне придется брать кредит, поэтому отказалась. Вернувшись домой, я посмотрела на себя в зеркало и сказала: «У тебя ничего не выйдет. Ты неудачница».
Несмотря на такое настроение, я продолжала посещать собрания ProLife, пока одна из независимых распространительниц не пригласила меня в свою команду. Я начала продавать энергетические напитки, травяные чаи и белковые коктейли напрямую своим друзьям и знакомым, чтобы вовлечь их в ряды распространителей и создать новый уровень, для которого я была бы уже спонсором. Когда мне это удалось, я получила свое первое комиссионное вознаграждение, но уверенности в себе мне все еще недоставало. Лишь после того, как я записалась в школу лидерства ProLife, мне удалось взглянуть на себя другими глазами – как на очень ценного работника и весьма успешного продавца.
Понемногу я научилась уважать себя. Я начала понимать, что именно моя низкая самооценка заставляла меня видеть в себе неудачницу. Я осознала, как многого добилась и как много ценных уроков вынесла из своего богатого жизненного опыта.
Слушая выступление Роберта Кийосаки на конференции ProLife, я поняла, как важен и ценен для моего будущего бизнес, которым я занялась. Как сказала Ким Кийосаки, собственный бизнес стал для меня способом обеспечить себе благополучное финансовое будущее, избавлявшее меня от необходимости полагаться на мужа, семью, работу или государственную помощь.
Там же, на конференции, я познакомилась с генеральным директором ProLife Альваро Зуньига Бенавидес. Это стало важным событием в моей жизни. Он морально поддержал меня в моем стремлении к мечте. От общения с Бенавидесом я получила такой мощный заряд энергии, какого и от отца своего никогда не получала. Мне захотелось держаться как можно ближе к источнику этой энергии и взять за образец его страстную целеустремленность.
Со временем я узнала, что на меня саму многие наши распространительницы смотрели как на источник вдохновения и образец для подражания. Я стала лидером достаточно обширной сети, которая продолжает расти, внося свою лепту в рост организации в целом. Зарабатываю я тоже прилично. Мой среднемесячный доход сейчас выше, чем зарплата врачей или инженеров в Перу. Я многому научилась на своих ошибках: научилась прощать тех, кто причинил мне боль в прошлом, научилась побеждать в себе страх, без чего невозможно преодолеть препятствия, неизбежно возникающие на моем пути, научилась совершенствовать свои коммуникационные навыки и, самое главное, научилась помогать другим найти их собственный путь.
Прежде чем прийти в ProLife, я зарабатывала менее 100 долларов в месяц. Сейчас я получаю более 5 тысяч долларов в месяц. И не менее важно то, что я помогаю другим людям выйти на этот проверенный путь роста и успеха.
Сегодня я вижу себя уверенной в себе женщиной, для которой нет ничего невозможного. Я знаю, что еще не достигла всего того, чего могла бы, что я нахожусь еще только в середине пути, но изменения, происшедшие в моей жизни, ясно указывают, что позитивные убеждения являются самоисполняющимися пророчествами, которые ведут меня прямиком к финансовой свободе.
Тринидад Апумайта, Перу
Тринидад, предприниматель и мать четверых детей, является живым примером того, какую огромную роль в судьбе человека могут играть целеустремленность и своевременно встретившийся на пути хороший наставник. Она столкнулась в жизни с неимоверными трудностями, но сумела все преодолеть благодаря терпению, упорству и силе воли. Тринидад занялась бизнесом, чтобы прокормить себя и свою семью, а в итоге стала сильной и уверенной в себе женщиной.
Глава 26
Сладкое вдохновение
История Айлин Спитальны
Я познакомилась с шоколадными кексами Айлин раньше, чем с самой Айлин. Кексы марки Fairytale Brownies – единственные в своем роде; то же самое можно сказать об Айлин. Она воистину образец целеустремленности. Эта женщина отличается упорством, знает, чего хочет, и с ней приятно быть рядом. Она щедро делится своим временем и своими знаниями, а я имею честь поделиться с вами ее историей.
Ким Кийосаки
Когда мы с моим компаньоном Дэвидом Кравецом решили создать фирму Fairytale Brownies, то наверняка знали только одно: мы хотим печь лучшие шоколадные кексы в мире. Вот такая простая была у нас цель – по крайней мере, нам так казалось. Это происходило в 1992 году, и нам обоим тогда было по двадцать пять. Мы почти ничего не смыслили ни в бизнесе, ни в приготовлении шоколадных кексов и, конечно же, не могли даже представить, что наша мечта – печь лучшие в мире кексы – обернется созданием производственной сетевой компании. Мы понятия не имели, во что мы ввязывались, и, наверное, это было к лучшему.
Мы с Дэвидом знали друг друга с детсадовского возраста. Я не помню, как мы познакомились или впервые заговорили друг с другом, но, видимо, первая встреча была достаточно интересной, раз переросла в такую крепкую и долговечную дружбу. Насчет нашего первого знакомства я уверена только в одном: наверняка там не обошлось без шоколадного кекса, испеченного его мамой.
Можно сказать, что мы росли на ее кексах. В их доме блюдо с кексами всегда стояло на кухне, и в любой момент ими можно было полакомиться. Став старше и выполняя в школе различные творческие проекты, мы обнаружили, насколько хорошо дополняем друг друга в качестве компаньонов. Я чтото придумывала и визуализировала «большую картину» того, что у нас должно получиться, а Дэвид знал, что конкретно нужно сделать, чтобы это видение материализовать.
Еще в школе мы с Дэвидом заводили разговоры о том, что откроем собственный бизнес, «когда вырастем». «Я буду отвечать за спрос, – говорила я, – а ты за предложение». Это была классическая экономическая модель, которую мы с Дэвидом впоследствии и постарались реализовать. Хотя мы учились в разных колледжах, нас разделял всего лишь час лету. Он учился на инженера-машиностроителя в Стэнфорде, а я отправилась в Университет Южной Калифорнии, где выбрала в качестве основных специальностей бизнес и испанский язык.
В университете я участвовала в студенческой предпринимательской программе, которая помогла мне понять, как важно иметь возможность опереться на рекомендации экспертов, настоящих мастеров своего дела.
По окончании учебы мы с Дэвидом пошли по стезе корпоративных служащих. Я нашла место на испаноязычном телеканале в Финиксе, Дэвид устроился инженером в крупную компанию в Цинциннати. На своих рабочих местах мы приобрели необходимые профессиональные знания и навыки, а также реальный жизненный опыт в таких важных вопросах, как менеджмент, маркетинг, человеческий фактор, и узнали, какие навыки необходимо применять, а какие только вредят.
Работая в отделе рекламы, я хорошо справлялась со своими обязанностями, и из Дэвида тоже получился хороший инженер. Но все эти шесть лет я никак не могла отказаться от мечты открыть собственное дело, а не работать на кого-то. Дэвида это тоже угнетало. В конце концов мы решились. Дэвид прилетел в Финикс и попросил у мамы дать ему рецепт ее шоколадного кекса. Рецепт достался нам бесплатно, и дело пошло.
Не подумайте, однако, что мы тут же сняли помещение, купили оборудование и принялись печь кексы. Все происходило далеко не так быстро. Ведь мы все-таки были прагматиками. Первым делом мы составили бизнес-план, а затем накопили достаточно средств, чтобы в случае чего можно было продержаться хотя бы год.
Не бросая работу, мы начали спрашивать совета у разных людей. Показали свой бизнес-план знакомому владельцу завода. Тот сказал: «Выглядит отлично. Но, прежде чем обращаться в банк за займом, погасите все долги по кредитным карточкам». Мы прислушались к его совету, избавились от долгов и только после этого отправились в банк за деньгами. Должно быть, со своим бизнес-планом в руках, вузовскими дипломами и наивностью мы показались банкиру взволнованными детьми. Банкир долго ходил вокруг да около, как будто ждал кого-то. Оказалось, действительно ждал – поручителей!
В тот день мы ушли из банка несолоно хлебавши, и деньги нам удалось получить лишь тогда, когда мы привели в банк в качестве поручителей своих родителей. Правда, уже через год мы получили заем от Управления по делам малого бизнеса. Это позволило нам вывести родителей из дела и стать полноправными и равноправными компаньонами.
Первый год был годом сплошных жертв. Такими же были второй и третий годы. Один эксперт посоветовал нам научиться мыслить и действовать так, словно мы уже входим в число 100 богатейших компаний мира – если, конечно, действительно хотим преуспеть. «Готовьтесь оказаться на вершине успеха задолго до того, как туда доберетесь», – сказал он. Это был хороший совет, но проблема была в том, что мы жили едва ли не впроголодь, все свои доходы вкладывая в бизнес, а воображали себя равными таким гигантам кондитерской индустрии, как Godiva Chocolates, Ben & Jerry’s Ice Cream и Harry & David.
В 26-летнем возрасте я обналичила сбережения, накопленные на счете 401(k), чтобы оплачивать аренду помещений. На должность пекаря с минимальной зарплатой мы взяли моего бойфренда (теперь он мой муж) Майка, а себе мы зарплату не платили, стараясь каждый свободный доллар вложить в бизнес. У меня не было даже медицинской страховки. И это было неразумно.
Хотите верьте, хотите нет, но вести себя так, словно ты крупный фабрикант, в то время когда у тебя за душой ни гроша, очень даже возможно. Мыслить как богатые – это не просто пустые мечтания. Мы начали создавать и отлаживать системы и производственные процессы, которые нам на тот момент были не очень-то нужны, но без которых наше будущее было невозможно.
Первый агрегат – машину, которая резала кексы на равные трехдюймовые квадраты – мы купили в кредит на полгода без процентов. Это все равно как бесплатные деньги! Эта машина не только ускорила работу, но и, выдавая ровно разрезанные и одинаковые кексы, придавала нам больше солидности, как бы гарантируя постоянство качества нашей продукции.
Поначалу это качество могла оценить лишь небольшая группа людей преимущественно из числа наших друзей и знакомых. Но о низкой эффективности нашей работы судить не мог никто, кроме нас самих. У нас не было кулинарного опыта, и это сказывалось. Пекли кексы вечерами после работы на фабрике-кухне, принадлежавшей одному нашему другу, который занимался кейтерингом. Мы выпекали пару противней, а потом ждали, когда они остынут. Если кексы не получались идеально, мы их выбрасывали. Качество для нас было все, только этим мы могли завоевать своих клиентов. Поэтому ошибкам здесь места не было.
Однако мы понимали, что должен существовать более эффективный метод производства, поэтому снова обратились за помощью. Мы спрашивали всех, кто готов был нас выслушать, включая родных, друзей, соседей и местных предпринимателей, так или иначе связанных с приготовлением и доставкой еды.
Бет, которая в дневное время занималась выпечкой на той самой фабрике-кухне, где мы работали вечерами, познакомила нас с поставщиком-импортером, который мог бы снабжать нас самым лучшим импортным шоколадом для кексов по самой лучшей цене. При этом она добавила, что верит в нас и что мы обязательно справимся со всеми трудностями.
Мы выбивались из сил, но сдаваться не собирались. Стремясь добиться наилучшего вкуса, экспериментировали с разными сортами шоколада, который нам доставляли со всего мира. Однажды я разрезала кексы двух разных видов на маленькие кусочки и разложила их на два блюда, помеченные буквами А и Б. С этими блюдами я пришла на работу (я имею в виду свою основную, дневную работу) и попросила своих коллег оценить, какой из кексов вкуснее. Я объяснила им, что это нужно моей подруге, которая собирается заняться выпечкой и продажей кексов. Вскоре они поняли, что «подругой» была я сама – и стали самыми преданными покупателями нашей продукции.
Трудно определить, что конкретно было для нас самым трудным в первый год. Сложных моментов было много, а значит, было много возможностей чему-то научиться. Все, что мы делали в тот первый год, было для нас в новинку, а ведь нам приходилось принимать так много важных решений! Мы даже не знали, что наш бизнес сезонный и что пик продаж приходится на четвертый квартал года – и надо ж такому было случиться, что именно в четвертом квартале у нас все и началось.
Четвертый квартал – самая напряженная пора года, потому что в этот период больше всего праздников и подарков. Поэтому нам пришлось попотеть. А потом наступило наше первое лето. Чем жарче становилось, тем больше продажи падали. Не будем забывать, что мы находились не где-нибудь, а в Аризоне. Как доставлять заказчикам шоколадные кексы в 45-градусную жару? К счастью, здесь нам помогли инженерное образование и смекалка Дэвида. Мы использовали лед, вакуумные упаковки и прочие хитрости. В общем, как доставлять товар, мы разобрались. А вот с покупателями было сложнее. Почему-то летом люди не покупают и не дарят друг другу кексы.
Но этот летний кризис обернулся триумфом. Поскольку кексы никто не покупал и денег на рекламу у нас не было, мы стали бесплатно рассылать свои кексы в редакции разных газет и журналов в надежде, что наша продукция понравится им так же, как нам. И вот уже в июне про нас написали не где-нибудь, а в самой New York Times! Это была неслыханная удача – все равно что выиграть в лотерею. Благодаря одной статье у нас появилось достаточное количество покупателей, что позволило нам пережить лето.
Объем продаж рос, а система производства оставалась без изменений, поэтому мы решили, что пора обратиться за помощью к настоящим профессионалам. Мы нашли специалистку, которая показала нам, как можно ускорить производственный процесс. Ее рекомендации нам понравились. Кроме того, она показала, как можно удешевить продукт, используя другие ингредиенты и пропуская некоторые производственные этапы. Сначала мы тоже обрадовались, но потом поняли, что идти по пути удешевления – вариант не для нас. Ведь нашей целью было не просто кексы продавать, а продавать самые вкусные, самые лучшие в мире кексы.
Это для нас тоже было важным уроком. Советы экспертов всегда ценны, но надо и свою голову на плечах иметь. Я и сегодня спрашиваю совета у экспертов, но принимаю решение о том, что его стоит испытать, только когда слышу одну и ту же рекомендацию от нескольких специалистов. А какое главное испытание? Моя интуиция.
Мало-помалу мы достигли такого уровня успеха, что порой нам просто не хватало производственных мощностей, чтобы удовлетворить всех желающих.
Хотя мы работаем преимущественно под заказ, при наших пекарнях есть фирменные магазины, где кексы может купить любой человек. Бывают и весьма крупные заказы. Но была одна проблема: слабая система учета и контроля. В первую очередь мы должны были выполнять заранее оплаченные заказы и только потом принимать новые. И иногда случалось так, что, когда в предпраздничные дни люди приходили в наши магазины, мы ничего не могли им предложить.
Это была болезненная проблема, тем более что покупатели могли видеть, как кексы, которых якобы нет, прямо из пекарни грузят в фургоны.
В бизнесе, особенно если вы непосредственно участвуете в деятельности своего предприятия, проблемы и трудности есть всегда: то одна всплывает, то другая. Однажды мы пришли в свою пекарню и обнаружили, что кто-то обрезал нам телефонный кабель – не слишком хорошая новость для компании, работающей по заказам. Еще был случай, когда землевладелец вынудил нас перебираться в другое место. Новое место было лучше прежнего, но переезд пришелся на самое горячее время, когда мы были и без того измотаны физически и морально. К тому же при перевозке уронили и повредили миксер. Все эти неприятности – суть замаскированные уроки. После таких уроков мы становимся умнее.
Как предпринимательница, я сталкиваюсь с трудностями каждый день. Но когда ты знаешь, что это твое детище, когда страстно любишь то, чем занимаешься, то так или иначе эти трудности преодолеваешь. Ты работаешь по 18–20 часов в день и не жалуешься, потому что тебя подгоняет страсть. Когда твое детище растет у тебя на глазах, это так волнует кровь!
Тем не менее даже в такие периоды надо обращать внимание и на другие аспекты своей жизни. Например, мой вес то повышался, то понижался на 5 килограммов. Иногда просто забываешь поесть, а иногда ешь слишком много, что неудивительно, когда занимаешься кондитерским производством.
Ты сутками не видишься со своей семьей. Стать предпринимательницей было моей мечтой, а не мечтой моего мужа. Идея открыть собственный бизнес тоже принадлежала мне, а не ему, но я просила его довериться мне, хотя сама толком не знала, что у меня выйдет. К счастью, муж поддержал мою мечту и продолжал поддерживать даже в те периоды, когда я не знала, каким будет мой следующий шаг.
Хорошая новость заключается в том, что, если бизнес правильно задуман и реализован, со временем вы сможете достичь оптимального баланса между профессиональной и личной жизнью. Обладание собственным бизнесом принесло мне свободу и успех, а это значительно перевешивает все те тяготы и испытания, которые приходилось преодолевать. Для меня это в любом случае лучше, чем работать на кого-то другого.
Порой было трудно, но мысль о том, чтобы все бросить, отказаться от мечты, мне даже в голову не приходила. Может быть, и вы почувствуете то же, что и я. Когда твой бизнес растет на твоих глазах, ты сама прирастаешь к нему, как к чемуто родному, как к своему детищу. Ты вкладываешь в него всю себя, переживаешь из-за неудач и радуешься даже самым маленьким победам. Каждое преодоленное тобой препятствие становится вехой на пути, пройденном компанией. А потом ты пожинаешь плоды своих усилий и становишься сильнее и ценнее.
Когда мы с Дэвидом только начинали, то хотели создать что-то особенное, запоминающееся. Огладываясь назад, так и хочется сказать, что мы сказку сделали былью.
Айлин Спитальны, США, www.brownies.com
Айлин Спитальны вместе со своим другом детства и компаньоном Дэвидом Кравецом превратила мечту о предпринимательской деятельности в компанию Fairytale Brownies, которая продает шоколадных кексов и других кондитерских изделий на 3 миллиона долларов в год. Общий торговый оборот компании превышает 9,3 миллиона долларов.
В 2002 году Айлин была названа лучшим предпринимателем года среди выпускников Университета Южной Калифорнии, а в 2006 году Управление по делам малого бизнеса признало ее лучшим малым предпринимателем штата Аризона.
Недвижимость
Глава 27
Введение в недвижимость
Что нужно для того, чтобы подняться до уровня выдающегося инвестора в недвижимость…
Дональд Трамп однажды сказал: «Она осязаема, солидна, красива, артистична – с моей точки зрения. Обожаю недвижимость…» Должна согласиться. Только еще больше, чем недвижимость, я обожаю денежные потоки.
Каждый успешный инвестор, специализирующийся на недвижимости, будь он мужчина или женщина, начинал с малого. Полагаю, к вам это тоже относится, если вы вообще занимались инвестированием в недвижимость. В этой сфере многому нужно учиться, а значит, ошибки неизбежны. Они являются необходимой частью процесса. И, конечно же, исправить ошибку всегда легче, когда оперируешь небольшими суммами, но если из-за ошибки теряешь большие деньги, то выкарабкаться из создавшегося положения бывает намного тяжелее.
Говоря о недвижимости, я имею в виду объекты, способные приносить доход (денежный поток) в виде ренты (арендной платы). Одна из возможных стратегий, используемых инвесторами, желающими накопить необходимую сумму для приобретения крупного объекта недвижимости с целью дальнейшего извлечения денежного потока, – это покупать и перепродавать (с прибылью, разумеется) любые объекты недвижимости, чтобы собрать нужную сумму. Замечание. Этот метод спекулятивной купли-продажи работает только при условии, что цены на недвижимость постоянно растут.
Когда мы говорим о недвижимости, которую можно сдавать внаем, получая от нее денежный поток, то под этим термином скрывается широкий спектр объектов, таких как односемейные особняки, дуплексы, триплексы, многоквартирные дома, одиночные офисные здания, комплексы офисных зданий, магазины, торговые центры, гипермаркеты, склады, промышленные комплексы, а также целый ряд менее популярных у инвесторов объектов.
Моя невестка Тензин – буддийская монахиня, давшая клятву верности Далай-ламе. Клятву жить в бедности она не приносила, потому что этого от нее никто не требует, но живет она достаточно аскетично. Однако медицинские услуги стоят дорого, и, поскольку деньги играют немалую роль в ее жизни, ей волей-неволей пришлось углубиться в мир финансов и инвестирования. Она изучала этот вопрос и остановилась на недорогой и сравнительно простой форме инвестиционной недвижимости – мобильных домах. Мобильные дома можно встретить в любом городе мира. Это попросту дома на колесах, которые можно перевозить с места на место как прицеп. В большинстве случаев мобильные дома образуют целые парки, своего рода поселки.
Тензин выяснила, что она может купить подержанный мобильный дом за 3 тысячи долларов, а потом сдавать его и получать чистый доход в размере 200 долларов в месяц. Это очень неплохой уровень доходности инвестиций. Тензин также узнала, что в Калифорнии, где она живет, мобильные дома юридически считаются не недвижимостью, а транспортными средствами. А это значит, что для того, чтобы стать домовладелицей, ей надо было проходить бюрократические процедуры и оформлять кипу всяких бумаг. Поэтому проще было обратиться в департамент транспортных средств и стать там на учет. Это был очень хороший инвестиционный вариант для Тензин, у которой слишком много других забот.
Клиника Эрнандес рассказывает о другой малоизвестной форме недвижимости.
Я нашла инвестора – женщину! И попросилась поработать вместе с ней в качестве помощницы – не за деньги, а просто чтобы подучиться и перенять опыт. Я с радостью выполняю задания, которые она мне дает. И этот опыт помог мне определиться с выбором объекта инвестирования для себя, которым стали рекламные щиты!
Я никогда не задумывалась всерьез над тем, кому принадлежат рекламные щиты. Если бы меня спросили, я предположила бы, что городским властям. А ведь на самом деле оказалось, что они считаются недвижимостью. И у них есть арендная плата, хоть и нет жильцов! Рекламные щиты редко стоят пустые, а это значит, что они приносят доход практически постоянно. Компании используют их для рекламы как в хорошие, так и в плохие времена, потому что это самый дешевый способ рассказать о себе. Арендная плата за использование одной стороны такого щита составляет 1–5 тысяч долларов в месяц. И это мне никогда раньше не приходило в голову. А теперь, когда я вижу рекламные щиты, у меня в голове раздается звон монет.
Иногда на стенах зданий можно увидеть огромные рекламные плакаты. Таким образом владельцы зданий создают свои собственные рекламные щиты. Пустая стена дохода не приносит, а если на ней разместить рекламу, она становится источником денежного потока. В этом смысле недвижимостью можно считать любую поверхность, где можно разместить рекламу, – спинку сиденья в салоне самолета, стекло автомобиля, даже стены туалета.
Моя подруга Мона и ее муж всегда хотели иметь собственный дачный домик в горах Аризоны. Когда в Финиксе устанавливается летняя жара, в горах можно найти вожделенную прохладу. Они пересмотрели массу вариантов и выбрали наиболее понравившийся.
Идея взять кредит, а затем много лет расплачиваться за него не слишком им нравилась, поэтому они навели справки и выяснили, что в тех краях явно не хватает сдаваемого внаем жилья. Оказывается, не только они ищут в горах спасения от аризонской жары. Проблема была решена. Все, что им нужно было сделать, – это запереть на замок чулан, в котором хранятся личные вещи хозяев, и сдавать домик всем желающим. Так Мона и ее муж превратили купленную недвижимость из пассива (необходимо платить по кредиту) в приносящий доход актив. Неожиданным для них бонусом стало и то, что сдавать домик Мона могла не только летом, но и зимой. Сами они горнолыжным спортом не увлекаются, но есть много людей, которые любят это дело. Денежный поток круглый год – что может быть лучше?
Дональд Трамп назвал недвижимость артистичной. В мире недвижимости действительно есть место творчеству. Все зависит от вас.
Использование финансового рычага (заемного капитала)
Вы вносите 10, 20 или 30 процентов суммы в качестве первого взноса, а остальное финансирование предоставляется банком, кредитной организацией или частными инвесторами. Таким образом, недвижимость стоимостью в 100 тысяч долларов вы можете купить, заплатив всего 10 или 20 тысяч.
Денежный поток
Если недвижимостью распорядиться как следует, она может приносить вам приличный ежемесячный доход.
Увеличение стоимости
Если недвижимость подорожает и вы решите ее продать, то прибыль, которую вы получите от перепродажи, будет называться приростом капитала. Денежный поток и прирост капитала – два вида доходов, которые можно получать от недвижимости.
Контроль
Вкладывая деньги в недвижимость, вы обладаете всей полнотой власти над своими доходами, расходами и долгами.
Независимость от колебаний рыночной конъюнктуры
Недвижимость, приносящая денежный поток, не подвержена ежедневным колебаниям рыночных цен. Как правило, речь идет о долгосрочной игре. Спад на рынке недвижимости может быть вам даже на руку: ведь это самое лучшее время для покупки недвижимости.
Налоговые льготы
Амортизация: определенная доля стоимости недвижимости ежегодно вычитается из налогооблагаемой базы как расход.
Есть определенные налоговые кредиты для малоимущих, а также когда речь идет о восстановлении исторических зданий и в некоторых других случаях. Эти кредиты вычитаются из начисленного налога.
В некоторых странах есть возможность отсрочить уплату налога на прибыль, полученную от продажи недвижимости, если эта прибыль реинвестируется в другую недвижимость.
Нет необходимости спешить
Обычно у вас есть достаточно времени, чтобы навести справки, прицениться, проанализировать числовые параметры и принять оптимальное инвестиционное решение.
Доступность
Если вы можете купить себе жилье, значит, можете приобрести и недвижимость для сдачи внаем.
Семейное дело
Привлекайте детей к управлению инвестиционной недвижимостью. Учитесь вместе!
Временной лаг
Процедуры, связанные с приобретением, оформлением и сдачей внаем недвижимости, требуют времени.
Неликвидность
Ликвидными называют активы, которые легко и быстро можно превратить в наличные деньги. С недвижимостью так не получится. Если вам нужно срочно купить или продать недвижимость, то большие затраты времени на все связанные с этим процессы из достоинства могут превратиться в недостаток.
Трудно
Из всех четырех основных категорий активов недвижимость по трудности работы с ней занимает второе место после бизнеса. Временами приходится потратить немало нервов, общаясь с жильцами-неплательщиками, или поломать голову над тем, как сдать пустующие квартиры.
Занимает много времени
Чтобы найти хороший вариант, нужно время. И управление сдаваемой внаем недвижимостью требует ежедневного внимания.
Глава 28
Как превратить проблемы в прибыли
История Лесли Брайс
В плане управления недвижимостью Лесли – самая толковая женщина из всех, кого я знаю. Что в ней такого особенного? Под ее ежедневным управлением находятся тысячи домов и квартир. Не сомневаюсь, что все эти квартиры она видела своими глазами или хотя бы что-то знает о них. Лесли – женщина добродушная и доброжелательная, но стоит вам припоздниться с арендной платой – и вы узнаете ее совсем с другой стороны.
Эффективное управление недвижимостью требует опыта – опыт ничем не заменишь. И истории, которые я слышала от владельцев и менеджеров сдаваемой в аренду недвижимости, увлекательнее любого телесериала.
Лесли пришла мне на помощь со своей командой, когда у меня не заладился менеджмент многоквартирного дома, и сумела превратить большой пассив в еще больший актив.
Ким Кийосаки
Вот уже 17 лет нам с Робертом принадлежит 18-квартирный жилой дом в престижном районе Скотсдейла. Как я уже объясняла выше, купленную недвижимость я предпочитаю держать, а не перепродавать. Я постоянно осуществляю общий надзор над менеджментом на местах и веду учет доходов, расходов и, конечно же, денежного потока.
И вот несколько лет назад мы занялись полной перестройкой нашей компании, занимающейся финансовым образованием клиентов, так что все свое внимание я сосредоточила на этих вопросах, а управление недвижимостью отошло на второй план. При этом я предполагала, что, поскольку столь долгое время все шло хорошо, какое-то время недвижимость сможет обойтись без моего участия. «Что может случиться?» – уговаривала я себя. Тем более что управдом там оставался прежний. Чтобы быть в курсе событий, я попросила Терезу, свою помощницу, поддерживать регулярную связь с управдомом, мастером по дому, нашим делопроизводителем и со мной. Терезе никогда не приходилось заниматься управлением недвижимостью, поэтому винить ее в том, что случилось дальше, я никак не могу. Это я поступила глупо.
Было ли с вами так, что вы чувствуете: что-то не так, но не можете сказать, что именно? Интуиция что-то говорит вам, но фактов и доказательств в поддержку этого смутного ощущения у вас нет. Каждый месяц я получала отчет о доходах и расходах, а также отчет о движении денежных средств по этой недвижимости. И я заметила, что расходы на ремонт постоянно возрастают. Я поинтересовалась причинами этого и получила ответ, что большинство квартир нуждается в обновлении и менеджер и мастер постепенно занимаются каждой квартирой. Ремонт так ремонт, но меня сводило с ума то обстоятельство, что денежный поток от этой недвижимости постепенно сошел на нет, а затем и вовсе стал отрицательной величиной. Иными словами, недвижимость приносила убытки, которые каждый месяц необходимо было компенсировать. Это шло вразрез с моим первым правилом инвестирования. И мириться с этим я уже не могла.
В течение нескольких месяцев я надеялась, что ситуация улучшится, но все безрезультатно. Наконец я обратилась к Кену, нашему инвестиционному партнеру и владельцу очень крупной и успешной компании, специализирующейся на управлении недвижимостью. В нашем доме 18 квартир, и для Кена это слишком мелкий масштаб, но он согласился взять его под свое крыло. Тогда-то я и познакомилась с Лесли. Она взялась за дело со всей страстью. Это была именно та работа, которая ей нравилась.
Оказалось, что управдом – женщина, которая управляла нашим домом с тех самых пор, как он перешел в нашу собственность, – была уже в годах и не успевала справляться со своими обязанностями, поэтому многое перепоручала своему сыну Питу, взяв его на должность мастера по дому. Надо отметить, что до этого Пит был безработным.
Как выяснилось, все работы, которые ее сын выполнял по дому, он оценивал по завышенным тарифам. Но это были еще мелочи. Когда кто-нибудь из жильцов съезжал, Пит не спешил найти нового жильца. Он использовал пустующую квартиру как склад. Что он там хранил, спросите вы? Посудомоечные машины, микроволновки, ковровые покрытия, инструменты – все это приобреталось за наш счет в целях ремонта и оборудования квартир. Однако он и не думал использовать их по назначению, присваивая эти вещи для собственного дома либо перепродавая их за наличные. Немудрено, что денежный поток иссяк.
Такова цена плохого управления недвижимостью. Стоит хоть немного недоглядеть, как доходы начинают падать, а расходы – расти, что негативно сказывается на денежном потоке.
В 2008 году Ким обратилась к нам с Кеном Макэлроем, чтобы мы взяли под свое управление 18-квартирный жилой комплекс Loloma Vista Apartments, расположенный в самом сердце Скотсдейла. Она приобрела этот дом в 1995 году и наняла управляющего. Спустя некоторое время ее стало беспокоить, что недвижимость не только не приносит ожидаемый доход, но и требует дополнительных затрат, чтобы оставаться на плаву. Много квартир пустовало, хотя рыночная ситуация вроде бы не располагала к этому, и расходы на содержание, казалось, вышли из-под контроля. Обычно мы занимаемся более крупными зданиями, но согласились помочь Роберту и Ким, потому что они наши друзья.
Мы узнали, что управлением занималась женщина, проработавшая там много лет. В ее обязанности входило сдавать квартиры жильцам, собирать арендную плату и поддерживать дом в надлежащем состоянии. Много лет эта формула успешно работала, и недвижимость приносила прибыль. Однако начиная с какого-то момента денежный поток пошел на убыль и совсем иссяк. Тогда Ким обратилась к нам.
Мы начали с финансового анализа и в первую очередь попросили Ким представить нам все финансовые отчеты. По результатам анализа мы выявили несколько направлений, требовавших дальнейшей проработки, и на основе этого составили план атаки. Вот что мы обнаружили:
Наибольшую проблему представляли доходы. Они упали на 36 процентов, и это было связано прежде всего с тем, что треть квартир регулярно пустовала.
Операционные расходы тоже вызывали сомнение. Оплата труда менеджера и мастера, коммунальные услуги и расходы на содержание не просто съедали всю прибыль; они были так велики, что компенсировать их арендной платой было невозможно даже при 100-процентной загруженности квартир. Чтобы выйти хотя бы на безубыточный уровень, нужно было получать арендную плату с 27 квартир – при том, что их было только восемнадцать. Возможно ли такое? Нет, если вы не прячете в рукаве лишние девять квартир!
Расходы на капитальный ремонт были астрономически велики. Разобравшись в счетах, мы обнаружили высокий уровень затрат на замену полов, ковровых покрытий и бытовой техники.
Мы также сравнили положение дел в Loloma Vista с ситуацией в аналогичных жилых комплексах в радиусе двух миль и выяснили, что в среднем доля пустующих квартир в тех комплексах составляет менее 10 процентов, тогда как в Loloma Vista – целых 33 процента, причем арендная плата для аналогичных квартир примерно такая же.
Вооруженные неопровержимыми финансово-экономическими фактами, мы прибыли на место и приступили к инспекции. На первый взгляд все выглядело очень хорошо. Чистота, порядок, голубая вода в бассейне (всегда хороший знак).
Мы сразу сосредоточили внимание на самой главной проблеме – пустующих квартирах. Обойдя все квартиры, мы убедились в том, что шесть из восемнадцати были не заселены. Четыре из этих шести оказались непригодными для сдачи внаем из-за того, что были превращены в склады и требовали существенного ремонта. Другие две находились в состоянии ремонта: перестилались полы, заменялась сантехника, устанавливались гранитные барные стойки, новая бытовая техника. Стоимость такого ремонта зашкаливала за 7 тысяч долларов в расчете на одну квартиру!
Таким образом, ответы на вопросы «Почему так много пустующих квартир?» и «Почему так высоки затраты на капитальный ремонт?» были получены. Повышенные затраты на ремонт никак нельзя было назвать оправданными с точки зрения потенциала роста, потому что повысить арендную плату такой дорогой ремонт все равно не позволял (ввиду сильной конкуренции), а значит, данные капиталовложения не приносили никакой отдачи.
Далее наша инспекция сосредоточилась на следующем приоритетном вопросе – операционных расходах. Мы прежде всего хотели выяснить, почему расходы на оплату труда непропорционально высоки для недвижимости столь скромных размеров. Выяснилось, что управдом наняла своего сына на место мастера по текущему обслуживанию дома. Для 18-квартирного дома такой штат обслуживающего персонала является излишним. Мы обнаружили также, что инструменты, материалы для покрытия, электрические приборы, сантехническое оборудование и другие предметы, приобретенные для осуществления ремонта, складировались непосредственно в пустующих квартирах.
Мы обнаружили значительные проблемы с водопроводом, а постоянная утечка воды влечет за собой рост расходов на коммунальные услуги. Более того, в одной из пустующих квартир, превращенной в склад, утечка воды из трубы происходила в стене, и ее никак нельзя было устранить. Нам объяснили, что каждый раз, когда эту проблему пытались решать, утечка возобновлялась в другом месте. Поэтому квартиру просто заперли и перестали использовать по назначению – и это в течение нескольких лет!
Взяв управление данным активом на себя, мы сменили менеджера и приняли все меры к тому, чтобы сделать пустующие квартиры пригодными для сдачи внаем – без чрезмерных расходов на ремонт. Когда нам удалось заселить эти квартиры, доход вырос на 30 процентов. Доходную часть еще больше удалось увеличить за счет введения дополнительной платы за пользование коммунальными услугами, бытовой техникой и содержание домашних животных. Такое увеличение доходов вкупе с сокращением расходов позволило увеличить денежный поток на 350 процентов. Мы продолжаем управлять этим активом по сей день.
А теперь вы вправе задать вопрос: «Как такое могло случиться с домом, который принадлежит самой Ким Кийосаки?» Ответ: это может случиться с каждым. Если недвижимость из года в год приносит устойчивую прибыль и с ней ничего не случается, это не дает оснований расслабляться и пускать дело на самотек. Ким хватило мужества задаться вопросом, почему ситуация изменилась к худшему, и она поступила очень мудро, обратившись к тем, кто разбирается в управлении недвижимостью лучше, чем она сама.
Лесли Брайс, США, mccompanies.com, mcresidential.com
Компаньон и президент MC Residential Communities, Лесли Брайс профессионально занимается управлением частной и корпоративной недвижимостью. Она специализируется на многоквартирных жилых домах и имеет более чем 20-летний опыт в этой области. К недвижимости, которой ей доверяют управлять, она относится как к своей собственной.
Свою карьеру Лесли начинала в качестве агента по аренде в очень крупном жилом комплексе и, постепенно поднимаясь по карьерной лестнице, достигла нынешнего поста президента группы компаний MC Management.
Помимо прочего, Лесли является активным членом различных риелторских ассоциаций Аризоны и занимается финансовым просвещением в рамках программ «Богатая женщина» и «Богатый папа».
Глава 29
Что такое расчетливый риск
История Риты Хаграм
Рита росла с убежденностью в том, что зарабатывать деньги и заниматься бизнесом должны мужчины, а не женщины. Но она восстала против традиционных норм и постаралась изменить не только свою жизнь, но и жизнь окружающих, особенно дочери. Я попросила Риту рассказать здесь свою историю, потому что она очень красиво иллюстрирует, какую роль может сыграть мать в финансовом будущем своей дочери.
Ким Кийосаки
Я родилась в Кении и была третьей из четверых детей. Мой отец приехал в Кению в 13-летнем возрасте из Индии, не имея ни денег, ни образования. Однако через пару десятков лет компания, которую он основал, действовала в четырех странах, и в ней работало несколько тысяч человек. Но наибольшего успеха он достиг даже не как бизнесмен, а как отец. Мы буквально боготворили его.
В индуистских семьях (а я росла именно в такой семье) принято поощрять серьезное образование для сыновей, но не для дочерей. Единственным кормильцем индуистской семьи является отец. И меня эта традиция всегда несколько огорчала, поскольку я считала несправедливым то, что женщины лишены возможностей, предоставляемых мужчинам.
Учась за границей, я познакомилась со своим будущим мужем, интеллигентным человеком, который жил в Англии. К бизнесу он никакого отношения не имел, и моему отцу это не очень нравилось. Помню его слова: «Там трудно жить, особенно девушке-иностранке без денег. Это не для тебя».
Я восприняла это как вызов и пообещала отцу и самой себе, что добьюсь такого же успеха, какого добился он. Этот шаг сам по себе был одним из самых трудных в моей жизни, поскольку я считала, что для того, чтобы делать деньги, нужны деньги. По профессии я офтальмолог, тем не менее предприняла несколько шагов к тому, чтобы создать частную практику, полагая, что это станет первой ступенькой на моем пути к успеху. В конце концов небольшую частную практику создать у меня получилось. Хотя у меня была хорошая работа, за несколько лет мне так и не удалось накопить достаточно денег, поэтому для первого взноса в новый бизнес мне пришлось продать машину. Став частнопрактикующим офтальмологом, я отдавала своей новой работе 60 часов времени в неделю.
Я очень люблю свою дочь. Она главное и лучшее, что есть у меня в жизни, и предпринятые мною усилия во многом были ради ее благополучия. Годы летели, она росла, и поддерживать баланс между ней и работой мне было довольно трудно: я все время отдавала приоритет работе. И вот не успела я опомниться, как моя дочь попала в плохую компанию и из милой девочки превратилась в трудного подростка. Однажды она сказала мне: «Как ты смеешь мне указывать, что мне делать? Кто ты мне? Ведь ты думаешь только о своей работе». Тогда я очень расстроилась. К счастью, меня поддержал муж; он всегда верил в меня.
Это стало поворотным пунктом. Мне необходимо было отыскать равновесие. Вот если бы в сутках было больше часов и если бы успех давался хотя бы чуть полегче!