Пора подниматься! Кийосаки Ким

Глава 13

Осваивайте язык цифр

Что нужно для того, чтобы подняться до уровня финансового гения

Я думаю, что нам, женщинам, еще с детских лет промывают мозги утверждениями, что возиться с цифрами – не женское дело. Учителя вбивают нам в голову, что мальчики сильнее нас и в математике, и в естественных науках. Я считаю, что для учителя подобные разговоры – настоящее преступление. Такими идеями они лишь сеют сомнения и неуверенность в души учеников, убивая в них творческое начало и того внутреннего гения, с которым рождается каждый ребенок.

Финансы – это наука, которую мы постигаем всю жизнь. Тот факт, что в большинстве современных школ этому не учат, говорит лишь о качестве нашего образования. Деньги любят счет, поэтому финансы тесно связаны с цифрами. Цифры попросту помогают нам вести тот самый счет. Они сообщают нам о том, насколько эффективно мы управляемся со своим хозяйством, ведем дело, строим карьеру – и инвестируем. Некоторые женщины любят работать с цифрами, но далеко не все.

Как бы то ни было, но если вы хотите добиться финансового успеха и осуществить свои финансовые цели, то вам надо научиться быть с цифрами на «ты». Если вы умеете складывать, вычитать, умножать и делить, тогда цифры могут стать вашим самым близким другом. Вот как все просто.

Больше не говорите:

«Глядя на цифры, я засыпаю».

«Всеми нашими финансами заведует мой муж».

«Пусть денежными вопросами занимается мой финансовый консультант».

«Я не слишком сильна в арифметике».

Если вы искренне верите в какое-то из перечисленных высказываний или у вас в голове бродят подобные мысли, тогда не видать вам финансового рая. Чтобы туда добраться, вы должны изменить свое отношение к цифрам.

Я не религиозна, но помню фразу из Библии «И слово стало плотью». Я понимаю это так, что все то, о чем вы думаете и о чем говорите, материализуется. Если вы думаете, что деньги – зло, что богатые плохие, что бедные духовнее богатых, то эти мысли, осознаваемые или подсознательные, препятствуют любым вашим попыткам добиться финансовой независимости. Почему? Да потому, что они находятся в прямом противоречии с вашими финансовыми целями. Подсознание берет верх над сознанием.

Был такой Преподобный Айк, который проповедовал, по его словам, «психологию позитивного самовосприятия». Не будучи приверженцем какой-то конкретной из традиционных конфессий, он внушал своим слушателям позитивное отношение к деньгам и богатству. Он говорил так: «Лучшее, что вы можете сделать для бедных, – это не стать одним из них!», «Не любовь к деньгам – корень всякого зла, а их отсутствие». И еще он любил повторять ирландскую поговорку: «Деньги поклялись, что не дадутся в руки тем, кто их не любит».

Преподобный Айк был убежден, что слово материально, что вы получаете именно то, о чем говорите: «Люди своими собственными злыми языками гонят деньги прочь от себя. Словами можно привлечь деньги, а можно и отпугнуть», «Никогда не говорите, что деньги тяжело даются. Они услышат вас, и ваши слова сбудутся».

То же самое относится и к цифрам. Гоните прочь мысли о том, что арифметика скучна, трудна, непонятна. Спросите себя: «Может быть, в цифрах можно найти что-то креативное и увлекательное?»

Избавившись от негативных мыслей в отношении чисел, математики, финансов и денег, пора разобраться в том, что же в них такого важного и хорошего.

Нельзя иметь то, не знаю что.

О каких цифрах мы вообще говорим? О разного рода числовых параметрах, характеризующих эффективность инвестиций. Если говорить об акциях, то таким параметром является коэффициент «цена/прибыль» (он же Р/Е, Ц/П, мультипликатор прибыли). Если говорить об инвестициях в недвижимость, то это чистая операционная прибыль. Есть также рентабельность инвестиций – параметр, применимый к инвестициям любого рода. Если эти термины кажутся вам китайской грамотой, стоит выяснить и запомнить, что они означают. Как говорит один из моих наставников, «нельзя иметь то, не знаю что». Если вы не знаете, что такое денежный поток, и не умеете его рассчитать, то и не надейтесь его получить. Следующие несколько глав мы посвятим подробному рассмотрению этих числовых параметров.

Примечание. Освоение специального лексикона, терминологии – важная часть учебы. Если вы читаете книгу или статью и замечаете, что засыпаете или по нескольку раз перечитываете один и тот же абзац, значит, вам наверняка попались слова, смысла которых вы не знаете. В этом случае вы возвращаетесь к тому месту, откуда пошла неразбериха, отыскиваете незнакомое слово и выясняете, что оно значит. То же самое происходит, когда вы слушаете лекцию. Для многих из нас инвестиционные цифры – тайна за семью печатями. Они могут казаться пугающими, непостижимыми, но на самом деле никакой тайны в этом нет. Совсем наоборот, в инвестиционных цифрах скрываются ключи, помогающие раскрыть тайну.

Каждый инвестиционный проект имеет свою «легенду». Всякий раз, когда кто-то предлагает вам вложить деньги в какой-то проект, он рассказывает свою версию ожидаемого развития событий:

«Специалисты этой компании только что открыли лекарство от рака, и уже через пять месяцев оно появится на рынке. Акции просто взорвутся!»

«Этот 24-квартирный дом расположен в быстро развивающемся районе Техаса. В будущем году компания Boeing открывает там новый завод, поэтому спрос на наемное жилье будет очень высок».

«Мы с партнером создали новую линию одежды, ориентированную на студенток. Мы работаем уже 25 лет. У нас заказывают одежду уже 30 университетов, и у нас есть устные договоренности, что в ближайшие шесть месяцев их число удвоится».

Да, у каждой инвестиции есть своя история. Но, если слишком доверять этим легендам, не вникая в цифры и факты, можно попасть в беду. Цифры могут подтвердить услышанную историю, а потом опровергнуть ее. И выяснить истинную подоплеку легенды, раскрыть тайну – ваше дело.

Сами по себе цифры ничего не значат. Анализируя инвестиции, я никогда не смотрю на цифры как на цифры. Я смотрю на них как на подсказки. Цифры существуют не для того, чтобы путать вас, а для того, чтобы помочь раскрыть инвестиционную тайну. Они содержат подсказки, постепенно ведущие вас к познанию истины, чтобы за тем, что кажется, вы могли увидеть то, что есть. Что это за актив? Какую отдачу приносят инвестиции в него? Какую отдачу можно ожидать от них в будущем?

Вернемся к уже рассматривавшейся нами карикатуре под названием «Чудо». Примерно в таком же стиле устраивают свои презентации продавцы инвестиций. Они суют вам в руки красивые рекламные буклеты, сообщают кучу фактов, относящихся в целом к отрасли, но не к конкретной компании, городу или инвестиционному объекту. Кен Макэлрой – наш инвестиционный партнер и автор книги «Азбука инвестирования в недвижимость» – однажды со смехом показал мне такой рекламный буклет. Он был достаточно объемистым, но в нем мы не нашли ни одного слова, ни одного факта о том, какие доходы приносила рекламируемая недвижимость в прошлом, – только красивые обещания на будущее. И тогда же я усвоило правила: чем толще рекламная брошюра, тем хуже рекламируемый товар.

Если сделанное вам предложение выглядит неконкретным и слишком многословным, скорее всего, вам предлагают не самый ходовой товар. Не позволяйте морочить вам голову пустословием.

Если это хорошая сделка, тогда:

пусть вам покажут цифры – операционные показатели за прошлые периоды, а также прогнозные расчеты на будущее по наихудшему и по наилучшему сценариям;

пусть вам объяснят, каким образом и по какой причине стоимость предлагаемого инвестиционного объекта вырастет в обозримом будущем;

пусть назовут ожидаемую рентабельность вложенных в этот проект инвестиций.

Представьте, что вам рассказывают такую историю: «В последние два года годовая выручка моего предприятия составляла 5 тысяч долларов. По моим прогнозам, в следующем году с помощью вложенных вами денег нам удастся продать продукции на 100 тысяч!»

В этот момент вы должны задать только один вопрос: «Каким образом?» – ведь поднять объем продаж с 5 до 100 тысяч долларов без солидного бизнес-плана едва ли возможно. И если бизнесмен не может объяснить, как он собирается увеличить выручку, то и все его прогнозы бессмысленны.

Сама по себе цифра ничего не значит. У цифры 10 никакого смысла нет. Но если она обозначает количество пустующих квартир в 20-квартирном доме, то это уже что-то значит и неизбежно порождает вопрос: «Почему?» Как так получилось, что половина квартир в доме пустует? Вот тут-то и начинает раскрываться тайна.

И цифра 1000 сама по себе ничего не значит. Однако если речь идет о 1000 долларов убытков, которые малое предприятие несет каждый месяц, то любой потенциальный инвестор обязательно спросит: «Почему?» И покров тайны начнет рассеиваться.

Смысл цифр состоит в том, чтобы поднимать красные флажки, указывая на возможное несоответствие с тем, что вам говорят на словах. Цифры помогают выявить факты и побуждают вас задать вопрос: «Почему?» Когда вы анализируете инвестиции, то цифры – это не просто цифры, а подсказки, ключи, улики, помогающие раскрыть тайну.

Предположим, вы подумываете о приобретении двухквартирного дома для сдачи внаем. Продавец уверяет вас, что операционные расходы на содержание очень малы. Вы смотрите на прошлогодние цифры и видите, что действительно владелец потратил на содержание и ремонт дома совсем немного. Это вызывает у вас вопрос, и вы решаете копнуть глубже. Выясняется, что хозяин сообщил лишь часть правды. Да, расходы на содержание действительно были малы, однако он не сообщил вам, что именно из-за того, что прежний хозяин экономил на расходах, вам придется немало потратиться на ремонт дома. То есть если его расходы низкие, то ваши будут высокие, особенно поначалу.

Примечание. Сказанное не означает, что недвижимость, о которой идет речь, не следует покупать, но теперь у вас есть более достоверная информация, позволяющая решить, стоит ли это делать.

Такое же важное значение цифры имеют при покупке акций публичных компаний. Большинство людей покупают и продают акции, основываясь на слухах, намеках и новостях. Приобретая акции компании, вы фактически покупаете долю в ней. И если вы становитесь совладелицей компании, то разве вам не интересно узнать, насколько эффективно она работала в прошлом и каковы ее перспективы на будущее – точно так же, как если бы речь шла о покупке частного бизнеса?

Уоррен Баффет, который прекрасно разбирается в акциях, делает выбор исключительно на основании общего потенциала компании в целом. Он смотрит не на акции, а на компанию как таковую. И когда Баффет покупает акции компании, он уже не волнуется по поводу краткосрочных колебаний их курса на бирже. Он смотрит на то, как компания чувствует себя в целом и насколько она способна зарабатывать деньги.

Чем больше уверенности вы будете приобретать в обращении с различными числовыми параметрами инвестиций, тем более успешной будет ваша деятельность в этой сфере. В следующих главах мы продолжим раскрывать тайну чисел.

Глава 14

О чем говорят цифры

Что нужно для того, чтобы подняться до уровня богатой женщины

Цифровой анализ инвестиций – занятие совсем не скучное, если вы знаете, куда смотреть и что искать. Числа – это кровь инвестиций. Они словно живые. Они очень точно рисуют картину реальности, того, что было и что есть. А если подойти к этому делу творчески, то можно нарисовать и достаточно точную картину того, что будет.

Все это не так сложно, как многие думают. Существует три главных финансовых документа:

отчет о доходах;

балансовый отчет;

отчет о движении денежного потока.

Про отчет о доходах мы уже говорили. Как следует из названия, в нем учитываются все доходы и расходы за определенный промежуток времени (месяц, квартал или год).

О балансовом отчете, где учитываются активы и пассивы, тоже разговор уже был.

Что же касается отчета о движении денежного потока, то там фиксируются положительный и отрицательный денежные потоки и высчитывается остаток денежных средств на конец отчетного периода.

Мы также обсуждали разницу между приростом капитала и денежным потоком. Собственно, этим круг необходимых для вас финансовых параметров и ограничивается.

Чтобы еще больше упростить ситуацию при анализе инвестиций, сосредоточим наше внимание на следующих четырех вопросах:

Доходы.

Расходы.

Долги (пассивы).

Рентабельность инвестиций.

Независимо от того, о чем идет речь – об инвестировании в частный бизнес, принадлежащий вашим знакомым, о приобретении акций публичной компании или о покупке недвижимости для последующей сдачи ее в аренду, – анализ целесообразности сводится к выяснению первых трех параметров:

Доходы.

Расходы.

Долги.

Эти данные нам представляют отчет о доходах и балансовый отчет (о рентабельности инвестиций поговорим позже).

Примечание. Активы, принадлежащие объекту инвестирования (компании, долю в которой вы приобретаете), могут играть определенную роль в анализе целесообразности вложений, тем не менее, когда речь заходит об активах, меня гораздо больше интересуют те из них, которые принадлежат лично мне, а не кому-то еще.

Вопрос стоит так: каков потенциал роста доходов?

Если речь идет о бизнесе, то не собирается ли компания выходить на новые рынки или запускать новый продукт?

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то вы можете просто поднять арендную плату или сделать это обоснованно, установив, например, в каждой квартире стиральную или посудомоечную машину. Подумайте и над тем, чтобы брать большую плату за квартиры, окна которых выходят на бассейн.

Короче говоря, за счет чего можно увеличить доходы?

Сократить расходы может каждый. Это нетрудно. Дело в том, что эта идея далеко не самая лучшая. Лучше спросите себя, как лучше всего потратить деньги, чтобы это повысило ценность недвижимости или компании. К примеру, ради экономии средств фирма может принять решение сократить наполовину зарплату всем работникам, но, если в результате этого работники просто уйдут, вряд ли такой способ сокращения расходов будет наилучшим. А вот увеличить расходы на НИОКР, с тем чтобы создать и выпустить на рынок новый революционный продукт и резко повысить рыночную стоимость компании, – это куда более эффективное использование средств. Если речь идет о недвижимости, то любые дополнительные расходы (на ремонт, обустройство прилегающей территории, повышение уровня комфорта и т. п.), дающие возможность повысить арендную плату и получать больше прибыли, могут быть не только оправданы, но и весьма желательны.

То же самое касается и личных расходов. Часто, увеличивая расходы на приобретение активов, вы увеличиваете свой капитал и создаете дополнительный денежный поток.

Финансово необразованные люди в большинстве своем приучены думать, что долги – это всегда плохо. Они приучены бояться долгов. Но далеко не все долги плохие. Есть и хорошие долги. И если вы хотите добиться финансовой независимости, то без хороших долгов вам, скорее всего, не обойтись.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, как они используются. Если вы занимаете деньги просто на потребительские расходы (на отпуск, на покупку с помощью кредитных карт украшений или новых сапог), то это плохой долг. Кредит, взятый на покупку машины, за который вам приходится расплачиваться из месяца в месяц, тоже является плохим долгом.

Долги становятся хорошими или плохими в зависимости от того, кто за них платит. Плохие долги – это долги, которые вам приходится погашать из своего кармана. Хороший долг – это долг, который вместо вас погашает кто-то другой. Наш налоговый стратег Том Уилрайт на заре своей карьеры занял денег для расширения бизнеса. Этот долг он выплачивал за счет положительного денежного потока, созданного бизнесом. Когда вы приобретаете недвижимость, она почти наверняка заложена. Если управление недвижимостью хорошее, то арендная плата должна с лихвой покрывать платежи по ипотеке. В этом случае ипотечный кредит является хорошим долгом.

Обслуживание долга может стать самой большой статьей ваших расходов и превратить любой положительный денежный поток в отрицательный.

В 1973 году Роберт, живший тогда еще на Гавайях, прослушал курс инвестирования в недвижимость и стал присматривать объекты, которые могли бы обеспечить положительный денежный поток. Его поразило то, что почти все агенты по торговле недвижимостью заявили: «На Гавайях такое не получится. Здесь все слишком дорого». Но они заблуждались, и немудрено: ведь это были агенты по недвижимости, а не инвесторы в недвижимость. Но Роберт проявил упорство и нашел-таки риелтора, у которого было что ему предложить.

Роберт вылетел на остров Мауи. Домики, которые он собирался приобрести, располагались почти на самом берегу. Каждый из кондоминиумов стоил 18 тысяч долларов (не будем забывать, что дело было в 1973 году). Первый взнос составлял 10 процентов, то есть 1800 долларов. Что же сделал Роберт? Он заплатил эти 1800 долларов с помощью кредитной карточки. Да, долги по кредитным карточкам в абсолютном большинстве плохие – если вы с их помощью оплачиваете ужин в ресторане, покупаете новые запчасти для автомобиля или новую люстру в гостиную. Но в случае Роберта это был хороший долг, потому что он погашался за счет дохода от сдачи внаем купленной недвижимости.

Занимая деньги для покупки активов, будь то бизнес или недвижимость, задайте себе вопрос: «Как добиться наилучших условий финансирования?» К этим условиям относятся такие параметры, как процентная ставка, срок кредита, стоимость кредита, штрафные санкции за преждевременное погашение кредита. Обслуживание долга может стать самой большой статьей ваших расходов и превратить любой положительный денежный поток в отрицательный.

Вот вам две истории с цифрами, относящиеся к недвижимости и бизнесу.

Численный анализ недвижимости

Два жилых дома по 10 и 12 квартир расположены в одном районе города. Давайте попробуем проанализировать инвестиционную привлекательность этих объектов недвижимости. Если смотреть только на колонку доходов, то какой из двух объектов предпочтительнее с инвестиционной точки зрения?

Помните, что цифры содержат информацию. Что вы видите, глядя на приведенные цифры доходов? Может быть, какие-то из них вызывают у вас вопросы? Если да, то какие и почему?

Какой из двух объектов недвижимости кажется вам более предпочтительным? Посидите и подумайте над соответствующими цифрами. Какая история из них складывается?

А теперь давайте посмотрим на расходы.

За что цепляется взгляд, когда вы сравниваете статьи расходов? Что кажется странным или подозрительным? Какие вопросы у вас сразу же возникают? Какой из двух объектов вы бы предпочли, глядя только на расходы?

Вот какие сигналы и подсказки, глядя на приведенные цифры, вижу я.

Доходы

Доля пустующих квартир

Речь идет о квартирах, которые не удается сдать внаем. В доме № 1 доля пустующих квартир составляет 2 процента, следовательно, 98 процентов квартир заняты. В доме № 2 пустует 30 процентов квартир, то есть только 70 процентов квартир приносят доход. Казалось бы, 2 процента лучше, чем 30 процентов. Но так ли это?

Вот здесь-то и начинают возникать вопросы, отсюда и начинает разворачиваться история. Не может ли столь низкая доля пустующих квартир, как 2 процента, означать, что арендная плата слишком мала? Может быть, есть возможность повысить эту плату и получать больший доход? Чтобы это выяснить, нужно просто сравнить текущую величину арендной платы в доме № 1 с величиной арендной платы в аналогичных домах по соседству.

В доме № 2 доля пустующих квартир весьма высока. Что в этом может быть хорошего? А что, если вам удастся каким-то образом сдать большую часть пустующих квартир? Как это отразится на ваших доходах? Ценность недвижимости напрямую связана с доходом, который она приносит. Если вы сможете увеличить доходы, то повысится и ценность дома.

Штрафы за просрочку платежей

Речь идет о дополнительных суммах, взимающихся с квартиросъемщика, который не рассчитывается за аренду вовремя. В доме № 1 эта сумма оказалась равной нулю, а это значит, что все жильцы расплачиваются вовремя. В доме № 2 этих штрафов набежало на 100 долларов. Это означает, что четверо жильцов опаздывают с оплатой (по 25 долларов с жильца). О чем вам это говорит?

Мне это говорит о том, что в доме № 2 не только пустует 30 процентов квартир, но и в тех квартирах, которые сдаются, контингент квартиросъемщиков не самый лучший. Самые лучшие квартиросъемщики – это те, кто надолго арендует жилье, редко жалуется и вовремя платит за квартиру. Ну а сейчас какой из двух домов выглядит привлекательнее?

Расходы

Электроэнергия

Расходы на электроэнергию в доме № 1 чрезвычайно высоки по сравнению с расходами в доме № 2. Что это может означать? То, что на весь дом стоит общий счетчик и за электроэнергию платит владелец здания. Такие большие расходы могут значительно снижать денежный поток от аренды. Если за электроэнергию действительно платит владелец, тогда возникает необходимость нанять электриков, которые изменят систему электроснабжения так, чтобы каждый квартиросъемщик платил сам за себя. Это позволит вам, как новой владелице, существенно снизить расходы на электроэнергию.

Вода

Расходы на водоснабжение в доме № 1 вдвое выше, чем в доме № 2. Причины этого могут быть разные. Например, течет кран. А может быть, речь идет о каком-то разовом случае, связанном с обустройством прилегающей территории, что могло существенно повысить ценность данной недвижимости.

Косметический ремонт и чистка ковровых покрытий

Большие расходы на косметический ремонт и чистку ковровых покрытий могут означать, что жильцы в доме часто меняются; одни съезжают, другие въезжают. Это дорого обходится владельцам. Похоже, в отношении дома № 2 нужно проявить особую осмотрительность. С чем связан такой круговорот квартиросъемщиков?

Зарплата управляющего

Владелец дома № 1 платит управляющему 900 долларов в месяц, а в доме № 2 – всего 300 долларов. Казалось бы, второй вариант предпочтительнее. Но так ли это? Посмотрите, что происходит в доме № 2. Пустует 30 процентов квартир, жильцы не платят вовремя и постоянно меняются. Может быть, дело связано как раз с тем, что, экономя на зарплате управляющего, получаешь соответствующее качество работы?

Так все-таки какой из двух объектов недвижимости лучше?

Сказать однозначно по-прежнему невозможно. Это зависит от тех ответов, которые вы получите на возникшие при анализе цифр вопросы.

Дом № 1 может оказаться очень выгодным приобретением, особенно если есть возможность безболезненно поднять арендную плату (в том случае, если на текущий момент она действительно занижена) и сделать так, чтобы каждый квартиросъемщик сам платил за потребленную электроэнергию. Вместе с тем дом № 2 может стать неограненным алмазом, если удастся решить проблемы с пустующими квартирами, сменить контингент жильцов и снизить текучесть. Дом № 2 – пример коммерческой недвижимости, которая страдает от плохого управления. Если вам удастся найти лучшего менеджера и изменить ситуацию к лучшему, то этот дом может стать мощным источником денежного потока. Таким образом, вы видите, как цифры поднимают вопросы, ответы на которые позволяют разгадать тайну реального положения вещей. И когда эта тайна разгадана, только вы можете решить, имеет ли финансовый смысл пытаться сделать из того, что есть, то, что могло бы быть.

Ниже представлены отчеты о доходах и расходах двух компаний, выпускающих прохладительные напитки и расположенных и одном и том же городе. Напитки они поставляют в отели и на курорты. Владельцы ищут инвесторов для расширения бизнеса и обращаются к вам с соответствующими предложениями. Проанализируйте представленные цифры. Какие вопросы возникают у вас при сравнении доходов и расходов двух компаний? Замечаете ли вы какие-то предупредительные сигналы? Что из того, что видите, вам нравится? Какое из двух предприятий вам кажется более привлекательным с инвестиционной точки зрения?

Вот основные моменты истории, которую рассказывают приведенные цифры.

Чистая операционная прибыль

В обоих сценариях просматривается хороший потенциал прибыльной деятельности. Чистая операционная прибыль (доходы за вычетом расходов) составляет около 50 процентов выручки.

Доходы от продаж

У компании № 2 выручка несколько больше, но у нее только два покупателя. Красный флаг: а что станет с бизнесом, если по каким-то причинам уйдет один из покупателей (то есть 50 процентов клиентуры)? Предпринимают ли владельцы компании № 2 какие-то усилия с целью расширения клиентуры? Если да, то привлечение даже одного дополнительного клиента может привести к резкому росту доходов. Компания № 1, имеющая шестерых клиентов, подвержена меньшему риску с точки зрения ухода клиентов.

Расходы на оплату труда

В компании № 2 работников больше, а зарплата ниже. В компании № 1 зарплата выше, но она подвержено большему риску нарушения ритма работы в том случае, если один из работников решит уйти. Кроме того, создание новых рабочих мест предприятию № 1 обойдется дороже, так как зарплата там выше.

Расходы на аренду помещений

Компания № 1 арендует помещения поскромнее и существенно меньше тратит на их аренду. В случае расширения бизнеса на их ремонт и переобустройство придется единовременно потратить 4000 долларов. Можно ли считать это наилучшим вложением денег инвесторов. Помещения компании № 2 в большей мере готовы к расширению, и единовременные затраты ограничатся всего тысячей долларов.

Командировочные и представительские расходы

Компания № 1 тратит по этой статье вдвое больше, чем компания № 2. Что это: расточительство или торговые агенты компании более активно занимаются привлечением новых клиентов и организацией рекламных акций? В этой связи заметим, что у компании № 1 – шесть клиентов, в то время как у компании № 2 – всего два.

Разное

В отношении категории «Разное» вопрос всегда один: что в нее входит? Возрастут ли расходы, относящиеся к этой категории, с увеличением количества работников и клиентов?

Еще один вопрос

Есть ли у этих двух компаний другие конкуренты? Если да, то как эти две фирмы смотрятся на их фоне? А если конкурентов пока нет, то какова вероятность их появления?

Как вы смогли убедиться, благодаря анализу всего нескольких цифр можно снять покров с тайны. В этом и заключается смысл анализа и понимания численных параметров: они помогают отделить правду от вымысла.

Глава 15

Долги хорошие и плохие

Что нужно для того, чтобы подняться от благополучия к богатству

Долги принято считать злом. Но долги долгам рознь. Плохие долги – это действительно зло. К ним относятся задолженности по кредитным карточкам, кредиты на машину и жилье. Такие долги не дают нам спать по ночам. Я знаю об этом не понаслышке.

Когда-то мы с Робертом были в плохих долгах по самые уши. Отчасти это было вызвано тем, что после банкротства мы бы иначе не выжили. Но основная масса плохих долгов накопилась тогда, когда дела в первом коммерческом предприятии Роберта пошли совсем не так, как он рассчитывал. Нам хорошо знакомо это ужасное чувство, когда просыпаешься среди ночи, думая о том, где взять денег, чтобы внести очередной платеж за дом, или гадая, на чем можно сэкономить. Это был кошмар, порождавший в моей жизни как внутренний конфликт, так и напряжение в отношениях с Робертом. Мы с Робертом – живой пример того, что деньги являются главной причиной семейных конфликтов.

Тем из вас, кто точно так же ведет отчаянную борьбу с плохими долгами, могу предложить свое решение – не ради рекламы, а лишь из желания помочь.

Когда на нас с Робертом висели сотни тысяч долларов плохого долга, я отчаянно искала выход. Но всюду, куда я ни обращалась, мне давали одни и те же советы:

в первую очередь погашайте долги с наибольшей процентной ставкой;

с каждым месяцем старайтесь платить хотя бы чуть больше в счет погашения каждого долга;

сокращайте ежемесячные расходы.

Я пыталась следовать этим советам, но размер долга не уменьшался. Но в конце концов я нашла формулу, которая в моем случае оказалась максимально эффективной. На ее основе я разработала план выхода из долгов и приступила к его осуществлению. Со временем мы с Робертом создали девятиступенчатую аудиопрограмму, которая так и называется: «Как мы выбрались из плохих долгов». Вот ее некоторые положения.

Постепенно я перестала наращивать ежемесячные платежи по каждому долгу, потому что от этого не было никакого проку. Вместо этого я свела к самому минимуму платежи по всем плохим долгам, кроме одного, который поставила первым в очередь на погашение.

Первым на очередь я поставила не долг с наибольшей процентной ставкой, а долг с наименьшей суммой остатка, поскольку мне хотелось как можно быстрее одержать первую победу, чтобы доказать себе самой, что это возможно.

В отношении сокращения расходов или использования кредитных карточек я ничего не предпринимала, если не считать того, что пришлось найти возможность выкроить лишние 100 долларов в месяц на погашение долгов. Это под силу любой женщине, ну а если вам не под силу, тогда ваши шансы достичь финансовой независимости не слишком велики.

Как я уже сказала, речь идет о девятиступенчатой программе, которая оказалась весьма эффективной в нашей с Робертом ситуации. Большинству людей под силу выбраться из долговой ямы за 5–8 лет. Так что если вы находитесь в аналогичном положении, подумайте насчет нашей программы.

Не каждый долг на вашем балансе является плохим. Разница между хорошими и плохими долгами определяется тем, на что используются взятые взаймы деньги. Если вы понимаете суть хороших долгов и пользуетесь ими, то обладаете колоссальным преимуществом, которое имеют финансово образованные люди перед необразованными.

Однако многие женщины не хотят даже слышать о том, что долги могут быть хорошими, поскольку их долгие годы приучали верить, что любой долг – это плохо.

Эту статью опубликовала на сайте организации SCORE (Service Corps of Retired Executives), оказывающей поддержку малым предприятиям, моя подруга Рива Лесонски.

Если вы похожи на большинство знакомых мне женщин, то наверняка очень осторожны во всех вопросах, касающихся денег. Есть такое понятие, как синдром бомжихи – свойственный многим из нас иррациональный страх остаться без гроша в кармане вследствие какого-то стечения обстоятельств (независимо от того, сколько денег на наших банковских счетах сегодня). И этот страх неизбежно распространяется на тот бизнес, которым мы занимаемся.

Разумеется, в современных экономических условиях повышенная осторожность в отношении денег может показаться вполне оправданной. Но наступает момент, когда осторожность становится чрезмерной и приводит к тому, что, пытаясь экономить на спичках, вы теряете гораздо больше, причем в большинстве случаев очень трудно определить, где именно проходит черта.

Живой иллюстрацией сказанного служит Андреа Эррера. Она испытывала страх, присущий многим женщинам, – страх долгов. Андреа десять лет занималась кейтерингом, и годовой объем продаж ее бизнеса достиг 650 тысяч долларов, но нежелание влезать в долги сдерживало дальнейшее развитие ее предприятия.

Три года назад консультанты, к которым она обращалась, все-таки убедили Андреа преодолеть страх и взять кредит. В этом году объем продаж ее фирмы планируется на уровне 1,3 миллиона долларов, и она хвастается, что в числе ее клиентов компания Harpo Productions, принадлежащая Опре Уинфри. Наняв новых служащих, взявших на себя многие из тех забот, которыми раньше занималась она сама, Эррера теперь может больше времени уделить долгосрочному планированию в целях дальнейшего расширения бизнеса.

Андреа привыкла видеть в долгах пассивы, а не возможность расширения бизнеса. Взятый кредит сделал ее богаче, а не беднее. Вот это и есть хороший долг. А вот история от Донны Серпиелло, которая тоже смогла пересилить страх.

Мы с моим мужем поженились 27 лет назад. Мне тогда было 18 лет, а ему – двадцать пять. Не имея возможности купить собственный дом и не желая транжирить деньги на аренду жилья, мы воспользовались возможностью жить с моими родителями, пока не накопим достаточно денег. Прошло три года, а мы продолжали жить у моих родителей, причем у нас было уже двое детей и ожидался третий. Денег на покупку дома так и не прибавилось.

Мой брат, юрист, занимающийся инвестированием в недвижимость, посоветовал мне приобрести выставленный на торги двухквартирный дом. При этом он предложил нам два варианта его использования. Мы можем продолжать жить с родителями, а обе квартиры дуплекса сдавать. Или можем в одной квартире поселиться сами, а вторую сдавать.

Поскольку денег у нас не было, я считала пустой тратой времени даже ехать смотреть этот дом, но отец и брат настояли, чтобы я для начала хотя бы посмотрела на него, а там видно будет.

Хорошо помню тот день, когда мы вместе с отцом и братом поехали смотреть дом. После осмотра мнения разделились. Мое было таково: «Забудьте. Здесь слишком много работы».

Отец возразил: «Да за такую цену четыре стены не купишь!» Цена была 20 тысяч долларов. Брат поддержал отца.

Муж тоже засомневался, потому что работы там было невпроворот. И все-таки мы решили купить этот дом. Оставался вопрос, где взять деньги на первый взнос.

Рассмотрев разные варианты, мы решили, что лучше всего будет взять больший, чем мы планировали ранее, ипотечный кредит, чтобы за счет излишка внести первый взнос. И вот в скором времени мы стали гордыми владельцами этого полуразвалившегося дуплекса.

Пока муж приводил квартиры в пригодный для сдачи внаем вид, мы продолжали жить у моих родителей. С каждой получки мы покупали что-нибудь для нашего нового дома. Так мало-помалу все работы были доведены до конца.

В одну из квартир мы переехали сами, а вторую сдали. Арендной платы хватало, чтобы рассчитываться с банком за весь дуплекс. Там мы прожили три года. Затем купили еще один дом – теперь уже для себя. Было боязно, потому что теперь нам приходилось оплачивать два кредита. Но брат меня переубедил. Его аргументация? «Один квартиросъемщик платит за дуплекс, а второй поможет вам гасить кредит за ваш новый дом».

Но, разумеется, без тревог – всевозможных «а что, если?» – с моей стороны не обошлось. «А что, если сдать вторую квартиру не получится? А что, если жильцы перестанут платить? А что, если …?»

Наконец мой брат не выдержал и сказал: «Хватит причитать. Если будет слишком трудно, ты всегда сможешь его продать». Думаю, он-то понимал, что если я все-таки решусь купить дом, то со всеми своими сомнениями разберусь по ходу дела.

С годами доход от аренды нашего дуплекса возрос. Он не только окупался, но и кое-что еще оставалось. Все те годы, пока дуплекс был в нашей собственности, все заботы по ремонту ложились на плечи моего мужа, и ему это стало надоедать. Это стало одной из причин, по которой мы решили продать дуплекс. Кроме того, мы сами хотели переехать в новый дом, потому что и так уже 20 лет жили на одном месте.

Мы считали, что это отличная идея – потратить деньги, вырученные от продажи дуплекса, на покупку нового дома. А что, разве не разумно? Меньше придется брать кредит, и меньше потом платить. На всякий случай я посоветовалась с братом. Он порекомендовал ничего не продавать, а сдать в аренду не только дуплекс, но еще и наш прежний дом, чтобы за счет арендной платы погашать кредит, взятый на покупку третьего дома. Однако страх был слишком силен, и на этот раз он победил. Мы решили все-таки продать дуплекс. На тот момент это казалось нам правильным решением. Мы ведь тогда еще не читали «Богатого папу, бедного папу» и «Богатую женщину».

От продажи дуплекса мы выручили примерно 80 тысяч долларов прибыли и стали подыскивать себе новое жилье, решив потратить вырученные деньги но первый взнос. Почему нет? Ведь это отличная идея, верно? Неверно. Дом мы искали больше трех лет, и за это время успели израсходовать все деньги.

Так я на собственном горьком опыте узнала, что деньги, лежащие в банке, пользы не приносят. Продавать активы не возбраняется, но только в том случае, если вы разумно реинвестируете вырученные средства. За полученные деньги мы могли купить жилье для себя и недвижимость для сдачи внаем. Мы могли и не продавать дуплекс, который не только сам себя оплачивал, но еще и обеспечивал неплохой денежный поток. Вариантов было море. Но в то время я их не видела. Во всем виноват мой страх: он слепил мне глаза. На самом деле лучше всего было, как и советовал мне брат, ничего не продавать. После погашения кредита аренда обеспечивала бы денежный поток в размере примерно 2300 долларов в месяц, чего с лихвой хватило бы для оплаты кредита, взятого на покупку третьего дома.

Прошлого не вернешь. Но из своих ошибок можно извлечь урок. Вот почему мы не стали продавать свой старый дом, а стали сдавать его внаем. Поскольку кредит уже погашен, арендная плата течет нам прямиком в карман.

Могу ли я назвать себя финансово свободной? Пока еще нет. Мне надо еще многому научиться, но я на правильном пути!

Страх перед долгами буквально парализовал Донну. Перспектива платить по двум закладным настолько повергла ее в ужас, что даже 2300 долларов ежемесячного денежного потока не могли переубедить ее оставить недвижимость в своей собственности. И все же я аплодирую ей. Она усвоила урок и многому научилась благодаря предпринятым ею действиям. Ей уже не нужно говорить, что пора подниматься. Молодец!

Глава 16

Приз для инвестора

Что нужно для того, чтобы подняться до награды…

Самым важным показателем для большинства инвесторов является доходность (рентабельность) инвестиций. Если вы вложите Х долларов, песо, евро или иен, то какую отдачу с этого вы получите? Расчет очень простой:

Деньги, которые вы получите, называют денежным потоком, или инвестиционным доходом. Например, если вы вложите 1000 долларов в акции, через год они принесут вам 40 долларов дохода в форме дивидендов. Тогда рентабельность, или доходность, ваших инвестиций составит 4 процента ($40 / $1000 = 0,04 = 4 %).

Или, например, вы покупаете недвижимость стоимостью 50 тысяч долларов и платите наличными первый взнос в размере 10 тысяч долларов. Вы сдаете недвижимость в аренду, и к концу года полученный вами положительный денежный поток достигает 1500 долларов. В этом случае рентабельность инвестиций составляет 15 процентов ($1500 / $10000 = 0,15 = 15 %). Здесь мы говорим о так называемой денежной доходности инвестиций, поскольку есть и другие способы расчета рентабельности.

С моей точки зрения, денежная доходность является самым важным численным параметром инвестиций, потому что она напрямую сообщает вам, сколько денег вы зарабатываете. Другими словами, она показывает, насколько эффективно вложенные деньги работают в ваших интересах. Приведенные выше примеры являются инвестициями ради денежного потока. Но понятие рентабельности применимо также и к инвестициям, целью которых является прирост капитала. Например, вы покупаете акции по 20 долларов. Затем курс возрастает до 30 долларов. После вычета разного рода комиссионных и расходов вам остается прибыль в размере 5 долларов. Рентабельность ваших инвестиций составит 25 процентов ($5 / $20 = 0,25 = 25 %).

Есть еще такое понятие, как внутренняя доходность инвестиций. Формула ее расчета гораздо более сложная, поскольку в ней учитывается процесс обесценивания денег, то есть сегодня доллар обладает большей покупательной способностью, чем будет обладать через год. При расчете внутренней доходности также предполагается, что получаемый вами доход (денежный поток) сразу же реинвестируется, причем под тот же процент (достаточно редкая ситуация). Что вы скажете о таком, например, расчете внутренней доходности?

0 = – затраты + DCF1 / (1 + r)¹ + DCF2 / (1 + r)2 +… + DCF_n / (1 + r)ⁿ,

где DCF – дисконтированный денежный поток, r – ставка дисконтирования.

Приведенное ниже уравнение, в котором рассчитывается внутренняя доходность, лучше всяких слов объясняет, почему я ни за что не стану использовать этот показатель в качестве меры эффективности инвестиций. Формула денежной доходности инвестиций меня вполне устраивает.

Предупреждение. Когда вас приглашают принять участие в каком-то инвестиционном проекте и речь заходит о рентабельности, постарайтесь выяснить, какая мера доходности инвестиций имеется в виду – денежная или внутренняя. Это может существенно сказаться на той сумме, которую вы в итоге получите.

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, поскольку все зависит от типа инвестиций, состояния экономики, вашей финансовой грамотности и инвестиционного опыта.

В 1979–1980 годах мои родители получали 18 процентов годовых по банковским депозитным сертификатам. В то время это считалось нормальным. Кто отказался бы от такой доходности в наши дни? Однако самое интересное произошло несколько лет спустя, когда в 1980-е годы разразился ссудносберегательный кризис. Тогда банки задним числом отреклись от 18-процентной доходности и фактически аннулировали находившиеся в обращении депозитные сертификаты. (Если бы подобным образом поступил обычный человек, его бы по судам затаскали!)

Малограмотный в финансовом смысле человек, как правило, может рассчитывать лишь на небольшую рентабельность своих инвестиций. Почему? Да потому, что он не знает, где искать высокодоходные инвестиции, и вынужден довольствоваться малодоходными. Кто же еще, как не финансовые профаны, послушается совета так называемых «экспертов» и понесет деньги в банк, чтобы положить их на сберегательный счет или купить депозитный сертификат. Все из-за того же финансового невежества многие люди попадаются на удочку разных пройдох, которые сулят золотые горы, слишком высокие, чтобы быть правдой. Чтобы постоянно получать высокую отдачу от своих инвестиций, необходимо иметь финансовое образование и опыт. Коротких путей здесь нет и быть не может. Необходимо потратить время и силы, нужно учиться и набираться опыта.

Мы с Карен дружим много лет. Однажды она позвонила и рассказала о заманчивом инвестиционном предложении, которое ей сделали. Она собиралась вложить 50 тысяч долларов, то есть практически все свои сбережения.

Карен стала рассказывать мне по телефону: «Я прочитала несколько финансовых книг и посетила пару семинаров для инвесторов. Но реально вкладывать деньги до сих пор все-таки опасалась. Надо еще подучиться, говорила я себе. Я просто не могла заставить себя действовать. Мне все время казалось, что знаю слишком мало, чтобы рисковать своими деньгами.

Но несколько дней назад мне позвонили двое друзей из Калифорнии и с восторгом рассказали о том, куда они только что вложили деньги. Они объяснили, что я гарантированно смогу получить 100 процентов денег обратно уже через шесть месяцев. Еще они сказали, что в этом участвуют их друзья, а также несколько знаменитостей и что решение нужно принимать быстрее, поскольку предложение действительно только до конца недели».

Услышав слово «гарантированно», я словно увидела перед собой взметнувшийся красный флаг. «Гарантированно получить 100 процентов денег обратно уже через шесть месяцев» – звучало слишком хорошо, чтобы быть правдой. Но кто знает? Всякое бывает.

Я спросила у Карен: «А во что конкретно они вкладывают деньги и каким образом могут гарантировать 100-процентный возврат через шесть месяцев?»

Она сказала, что не знает, но выяснит. Я умоляла ее ничего не предпринимать, пока она не получит ответы на эти вопросы. И еще мне очень не нравилось требование столь скоропалительно принимать серьезное решение. В конце недели Карен снова позвонила и сказала, что не будет в этом участвовать. Я почувствовала огромное облегчение и предложила ей для рассмотрения более надежные варианты для инвестирования.

Через пять месяцев я получила от Карен письмо по электронной почте, в котором было сказано: «Я тебе не сказала тогда. После того как я сообщила своим друзьям, что отказываюсь, они снова объявились неделю спустя и сказали: “Тебе повезло. У тебя есть второй шанс. Срок действия предложения продлен еще на неделю. Так что ты еще можешь вложить деньги. Мы на самом деле думаем, что тебе следует это сделать”. Под их нажимом я и вложила свои 50 тысяч. И вот пять месяцев спустя я узнаю, что мои деньги пропали. Это была жульническая афера. Я потеряла все, что имела».

В то время я была за границей. Если бы я была дома, то бросилась бы к Карен домой, выключила бы телефон, заперла бы ее в спальне и не выпускала бы до тех пор, пока не убедилась бы в том, что у нее осталась хоть капля здравого смысла. Я даже жалости к ней не испытывала, так она меня разозлила. Карен позволила эмоциям и дружеским чувствам взять верх над рассудком. Она даже не потрудилась проверить то, что я убеждала ее проверить. Карен так хотелось, чтобы это оказалось правдой, что она решила забыть про здравый смысл и просто бросить кости. Ведь то, на что она решилась, было азартной игрой в чистом виде.

Мораль этой истории такова: если у вас нет достаточного финансового образования и опыта и если сделка кажется вам слишком хорошей, чтобы быть правдой, знайте, что так оно и есть.