Истории успеха учеников Богатого Папы Кийосаки Роберт

Перевёл с английского О. Г. Белошеев по изданию: RICH DAD’S SUCCESS STORIES (Real Life Success Stories from Real Life People Who Followed The Rich Dad Lessons) by Robert T. Kiyosaki with Sharon L. Lechter, С. Р. A. – N. Y.: Warner Books, Inc., 2003. 1-е издание на русском языке вышло в 2004 г., 2-е – в 2006 г.

* * *

Предисловие Роберта Кийосаки

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» нравится мне по следующим причинам.

1. Люди, о которых в ней рассказывается, решительно взялись за дело и добились замечательных результатов. Несколько недель назад в Фениксе, штат Аризона, где я живу со своей женой Ким, мне довелось быть гостем одного местного телешоу. Ведущий брал интервью у читательницы моей книги «Богатый папа, бедный папа» и у меня. Женщина сказала, что прочитала книгу с интересом, но, по большому счету, только зря потратила на нее время.

– Там ничего не сказано о том, что нужно делать дальше, – пожаловалась она мне и тысячам телезрителей. Я ничего не ответил, потому что внутри у меня все закипело. Не желая ничего говорить, я только выдавил из себя подобие улыбки и кивнул.

– Так что же ей делать дальше? – спросил меня телеведущий.

– Найти другую книгу, которая расскажет ей, что нужно делать, – буркнул я в ответ.

Больше всего на свете я не люблю людей, которые делают только то, что им говорят делать. Еще в начальной школе я заметил, что некоторые из моих одноклассников отлично успевали по всем предметам, просто делая то, что им говорила учительница. Мы называли их любимчиками. Что до меня, то я часто делал такие вещи, которые меня не просили делать или просили не делать, – и в результате наживал себе неприятности. Короче говоря, я с ранних лет понял, что принадлежу к числу тех людей, которые ненавидят действовать по указке. Именно поэтому в своих книгах я всеми силами стараюсь не указывать людям, что им делать.

Книжные магазины и библиотеки битком набиты книгами о том, «как делать». Они предназначены для тех, кому нравится, когда им объясняют, как следует поступить в каждом конкретном случае. Книги серии «Богатый Папа» не относятся к категории «как делать». Я написал их для того, чтобы передать людям финансовую мудрость и наставления своего богатого папы. В них я рассказал о собственном пути проб и ошибок, о том, как я использовал мудрость богатого папы. Я не призываю людей идти по моим стопам, а просто пытаюсь делиться знаниями, полученными на этом пути, и воодушевить людей на поиск собственной дороги в жизни.

Книги серии «Богатый Папа» написаны с единственной целью – помочь читателю расширить горизонты его возможностей в жизни; они не претендуют на то, чтобы стать сборниками рецептов быстрого обогащения. Много лет назад богатый папа объяснил мне, что существует множество способов разбогатеть. Мне оставалось лишь выбрать из них самый лучший лично для меня. Поэтому, вместо того чтобы идти к богатству по стопам богатого папы и эксплуатировать его формулу успеха, я с помощью его наставлений и мудрости нашел путь, оказавшийся для меня самым быстрым. Вот в чем заключается главный смысл этой книги. В нее включены истории успеха людей, которые воспользовались мудростью богатого папы, а затем нашли собственный путь к финансовому успеху. Эти люди не сидели сложа руки, ожидая, пока кто-нибудь скажет им, что делать дальше.

Сегодня миллионы людей в мире гнут спину на бесперспективной работе и делают инвестиции, которые «пожирают» их деньги. Многие из них понимают, что никогда не смогут уйти на пенсию, но все равно ждут, пока кто-нибудь возьмет их за руку и вытащит из финансовой трясины. Будем надеяться, что они найдут нужный книжный магазин или библиотеку и отыщут там книгу о том, «как делать», где план спасения будет расписан во всех подробностях. Мои герои в подобных инструкциях не нуждаются. Наоборот, каждый из них рассказывает о том, как нашел свой собственный путь к финансовому успеху.

2. Эти люди преуспели в финансовом отношении именно тогда, когда миллионы других потеряли триллионы долларов. Книга «Богатый папа, бедный папа» впервые увидела свет в апреле 1997 года. Как вы помните, это был период фантастического бума интернет-компаний dot.com и всеобщего ажиотажа вокруг них. Люди, которые никогда раньше не имели дела с инвестициями, кинулись обналичивать ценные бумаги, ликвидировать сберегательные счета и вкладывать заработанные тяжким трудом деньги во взаимные фонды, акции и даже в IPO[1] (рискованные инвестиционные операции, рассчитанные только на богатых и искушенных в финансовом отношении инвесторов).

С 1997 по 2003 год я много ездил по стране с публичными выступлениями, постоянно рассказывая инвесторам о подводных камнях фондового рынка и о том, насколько рискованно вкладывать деньги во взаимные фонды. Я многократно подвергался яростным нападкам финансовых обозревателей за свое критическое отношение к взаимным фондам и фондовому рынку, а во время одной телепередачи меня даже попросили покинуть студию. Несколько финансовых журналов и газет резко раскритиковали мою книгу и концепцию богатого папы. Некоторые периодические издания не постеснялись прибегнуть ко лжи и клевете, чтобы таким способом дискредитировать нас и нашу точку зрения. Однако начиная с 2003 года многие из этих финансовых экспертов начали признавать, что «откровения богатого папы» – это не досужие выдумки старика.

После того как миллионы людей потеряли триллионы долларов, сегодня особенно приятно читать книгу о людях, которые добились финансового успеха в эту исключительно бурную финансовую эпоху. К тому же я уверен, что многие люди, включая тех самых финансовых обозревателей, жалеют, что в ту пору предпочли советы своих финансовых стратегов советам моего богатого папы.

3. Мудрые советы богатого папы работают безотказно. Люди все еще говорят: «Я надеюсь, что рынок вернется к прежним временам», а финансовые советники, которые давали плохие советы перед обвалом рынка, выдают такие же плохие советы и после обвала, продолжая упрямо твердить: «Инвестируйте на длительные сроки, диверсифицируйте инвестиционные портфели, покупайте и не вздумайте продавать». Изо дня в день они повторяют: «Рынок растет в среднем на 9 процентов в год». Самое печальное заключается в том, что до сих пор миллионы инвесторов продолжают внимать этим советам, несмотря на массу доказательств их бесполезности. Как могут люди безоглядно следовать плохим советам или, что еще хуже, получать деньги за выдачу этих плохих советов, я, наверное, не пойму никогда. Поэтому в своей книге я хочу рассказать вам о людях, которые сами занялись своим финансовым образованием и взяли на себя ответственность за собственное финансовое будущее. Богатый папа часто повторял: «Причина финансовых неудач такого большого количества людей заключается в том, что они следуют финансовым советам продавцов, а не богатых людей».

Самая главная причина моей любви к этой книге

Из трех перечисленных выше причин моей любви к этой книге – книге о реальных людях, добившихся финансового успеха в реальном мире, – самой главной является первая.

Мне радостно видеть, что эти люди решительно взялись за дело. Книгу «Богатый папа, бедный папа» мы закончили призывом к действию, и они вняли нашим словам, согласились рискнуть. Еще важнее то, что они отважились взять на себя ответственность за собственное финансовое образование и финансовое будущее. Они не пошли по легкому пути и не вручили свои деньги какой-нибудь крупной финансовой организации в надежде на то, что она поставит их финансовые интересы выше собственных, – а такую ошибку совершали и продолжают совершать миллионы людей.

Мы вступаем в эпоху всеобщей финансовой сумятицы и неуверенности. Финансовые бури, которые собираются на горизонте, станут экзаменом для все нас, включая меня. Герои этой книги, с историями которых вам предстоит познакомиться, лучше других готовы сегодня к тому, чтобы справиться с финансовыми бурями, ожидающими нас завтра. Они сделали это потому, что не сидели сложа руки, а учились, приобретали опыт, мудрость и добивались успеха. Завтра обещает быть очень светлым для тех, кто готовится к нему уже сегодня. К сожалению, для тех, кто надеется на возвращение добрых старых времен, будущее может оказаться очень мрачным.

Роберт Кийосаки

Предисловие Шэрон Л. Лектер

Действуйте вместе с Богатым Папой

В книге «Квадрант денежного потока» мы познакомили читателей со схемой Квадранта денежного потока, в соответствии с которой обитатели финансового мира подразделяются на четыре категории.

Буквами «Р» и «С» в левой половине Квадранта представлены соответственно работники по найму и специалисты свободных профессий или предприниматели, не использующие наемный труд. Как правило, наемные работники ищут гарантированную работу и льготы, а конечная цель каждого специалиста – стать «хозяином» своей работы. Чем большего успеха они добиваются, тем больше у них забот и тем сильнее они привязаны к своей работе или бизнесу. Левая сторона Квадранта – это удел, к которому нас готовит традиционная система образования. У этой стороны Квадранта есть и другое название – «крысиные бега».

Буквами «Б» и «И» с правой стороны Квадранта представлены владельцы бизнеса, использующие наемный труд, и инвесторы. Владельцы бизнеса заставляют других людей работать на себя и определяют правила ведения бизнеса; бизнес существует и развивается независимо от владельцев. Инвесторы – это те люди, на которых работают их деньги. Суть нашей классификации состоит в том, что финансовую свободу можно обрести только в правой половине Квадранта денежного потока. Этой стороне мы дали название «скоростная дорожка».

Все люди, чьи истории включены в данную книгу, стремятся к одной и той же цели – финансовой свободе. Они изо всех сил стараются попасть на правую сторону Квадранта. Об этом свидетельствуют также почти все письма наших читателей. Никто и никогда еще не выразил желания двинуться в обратном направлении. Все прекрасно понимают, что единственный путь к финансовой независимости – это путь с левой стороны Квадранта на правую.

Как известно, на правой стороне Квадранта деньги максимально работают на вас. Люди часто рассказывают нам, как они строят мостик между половинами Квадранта и, стоя одной ногой на левой стороне, одновременно владеют бизнесом или инвестируют в недвижимость на правой. Они стремятся создать достаточно мощный денежный поток, чтобы получить возможность распрощаться с работой и уровнем жизни в квадранте «С», окончательно переселившись на правую сторону в качестве владельца крупного бизнеса или инвестора.

Приведенные истории наглядно демонстрируют разницу между теми, чьи доходы полностью зависят от других людей, и теми, кто самостоятельно управляет своей финансовой жизнью. Вы узнаете о том, какой страх наши герои испытывали по поводу денег и как они научились его преодолевать. Следуя советам Богатого Папы, каждый из них нашел собственный путь – тот, который подходил ему больше всего.

Одни шли к финансовой независимости, приобретая предприятия, другие занимались инвестициями в недвижимость, третьи тем и другим сразу. Люди, которые уже владели собственным бизнесом, использовали уроки богатого папы, чтобы сделать свой бизнес более эффективным и выгодным.

Никто из них, начиная заниматься своим финансовым образованием, не имел опыта в денежных вопросах. Одни получили дипломы с отличием в престижных университетах; другие с трудом дотянули до школьного аттестата. Есть и такие, кто еще учится. Независимо от полученного образования, семейных обстоятельств, страны проживания и финансовых условий старта все они теперь понимают, насколько важно приобретать активы, и могут отличить хороший долг от плохого; каждый из них научился разбираться в самых важных аспектах денежного потока, взял под контроль свою финансовую жизнь и уверенно следует собственным путем к финансовой независимости. Многие из них уже вырвались с дорожки для «крысиных бегов» и сегодня счастливо живут на правой стороне Квадранта, наращивая темпы продвижения по скоростной дорожке. Если вы поступили так же, как герои этой книги, и сумели с помощью советов Богатого Папы добиться финансового успеха, присылайте свои истории на сайт чтобы ваши успехи смогли стать стимулом для других.

Вы тоже можете взять штурвал в собственные руки

Если когда-нибудь глубоко в душе вы чувствовали, что судьба наемного работника или специалиста свободной профессии не гарантирует вам желаемой финансовой безопасности, у вас есть возможность пойти другим путем. Если ваши инвестиции упали в цене и вы устали от устаревших финансовых советов, если вы боитесь, что никогда не сможете отойти от дел, и вам просто хочется проводить больше времени с семьей, у вас есть возможность найти путь к финансовой свободе. Эта книга познакомит вас с многочисленными историями успеха; их герои вняли мудрым советам Богатого Папы и сумели найти собственный путь к финансовому успеху.

Богатый Папа поможет вам вписать в эту книгу вашу собственную страницу.

Желаем успехов в поисках новых путей к финансовому успеху!

Шэрон Л. Лектер

Часть I
Главное – по каким правилам вы играете

Если вы хотите стать финансово независимым, вам следует научиться играть в деньги. Меня этому научил богатый папа. Используя его уроки, я придумал настольную игру «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК». Цель этой увлекательной игры состоит в том, чтобы с помощью многократного повторения тщательно продуманных действий выработать у ее участников финансовые навыки. Игра настолько уникальна, что на нее выдано несколько патентов. Она вызывает азарт, пробуждает желание учиться и заставляет думать так, как думают богатые люди. Герои этой части книги рассказывают о своих финансовых успехах и напрямую связывают свои достижения в бизнесе с игрой «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК».

Эти люди обнаружили, что в отличие от других настольных игр, где победа достигается только одним способом и только за игральной доской, «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК» преподает уроки, польза которых выходит далеко за рамки игровых ситуаций. Каждый раз, когда эти люди принимали участие в игре, они не только совершенствовали свои финансовые навыки, но и укрепляли чувство уверенности в себе. Карточки сделок, которые в каждой новой игре предоставляли возможность выбирать новые варианты, стали для них источником информации, необходимой для начала инвестиционной деятельности в реальной жизни.

Карточки, которые подтолкнули к действию жителей Калифорнии Эда и Терри Колман, касались сделок с недвижимостью. Путь этих людей к финансовой стабильности, по всей видимости, знаком многим. Если вам довелось жить в 1960-х, то на вас, так же как и на них, наверняка оказала влияние эпоха хиппи, когда финансовому успеху не придавалось должного значения. Скорее наоборот: самым главным в жизни считалось стремление к свободе, пренебрежение к деньгам и желание заниматься тем, что вам нравится. Размышления о будущем считались пустой тратой времени.

Эд и Терри без малейшего стеснения рассказывают о своих прошлых взглядах на деньги. Подобно многим людям своего поколения, они с презрением относились к финансовым вопросам. Все заработанное уходило как песок сквозь пальцы. Проблемы планирования будущего для них просто не существовало (по крайней мере, пока у них не родился сын, Джейк, чья история тоже включена в эту книгу).

Когда им стало ясно, что без финансового плана дальше жить невозможно, они занялись рассмотрением различных вариантов. Одни из них оправдывали себя, другие – нет. Но они не сдавались и продолжали учиться, потому что хотели найти путь к финансовой свободе. В конце концов Эд и Терри убедились, что им больше всего подходят инвестиции в недвижимость. Вы узнаете, какой путь они проделали, и проследите за теми маленькими шажками, благодаря которым они смогли делать все более уверенные шаги.

Если вы принадлежите к послевоенному поколению так называемых «беби-бумеров», если вы потеряли контроль над своими финансами и считаете, что вам уже поздно меняться, прочтите рассказ супругов Колман. Изменить отношение к жизни и стать богатым никогда не поздно, особенно после того, как вы нашли средство, которое вам в этом поможет.

Но если вам едва перевалило за тридцать, а вы уже увязли в долгах и сомневаетесь, что когда-либо сможете выбраться на твердую почву финансовой стабильности, прочтите историю Трейси Родригес. Подобно множеству людей, которые были вынуждены объявить себя банкротами, Трейси и ее муж оказались в чрезвычайно неприятном положении. Они работали не жалея себя, но все равно попали в трудную финансовую ситуацию. Теперь перспектива финансовой свободы для них напрямую связана с идеей приобретения новых предприятий, навеянной все теми же карточками сделок игры «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК».

Но, возможно, вам уже шестой десяток, и вы считаете, что инвестирование с целью создания денежного потока – занятие не для вас. Я часто слышу, как люди этой возрастной группы выражают свой пессимизм, заявляя: «Мне уже поздно этим заниматься», «Я слишком устаю, чтобы тратить силы еще и на это» и «Я уже слишком стар, чтобы меняться». Если вы склоняетесь к этой точке зрения, тогда вам следует познакомиться с тем, что говорит Сесилия Моррисон по поводу изменения цели в жизни. Когда Сесилия и ее муж, Джордж, выйдут на пенсию, их старость будет обеспечена стабильным притоком пассивных доходов только потому, что одна из карточек игры «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК» побудила их заняться новыми инвестициями.

Эд и Терри, Трейси и Сесилия взяли под контроль свое финансовое будущее, примирились с изменением реальности и согласились играть по ее правилам. Решения, которые они приняли – и продолжают принимать, – раскрыли перед ними новые, увлекательные перспективы. И как только эти люди добьются своей цели и обеспечат свою финансовую независимость, они станут победителями в реальной игре, правила которой устанавливает сама жизнь.

Глава 1
Деньги – не мелочь

Эд и Терри Колман

Венис, Калифорния

Если бы в 1960-х нам показали фильм о том, как в XXI веке свободолюбивые «дети цветов» превращаются в сборщиков квартирной платы, мы посчитали бы такой сюжет голливудской сказкой. Но жизнь сделала сказку былью. Три года назад мы с Терри начали покупать недвижимость. Теперь мы владеем восемью домами, которые расположены в трех штатах и стоят больше миллиона долларов.

История о том, как и почему мы сменили наплевательское отношение к деньгам на финансовую активность, – это, по сути дела, сценарий фильма о переменах в жизни очень многих представителей нашего поколения.

Сцена первая

Возможно, наш образ жизни до превращения в инвесторов мало кого удивит. В доме моих родителей денежные вопросы никогда не обсуждались, и поэтому я не получал никакой информации по этой теме, не говоря уже о каком-либо обучении. Родители считали, что в финансовых делах я полный профан; как только деньги попадали мне в руки, я тут же их тратил.

Моя младшая сестра, в отличие от меня, была человеком «обстоятельным» и всегда откладывала полученные деньги.

Хорошее образование считалось полезной вещью, но никто никогда не говорил, что оно понадобится мне для получения перспективной работы, которая обеспечит меня на всю жизнь. Учиться было необходимо только для того, чтобы тебя считали всесторонне развитым человеком. Моя сестра получила университетский диплом, а я проболтался три года в Антиохийском колледже и бросил учебу.

Я рос в Лос-Анджелесе, Терри жила на другом конце страны, в Нью-Йорке. После школы она тоже два года посещала колледж в Калифорнии. Мы познакомились в 1980-м, поженились в 1987-м и продолжали вести жизнь в духе хиппи-шестидесятников.

Мы твердо верили в то, что деньги, валюта «грязных капиталистических свиней», – вещь несущественная. У многих представителей нашего поколения все, что было связано с деньгами, вызывало праведный гнев. Жизнь от зарплаты до зарплаты казалась естественной, и мысль о том, чтобы накопить много денег, никогда не приходила нам в голову. Валютой нашего поколения была «свободная любовь». Мы ничего не знали и знать не желали о финансах.

Пятнадцать лет спустя, уже на четвертом десятке, мы пришли на работу в кинобизнес. Волей случая я получил должность помощника оператора. Мой отец, оператор и режиссер, как-то спросил меня, не хочу ли я попробовать себя в этой сфере. Я специализировался главным образом на графике и фотографии, а так как в тот момент у меня не было никаких заказов, то сразу же согласился. Эта работа не казалась мне особенно перспективной, и я не рассматривал ее как первую ступеньку блестящей карьерной лестницы. Работа была для меня всего лишь синонимом зарплаты.

Однажды к нам на съемочную площадку пришла Терри и долго наблюдала за действиями стилиста. Работа ей понравилась, и она устроилась гримершей, а по совместительству – моделью.

Нас постоянно приглашали на съемки рекламных роликов, а такая работа предполагает постоянные разъезды, отели и довольно шикарный образ жизни. Жили мы от контракта до контракта и «пахали» по 15 часов в сутки, когда 10, а когда и 20 дней в месяц, но все остальное время было нашим. Мы отправлялись на пляж, а если у нас возникало желание сыграть в теннис, мы тут же делали это. Цель состояла в том, чтобы потратить деньги. Мы жили одним днем, и это устраивало нас во всех отношениях.

На первый взгляд такой образ жизни кажется очень свободным и крутым, но реальность изменилась в тот момент, когда 14 лет назад на свет появился наш сын Джейк. Его рождение для нас было подобно оглушающему звонку будильника. Не имея планов на будущее, мы никогда не задумывались о том, что с нами будет – не говоря уже о нашем сыне – через 10–20 лет. На нас висело больше 10 тысяч долларов долга по кредитным карточкам, а на сберегательном счете не было и пяти сотен. У нас не было целей, не было инвестиций и не было выхода из крайне трудного положения. Мы постоянно задавались вопросом: «Что же делать дальше?»

Пока я работал, Терри сидела дома с Джейком. Хуже всего было то, что от моего графика работы можно было сойти с ума. Иногда меня не было дома по нескольку недель. К тому времени, как Джейк вырос настолько, что стал замечать мое отсутствие и спрашивать: «Где папа?», мы оказались в ловушке. Я не мог бросить кинобизнес. Это было единственное, что я умел делать, и мне трудно было представить себя в каком-нибудь другом качестве, даже если бы кто-то предложил мне работу. Мы знали, что нам нужно изменить нашу жизнь, но с чего начать?

Сцена вторая

Позвольте обрисовать вам ситуацию. К 1992 году мы с Терри были готовы к работе над своим финансовым будущим и хотели попробовать что-нибудь совершенно новое. Однажды солнечным утром я пришел в парк, чтобы покататься с Джейком на качелях. Рядом еще один отец уже раскачивал своего малыша. Уже одно это событие делало день каким-то особенным, потому что соседство двух отцов, развлекающих своих детей в парке в будний день, никак нельзя назвать обычным явлением.

Между нами завязался разговор, и мой «коллега» рассказал, что работает в компании сетевого маркетинга «Amway». Оказалось, что сфера его деятельности, именуемая сетевиками «спонсорской территорией», находится на Гавайских островах, на которых нам с Терри в свое время очень понравилось. Когда Терри встретилась с ним и услышала о возможности поехать на Гавайи, она согласилась не раздумывая. У нас появилась причина переехать туда. Но на этом мы не остановились.

Мы начали создавать собственную сеть, но не смогли привлечь в организацию много людей. Однако из этой затеи мы сумели извлечь кое-что очень важное. Мы стали создавать свой бизнес именно в тот момент, когда оказались внутренне к этому готовы. Учебные семинары, инструкции по презентации бизнес-плана, обучение технике продаж и чтение книг о принципах достижения успеха и саморазвитии заметно подстегнули процесс нашего персонального роста. Мы поняли, что вошли в круг людей, которые могут нас многому научить. Вращение в обществе миллионеров, которые делились с нами своей мудростью, заставило нас посмотреть на мир финансов совершенно другими глазами. Самое благоприятное воздействие на наш кругозор оказало понимание того, как можно использовать деньги и как они работают.

Наиболее полезной оказалась прочитанная литература. Книга «Самый богатый человек в Вавилоне» буквально открыла нам глаза на то, как мы поступали с деньгами раньше. Через два года после прочтения этой книги мы полностью погасили задолженность по кредитным карточкам, а на нашем сберегательном счете лежало несколько тысяч долларов. Другой исключительно важной для нас книгой стала «Как завоевывать друзей и оказывать влияние на людей». Она научила нас эффективному общению с другими людьми.

Появление в нужном месте в нужное время – в нашем случае у качелей в парке – привело нас в систему обучения навыкам ведения бизнеса. Когда мы завершили первую стадию своего финансового образования, перед нами встал вопрос: «Что делать дальше?»

Сцена третья

Шесть лет назад я открыл собственное бюро услуг. Вместе с шестью другими независимыми предпринимателями мы занимались выполнением заказов на перевод рекламных клипов крупных производственных компаний с кинопленки на видеокассеты. Поначалу у меня был партнер, долю которого я выкупил весной 2000 года. Не имея инвестиционного капитала для покупки офиса, первые четыре года мы работали в маленькой спальне на задней стороне нашего дома. Компьютер, факс, мобильный телефон и пейджер – это все, что нам нужно было для начала. Мы сделали ставку на максимальное снижение накладных расходов, и нас вполне устраивал тот виртуальный офис, где операторы пейджинговой службы круглосуточно принимали адресованные нам звонки. По телефону нашего предприятия отвечал реальный человек, который записывал информацию и передавал ее мне на пейджер. Получив сообщение, я сразу же перезванивал заказчику.

В крут моих обязанностей входило все: от оформления сделок и выписки счетов до составления графика работы, от обучения персонала до рассылки праздничных открыток. Основной объем работы по проверке выполнения контрактов тоже лежал на мне. Это была работа на износ.

Несколько лет назад мы наняли на неполный рабочий день человека для решения текущих вопросов, таких как выписка счетов и обработка входящей информации. Но даже располагая целым штатом помощников, наблюдавших за работой, мне все равно приходилось принимать множество решений, касающихся составления графиков, найма персонала и финансирования. Чаще всего мне приходилось отвечать на вопрос: «Скажите, как мне сделать то-то и то-то?»

Прокатившись на прицепе экспресса интернет-компаний, мы неплохо погрели руки на рекламных долларах. Дела у нас шли лучше некуда, и мы посчитали, что грех не воспользоваться бумом на фондовом рынке.

Сцена четвертая

Мои дедушка и бабушка оставили мне в наследство несколько тысяч долларов, которые мы вложили во взаимные фонды. Пять лет назад мы посчитали, что теперь можем окончательно взять под контроль свою финансовую судьбу, и конвертировали акции взаимных фондов в акции конкретных компаний.

В течение первых двух лет такого «инвестирования» наш портфель рос довольно быстро, что бы мы ни делали. Однажды он подскочил сразу на 30 процентов. Через три года сумма наших инвестиций, куда входили три индивидуальных пенсионных счета, составила 80 тысяч долларов. После недолгих раздумий мы решили скупать акции компаний, которые казались нам солидными и респектабельными. Мы приобретали акции таких компаний, как «AT&T», «Dell», «General Electric», «DuPont», «Kodak», «General Motors», «Berkshire Hathaway», «Microsoft», «Lucent», «WorldCom» и некоторых надежных мелких компаний.

Опьяненный успехом, я слишком редко проверял наш портфель. К тому же я почти не следил за финансовой информацией, которую присылали мне компании. У меня не было образования, необходимого для безопасного инвестирования в акции. К примеру, я даже не знал, что можно отдать распоряжение об автоматической продаже акций, если они упадут ниже определенного уровня. Не имея советника, способного предоставить нам точную информацию и прогнозы, мы поставили свои деньги и самих себя в рискованное положение.

Когда в 2000 году на рынке начался обвал, я не обратил на это внимания. Через несколько месяцев, когда я поинтересовался состоянием нашего портфеля, выяснилось, что наши акции упали в среднем на 30–40 процентов. Но я все равно ничего не стал предпринимать, потому что надеялся на быстрое «выздоровление» рынка. Я не выполнил домашнее задание и продолжал следовать принципу инвестирования на длительные сроки, не решаясь продавать акции. Это было большой ошибкой.

На сегодняшний день общая стоимость нашего портфеля акций составляет около 46 тысяч долларов, а это означает, что мы потеряли почти 50 процентов. Этот урок оказался достаточно суровым, но полезным. Чтобы добиться успеха в любой инвестиционной стратегии, необходимо иметь доступ к самой точной, самой свежей информации и постоянно держать ситуацию под контролем. Кроме того, каждый инвестор должен найти себе советника, которому он доверяет.

Старая поговорка гласит: «Когда ученик будет готов, учитель обязательно появится». Как-то, года четыре назад, мы пришли в гости к знакомым и заметили у них на кухне книгу «Богатый папа, бедный папа». Признаюсь, я не обратил на нее особого внимания, зато Терри проявила к ней огромный интерес. Вскоре она купила эту книгу, и мы начали ее читать.

Три года назад мы уже начали играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» и записались на семинар по вопросу продажи Управлением по делам ветеранов войны (VA) заложенного жилья, право на выкуп которого было потеряно. На семинаре работала группа брокеров и агентов, помогавших участникам покупать конфискованные банками дома. Все эти сделки с недвижимостью можно было отнести к разряду мелких. Когда мы увидели постатейные финансовые раскладки продаваемых домов, они выглядели в точности так же, как карточки мелких сделок в нашей игре. Мы сказали себе: «Да ведь мы каждый день разбираемся с точно такими же карточками на кухне. Почему бы нам не сделать то же самое сейчас, в реальных условиях?»

Вот как мы это сделали

Мы залезли в интернет и на основании полученной на семинаре информации занялись поисками недвижимости. Конфискованные банками дома продавались Управлением по делам ветеранов через аукцион тем, кто предлагал заплатить больше. Кроме того, ставки по закладным были фиксированными. Получить займы, которые представляли собой стандартные ипотечные кредиты на 30 лет, было совсем нетрудно. Когда мы начали покупать недвижимость, ставка составляла 8 процентов, а со временем она постепенно снизилась до шести.

Поначалу наше внимание привлекли Южная Флорида и Феникс, поэтому мы связались с агентами по недвижимости в Порт-Сент-Луисе, спальном районе Палм-Бич и Фениксе. Будучи заинтересоваными в инвестициях, требующих минимального вложения наличных денег, мы решили, что эти два штата нам подходят. (В каждом штате, охваченном программой

Управления по делам ветеранов войны, условия сделок немного отличаются. Например, сумма первого взноса во Флориде составляет тысячу долларов, в Аризоне – 5 процентов от стоимости покупки.)

Агент по недвижимости из Феникса прислал нам списки выставленных на продажу домов с фотографиями и постатейные раскладки расходов, включая начальные цены на аукционе, комиссию за управление, накладные расходы, налоговые ставки, примерные расходы на ремонт и сумму чистого дохода.

Аналогичную информацию прислал на наш сайт агент из Флориды.

Мы выбрали несколько фотографий и проанализировали представленные цифры. Затем просчитали варианты на калькуляторе (мы купили его в фирме «Staples» за 50 долларов). Нашей целью было определить максимальную сумму, которую можно заявить на аукционе, и при этом все равно получать доход с недвижимости. Мы собирались выбрать дом и предложить за него цену, основанную на наших вычислениях. Если бы мы выиграли, нам было бы приятно. В случае проигрыша мы ничего не теряли, потому что не хотели платить за дом больше.

После нескольких проигранных аукционов нас ожидал выигрыш. Этот дом на одну семью с тремя спальнями и двумя ванными комнатами в Порт-Сент-Луисе оценивался в 98 тысяч долларов. У нас не было задолженности по кредитам, и поэтому мы знали, что легко сможем получить заем, а наших сбережений и акций хватит на ремонт, первый взнос и дополнительные расходы. Оформление сделки заняло несколько недель, а еще через месяц наш агент привел в дом жильца.

Вот постатейная раскладка того, что мы сделали:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $1000

Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3900

Итого: $7900

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1040

Потери от простоя (дом не пустовал): $0

Общий доход: $1040

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $267

Ремонт/эксплуатация: $25

Резерв: $25

Комиссия за управление: $45

Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $711

Итого: $1073

Чистый месячный доход: –$33

Глядя на убытки в 33 доллара, можно подумать, что мы двинулись в неправильном направлении. Ведь такие огромные затраты времени и энергии не создали положительного денежного потока. Но для нас такой результат стал символом потенциальной возможности обрести финансовую независимость. Неоспоримый факт заключался в том, что мы стали владельцами доходной собственности, платить за которую будет наш квартирант. Недавно мы рефинансировали кредит и снизили ставку до 6,125 процента, что уменьшило ежемесячную выплату до 579 долларов. Вот откорректированные цифры нашего месячного денежного потока:

Ежемесячная рента: $1040

– Ежемесячные расходы: $941

Месячный доход: $99

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($99 х 12) $1188

Капитал, вложенный в собственность: $7900

Прибыль на вложенный капитал: 15 %

(Попробуйте получить такой процент в банке!)

Покупку этого дома мы оформили в октябре 2000 года. С той поры цены на недвижимость в Порт-Сент-Луисе взлетели до небес. Недавно наш дом был оценен в 126 тысяч долларов, то есть его цена возросла на 23 процента. Наша первоначальная инвестиция в 7900 долларов принесла нам актив размером в 26 тысяч долларов (оценочная стоимость минус непогашенный остаток кредита). Если бы сегодня мы продали дом за 126 тысяч долларов, то за вычетом годового дохода получили бы умопомрачительную цифру – 329 процентов чистой прибыли.

«Ну и ну! – сказали мы себе. – А ведь мы можем проделать то же самое еще раз». Именно так мы и поступили, повторив всю процедуру от начала до конца. Произошло настоящее чудо. Превратив сбережения и бумажные «активы» в активы реальные, способные генерировать денежный поток и доходы, мы получили совершенно новые рычаги управления своей жизнью. Воодушевленные успехом, в последующие два года мы выиграли еще три аукциона и приобрели один дом в Кларксвилле, штат Теннеси, и два в Порт-Сент-Луисе.

Так как один из домов в Порт-Сент-Луисе не входил в программу Управления по делам ветеранов, нам пришлось искать собственные источники финансирования. Через нашего агента во Флориде мы связались с кредитным отделом местного банка. Нам предоставили обычный ипотечный кредит под 6,75 процента с уплатой первого взноса в размере 5 процентов. В связи с тем что Управление по делам ветеранов войны не финансировало эту недвижимость, в аукционе участвовало мало людей, и когда мы предложили за него 60 600 долларов, нам достался дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. Вот финансовая раскладка сделки:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $3030

Расходы на оформление, оплаченные нами: $3000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $5000

Итого: $11030

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $825

– Потери от простоя (5 %): $41,25

Общий доход: $783,75

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество) и страховка: $186

– Ремонт: $25

– Эксплуатация: $25

– Резерв: $25

– Комиссия за управление (5 % от ренты): $41,25

– Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $375

Итого: $677,25

Чистый месячный доход: $106,50

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($106,50 х 12): $1278

Капитал, вложенный в собственность $ 11030

Прибыль на вложенный капитал: 11,6 %

Покупку дома мы оформили в декабре 2000 года. Теперь этот дом стоит не меньше 82 тысяч долларов – и это по самым скромным оценкам.

Дом на одну семью в Теннеси мы тоже нашли через интернет. Его продажу финансировало Управление по делам ветеранов, и мы приобрели этот дом стоимостью в 78 тысяч долларов, уплатив первый взнос в размере всего 500 долларов. Однако на этот раз агенту, который прислал нам фотографии нескольких домов, оказалось труднее найти жильцов. Ремонт обошелся нам дороже, чем мы надеялись, – в 3 тысячи долларов, – а налоги оказались выше ожидаемых. Когда через несколько месяцев агент смог наконец найти жильца, мы уже теряли на доме по 40 долларов в месяц. К тому же нам не понравилась работа управляющего. Когда этот дом достаточно поднимется в цене, мы его продадим. Кроме того, мы ищем другие способы превратить этот дом в доходную собственность.

Затем мы купили еще один конфискованный дом в Фениксе, на этот раз за 118 500 долларов. Ознакомьтесь с раскладкой:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $592

Расходы на оформление, оплаченные нами: $4000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3000

Итого: $12925

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1050

Потери от простоя (5 %): $52,50

Общий доход: $997,50

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $ 121

Ремонт: $0

Эксплуатация: $25

Резерв: $25

Комиссия за управление (5 % от ренты): $52,50

Погашение кредита (на 30 лет под 8 %): $826

Итого: $1049,50

Чистый месячный доход: $52

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($52 х 12) -$624

Капитал, вложенный в собственность: $12925

Прибыль на вложенный капитал -5%

Несмотря на небольшую отрицательную доходность этой собственности, данную статью наших активов все равно оплачивает жилец, а у нас хватает доходов от других инвестиций, чтобы покрыть издержки и эксплуатационные расходы. Сегодня дома такого типа в этом районе продаются за 128 тысяч долларов.

Когда мы поехали взглянуть на дом, агент по недвижимости показал нам район новостроек, и мы выбрали там новый строящийся дом стоимостью 127 тысяч долларов с выплатой 5 % (6350 долларов) в качестве первого взноса. Мы приняли решение, поверив на слово агенту, утверждавшему, что это хороший, быстро развивающийся район. Однако после завершения строительства дом оставался без жильцов на протяжении многих месяцев, так как агент оказался по совместительству работником компании, управляющей этой недвижимостью, и долгое время не мог найти арендатора. В конце концов мы убедились, что решающим фактором успеха нашей империи недвижимости является управление. Нам посоветовали обратиться в другую управляющую компанию, которая смогла сдать новый дом в аренду менее чем через месяц. Чистый месячный доход с этого дома составляет сейчас 75 долларов.

В последнее время программа распродажи конфискованной собственности через Управление по делам ветеранов стала настолько популярной, что аукционные цены резко подскочили вверх, а доходность недвижимости упала. Иногда прогнозы доходности даже такой недвижимости не оправдываются. А так как мы заинтересованы в приобретении недвижимости, приносящей доход, то нам пришлось заняться поиском других вариантов. Наш агент во Флориде наладил контакты с застройщиком нового жилья. В прошлом году мы купили у него новый дом без постороннего финансирования. Застройщик предложил нам свою программу кредитования и согласился сделать скидку на дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, если мы воспользуемся услугами его кредитора. Мы получили разрешение на заем и купили дом стоимостью 102 750 долларов, заплатив первый взнос в размере 5 процентов. Застройщик взял на себя расходы на оформление в размере 3 тысячи долларов. Главное преимущество нового жилья заключается в том, что оно не требует ремонта. К тому же такая собственность требует минимальных затрат на эксплуатацию. Посмотрите на раскладку:

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $5137

Расходы на оформление, оплаченные нами: $ 1563

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $0

Итого: $6700

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1090

Потери от простоя (дом не пустовал): $0

Общий доход: $1090

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) и страховка: $350

Ремонт и эксплуатация: $25

Резерв: $25

Комиссия за управление (5 % от ренты): $54,50

Погашение кредита (на 30 лет под 6,275 %): $609

Итого: $1063,50

Чистый месячный доход: $26,50

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($26,50 х 12): $318

Капитал, вложенный в собственность: $6700

Прибыль на вложенный капитал: 4,7 %

Сегодня аналогичное жилье в этом районе продается за 126 тысяч долларов. Мы уже собираемся купить еще один из таких новых домов.

Ежемесячный доход от наших первых семи объектов недвижимости составляет 324 доллара. Наша доля капитала в этих домах составляет почти 130 тысяч долларов при первоначальном вложении примерно 60 тысяч долларов, включая расходы на оформление и ремонт. В результате наша прибыль на вложенный капитал составила 7 процентов, не считая повышения стоимости недвижимости и налоговых льгот. Но самое главное – за все эти активы платят наши жильцы: Магическая формула, которую мы используем, проста: занимайте деньги на покупку активов и заставляйте кого-нибудь другого выплачивать за вас эти деньги.

Сцена шестая

Благодаря Богатому Папе мы узнали, что недвижимость – это верный путь к финансовой свободе. Продолжая свое финансовое образование, мы:

Узнали, как анализировать финансовые показатели собственности, чтобы определить степень выгодности сделки.

Поняли, что управление – это ключ к длительному успеху в сфере недвижимости. Хорошее управление может превратить прибыльную сделку в высокоприбыльную. Плохое управление способно превратить прибыльную сделку в малодоходную, а малодоходную – в убыточную.

Завязываем знакомства и окружаем себя людьми, думающими, как мы. Те, кто расписывается в своей беспомощности, заявляя что-нибудь вроде: «У меня это никогда не получится», «Это слишком дорогое удовольствие» и «Зачем мне это надо?», просто придумывают оправдания своему нежеланию что-то делать. Мы решили отказаться от общения с ними, потому что они тянут нас назад.

Стараемся побольше узнать о том, сколько денег готовы дать нам банкиры, а также почему и когда они отказывают в кредите.

Все больше убеждаемся в том, что покупка недвижимости – это не эмоциональный акт, основанный на нашем впечатлении от внешнего вида конкретной недвижимости. Многих из наших домов мы даже не видели, и у нас нет возможности поехать туда, чтобы проверить, как обстоят дела на месте, поэтому в нашем статусе владельцев присутствует элемент виртуальности. Однако генерируемый этой недвижимостью денежный поток – вещь вполне реальная и осязаемая.

Страницы: