Истории успеха учеников Богатого Папы Кийосаки Роберт

Мы всегда думали, что инвестиции в недвижимость – это слишком рискованное занятие. Покупка собственности могла иметь для нас непредсказуемые последствия и привести к потере денег. Это была слишком темная, слишком сложная тема, чтобы мы решились ее обсуждать.

Игра наверняка с пенсионными инвестициями помогала на какое-то время успокоить наши нервы, потому что мы никогда не теряли на этом больших, с нашей точки зрения, денег. Мы стойко перенесли потерю примерно 20 тысяч долларов из нашего пенсионного фонда, когда фондовый рынок, и особенно акции с высокой степенью риска, в которые мы чаще всего делали инвестиции, пополз вниз.

Страх неизвестного, усиленный беспокойством по поводу того, что могут подумать о нас окружающие, оказался очень трудным препятствием. Когда в 2000 году мы услышали от одного из друзей о книге «Богатый папа, бедный папа», она нас заинтересовала, потому что Роберт Кийосаки, так же как и мы, родом с Гавайских островов. Мы живем на острове Оаху, но я родился и вырос на Кауаи, а Кэрол – уроженка Биг-Айленда. У нас обоих дипломы (по специальности «электротехника» и «развитие способностей у детей» соответственно) Гавайского университета. Мои родители, за плечами у которых только производственные школы, настояли на том, чтобы я и моя сестра получили высшее образование. С такой же настойчивостью мысль о колледже вбивали в голову Кэрол. Высшее образование – это прямой путь к высокой зарплате. В этом нас убеждали, и мы в это верили.

Но чтение рассказов об успехах других людей сделало нас скептиками, потому что одно дело – читать, и совсем другое – самому выйти на дорогу жизни и добиться желаемого.

И все же когда мы прочитали «Богатого папу, бедного папу», нас поразила легкая и приятная манера, использованная Робертом Кийосаки для распространения его идей. Мы почерпнули из этой книги огромное количество информации о финансовой независимости. Одновременно с этим начал исчезать наш страх перед инвестициями в недвижимость. Когда мы начали регулярно играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК» с тем самым другом, который познакомил нас с философией Богатого Папы, произошла одна интересная вещь. До меня постепенно дошло, почему я не хотел начинать игру в качестве инженера или врача («Что угодно, только не это!» – стонал я каждый раз, когда мне выпадали карточки с этими профессиями). С ними мне было намного труднее вырваться из «крысиных бегов». Как показала практика, мне было гораздо проще выиграть игру с карточкой дворника. Рассматривая карточки профессий во время первого знакомства с игрой, мы заметили, что чем выше зарплата игрока, тем больше у него расходов и безделушек. Такому игроку приходилось прикладывать больше усилий, чтобы добиться превышения пассивного дохода над расходами, без чего нельзя перейти с дорожки для «крысиных бегов» на скоростную. Карточки профессий на удивление точно имитировали реальную жизнь в том, что у получателей высокой зарплаты и дома побольше, и машины подороже, и т. д. и т. п.

Игра заставила нас по-новому взглянуть на жизнь, но только перебравшись в квадрант «И», мы осознали, насколько точно она копирует реальную жизнь. Помимо этого, мы поняли еще одну вещь: если вы играете постоянно, но не применяете полученные знания на практике – значит, вы просто теряете время и не видите, какой удивительной силы инструмент попал вам в руки. Игра предоставляет просто фантастичские возможности обучения.

Кэрол начала переход в квадрант «Б» еще за несколько лет до этого. Работая учительницей подготовительного класса в частной школе, она решила перейти на полставки, чтобы уменьшить нагрузку. Я поддержал ее решение. Сегодня Кэрол сидит дома и руководит нашим бизнесом в сфере сетевого маркетинга, где мы работаем уже семь лет.

Переход

В середине 2001 года мы сказали себе, что если в будущем собираемся стать богатыми, то нам придется принять несколько трудных решений и внести значительные изменения в свой образ жизни. Наш дом с тремя спальнями (покупая его семь лет назад, мы считали, что собственный дом – это мечта каждой семьи) представился нам в совершенно новом свете. Мы платили 2000 долларов в месяц – не считая оплаты коммунальных услуг – только за то, чтобы в нем жить. Купленный за 300 тысяч долларов дом мы, подобно множеству других людей, надеялись когда-нибудь продать с хорошей прибылью. Мы вложили много денег в реконструкцию, но когда работы были закончены, рыночные цены на дома такого типа резко упали. У нас не было возможности рефинансировать ссуду, потому что мы не могли предоставить обеспечение. Надежда на то, что дом поднимется в цене, так никогда и не оправдалась.

Но если бы мы продали дом, который поглощал слишком большую часть наших доходов, то смогли бы начать «играть» по-настоящему.

Первой реакцией Кэрол было: «А что подумают наши друзья?» В ответ я спросил ее, хочет ли она жить тут в течение последующих 20 лет. Немного поразмыслив, она сказала «нет». Тогда мы прошлись по списку вопросов «что будет, если»:

Что будет, если мы продадим дом и используем полученные деньги для покупки недвижимости, которая принесет нам ежемесячный доход?

Что будет, если мы будем жить в квартире, которая обойдется нам намного дешевле?

Что будет, если мы оставим все как есть и не будем сидеть сложа руки?

Мы подробно обсудили ответы на все вопросы, и это позволило нам точно уяснить, чего нам обоим хотелось. Главный вопрос, на который нам следовало ответить честно, звучал так: «Стоит ли нам цепляться за этот дом?»

В апреле 2002 года мы продали дом с убытком, за 260 тысяч долларов, и купили квартиру в городе. Хотя я должен признаться, что переход в квадрант «И» оказался самым серьезным и поначалу самым трудным событием в нашей супружеской жизни, мы не сожалели о нем ни одной минуты. Нам было совершенно ясно, что это единственный способ начать движение по пути к финансовой независимости.

Три месяца спустя мы купили свою первую инвестиционную недвижимость в Гонолулу.

Вот как мы это сделали

Мы последовали ценной рекомендации советника организации «Rich Dad», которую вычитали в книге «Сокровища недвижимости»: деньги делаются в результате приобретения собственности. Нашей первой покупкой стала конфискованная банком недвижимость стоимостью 57 тысяч долларов с уплатой первого взноса в размере 10 процентов. Эта первая пробная инвестиция уже за первый год принесла нам 42 процента прибыли на вложенный капитал. Всего через четыре месяца мы купили вторую конфискованную недвижимость за 63 тысячи долларов, тоже уплатив первый взнос в размере 10 процентов. На этот раз прибыль на инвестицию составила 36 процентов с небольшим. Оба наших владения – это квартиры с тремя спальнями и одной ванной комнатой в многоэтажном кондоминиуме, куда входит больше 100 квартир. Аналогичная квартира в этом же здании недавно была продана за 83 тысячи долларов.

Информацию об этих квартирах, располагающихся примерно в четырех милях от того места, где мы живем, я получил от нашего риэлтера, которая до выхода на пенсию была моей начальницей. Капитан III ранга в отставке, за пару лет до своего увольнения она устроилась на Гавайях агентом по недвижимости, чтобы обеспечить себе доход, позволяющий жить в Гонолулу. За год до того, как стать агентом, она начала покупать недвижимость, а через три года в ее владении уже было семь или восемь объектов доходного жилья. Мне очень хотелось поучиться у нее. Она охотно согласилась помочь и поделиться своими знаниями.

Прежде чем связаться с ней, через интернет и газеты мы нашли несколько подходящих вариантов, но к моменту нашей встречи все они уже оказались проданы. Обратившись к своей знакомой, мы рассказали ей, сколько готовы заплатить и какую прибыль рассчитываем получить. Она отнеслась к нам с пониманием, подбодрила и сказала, что вариантов покупки недвижимости всегда хватает и что мы найдем самый подходящий для нас объект в самое удобное для нас время. Она оказалась права.

Вот раскладка нашей первойдоходнойнедвижимости, которую мы купили в июле 2002 года:

Покупная цена: 57 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $5700

Расходы на оформление, оплаченные нами: $1900

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3500

Итого: $11100

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $ 1150

– Потери от простоя (5 %): $57,50

Общий доход: $1092,50

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество): $15,37

– Страховка (частная страховка ипотеки): $53,85

– Ремонт и эксплуатация: $0

(Все, что только можно, – полы, бытовые приборы и сантехнику – заменили в ходе капитального ремонта здания, так что, надеемся, какое-то время можно будет обойтись без ремонта.)

– Резерв: $0

Ежемесячная комиссия за управление (включая страхование от опасных природных явлений: $252,29

Погашение кредита (на 30 лет под 7,75 %): $352,15

Итого:

Чистый месячный доход: $418,8

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($418,84 х 12) $5026,0

Капитал, вложенный в собственность $ 1110

Прибыль на вложенный капитал: 45,3 %

А вот раскладка второй доходной недвижимости, которую мы купили в ноябре 2002 года:

Покупная цена: 63 тысячи долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $6310

Расходы на оформление, оплаченные нами: $2200

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3500

Итого: $12010

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1150

– Потери от простоя (5 %): $57,50

Общий доход: $1092,50

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество): $19,09

– Страховка (частная страховка ипотеки): $42,59

– Ремонт и эксплуатация: $0

(Все, что только можно, – полы, бытовые приборы и сантехнику – заменили в ходе капитального ремонта здания, так что, надеемся, какое-то время можно будет обойтись без ремонта.)

– Резерв: $0

– Ежемесячная комиссия за управление (включая страхование от опасных природных явлений): $252,29

Погашение кредита (на 30 лет под 7,875 %): $411.77

Итого: $725,74

Чистый месячный доход: $366,76

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($366,76 х 12) $4401,12

Капитал, вложенный в собственность: $ 12010

Прибыль на вложенный капитал: 36,6 %

Мы научились не привязываться к своим приобретениям (хотя в случаях с конфискованной недвижимостью это нетрудно сделать), а обращать внимание только на цифры. В обоих приведенных выше случаях мы даже не видели квартир, пока наши предложения не были приняты. Нам сильно повезло в том, что наш агент по недвижимости и наставница оказалась настроена на одну волну с такими людьми, как Роберт Кийосаки и Долф Дерус.

Кстати, после оформления покупки второй квартиры Кэрол спросила: «И чего мы так долго тянули с продажей нашего дома?» (Сейчас мы смеемся, вспоминая об этом.)

Теперь мы занимаемся поиском третьего объекта для покупки. Получая ежемесячный доход от этой инвестиции, мы сможем перекрыть проценты по закладной за городскую квартиру. Это просто невероятный поворот в нашей финансовой судьбе.

Одной ногой за пределами «крысиных бегов»

Я все еще пребываю в квадранте «С», работая на военной базе, где помогаю контролировать работу подразделения, осуществляющего мониторинг телефонной связи. Мне 39 лет, и я уже сказал своему боссу (ему тридцать), что к 45 годам собираюсь уйти на пенсию. Согласитесь, что мне будет еще очень далеко до официального пенсионного возраста, наступающего в 62 года. Я поставил себе цель в течение следующих 3–5 лет окончательно перейти в квадрант «Б» и присоединиться к Кэрол, но при этом мы оба останемся в квадранте «И». К этому времени доходы от наших инвестиций в недвижимость и сетевого маркетинга должны будут полностью нас обеспечить, а нам останется учиться заключать крупные сделки и заниматься поиском вариантов. И даже несмотря на то, что за тот же срок Кэрол могла бы получить больше денег, работая учительницей, в перспективе у нас будет гарантированная возможность самим управлять своей жизнью. Это значит, что нам никогда больше не грозит работать по найму и пускать заработанные деньги на ветер, вместо того чтобы вкладывать их в инвестиции.

Мы подаем пример

Понаблюдав за тем, как я веду операции с недвижимостью, мой босс тоже решил заняться обеспечением своего финансового благополучия и купил свою первую доходную собственность через моего агента по недвижимости, которая в свое время была и его начальницей тоже. Узнав о наших результатах, один из моих друзей в Лас-Вегасе также занялся поисками арендной собственности для покупки. Но многие из моих знакомых не придают должного значения предупреждению Богатого Папы, который советует заключать только те сделки, которые начинают приносить доход сразу же после их оформления. Вместо этого они ищут собственность с нулевой – и даже с отрицательной – доходностью в надежде на то, что недвижимость подорожает, и ее можно будет выгодно продать. Мы пробовали использовать эту стратегию в случае с нашим первым собственным домом, й дело кончилось потерей всего вложенного капитала – и не только капитала.

Единственный человек, которому мы верим во всем, что касается денег, – это наш агент по недвижимости. От услуг финансового советника мы давно отказались. «А у вас есть недвижимость, которая создает положительный денежный поток?» – такой вопрос задает Роберт Кийосаки, и такой же вопрос первым делом мы задаем каждому, кто предлагает нам свои услуги в качестве финансового советника.

Управление своей жизнью – это не сказки

Когда мы продавали свой дом, то не знали, правильно ли поступаем. После покупки нашей первой инвестиционной собственности мы почувствовали, что поступили правильно. И каждый раз, когда у нас появлялись сомнения, мы перечитывали книги серии «Богатый Папа» или приступали к игре «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК».

Когда мы нашли вариант для второй инвестиции, мы уже были твердо уверены в том, что выбрали нужное направление. Просто невероятно, как одно-единственное решение может привести к таким результатам.

Мы никогда не теряли уверенности в том, что сможем добиться финансового успеха. Мы просто не знали, как это сделать. Чтобы понять, как выиграть в реальной жизни, нам пришлось много раз сыграть в настольную игру.

Но самое приятное заключается в том, что мы преодолели страх перед неизвестностью – что будет, если мы продадим наш дом, что случится, если мы отважимся поверить в себя и вложим деньги в недвижимость. После того как мы это сделали, оказалось, что все не так страшно, как мы себе представляли. И хотя до нашей цели нам еще идти и идти, мы, несомненно, движемся по правильному пути. Гораздо лучше поступить так сегодня, чем завтра горевать: «Если бы только я сделал это тогда, то не оказался бы там, где оказался сейчас».

Возможность постучалась в дверь моей комнаты в общежитии на последнем курсе Университета Бригхэма Янга. Открыв дверь, я увидела своего друга Аарона, слегка запыхавшегося, сильно возбужденного и говорившего настолько быстро, что сначала мне показалось, будто он говорил по-испански. «Ты должна это прочитать, ты должна это прочитать, – без конца повторял он, размахивая перед моим носом книжкой розового цвета. Тут про одного парня, у которого был богатый папа. Вообще-то его настоящий папа был бедным, но его богатый папа был…»

Я безучастно смотрела на него, не понимая, о чем он говорит. Зная Аарона, я не удивилась такому бурному проявлению эмоций. Он уже не в первый раз приносил мне последние новинки печати. Взяв книжку, я пообещала полистать ее на досуге и быстро вернуть ему.

Чтобы немного отдохнуть от учебы, я принялась за чтение. Вскоре я поймала себя на том, что меня захватила история Роберта и его богатого папы. Однако моего внимания требовали более насущные проблемы. Мне шел 22-й год, нужно было готовиться к сессии и заканчивать дипломную работу по информационному менеджменту. Вскоре я должна была получить диплом бизнес-школы, у меня было очень много хлопот. Имея на руках столько забот, я отложила «Богатого папу, бедного папу» в сторону и в конце концов вернула ее Аарону, который был очень рад получить ее обратно.

Поколение NEXT удивляется: «Как это могло случиться со мной?»

Сразу после получения диплома я получила «работу своей мечты» в быстро развивающейся интернет-компании. Подобно большинству сверстников, я рассчитывала сколотить состояние, вкладывая деньги в невероятно прибыльные опционы акций моей компании, и рано отойти от дел. Перспектива потратить десятки лет на то, чтобы получить возможность жить, как тебе хочется, наше поколение не устраивала.

Все мои планы оказались воздушными замками, которые быстро растаяли. Проработав три месяца, я получила уведомление о временном увольнении. Опционы акций превратились в бесполезные бумажки. Отойти от дел молодой? Вера в возможность такого будущего рухнула вместе с биржей NASDAQ.

Вскоре после этого я нашла себе место программиста. К тому моменту мне уже было совершенно ясно, что карьера наемного работника меня абсолютно не привлекает. День зарплаты становился лишним напоминанием о том, почему люди так ненавидят налоги. Я не могла смириться с тем, что у меня фактически отнимают огромную часть честно заработанных мной денег. Во время учебы в колледже я мечтала обо всех тех вещах, которые куплю, как только начну работать. Но после уплаты налогов, кредита за машину и квартплаты денег у меня оставалось ненамного больше, чем в пору студенчества. В школе я зубрила учебники, чтобы попасть в колледж, где весь первый год корпела над книгами, чтобы попасть на избранный факультет. Затем я лезла из кожи вон, чтобы заработать высокий средний балл, и старалась проявить себя во время практики, чтобы получить возможность найти золотую жилу, то есть «хорошую работу». И это все, за что я боролась'! Перспектива просиживать на работе по 90 часов в неделю и пялиться в монитор меня не радовала, тем более что огромная часть заработанных мной денег проплывала мимо моего кармана.

Когда через несколько месяцев такая жизнь достала меня окончательно, я вспомнила о Роберте и его богатом папе. Придя домой, я рассказала своему мужу Джеффу – мы только что поженились – о розовой книжке, которую чуть ли не силой навязывал мне Аарон. Мы решили отправиться в книжный магазин и купить ее, чтобы прочитать вместе. Проштудировав ее от корки до корки, мы купили еще «Квадрант денежного потока» и «Руководство богатого папы по инвестированию».

Джефф – прирожденный предприниматель. Он тонко чувствует, что нужно людям, и мастерски ведет переговоры. Однако ему с самого детства внушали, что слово «предприниматель» – это синоним непристойного слова из трех букв. В его семье бизнесменов считали «недочеловеками» и называли не иначе как аферистами. Отец Джеффа работает учителем и поэтому мыслит примерно так же, как это делал бедный папа Роберта.

В результате Джефф занялся тем, чего ожидало от него общество. Он поступил в университет штата Юта, где получил диплом бакалавра искусств по специальности «японский язык» и бакалавра наук в области финансов. Его целью было получить действительно хорошую работу.

Джефф прошел собеседование в нескольких крупных фирмах. Он был почти круглым отличником, получателем нескольких стипендий и мог свободно говорить и писать по-японски. Поэтому он был, мягко говоря, удивлен, когда несколько раз прошел второй и даже третий тур отбора, но не дождался ни одного приглашения на работу.

Обычно Джефф переносил отказы достаточно спокойно. Но все-таки один из них стал для него тяжелым ударом. Его и его брата-близнеца Джона (который получил дипломы по тем же специальностям и имел такой же средний университетский балл, что и брат) выбрали из тысячи кандидатов для прохождения тщательного отбора. Оба подали заявления о приеме на работу в одну из «Большой пятерки» аудиторских фирм на должность финансового аналитика. Они прошли больше полудюжины собеседований, и из всего университета только Джефф, Джон и еще один парень получили вызов в штаб-квартиру компании в Сан-Франциско для окончательного собеседования. Ходили слухи, что каждый, кто дошел до этого этапа отбора, может считать, что работа у него в кармане.

Джефф с Джоном вернулись из поездки в таком страшном возбуждении, что едва держали себя в руках. Наконец они дождались звонка: Джону предложили место в финансово-банковском отделе, а Джеффу отказали.

Я никогда не видела Джеффа таким подавленным. Чувствуя себя потерянным, он без конца спрашивал меня, как ему жить дальше. Он сделал все, что требовало от него общество, и потерпел неудачу. Прислушавшись к советам доброжелателей, он решил поступить в аспирантуру на кафедру информационного менеджмента. Он надеялся, что так сможет повысить свои шансы на получение действительно хорошей работы. Он сдал экзамен GMAT[10] и был принят в престижную бизнес-школу. Занятия должны были начаться осенью 2001 года.

Но я не могла отделаться от мысли, что аспирантура нам мало чем поможет. Если верить Роберту Кийосаки, то дальнейшее образование, скорее всего, только загнало бы нас еще глубже в долговую яму. Вместо того чтобы накапливать активы, мы занимались бы умножением пассивов. Кроме того, после аспирантуры Джефф, вероятно, получил бы работу в какой-нибудь корпорации, а моей ненависти к подобной работе с избытком хватило бы на нас обоих.

Однажды я попросила Джеффа сесть и послушать несколько отрывков из «Руководства богатого папы по инвестированию»: «Прежде всего вы должны определить, в каком из квадрантов у вас больше всего шансов добиться долгосрочного финансового успеха…» Указав на квадрант «Р», я сказала: «У тебя нет опыта, за который наниматели согласны платить большие деньги, и поэтому, работая по найму, ты вряд ли когда-нибудь заработаешь достаточно денег для инвестирования. Кроме того, ты не очень аккуратен, быстро теряешь интерес, не отличаешься внимательностью, любишь спорить и нарушать инструкции. Так что твои шансы на финансовый успех в квадранте "Р" не слишком высоки».

Мы взглянули друг на друга и поняли, что у нас не было никакого желания оставаться наемными работниками до конца жизни. Ни один из нас не обладал качествами усердного работяги. Джефф пришел к выводу, что аспирантура не для него. И как бы я ни гордилась своим высшим образованием, мне было ясно, что вскарабкаться с его помощью по корпоративной лестнице я не сумею. Мы решили сосредоточить внимание на том, кем мы были и к чему стремились.

Мы с Джеффом стали горячими почитателями Роберта Кийосаки. Его приземленный подход к бизнесу и жизни оказался нам настолько близок, что мы начали его цитировать. Фраза «Богатый Папа говорит…» стала неотъемлемой частью нашего повседневного словаря.

Мы начинаем перемены

Я уволилась с работы, и мы стали жить на наши сбережения, максимально урезав расходы. В целях расширения кругозора мы решили посещать абсолютно все семинары, которые будут проходить в нашем городе, независимо от тематики. Мы купили (и продолжаем покупать) несколько дюжин кассет с лекциями о финансах, саморазвитии, мотивации и бизнесе. Наша конечная цель была ясна – стать владельцами бизнеса и отойти от дел молодыми и богатыми. Однако, как и большинство вещей в реальной жизни, это оказалось делом нелегким.

Наш первый бизнес был связан с привлечением денежных средств. Мы занимались поиском финансовых компаний, способных помочь мелким предпринимателям, срочно нуждавшимся в кредитах. Расходы на запуск предприятия составили около 7 тысяч долларов. И хотя через полгода наша фирма обанкротилась и мы потеряли 10 тысяч долларов, полученный нами опыт трудно переоценить.

К сожалению, тут у нас закончились деньги.

«Вы с ума сошли! У вас ничего не выйдет, устройтесь лучше на нормальную работу!» – наши друзья и родственники без конца советовали выбросить из головы «схему быстрого обогащения». Эта схема могла привести к чему угодно, только не к тому, на что мы рассчитывали.

Но мы постоянно напоминали себе о двух вещах. Богатый Папа сказал, что неудача – это часть процесса достижения успеха. Дипак Чопра учил, что успех – это процесс, а не пункт назначения. Только это и помогало нам двигаться дальше.

Теперь я начала понимать, почему богатый папа сказал Роберту, что для перехода к статусу богатого человека требуется такая же серьезная психологическая подготовка, какая необходима альпинисту, штурмующему Эверест. Чтобы стать богатым, человек должен отдать все, что у него есть. Он должен хотеть этого так сильно, чтобы с готовностью согласиться пройти через любые испытания, ожидающие его на пути, независимо от степени их трудности.

Должна признаться, что этот период стал для меня настоящей проверкой на твердость характера. Передо мной встали такие серьезные препятствия, как страх и лень. Иногда я серьезно подумывала о том, чтобы устроиться на работу и забыть о мечте отойти от дел на пенсию молодой и богатой. Порой у меня возникало желание стать обычной домохозяйкой и уговорить Джеффа найти работу, позволяющую прокормить нас обоих. В конце концов, я была женщиной. Меня приучили считать, что обязанность заботиться о счетах должна лежать на мужчине. Время от времени тоска по независимости заставляла меня терять самообладание и давать волю слезам.

Сначала мы испытывали большие затруднения, потому что у нас не было учителя, который мог бы сообщить, когда придется сдавать следующий экзамен и по какому предмету. Иногда катастрофически не хватало босса, который сказал бы, что и когда нужно сделать. Если раньше я ненавидела составленный для меня план работы, то теперь, когда никто не давал мне указаний, я чувствовала себя беспомощной. Обучение самодисциплине давалось с трудом.

Джефф выразил свое мнение однозначно. «Если мы не придумаем, как начать собственный бизнес, и устроимся на постоянную работу, то сможем заработать достаточно денег, чтобы оплачивать счета. Но что потом? – спросил он меня. – Нам придется работать до конца своих дней, до глубокой старости. Сейчас нам чуть больше двадцати. К тому времени как мы достигнем пенсионного возраста, системы социального обеспечения, которая могла бы о нас позаботиться, уже не будет. Мы должны решить, как нам сделать то, что необходимо сделать, пока у нас еще есть время… Мы не можем позволить себе пойти по легкому пути».

Я понимала, что Джефф прав. Рано или поздно вопрос о том, откуда брать деньги, когда мы больше не сможем или не захотим работать, станет решающим. Мы были молоды. Мы могли сделать выбор.

И мы его сделали. Мы отвергли возможность стать наемными работниками. Лучше мы тысячу раз прогорим, чем будем до конца жизни вставать каждое утро, чтобы продолжать гонку по замкнутому кругу «крысиных бегов». Мы перестали горевать о неудаче и двинулись вперед, сфокусировав все внимание на том, чтобы отойти отдел молодыми и богатыми.

Богатый Папа говорил, что большинство миллионеров три раза терпят неудачу, прежде чем добиваются успеха. Мы пришли к выводу, что следующим пунктом нашей повестки дня должен стать вопрос о том, каким будет наш следующий бизнес.

Мы делаем еще одну попытку

Мы подумали, что нам могла бы помочь игра «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101». И оказались правы. Потратив на игру множество вечеров, мы разработали стратегию, позволяющую вырваться из крута «крысиных бегов». Мы решили сначала купить маленький домик с небольшим пассивным доходом. Затем, когда появится хороший покупатель, мы продадим этот дом и используем полученные деньги для заключения более крупных сделок, которые принесут нам пассивный доход побольше. Крупные сделки выведут нас из круга «крысиных бегов» намного быстрее, чем мелкие, но начинать все равно необходимо с мелких сделок.

Со временем мы переключились на игру «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 202», которая рассказала нам о возможности заключать сделки, рассчитанные на прирост капитальной стоимости, а затем аннулировать их и использовать высвободившиеся средства для заключения сделок, рассчитанных на приток наличности. Затем, уже имея игровой опыт, мы решили применить свою стратегию в реальных условиях. Мы составили уравнение: приличная сумма денег + недвижимость = флип[11]. Нашим следующим шагом должна была стать флип-сделка с домом, но мы знали, что в нашу команду следует привлечь кого-то еще.

Мы хотели, чтобы к нам присоединился Джон. Мы знали, что в корпоративном мире ему пришлось несладко. Разочаровавшись в политике корпорации, он возненавидел дух эгоизма и карьеризма, насквозь пропитавший корпоративную культуру. До него достаточно быстро дошло, что он попал в гнилое болото, и теперь ему следует подумать, как поскорее из него выбраться.

До своего знакомства с корпоративной Америкой Джон тоже читал Роберта Кийосаки. Следуя совету Богатого Папы, он решил не перенимать расточительные привычки своих коллег. Несмотря на сильное давление со стороны окружающих, он снял дешевую квартирку, у него не было машины, он приносил обед с собой на работу и жил на треть своей зарплаты. За 10 месяцев он сумел отложить 20 тысяч долларов. Философия Богатого Папы, который говорил, что «богатые не работают ради денег», и призывал «не становиться рабом зарплаты», поддерживала Джона в его поиске возможностей сократить свои расходы и вырваться из крута для «крысиных бегов». Джон часто беседовал со мной о том, что, даже забравшись на самый верх служебной лестницы, мы все равно останемся наемными работниками, разве что с более высокой зарплатой.

Книги Кийосаки, ненависть к работе и осознание того факта, что налоги и расходы съедают слишком большой кусок его заработка, заставили Джона пересмотреть первоначальное намерение отработать на этом месте пять лет. Он решил сократить срок до одного года и за это время научиться всему, чему сможет. К своему удивлению и радости, через десять месяцев он получил уведомление о временном увольнении.

Мы с Джеффом пробовали убедить Джона присоединиться к нам как до его увольнения, так и после него. Однако он не захотел возвращаться в Юту. Джону нравилось жить в Сан-Франциско. Он решил открыть собственный импортно-экспортный бизнес, пригласив в партнеры друга. Но после нескольких месяцев исследования рынка и анализа цен он пришел к выводу, что его бизнес не принесет прибыли. Теперь у каждого из нас была за плечами неудачная попытка организации собственного предприятия. В конце концов Джон внял нашим призывам и вернулся в Юту. Формирование нашего делового триумвирата было закончено. Мы были готовы к покупке недвижимости.

Вот как мы это сделали

Мы осмотрели сотни домов и проанализировали каждый из них, чтобы выбрать для покупки самый лучший вариант. Долф Дерус, советник «Rich Dad» и автор «Сокровищ недвижимости», говорит, что соотношение количества зданий, которые он осматривает, количества предложений, которые он делает, и количества заключаемых сделок составляет 100:10:1. В нашем случае было то же самое. Мы четыре недели обшаривали рынок Юты, но не нашли ни одной сделки, которая отвечала бы нашим критериям. Все продавцы, которых мы находили, требовали оплаты наличными.

Тогда мы начали искать усерднее. Мы анализировали, вели переговоры, делали предложения, связывались с десятками агентов по недвижимости. Вполне естественно, что именно Джон первым нашел нужный вариант старушку с двухкомнатным бунгало, насквозь провонявшим кошачьей мочой. Строение было темным, нужны были новая кухня, крыша и ванная комната. Кое-кто даже советовал пустить его под нож бульдозера. Цена продавца составляла 75 тысяч долларов. Когда мы предложили 40 тысяч, у агента отвисла челюсть. Если бы мы не вычитали у Долфа Деруса, что закон обязывает агентов по недвижимости информировать продавца обо всех предложениях, я бы подумала, что она даже не возьмет на себя труд позвонить владелице. Поэтому, несмотря на всю слабость наших шансов, мы все же оформили предложение. Потратив несколько недель на обдумывание, продавец наконец решила согласиться на 45 тысяч долларов. Однако ее условием была полная оплата наличными и оформление сделки в течение семи дней с момента принятия предложения.

Мы пришли в полное отчаяние. В тот момент на нашем банковском счете едва хватало денег на то, чтобы прокормиться. Потому наше радостное возбуждение по поводу принятого предложения в сложившихся обстоятельствах выглядело особенно нелепым.

Мы попытались привлечь к сделке партнера, который мог предоставить деньги (и взял бы на себя ремонт дома после покупки), но этот тип оказался слишком жадным и попытался вырвать дом у нас из рук. «Как я могу вам довериться? Вы слишком молоды», – выпустил он парфянскую стрелу после того, как предложил владелице 46 тысяч долларов.

Когда это произошло, у нас оставалось всего три дня, чтобы перебить его цену, предложив 50 тысяч долларов. Мы устроили «мозговой штурм» на всю ночь и нашли способ собрать деньги. Оказалось, что мы можем получить по кредитным карточкам налично-денежные кредиты и перевести их прямо на наши банковские счета. В таком случае нам полагалось шесть месяцев отсрочки до того, как на сумму кредита начнут начислять 19 процентов пени. Мы пошли на это. Сложив вместе кредитные карточки Джеффа, Джона и мои, мы собрали необходимую сумму. Недвижимость стала нашей.

(Тут позвольте остановиться и кое-что прояснить. Я знаю, что Богатый Папа категорически против легкомысленного обращения с кредитными карточками. Принимая это решение, мы проявили максимальную осторожность и тщательно просчитали финансовые риски, связанные с такими действиями. Я не рекомендую использовать эту стратегию никому, чей опыт или уровень финансовой грамотности недостаточен для принятия решений, основанных на оценке соотношения между риском и вознаграждением.)

Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала». Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности – это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип-сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход. Именно это мы и сделали.

Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200–1600 долларов в месяц. Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.

Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м шесть спален и четыре ванные комнаты):

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $799

Расходы на оформление, оплаченные нами: $715

Расходы на ремонт, оплаченные нами: $450

Итого: $1964

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $160

– Потери от простоя (5 %): $8

Общий доход: $152

Ежемесячные расходы:

– Налоги (на имущество) и страховка: $16

– Ремонт и эксплуатация: $0