Истории успеха учеников Богатого Папы Кийосаки Роберт

Будучи доктором наук и проработав 25 лет инженером-механиком в государственной научно-конструкторской лаборатории, я знал только один простой способ борьбы с инфляцией – работать больше и больше. Я надеялся, что такая стратегия обеспечит мне повышение по службе и внушительное жалованье. Однако я не учел, что ответственные работники испытывают намного больше стрессовых нагрузок и волнений по сравнению с теми, чей труд оплачивается по низким и средним ставкам.

Кроме того, я думал, что работа менеджера – это единственный путь к финансовой независимости. Когда мне еще не было тридцати, я пришел к выводу, что правительственной пенсии мне будет достаточно, и поэтому единственные мои инвестиции были сделаны в проклинаемую всеми программу автоматического инвестирования во взаимные фонды по плану 403(b). После обвала фондового рынка в 2000 году мы с женой потеряли примерно 60 процентов денег, вложенных нами во взаимные фонды, – около 150 тысяч долларов. Я исповедовал идеологию яппи и жил от зарплаты до зарплаты.

Но теперь моя жизненная позиция изменилась, а вместе с ней – и весь окружающий меня мир. Я больше не считаю работу на износ единственно возможным способом существования, и тем более – надежным способом заработать много денег. И хотя пока я продолжаю работать инженером, в число моих нынешних инвестций входят объекты недвижимости, а именно многоэтажные жилые комплексы. Теперь у нас с женой и сыном есть прочный фундамент финансовой безопасности. Мы уверенно движемся к лучшей жизни. Если учесть, что я вырос в чикагских трущобах, то сейчас могу определенно сказать, что мы выбрали правильное направление. Интересно отметить, что в этом нам сильно помогла игра Богатого Папы.

Настольная игра, которая никогда не наскучит

Однажды субботним утром 1999 года мы с моим сыном, которого тоже зовут Рональд и которому тогда было тринадцать с половиной лет, сели за стол, чтобы поиграть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101». За год до этого мы прочитали книгу «Богатый папа, бедный папа» (ее подзаголовок – «Чему учат детей богатые родители – и не учат бедные!») и получили огромное удовольствие. Когда я увидел на последней странице обложки рекламу этой игры, то сразу же заказал ее по почте.

Мы уселись играть с твердым намерением не вставать из-за стола, пока не выберемся с дорожки для «крысиных бегов». Но это заняло гораздо больше времени, чем мы рассчитывали. Потери ходов не раз доводили моего сына до слез. Мне пришлось изо всех сил уговаривать его – и себя – не отчаиваться и не бросать игру. В конце концов после 12 часов мучений мы все же довели игру до конца. Несмотря на усталость и эмоциональную опустошенность, я чувствовал, что с нами произошло что-то удивительное.

Опыт игры помог мне преодолеть самое трудное препятствие. Я всегда боялся занимать деньги в банке и залезать в долги ради того, чтобы инвестировать в недвижимость. Я с детства знал поговорку: «Чтобы делать деньги, нужны деньги, но они не обязательно должны быть твоими собственными», но боялся ей следовать. Игра помогла мне морально перестроиться, согласиться с тем, что занимать деньги на покупку недвижимости вовсе не зазорно, и почувствовать громадное облегчение. Теперь я считаю ее нашим «финансовым тренажером и тренером».

Рад сообщить вам, что чем больше мы играли, тем лучше у нас получалось. Теперь на выход с дорожки для «крысиных бегов» (как в «ДЕНЕЖНОМ ПОТОКЕ 101», так и в «ДЕНЕЖНОМ ПОТОКЕ 202») у нас уходит не больше часа.

Я все время был на правильном пути

Сейчас вы увидите, как сильно изменилась моя точка зрения. К этому моменту я уже владел недвижимостью. В 1983 и 1984 году я купил в Стоктоне, штат Калифорния, две однокомнатные квартиры в кондоминиуме. Они стоили 30 и 50 тысяч долларов, и первый взнос за каждую из них мы заплатили наличными. В то время из-за отсутствия денег моя деятельность ограничивалась мелкими сделками.

Решив купить для себя дом побольше, мы сдали старый дом внаем. Но ни квартиры, ни дом не приносили нам положительного денежного потока (правда, они обеспечивали определенные налоговые льготы в виде вычета суммы начисленного износа).

Но после того как я начал читать книги Богатого Папы, мне стало ясно, что я могу перейти от мелких сделок к следующему уровню инвестиций в недвижимость. Многоэтажные жилые комплексы – крупные сделки – приносили гораздо больше прибыли. Я попробовал мыслить масштабнее и понял, что могу использовать нашу долю капитала в квартирах и в доме, который мы сдавали, с гораздо большей выгодой.

Продав всю нашу недвижимость (исключая дом, в котором мы жили), мы могли получить около 80 тысяч долларов для уплаты первых взносов.

Я начал искать варианты в Калифорнии, но пришел к выводу, что это не имеет смысла (слишком большие отрицательные денежные потоки). Тогда я переключился на Неваду (лучше) и Аризону (еще лучше). В конце концов я нашел через интернет одну крупную фирму по управлению мультиплексами, штаб-квартира которой находилась в Далласе, штат Техас. У них в управлении находилось около 30 тысяч домов в южной части Соединенных Штатов (от Техаса до Оклахомы и от Айовы до Виргинии), и к тому же они занимались покупкой многоэтажных жилых домов.

Набрав номер менеджера, я попросил его назвать районы, где рынки находятся на подъеме, но цены не слишком высоки. Он назвал города Колледж-Стэйшн и Брайан в штате Техас, Джексон – в Миссисипи и Гальвестон – в Техасе, а потом дал мне номер агента по недвижимости в Колледж-Стэйшн. Все три моих дома расположены в этом районе.

Сначала мы купили 37-плекс в Брайане за 425 тысяч долларов. Хотя он выглядел не так привлекательно, как некоторые другие доходные дома по соседству (квартиры располагались в одном уровне, а не в двух, и он не был украшен балконами по фасаду), но низкая квартплата гарантировала стабильную заселенность. Все квартиры в нем были с одной спальней и имели одинаковую площадь – 36 м.

Вот финансовая раскладка:

Покупная цена: 425 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $85000

Расходы на оформление, оплаченные нами: $6000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $0

Итого: $91000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (325 х 37): $12025

– Потери от простоя (5 %): $601,25

Итого:

Ежемесячные расходы: $11423,75

– Налоги (на имущество), страховка, коммунальные услуги, уборка двора, вывоз мусора и ремонт: $4335

– Комиссия за управление (5 % от ренты): $571

– Погашение кредита (на 25 лет под 8,375 %) $2709

Чистый месячный доход: $3808,75

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($3808,75 х 12): $45705

Капитал, вложенный в собственность: $91000

Прибыль на вложенный капитал: 50,2 %

В 2003 году эта собственность была оценена в 669 тысяч долларов.

Перестав бояться занимать деньги, я использовал кредиты под обеспечение жильем для покупки всех своих зданий. Две из трех сделанных мной к настоящему времени покупок я на 100 процентов финансировал сам.

В следующем году мы купили еще два дома в том же районе, доведя общее число квартир, которыми мы владеем, до 113. Их стоимость составляет около 3,5 миллионов долларов. Один из этих домов начал приносить доход сразу; другой вскоре будет рефинансирован, и тогда тоже станет генератором положительного денежного потока.

Я стараюсь следить за состоянием нашей собственности, приезжаю посмотреть на дома раз в 3–4 месяца и встречаюсь с управляющими, чтобы обсудить, что нужно сделать, обойти все пустующие квартиры и решить любые другие вопросы, касающиеся эксплуатации зданий.

Следующая стадия

Набравшись опыта и уверенности на этих сделках, я собираюсь осуществить одну очень интересную комбинацию. План заключается в том, чтобы свою государственную пенсию, которую я имею право получить единовременно в день своего пятидесятилетия, использовать в качестве первого взноса за многоэтажный дом гораздо больших размеров. (Пенсию можно получать в виде ежегодной ренты, но тогда она превратится в небольшое месячное пособие.)

Использование такой крупной суммы денег в качестве финансового рычага позволит мне отойти от ~ел намного раньше большинства моих коллег, которые будут работать или постараются удержаться на своих местах до 65 лет. Большинству из них придется выбрать именно этот вариант, потому что лишний доход им не помешает. Что касается тех, чьи планы 401 (к) и другие пенсионные инвестиции испарились, то они попытаются наверстать потерянное время и восстановить доходы. Многие из них, возможно, не смогут удержаться на работе до 65 лет, потому что проблемы со здоровьем, реорганизации компаний и досрочные выходы на пенсию заставят их прекратить работу намного раньше.

Недавно мне на глаза попалась очень тревожная пенсионная статистика. Результаты одного исследования в аэрокосмической промышленности показали, что работникам этой индустрии, которые выходят на пенсию в 65 лет, остается жить в среднем около 18 месяцев. Это значит, что от обещанной им «пожизненной» пенсии они видят лишь крошечный кусочек. Еще хуже то, что перед самой пенсией их жизнь начинает стремительно угасать, и все радости, которые она должна приносить, – свобоное время, путешествия, избавление от стрессов и поездки в гости к внукам – угасают вместе с ней. Похоже, что традиционные пенсионные рубежи и заработанные тяжкими трудами пенсии не рассчитаны на людей, которые проработали ради них 30 или 40 лет. Это совсем не то будущее, о котором я мечтаю.

То же самое исследование показывает, что люди, которые оставили работу раньше, скажем, в 50–55 лет, наслаждаются долгой старостью до 80–85 лет. Лично меня такой вариант устраивает больше. Только подумать, какой кусок жизни можно уместить в 35 оставшихся лет!

Но в то же самое время мы с женой никогда не собирались разом вложить всю свою пенсию в недвижимость. У нас был план. Понимая, что сначала нужно набраться опыта, мы использовали для покупки недвижимости собственный капитал и начали заниматься инвестициями за три года до намеченного мной срока ухода от дел. Продолжая работать, мы осваивали новые навыки, учились проводить анализ инвестиций и преодолевать страхи, которые все еще иногда возникали.

Скажу честно: выходить из комфортной зоны страшновато. Но тут бывает полезно отступить на шаг и спокойно проанализировать каждую сделку. Также помогает знание того, какие из прошлых решений оказались продуктивными, а какие – нет. Денежный поток от наших крупных сделок обеспечивает нам мягкую подушку на случай падения, и это укрепляет нашу решимость продолжать инвестиции в еще более крупные объекты. Мы планируем каждый год покупать новые дома, используя схему рефинансирования.

Так как я все еще продолжаю удивляться тому, как относительно просто занять деньги для покупки инвестиционной собственности стоимостью в миллион долларов, мне приходится напоминать себе, что для этого нужно только следовать правилам заемщика. Тем не менее я никогда не мечтал о возможности распоряжаться такими крупными суммами денег. Я рос в бедной семье, где никто никогда и ничего не говорил мне о том, как нужно добывать деньги (если их не зарабатывать), а тем более – о том, сможем ли мы когда-нибудь собрать такую сумму. Образование казалось ключом, открывающим все возможности. Но хотя дипломы помогали мне в карьере и моя работа давала мне средства для развития уже сделанных мной инвестиций, без финансового образования я бы никогда не разглядел доступные мне возможности в бизнесе недвижимости.

Для начала мы собираемся использовать 650 тысяч долларов единовременной выплаты в качестве первого взноса за следующую крупную недвижимость, будь то многоэтажный жилой дом или торговый пассаж. Специально для этого я привлек дипломированного менеджера по коммерческим инвестициям из Хьюстона, который «прочесывает» рынки в Техасе и других местах, так как у него есть лицензия на поиск недвижимости в нескольких штатах. В конце концов, на кон поставлена моя пенсия!

Сегодня у меня достаточно знаний и прав, чтобы рассматривать такие варианты, о которых я ничего не знал раньше. Помимо финансового образования я получаю много других знаний, так как понимаю, что учиться зарабатывать деньги, конечно, нужно, но при этом нельзя забывать старую мудрость: «На что учишься, то из тебя и получится» (поэтому старайтесь проявлять разборчивость при выборе интересов, досуга и хобби). Я знаю, что страх мешает учиться, и убежден в том, что знание побеждает страх.

Моя команда (управляющие недвижимостью, адвокаты по недвижимости, агенты по недвижимости, бухгалтер по налогам, а также кредиторы и банкиры) помогают мне делать каждый новый шаг. Их компетентность играет важную роль в процессе избавления от страхов. Кроме того, настоятельно рекомендую использовать для поиска привлекательных объектов услуги крупных агентств по недвижимости и дипломированных менеджеров по коммерческим инвестициям. И те и другие способны принести большую пользу команде любого инвестора.

Инвестор в процессе становления

Пока мы с женой составляли планы на старость, наш сын тоже выбрал для себя новый путь. Если раньше он собирался пойти по моим стопам и стать инженером, то теперь передумал. С одной стороны, он считает, что инженеры не слишком много зарабатывают. С другой, наблюдая за тем, чем занимаемся мы, – и до сих пор играя во все варианты «ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА», – он принял решение сделать инвестиции в недвижимость своей профессией. Он хочет получить диплом менеджера по коммерческим инвестициям, что позволит ему покупать и продавать самые крупные объекты, такие как небоскребы и торговые пассажи. В отличие от многих подростков, в свои 16 лет он точно знает, чем собирается заниматься и почему. Такая жизненная позиция нас радует.

Людям своего возраста я хочу сказать следующее: начинайте заниматься инвестициями, не откладывая это на завтра, и дайте себе по меньшей мере три года на обучение, совершение ошибок и превращение их в успехи. Не ждите, когда вам исполнится шестьдесят пять и когда вы уже не сможете изменить свое финансовое будущее. Берите его под контроль немедленно. Если бы в 20 лет я знал то, что знаю сейчас, то смог бы отойти от дел в тридцать. Надеюсь, что это сможет сделать мой сын.

И сентября 2001 года у меня было такое ощущение, будто я нахожусь в эпицентре ядерного взрыва. Вместе с миллионами других американцев я своими глазами видел, как рушился наш мир. Я знаю, что каждый человек справляется с последствиями катастрофических событий по-своему. Но я никогда не думал, что выдержать такое неожиданное и суровое испытание мне поможет книга «Богатый папа, бедный папа». Призыв Роберта помог мне собраться с силами, вернуть интерес к жизни и сосредоточиться настолько, чтобы по возвращении домой я смог оправиться от мучительной душевной травмы. Я ухватился за него как за соломинку, и он удержал меня на плаву после кошмарного эмоционального кораблекрушения. Возможно, звучит невероятно, но это чистая правда.

Высокий полет без финансовой страховки

Может быть, сама судьба послала мне эту книгу за пару месяцев до 11 сентября. Как главный разработчик американских предприятий «Sony Corporation», я отвечал за развитие бизнеса и стратегическое планирование, а также за создание и продвижение на рынок новых брэндов компании «Sony». Такая работа вынуждала меня в буквальном смысле жить в самолетах. Для меня было обычным делом перелететь через Тихий океан, провести в Японии часовое совещание и сразу же улететь домой. В тот памятный день я приехал в нью-йоркский аэропорт «Ньюарк» после деловой встречи и, дожидаясь посадки на свой рейс, читал «Wall Street Journal». В статье, которую я просматривал, упоминалась книга «Богатый папа, бедный папа», необычное название которой меня заинтересовало. Заметив эту книгу в одном из книжных киосков аэропорта, я купил ее, чтобы полистать на обратном пути в Калифорнию.

«А ведь в этом есть смысл», – не раз повторял я себе, убивая время перелета за чтением. Роберт писал, что каждый человек средних способностей способен изменить свою жизнь, чтобы стать богатым и по ходу действия обрести свободу. Для этого не нужно быть финансовым кудесником или брокером по недвижимости. Информация была легкой для понимания, в чем-то тривиальной, но очень убедительной. У меня в руках оказался план действий, расписанный по этапам его практического осуществления. Я понимал, что мне предстоит многому научиться, но отдача обещала быть огромной – если только я смогу поверить в себя.

Но больше всего меня поразило отношение Роберта к страху. Он сравнивал страх с приливной волной, которая захлестывает человека и лишает его возможности двигаться. По его мнению, единственное средство профилактики приступов страха – это постоянное укрепление веры в свои силы. Прислушиваться к тем, кто говорит вам, что нужно и чего не нужно делать, – значит обречь себя на поражение. Только вера в собственную интуицию может привести к победе.

Очень скоро мне пришлось усвоить этот урок в такой ситуации, которую я не забуду до конца своих дней.

Меня предупреждают, но я не слушаю

Оглядываясь назад, можно подумать, что весь мир сговорился, чтобы заставить меня отказаться от поездки в Нью-Йорк накануне 11 сентября, но я не обратил внимания на многочисленные предостережения. Еще в субботу у меня в глубине души возникло зловещее предчувствие чего-то ужасного. У меня было такое ощущение, будто я не вернусь из этой поездки. Что удивительно, моя подруга ощутила то же самое. И хотя мы с ней время от времени испытывали беспокойство по поводу моих постоянных полетов, на этот раз все было по-другому. Нас переполнял безотчетный страх, который мы никогда раньше не испытывали.

Затем я узнал, что запланированное совещание не состоится. Но если и этого было мало, чтобы меня отпугнуть, то погода должна была убедить меня окончательно. Мой рейс отменили. Однако я был полон решимости оставаться образцовым руководителем – в Нью-Йорке всегда найдется достаточно срочных дел – и поэтому переоформил билет на другой рейс. Но его тоже отменили. Третий рейс вылетел по расписанию.

Когда первый самолет врезался в северную башню Всемирного торгового центра, я находился на семнадцатом этаже южной башни. Все члены моей группы решили покинуть здание, и мы начали спускаться по лестнице. По пути мы встречали людей, возвращавшихся назад. Несмотря на заверения в том, что все в порядке, мы продолжали свой путь вниз. Нашими действиями явно руководила интуиция..

Выйдя на улицу, я оказался рядом с каким-то бизнесменом из Японии. Вдруг в окружавшем меня хаосе мое внимание привлек один протяжный звук, который становился все громче и громче. Я поднял голову вверх как раз в тот момент, когда второй самолет врезался в южную башню. Затем я посмотрел на стоявшего рядом японца и тут же почувствовал резкий всплеск адреналина в крови. Всем своим существом я стремился бежать, и бежать как можно быстрее. Но мой сосед словно прирос к тротуару. Не скажу, что я высок ростом, но он был еще ниже меня. Поэтому я схватил его, и мы побежали. Мы бежали, постепенно покрываясь серой пылью разрушения, и ни разу не оглянулись назад. Остановились мы у представительства «Sony» на углу 55-й улицы и Мэдисон-авеню в нескольких милях от Всемирного торгового центра.

С ростом уверенности растет уровень жизни

Никакими словами не передать, что творилось в моей душе, когда в следующую субботу мне наконец удалось взять билет на рейс до Калифорнии. Но в то же время я ощущал неотложную потребность в радикальных переменах. Во-первых, я не хотел провести остаток жизни в самолетах. Во-вторых, я был уверен в том, что достиг пика своей карьеры. Я добился всего, что намеревался получить от корпоративного мира. Лимузин с шофером, открытый представительский счет, шестизначное жалованье, внушительные разовые выплаты, последние технологические новинки – все это было положено мне по должности. Но теперь эти вещи потеряли для меня значение.

Когда я задал себе главный вопрос: «Что мне делать дальше?», у меня в голове что-то словно щелкнуло. Я вдруг вспомнил, как во время чтения «Богатого папы, бедного папы» – казалось, это было миллион лет назад – впервые в жизни записал на бумаге свои цели. Но тогда этим дело и ограничилось. Прочно укоренившиеся стереотипы, внушенные мне с детства, удержали меня от дальнейших действий. Энтузиазм, вызванный книгой, тормозился стандартными возражениями: «А что если..?» и «Да, но..?». Память о том, что мой дедушка разорился на инвестициях в недвижимость, задушила возникший порыв в зародыше.

Но теперь все было иначе. Теперь я был совсем другим человеком. Мной овладело желание стать хозяином своей жизни и прожить ее так, как мне хочется. Я сел и составил новый список целей. В нем я перечислил все, чего был намерен добиться в финансовом и личном плане.

11 сентября убедило меня в том, что «когда-нибудь» уже наступило.

Как я жил раньше

В прошлом я редко занимался таким глубоким самоанализом, не говоря уже о том, чтобы действовать. Как и на многих людей моего поколения – мне уже под пятьдесят, – на меня давили воспоминания одного из моих родителей, в данном случае матери, о жизни в период Великой депрессии. Мои детство и юность – я родился в штате Мэн, а вырос в Техасе, где базировалась авиационная часть моего отца, – прошли в атмосфере страха. Перспектива потерять работу, оказаться в долгах или, что еще хуже, стать банкротом – причин для страха было много. Получить хорошее образование, усердно трудиться и откладывать деньги на черный день – это было все, что мне полагалось делать, и все, чем я занимался до сих пор.

Окончив факультет вычислительной техники Техасского университета сельского хозяйства и машиностроения, я получил диплом магистра и направил все силы на построение впечатляющей карьеры. Однако в собственных глазах я оставался заурядным человечком, который тянет тяжкое бремя в надежде доползти до пенсионного пряника, обещанного ему в необозримом будущем. Может быть, я смогу оставить работу в шестьдесят пять. Возможно, только в семьдесят. Порой мне казалось, что я не дождусь этого дня никогда.

Конечно, я откладывал деньги, и делал это именно так, как меня учили. Но кислородная подушка, которой должны были стать мои сбережения, оказалась дырявой. С 1999 по 2002 год я потерял 75 процентов стоимости своего портфеля биржевых акций. Мой портфель взаимных фондов «похудел» на 45 процентов. Общая сумма потерь превысила 700 тысяч долларов. Вдобавок к этому мой пенсионный план 401 (к) обесценился на 30 процентов и увеличил сумму потерь еще на 30 тысяч долларов. Сказать, что потерять почти три четверти миллиона долларов в результате реверсивных тенденций на рынке это больно, – значит не сказать ничего.

Дальше дела пошли еще хуже. В 2001 году закупки по кредитным карточкам и выплаты за машину довели мой долг до 30 тысяч долларов. Мне приходилось снимать деньги с одной кредитки, чтобы погасить долг по другой. При всех моих доходах мне приходилось балансировать на грани банкротства.

Я начинаю строить жизнь заново

Вскоре после 11 сентября компания «Sony» начала сворачивать проекты и сокращать штаты. Я решил воспользоваться ситуацией и уйти с работы. Некоторые из моих друзей и практически все родственники посчитали, что я спятил. Но я чувствовал, что поступаю так, как лучше для меня. Щедрое выходное пособие позволило мне безболезненно распрощаться со старой жизнью и дало время на планирование новой. Я принялся за внимательное изучение недавно открытого ресурса возможностей. В центре моих новых проектов стоял я сам, а не моя работа. Я подтянулся в физическом плане, очистился в эмоциональном и начал все сначала в умственном.

В октябре 2001 года я принял предложение небольшой компании программных продуктов, где занялся, и до сих пор продолжаю заниматься – стратегическим планированием. Не моргнув глазом, я согласился на 15-процентную потерю в зарплате отчасти потому, что получил выходное пособие, а отчасти потому, что уже начал готовиться к инвестированию в недвижимость. Кроме того, на новой работе было гораздо меньше стрессов, чем в «Sony». И, между прочим, никаких поездок.

В октябре-ноябре 2001 года я сделал то, чего не делал никогда раньше. Я открыл кредитную линию. Я прочитал остальные книги Роберта и стал играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» с друзьями, думавшими также, как и я.

Тогда же я начал искать через интернет объекты инвестиционной собственности в Техасе. Особенно меня привлекал Сан-Антонио потому, что там живет моя свояченица, согласившаяся управлять недвижимостью, которую я куплю.

К декабрю 2001 года я выбрал два дуплекса и в январе 2002 года оформил покупку обоих. Начало новой жизни было положено.

Этот новый период был отмечен началом поразительной трансформации. К моему изумлению и радости, страх превратился из заклятого врага в неожиданного союзника. В прошлом я слишком сильно боялся и не верил в свою способность анализировать и действовать в финансовых ситуациях. Теперь страх помогал мне двигаться вперед, потому что я поверил, что смогу изменить свое финансовое будущее. При каждом проявлении страха я принимался повторять основные уроки, полученные у Роберта. Не жалея времени, я еще раз тщательно анализировал свой прогресс и свои цели. Так я восстанавливал свою способность к принятию разумных решений и выполнению планов.

Большую часть моей жизни страх играл роль препятствия, которое мешало мне двигаться вперед. Но теперь, вместо того чтобы исчезнуть окончательно – не думаю, что это вообще возможно, – страх превратился в источник энергии, который помогает мне действовать.

Вот как я это сделал

Сначала я сделал гигантский шаг назад, чтобы точно оценить и определить свои краткосрочные (на один, два и три года) и перспективные (на пять и десять лет) цели. Раньше я проводил лишь приблизительные расчеты проектов, причем упускал из виду один очень важный фактор, что, похоже, является типичной ошибкой новичков. Дело в том, что, когда я планировал использовать деньги других людей, мне следовало учесть не только обслуживание долга по ипотечному кредиту, но и обслуживание долга по финансированию вспомогательных операций (таких как первый взнос).

Например, если я использовал деньги других людей для уплаты первых взносов и получения ипотечных кредитов, то есть не вкладывал в покупку собственных денег, то мне нужно было обязательно включить этот фактор в уравнение денежного потока. Я хотел, чтобы каждый объект недвижимости имел положительное денежное значение по всем показателям и не только приносил мне пассивный доход, но и на 100 процентов сам оплачивал расходы на свое обслуживание. Мне не хотелось сталкиваться с какими-нибудь сюрпризами, а также с пропущенными или скрытыми статьями расходов – а отказываться от идеи использования денег чужих людей я не собирался.

Следующий мой базовый принцип заключался в том, что денежный поток должен был увеличиваться пропорционально росту моих текущих расходов. Условия выхода с дорожки для «крысиных бегов» были точно такими же. Простой оценки доходов от недвижимости было недостаточно. Пусть даже недвижимость будет окупать себя, но если она не будет так же окупать и мои не связанные с инвестициями расходы, то мне придется продолжать ходить на работу. Это означало, что мне придется трудиться на двух работах либо до конца дней, либо до тех пор, пока я не исправлю ошибку, либо пока мне не надоест, и я не брошу заниматься недвижимостью. Я прикинул, что если в среднем мои месячные расходы составят 5 тысяч долларов (ипотечный кредит задом, страховка, кабельное телевидение, телефон, газеты, продукты, питание вне дома, машина и т. д.), то денежный поток от моих инвестиций в недвижимость должен будет перекрывать эту сумму.

В итоге у меня получилась модель, примерно 60 процентов которой я разработал в течение первых трех месяцев активного поиска и оценки потенциальной собственности. Остальные 40 процентов были доработаны, когда я купил два первых дома. Я обнаружил, что многие люди привыкли оперировать понятиями традиционных расходов на недвижимость (то есть расходов, которые несет тот, кто сам живет в своем доме), а они во многом отличаются от расходов на инвестиционную недвижимость. Вследствие этого моя модель включала распределение расходов с учетом региональных особенностей таких статей, как пошлины и транспортные расходы. Кроме того, в ней учитывались факторы платежей, производимых раз в месяц, раз в год и раз в 10 лет, что позволяло производить точный расчет бюджета.

В первые две категории входили страховка, налоги, затраты по гарантийным обязательствам, первоначальная подготовка к заселению постоянных жильцов, затраты на управление недвижимостью (ежемесячная зарплата управляющих, оплата лицензии и ее продления), реклама, уборка двора, счета за электричество, воду и вывоз мусора, взносы в ассоциацию домовладельцев, затраты на поездки два раза в год к месту расположения недвижимости (в оба конца) и оплата адвокатских услуг. Затем сюда добавлялись такие статьи, как замена крыши, наружная покраска и другие работы, которые обычно проводятся раз в 10 лет, но почему-то как минимум один раз за любой период владения недвижимостью (тут, правда, многое зависело от моей стратегии ухода, то есть от того, когда я планировал продать объект). Я считаю, что неумение брать в расчет все эти факторы – главная ошибка начинающих инвесторов и главная причина их разочарования в этом виде инвестиций.

Модель, которую использовал я, намеренно предполагала развитие событий по самому худшему сценарию, потому что, как мне кажется, в таких делах все проходит как по маслу очень редко, а в первый год деятельности – вообще никогда. Благодаря использованию методики «наихудшего варианта» моя модель обеспечила 99,99 процента уверенности в том, что я буду получать доход с первого дня покупки даже при высоком проценте простоев, при повышении первоначальной стоимости приобретения (например, если сразу после покупки придется провести косметический ремонт) и т. д. Это позволило увеличить степень гибкости отдельных факторов (которые никогда не являются величиной постоянной), не теряя их способности генерировать положительный денежный поток.

Помимо прочего, эта модель помогла мне исключить фактор эмоционального отношения к собственности, который может вступить в игру, особенно на ранних стадиях обучения новых инвесторов. Лично я даже не осматриваю объект, пока не прогоню его через свою модель, чтобы сначала определить, отвечает ли он моим финансовым критериям. От очень многих покупок я отказался только потому, что они не вписывались в мою парадигму.

Четыре первых купленных мной дома я осмотрел прежде, чем оформил предложения. Следующие два я увидел только после оформления договоров о купле-продаже. Однако перед этим я попросил друга проехать мимо них, чтобы иметь представление о расположении и внешнем виде. Самая последняя недвижимость была куплена практически вслепую, на основании мнения друга, видевшего ее из окна машины, и представленной продавцом фотографии. Я убежден в том, что расстояние помогает минимизировать или вовсе исключить проблемы, связанные с нажимом брокера или агента, пытающегося заключить сделку на месте, а также фактор эмоциональной привязанности к собственности. (Расстояние заставляет человека в первую очередь обращать внимание на цифры. И помните, что условия договора купли-продажи всегда включают пункт, позволяющий покупателю расторгнуть сделку. Основанием для расторжения могут послужить результаты осмотра, условия предоставления кредита и/или простой отказ в обмен на какие-нибудь чисто номинальные отступные продавцу, вроде 50 долларов за объект стоимостью 150 тысяч долларов).

В дополнение ко всему данная модель позволила мне отказываться от сделок, предлагаемых агентами по недвижимости или брокерами, и тем самым избегать неловкости в случае использования ими приема усиленного навязывания, против которого трудно устоять начинающим инвесторам.

Для расчета денежного потока я использовал два метода. В одном случае применяется специально разработанная мной таблица, в которую заносятся все предполагаемые расходы. В другом – стандартная таблица, которую я использовал для подтверждения и проверки оценок (в основном я применял ее в ходе объективной экспертной оценки и перепроверки результатов своего собственного анализа, чтобы создать определенную систему «сдержек и противовесов»).

При покупке первой недвижимости я провел оценку семи кредиторов, включая онлайновых брокеров по недвижимости. Одним из факторов, определяющих пригодность вариантов, были расходы на оформление сделки. Кроме того, моя модель включала контрольную таблицу для сравнения тарифных ставок и структуры кредитов. Пять из купленных мной объектов предполагали оплату продавцом всех расходов за ремонт, который нужно было провести до перехода собственности к новому владельцу, и это условие было оговорено в ходе обсуждения договора купли-продажи. Два объекта были куплены «как есть», и в этих случаях потребовалось примерно 3 тысячи долларов на ремонт каждого дуплекса. Я оплатил эти работы, но так как они были включены в сумму ипотеки, то при заключении сделок мне не пришлось платить деньги из собственного кармана.

Но самое главное – эта модель позволила мне принять решение в течение нескольких минут. Это было важно для меня, потому что я хотел, проявляя максимальный напор, приобрести выгодную недвижимость быстро и красиво.

Первоначального звонка хватило для обсуждения всех важных вопросов. Я мог оценивать в день по 15–20 объектов, расположенных в различных странах, не выходя из дома. Этот фактор приобрел особое значение, когда я наткнулся на еще одну блестящую возможность. Я мог посылать предложения менее, чем через полчаса с момента выставления недвижимости на рынок. В результате двух таких случаев теперь я владею объектами, которые приносят доход с первого дня.

Я использовал шаблон контрольной таблицы, который помог мне быстро выбирать и заносить в нее ответы по ходу первоначального телефонного разговора. В список входили: размеры, планировка (кабинет, отдельное помещение для стирки, встроенный/отдельный гараж), количество раздельных/совмещенных ванных комнат, общая комната, гостиная, отдельная столовая, стиль кухни, отдельное фойе, возраст крыши (количество полных лет), фундамент, тип конструкции (каркасная, кирпичная), наличие и тип системы вентиляции, наличие и тип системы отопления, коммунальные сооружения и наличие камина. Сведения о расстоянии до школы и торгового центра, движении общественного транспорта, удаленности от главных дорог и соседстве с пустующим участком тоже заносились в таблицу.

Дата последней продажи (в некоторых штатах информация о предыдущих сделках не подлежит разглашению), цена последней покупки, последняя оценочная стоимость, количество квартир в здании, средний коэффициент заселенности, текущий процент арендуемых квартир, доход от сдачи в аренду и сроки возобновления арендных договоров завершали перечень вопросов. Список может показаться длинным, но на то, чтобы пройтись по нему и получить через интернет информацию в службе регистрации потенциальных клиентов и в окружном налоговом управлении, у меня уходило менее 15 минут.

Кроме того, я составлял таблицу действий, которые следовало провести (и, по возможности, определял порядок их проведения). Благодаря ей я всегда знал, кто чем будет заниматься, страховал процесс покупки от сбоев и был уверен, что ни один нюанс не останется забытым в суматохе. Такая процедура неоднократно спасала меня от провалов при работе как напрямую с продавцами, так и через агентов и брокеров. Мой опыт показал, что при заключении сделок через агентов и продавцов забытые нюансы обнаруживаются чаще, так как покупатели имеют обыкновение полагаться на профессионализм агентов. Жизнь убедила меня в обратном, и именно поэтому моя модель имеет вид контрольной таблицы, по которой легко проверить, что уже сделано, а что еще осталось сделать. В результате сделка превращается в будничную процедуру. К тому же таблица может служить эффективным инструментом для ведения переговоров, потому что некоторые агенты оказываются менее опытными, чем выглядят. Как покупатель, я могу во время переговоров выдвигать предложения, которые укрепляют мою позицию (и позволяют урезать комиссионные участвующим агентам).

И наконец, в моей модели есть место для нескольких стандартных показателей, которыми обычно интересуется кредитор перед выдачей продавцу разрешения на кредит, а также для таких обычных вещей, как прибыль на вложенный капитал, ежегодная амортизация и т. д. и т. п.

Между прочим, я заметил, что кажущееся отсутствие прогресса часто ввергает начинающих инвесторов в полное отчаяние. На каждый из купленных мной объектов приходилось примерно от 30 до 40 рассмотренных возможностей. Я знаю, что человеку свойственно разочаровываться на начальных стадиях процесса, что может привести к принятию решений, основанных на паническом страхе, а не на трезвом и грамотном расчете. «Почему я не могу найти приличную недвижимость?» или «Почему я все еще ничего не купил?» – это жалобы, которые мне приходится слышать чаще всего. Время и терпение при поиске и оценке объектов – это обязательные условия успеха.

Следует также упомянуть, что я не являюсь и никогда не был профессиональным агентом по недвижимости или брокером. Я получил образование в области высоких технологий, а в школе плохо успевал по математике. Так что если этим могу заниматься я, то и любой человек, питающий интерес к недвижимости и обладающий терпением, сможет сделать то же самое.

Чем я владею

Стоимость каждого из объектов недвижимости, которыми я владею сегодня, находится в пределах от 115 до 180 тысяч долларов. В результате напряженных переговоров все они были куплены ниже первоначально запрошенной продавцом цены, а затраты на подготовительные ремонтные работы (новые водонагреватели и ремонт крыши) были оплачены продавцами. После заключения сделок по пяти объектам у меня появилась доля капитала в собственности, которую я использовал для оплаты расходов или покупки новой собственности.

Благодаря используемой мною модели и структуре ипотечных кредитов доходы от одной квартиры в дуплексе (или от двух квартир в форплексе) покрывают ипотеку, страховку, затраты по гарантийному обязательству и налоги. Я включаю сюда ежемесячные сметы расходов в размере 100 долларов за две квартиры в дуплексе и 200 долларов за четыре квартиры в форплексе.

Моя свояченица до сих пор управляет домами в Сан-Антонио, а мой друг, который живет во Фресно, штат Калифорния, занимается домами, которыми я владею там. С ними я заключил соглашения, которые позволяют им пройти курс профессионального обучения в сфере управления недвижимостью и инвестиций, а мне предоставляют возможность корректировать размеры их вознаграждения. Я плачу им немного меньше, чем платят профессиональным управляющим недвижимостью, потому что они пока еще только учатся этому бизнесу. По мере роста их знаний и опыта будут расти и их комиссионные. Как только я решу, что они достигли достаточно высокого уровня базовых знаний, то стану привлекать их к будущим сделкам с недвижимостью в качестве партнеров. По сути дела, я делюсь с ними «богатством» своих финансовых и профессиональных знаний, а также помогаю им обоим начать новую карьеру.

Однако при анализе объектов я всегда закладываю в расчеты стандартный процент комиссии за управление недвижимостью на тот случай, если сразу после заключения сделки или впоследствии мне придется воспользоваться услугами профессиональных управляющих. В моем списке недвижимости фигурируют только дома из двух и четырех квартир, поэтому я использую в расчетах обычную ставку – 10 процентов от общей суммы полной месячной квартплаты и половины месячной квартплаты, взимаемой с новых жильцов (причем считаю, что в каждой квартире смена жильцов происходит как минимум один раз в год). Комиссионные управляющих коммерческой собственностью, такой как жилые 50-плексы, начисляются на основании других ставок и по другой формуле. Я планирую использовать такую модель расчета комиссии, которая даст управляющим стимул к удержанию хороших жильцов, недопущению конфликтных ситуаций и своевременному проведению ремонтных работ.

В настоящее время мне принадлежат семь многосемейных домов. С первого дня покупки они генерируют денежный поток. Кроме того, в них заключен большой потенциал удорожания стоимости. Посмотрите на показатели доходности первых шести дуплексов с января 2001 года по ноябрь 2002 года (за девять месяцев). Сверху над каждой колонкой указан месяц приобретения собственности.

• AR – счета к получению (платежи, которые я получаю, то есть рентный доход от жильцов).

• АР – счета к оплате (платежи, которые я произвожу, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, страховку, комиссионные за управление и прочие расходы).

Вот раскладка на один дуплекс:

Покупная цена: 162 тысячи долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $25000

Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100

Расходы на ремонт, оплаченные мной: $1500

Итого: $28600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000 (Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)

Ежемесячные расходы – Налоги (на имущество): $304

– Страховка: $54

– Ремонт и управление: $0

– Резерв: $175

(Я предполагаю, что примерно так же, как пересмотр комиссии за управление, некоторые ремонтные работы и другие расходы приходится оплачивать раз в год и раз в 10лет. На сегодняшний день фактические месячные расходы на ремонт за прошедшие семь месяцев составили 0 долларов. Однако в смету я закладываю средневзвешенные расходы в размере 175 долларов в месяц на обе квартиры дуплекса и перевожу эту сумму на счет, приносящий процентный доход. Расходы включают взносы в ассоциацию домовладельцев и подготовительные работы, такие как покраска, уборка и т. д.)

– Комиссия за управление: $141,67

(Комиссия за эту конкретную собственность составляет 5 % от общей суммы собранной квартплаты, то есть 100 долларов в месяц плюс 25 % от квартплаты первого месяца за выполнение работ по подготовке к заселению нового жильца, которые обходятся в 500 долларов в год, если учитывать фактор смены жильцов. В своих расчетах я исхожу из предположения, что жильцы в каждой квартире меняются по меньшей мере один раз в год. В результате расчетная сумма комиссии за управление составляет: (1200 долларов + 500 долларов) х 12 = 141,67 доллара. Неиспользованные средства переводятся на депозитный сертификат, где они приносят процент, пока и не потребуются.)

– Погашение кредита (5 лет ARM[12], 30 лет под 4,598 %): $535,97

Итого: $1210,64

Чистый месячный доход: $789,36

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($789,36 х 12) $9472,32

Капитал, вложенный в собственность: $28600

Прибыль на вложенный капитал: 33 %

В 2003 году оценочная стоимость этой собственности составила 169 тысяч долларов.

И последнее, что следует иметь в виду: прогнозируемая величина денежного потока, определяемая перед покупкой и основанная на информации продавца или почерпнутая из других источников, почти никогда не совпадает с фактической. Некоторые статьи расходов, такие как налоги и подготовительные работы, оказываются выше. Расходы по другим статьям, например на ежемесячный ремонт, могут оказаться ниже.

Дорога длиною в год

После сентября 2001 года благодаря инвестициям в недвижимость я удвоил чистую стоимость своего имущества и почти вернул три четверти миллиона долларов, потерянных на фондовом рынке. Что же касается фондового рынка, то тут я пришел к выводу о ключевой роли активного анализа акций и самостоятельного принятия решений. Это событие знаменовало решительный разрыв с прошлым, когда я всецело полагался на советы брокера. Теперь я использую новый метод приобретения акций и управления ими, который повысил стоимость моего портфеля на 20 процентов за период с сентября 2001 года. Я не только взял всю ответственность на себя, но и научился уважать собственные решения. Я благодарен игре «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101», которая помогла мне изменить отношение к финансам и увидеть новые перспективы. Приобретение ценного, «приближенного к действительности» опыта принятия самостоятельных решений, отработка необходимых навыков и перенесение их из игры в реальную жизнь помогли мне найти новый, творческий и чрезвычайно выгодный для меня подход к оценке и проведению сделок.

За полгода инвестиционной деятельности я смог выплатить 30 тысяч долларов долга по кредитным карточкам. Сегодня я уже близок к тому, чтобы утроить чистую стоимость своей собственности.

В следующем году я планирую переключиться с мелких сделок на крупные комбинированные, сочетающие элементы сделок с недвижимостью и коммерческой деятельности, минимальный объем доходов которых с капитала будет составлять миллион долларов от каждой сделки. С этой целью я собираюсь привлечь нескольких хорошо знакомых мне людей к созданию обществ с ограниченной имущественной ответственностью. Эти сделки будут финансироваться с использованием капитала, заработанного на предыдущих сделках. Использование прошлых достижений помогает ускорить дальнейшее продвижение к успеху. Такими операциями я буду заниматься в течение 3–4 лет, а затем смогу перейти на «скоростную» дорожку. Вот мои цели:

К марту 2003 года чистая стоимость моего имущества превысит 800 тысяч долларов.

К марту 2004 года чистая стоимость моего имущества превысит 2 миллиона долларов. Я уволюсь с постоянной работы.

К марту 2006 года чистая стоимость моего имущества при самом неблагоприятном раскладе превысит 5 миллионов долларов.

Первые шаги всегда самые трудные

Самым трудным для применения аспектом философии Богатого Папы оказалось для меня обучение правильному использованию денег других людей, так как сам принцип такого отношения к деньгам прямо противоречит всему, чему меня учили родители. Но связанные с этим трудности были компенсированы ясностью изложения информации и простотой методов обучения. Я собрал команду советников, которые предоставляют мне информацию и знания, необходимые для принятия решений и их осуществления. Эти люди стали для меня «ходячими справочниками», и все они понимают, что именно мне нужно.

Кроме того, я самостоятельно составил формулу успеха. Успех = знания (усвоенные уроки) + информация (уроки, усвоенные другими и пересказанные мне) + риск (сравнение потенциального прироста стоимости и выгоды с наихудшим исходом и потенциальными убытками). Сюда входит также оценка упущенной возможности, то есть потенциальных потерь в случае моего отказа пойти на риск. Я уверен в том, что риск – это единственный поддающийся управлению компонент уравнения успеха в любой области его применения: финансовой, личной или любой другой.

Необходимость рисковать вызвала у меня такой прилив сил, что я решил идти дальше. Чем выше были мои достижения, тем больше я верил в собственные силы. Я открыл в себе неисчерпаемый источник уверенности в себе, который можно было использовать такими способами, о которых я никогда не думал. После заключения первой сделки с недвижимостью меня буквально захлестнула волна ликования.

Впоследствии я использовал этот ресурс для достижения успеха в области, никак не связанной с бизнесом. Подобно многим людям моего возраста, я на протяжении многих лет набирал вес. Многочасовые поездки в самолетах, недостаток движения и постоянные деловые ужины сделали свое черное дело. В результате у меня было 25 килограммов лишнего веса, и мой врач предупредил меня, что так и до инфаркта недалеко.

Сказав себе, что мне нечего терять кроме лишнего веса, я использовал вновь обретенную уверенность для постановки реалистичных целей и выполнения планов избавления от лишнего веса. С гордостью могу сказать, что через год весы стали показывать на 25 килограммов меньше. Подумать только: концепции Роберта способны изменить не только ваши мысли – они способны изменить ваше тело!

Будущее манит

Я часто думаю о том, как изменил свою жизнь всего за один год.

Если 10 сентября 2001 года я все еще страдал от ожирения и депрессии, вызванной моим финансовым положением, чувствовал себя заключенным в «золотую тюрьму» блестящей корпоративной карьеры без права на досрочное освобождение, то 11 сентября 2001 года, уцелев в невиданной катастрофе, я нашел средство выйти из тупика.

Сегодня я чувствую себя так, словно перебрался из эпицентра ядерного взрыва на вершину высочайшей горы мира. Воздух тут настолько чист, что видно на многие мили вокруг. Куда ни взгляни, везде ожидают блестящие возможности – одна лучше другой.

Они дожидаются и вас тоже. Найдите их. Не ждите, когда наступит завтра.

Начинайте действовать прямо сейчас!