Бетонное казино Смирнов Сергей

Глава 17. Дом или квартира: типичные заблуждения

После рождения второго ребёнка или во время ожидания третьего у семейных пар часто возникает вопрос: “А не стоит ли нам за те же деньги, на которые в городе можно приобрести большую квартиру, купить частный дом с участком?”.

Давайте рассмотрим вопрос комплексно и выясним, всегда ли это верное решение.

Для начала посчитаем цену и стоимость. Для примера возьмём трёхкомнатную квартиру в Москве площадью 75 м². Такая квартира может выставляться в рекламу с ценой от 11.000.000 до 16.000.000 рублей в зависимости от района. И тут начинает казаться, что лучше за те же деньги купить дом.

Изучаем предложения. Сначала надо понять, что качественное жильё в таком ценовом диапазоне найдётся не всегда. Затем приходим к пониманию, что с таким бюджетом мы купим дом в 150-180 м² с участком в 6-10 соток в двадцати километрах от города. НО! Полезной площади в таком доме будет 100-130 м², поскольку в нём много технических помещений, подлестничного пространства, подкровельных метров. Что мы выиграли в качестве площади? Многие скажут: “Участок, площадь больше, чем в квартире, и жизнь на природе!”.

Хорошо. Запишем. А теперь давайте сравним жизнь с детьми в загородном доме и в квартире.

Загородные поселки не всегда обеспечены инфраструктурой (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

За городом не всегда удаётся найти качественную школу и детский сад. Вызов врача в частный дом в Подмосковье – целая история. Но не школой и садом живёт семья – детям нужен развивающий досуг. Во многих пригородах крупных городов с этим проблема.

Дальше встаёт вопрос цены эксплуатации. В квартире всё можно решить руками работников управляющей компании. В загородный дом выезд специалиста по отопительным котлам, слесаря, электрика всегда обойдётся дороже. Зимой из многоквартирного дома вы выходите, а управляющая компания уже очистила от снега тропинку до остановки транспорта или до машины. В частном же доме придётся помахать лопатой или поработать снегоуборочной машинкой.

После шести соток многие россияне кинулись покупать участки по 20-50 соток. Им участки в 10-15 соток уже казались маленькими. Но с годами все осознали, что затраты на содержание земельного участка, на ландшафтные работы стоят немало. И ситуация резко поменялась: все понимают, что не готовы тратить большие деньги на содержание дома. К тому же налоговая нагрузка на частные домовладения возросла. В некоторых районах Подмосковья и в курортных городах частные дома стали облагаться высоким налогом.

Теперь давайте вернёмся к трём понятиям: цена, стоимость и ценность. Цена, на первый взгляд, у большой квартиры и частного дома кажется одинаковой. Но стоимость содержания квартиры и дома уже разнятся. Плюс дом всё время добавляет к своей стоимости новые суммы, которые забирает незначительный ремонт фасада, крыльца и так далее. В многоквартирном доме такие затраты включены в коммунальные платежи. Но преимущество частного дома – в наличии собственного земельного участка, что, как мы уже знаем из юридических свойств недвижимости, описанных в первой части, сигнализирует о более надёжном правовом статусе.

Приведу беседу с одним из своих знакомых. Надеюсь, для многих читателей она станет хорошим уроком, а некоторые – не сомневаюсь – в этом разговоре узнают себя:

– Как пришла идея начать строить дом? Как выбиралось место под покупку участка? Какой размер был у участка?

– У отца была давняя идея построить родовое гнездо, где мы будем собираться вместе и проводить выходные: родители, дети, внуки… В то время (в 2007 году) дела в компании отца шли хорошо. В какой-то момент он решил вложить деньги в строительство дома. Участок выбирался спонтанно. Отцу кто-то задолжал денег и рассчитался участком. Он был так себе: 12 соток, 40 километров по Киевскому шоссе, транспортная доступность – не очень, да и по природным характеристикам не самое красивое место.

– Как выбирали проект? Какие у дома были характеристики? Вам наверняка хотелось реализовать амбиции строителя, если у отца была строительная компания?

– Естественно! Деньги были, решили строить с размахом. Общая площадь дома – 288 м². Отец взял готовый проект и доработал его “под себя”. У проекта появились непонятные архитектурные формы, башенки и всё в таком духе.

– То есть вы в тот момент не думали, что дом должен быть такой, чтобы его можно было легко продать?

– Нет, я же сказал, строилось родовое гнездо. Но когда стали продавать, поняли, что именно нужно было строить. В момент проектирования никто о продаже не думал.

– Смету всего проекта просчитать пытались или делали по принципу “как пойдёт”?

– Со сметной стоимостью всё вышло как в типичном IT-проекте. Там программисты на старте говорят одну сумму разработки, а в финале выходит совсем другая. Вот тут также: сначала тебе говорят, что всё строительство обойдётся в 5.000.000-6.000.000 рублей, а потом нужен крутой септик и дорогущий котёл – тащи ещё 1.000.000 рублей. Какой дом без бани? Снова ищи 1.000.000 рублей. Забыли учесть пару нюансов – давайте ещё деньги. В итоге к финишу строительства смета точно превысила 10.000.000 рублей.

– Стройка дома финансировалась тоже коллективно? Кто-то вёл запись расходов, кто и сколько вложил?

– На старте около 3.000.000 вложил отец. Потом у него начались проблемы с бизнесом, и деньги стал вносить я. В тот период мой бизнес стал приносить ощутимые доходы, но в то же время не такие, чтобы ускориться и закончить все работы за один сезон. Поэтому стройка финансировалась постепенно и тянулась не один год.

– Когда ты понял, что семейное гнездо стало обузой для твоего кошелька?

– Я давно себя приучил вести запись расходов. И в определённый момент стал понимать, что вся ощутимая прибыль от бизнеса “закапывается в землю”. Было ещё несколько эпопей, которые били не только по кошельку, но и создавали нервотрёпку. Например, за подключением электричества ты идёшь к местному “царьку”, который тебе выставляет счёт в виде “вступительного взноса”, а потом устанавливает безумные тарифы за свет. И обойти ты это никак не можешь. Ещё была история с подключением газа. Несколько лет с нас собирали деньги: то 30.000, то 50.000 рублей. В итоге даже к моменту продажи газ к дому так и не подключили (насколько я знаю, новый владелец всё-таки решил проблему). Все эти неурядицы и незапланированные расходы в какой-то момент достали меня, я стукнул кулаком по столу и сказал, что лучше родовое гнездо продать, чем дальше инвестировать деньги в бездонную бочку.

– Как ты высчитывал цену продажи дома?

Дом клиента. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

– О, это было интересно! Сначала я обратился в одно крупное агентство. И вот что любопытно: они спросили, сколько я хочу за свой дом, но никаких рекомендаций по цене не дали. Просто приехали, сфотографировали объект и исчезли. Я посчитал цену строительства и стоимость участка. Получилась сумма порядка 13.000.000 рублей. Я прибавил личный “коэффициент жадности”: сначала это была сумма порядка 5.000.000 рублей. Звонков и обращений не было. Я снижал эту сумму с шагом в 500.000-1.000.000 рублей. Постепенно дошёл до цены 14.500.000 рублей, но и тогда последовала тишина. Не дождавшись ничего от первого крупного агентства, я обратился во второе. В итоге за два года получил пару просмотров.

– Так через сколько тебе всё-таки удалось выйти в деньги?

– В общей сложности в рекламе дом стоял больше трёх лет. Когда я разочаровался во всех агентствах, стал как-то сам по всем порталам и доскам объявлений раскидывать рекламу. Была мысль повесить баннер на объекте с телефоном, но у меня дом стоял в стороне от дороги. А покупатель нашёлся совершенно случайно. Агент искал дом для клиента из региона и шерстил все объявления. Надо отметить, что он и дотянул меня до сделки. Его активность сыграла в итоге решающее значение. Хотя он работал не на меня, а на своего клиента-покупателя, из сделки я вытащил 12.500.000 рублей”.

В завершении этой главы хотелось бы посоветовать вот что: если у вас до покупки дома или участка под строительство не было опыта постоянного проживания в частных домах, то начните с аренды.

Глава 18. Почему таунхаусы в России нельзя покупать?

В нашей стране любят использовать иностранные словечки не по назначению: лофты, фахверковые дома, шале и таунхаусы встречаются в рекламе недвижимости повсеместно.

Уже из перевода английского слова townhouse понятно, что речь идёт о “городском доме”. В таких домах раньше жили богатые аристократы. Так как города в Европе строили на небольшом пространстве и земля в центральной части города всегда была дорогой, то стены домов буквально срастались друг с другом. Таким же способом строятся и современные сблокированные дома в городах всего мира. Сегодня можно встретить несколько разновидностей таунхауса: многосекционные дома, а также duplex (как правило, это два сблокированных дома с одной общей стеной).

Российская «находка» строить таунхаус за чертой города. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Таким образом, изначально townhouse – это городская недвижимость, имеющая малоэтажные формы (максимум – 2-3 этажа).

А теперь, задайте себе вопрос: зачем в предместье города или за его пределами (например, в Подмосковье, где земли много) строить таунхаусы?

Более бестолковую покупку придумать сложно. В расходах на эксплуатацию дома и таунхауса не будет больших отличий. При этом нормального земельного участка вам не выделят. Зачем, спрашивается, ехать по пробкам в пригород, чтобы в итоге заехать в нечто странное? Это и не частный дом с участком, и не квартира со своими преимуществами. По сути, вы живёте с соседями за стеной, но оплачиваете все расходы на частный дом.

Самое неприятное ждёт владельцев средних секций. Чаще всего застройщики из-за непонятной экономии строят совершеннейшие убожества. Представьте: вам предлагают секцию дома в три этажа. Общая площадь, за которую вы заплатите – 200 м², но использовать в реальности вы будете от силы 120 м². Получается, вы получите 80 м² бесполезной площади!

Вот так выглядит обычно «обжитый» третий этаж (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Почему так происходит?

За последние несколько лет я осмотрел более двух сотен предложений таунхаусов. Половина из них – трёхэтажные. Все собственники заявляли, что третьим этажом не пользовались никогда! Оказалось, что в ежедневной эксплуатации третий, мансардный этаж, использовать совершенно невозможно. Только вообразите: вы бежите на третий этаж позвать ребёнка к обеденному столу! У большинства владельцев при продаже таунхауса на третьем этаже находились: склад, тренажерный зал (про который забывали, судя по пыли), пустое пространство (так как не придумали, что с ним делать). То есть 60-70 м² были куплены впустую.

Лестничные марши «съедают» полезную площадь. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Важно отметить и другую особенность: ужасные придомовые территории. Из жадности застройщики оставляют вам одну сотку земли перед домом и одну – за домом. Естественно, что перед домом стоит машина (редко “тауны” строят со встроенным гаражом), а за домом остаётся убогая лужайка, зажатая соседскими заборчиками.

Такой придомовой участок вызывает улыбку. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

С экономической точки зрения – тоже одни убытки. Изначально всех покупателей заманивали тем, что за 8.000.000-12.000.000 рублей они приобретут в Подмосковье полноценную альтернативу квартире в Москве. Да! Только цену любой недвижимости определяет локация! Представьте себе квартиру, которую купите за 12.000.000 рублей, если вы готовы кататься за город на расстояние 10-12 км от последнего поста ГИБДД.

По сути, никакой просторной замены квартире вы не получите, потому что в итоге у вас выйдет на 10-15 м² больше полезной площади. Зато при этом у вас появятся дополнительные заботы: о газовом котле, системе индивидуального отопления, о расчистке места для машины зимой, о кровле и состоянии фасада. Всё это в многоквартирном доме решать не приходится.

Мы не будем рассказывать об инфраструктуре большинства загородных посёлков. Её или нет совсем, или она не компенсирует жизнь в городе.

С детьми жить в большинстве таунхаусов в пригородах российских городов можно до окончания начальной школы, дальше приходится ломать голову с организацией поездок в город.

Расходы на содержание таунхауса со временем также увеличиваются! Но самое главное – продать сегодня таунхаус без финансовых потерь невозможно.

Вывод таков: большинство людей, инвестируя в этот странный тип жилья в России, проигрывают и несут убытки. Многие признают, что лучше купить отдельный дом или оставаться в квартире.

Глава 19. Расчёт площади квартир и ошибки при выборе планировок

Расчёт площади квартиры или дома неразрывно связан с жизненными циклами семьи. Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда покупатели выбирают планировку квартиры с бесполезной площадью.

При расчёте площади всё-таки надо опираться на определённые стандарты. Например, непродолжительное время в Москве по некоторым проектам строились однокомнатные квартиры площадью 50-55 м². Потом стало понятно, что такие площади неликвидны: квартира в итоге получается не практичной, а за площадь приходится переплачивать.

Важно понимать, что современная городская квартира как массовый продукт появилась и в Европе, и в СССР в эпоху главенства идей французского архитектора швейцарского происхождения Ле Корбюзье – одного из главных апологетов конструктивизма.

Основные идеи конструктивизма – простота и функциональность – были абсолютно созвучны идеям, которые пропагандировал и внедрял в европейскую архитектуру Ле Корбюзье. “Дом – машина для жилья”, – эти слова Ле Корбюзье могли бы принадлежать и любому представителю школы советского конструктивизма.

Одна из главных идей Ле Корбюзье касалась планировок жилого дома. Свободная планировка внутри здания становится возможна благодаря применению железобетонного каркаса. Теперь стены перестают быть несущими, и внутри здания они играют роль только лишь перегородок. Их можно переносить по своему усмотрению, что обеспечивает значительную экономию внутреннего объёма здания, а также материалов.

Все эти принципы используются в домостроении до сих пор. Советское наследие и в настоящее время ярко проявляется в потребительских привычках. Например, кухня для многих людей – всё ещё не место приготовления пищи, а место сбора членов семьи. Поэтому многие хотят, чтобы площадь кухни была не просто больше 10 м², а достигала 14-15 м².

Недавно у меня состоялся разговор с дамой из региона, которая искала однокомнатную квартиру для покупки сыну. Она остановила выбор на квартире с такой планировкой:

Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

На первый взгляд она может показаться кому-то интересной. Но! Обратите внимание: при общей площади квартиры в 37 м² и площади жилой комнаты в 13,1 м² площадь кухни – 12,6 м². У меня к клиентке возник вопрос:

– Вы понимаете, что планировка не очень ликвидная? В итоге в комнате вы не сможете разместить много вещей, а в кухонной зоне получете лишнюю площадь.

– Вы знаете, я выбрала эту планировку, потому что собираюсь приезжать к своему сыну и буду ночевать на кухне, где мы поставим диван.

Недавно я был в гостях у своего знакомого в другом жилом комплексе, в котором была вот такая планировка:

Планировка квартиры в одном из московских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

В эксплуатации эта квартира вынуждает собственника организовать всю свою жизнь на вытянутой кухне. Спальная комната в 13,2 м² слишком мала. Если поставить в ней двуспальную кровать, едва ли хватит места для приличного шкафа с одеждой.

Как вы понимаете, застройщики в первом и втором случае делали попытки создать так называемую “европейскую планировку” квартиры с одной спальной комнатой и гостиной. Но на площади до 40 м² мы получаем нелепое решение.

Тут следует поднять вопрос о балансе площадей. Одно из самых удачных решений принадлежит проектировщикам в таких сериях домов, как П-44, КОПЭ, П-3 и их модификациях. Подобные серии характерны для поздней советской и ранней российской архитектуры. До сих пор такие планировки пользуются повышенным спросом и с небольшими изменениями применяются при строительстве современных жилых комплексов. Их главная особенность состоит в том, что авторы путём анализа массового строительства достигли баланса жилой и общей площади квартир.

Когда вы покупаете квартиру, вы оцениваете её по количеству людей, которые будут проживать на этой площади, хранить свои вещи и проводить досуг. Но сегодня цена квартиры чаще всего привязана к стоимости метра. Нередко получается так, что в площади квартиры вы покупаете бесполезные метры.

Планировка однокомнатной квартиры в панельных домах серии П44Т (Рисунок Смирнова Сергея)

Если посмотреть на схему, кому-то площадь кухни может показаться маленькой. Но в этой однокомнатной квартире серии П-44Т достигнут правильный баланс – вы платите за жилое пространство. Такая квартира подходит для молодой семьи: комната будет поделена на зону досуга семейной пары и игры маленького ребёнка. Большая жилая площадь в ванной комнате позволит с удобством разместить стиральную машинку и шкафчик для личных вещей.

Планировка квартиры в одном из краснодарских жилых комплексов (Рисунок Смирнова Сергея)

А теперь посмотрим на планировку из Краснодара. При общей площади квартиры в 34,5 м² жилой площади – всего 15,2 м². То есть она составляет 44% от всей покупаемой площади. Покупатель будет платить за 5 м² бесполезного коридора и за 1,5 м² бесполезной узкой кухни. Получается, в итоге небольшая площадь в 6,5 м² даже при ценах Краснодара в 55.000 рублей за 1 м² выливается в 360.000 рублей переплаты.

Рассмотрим примеры планировок квартир с большей площадью.

Планировка двухкомнатной квартиры в панельном доме серии П44т (Рисунок Смирнова Сергея)

Этот тип планировки двухкомнатной квартиры в П-44Т до сих пор очень популярен, хотя сама серия домов спроектирована почти 30 лет назад. При общей площади квартиры в 63 м² жильцы получают просторный холл на входе, где можно поставить большой шкаф для верхней одежды, просторную ванную комнату и кухню-гостиную, в которой – за счёт эркерного окна – много света и пространства. В итоге формируются жилые комнаты площадью 18,9+14,8=33,7 м². Такая планировка ценится, и покупатели даже сегодня готовы за неё платить дополнительные деньги. И тут мы вспоминаем первую часть этой книги:

покупатель готов к повышению цены за предложение, если видит для себя дополнительные ценности.

Как мы наблюдаем, такой тип планировки по сей день используется при проектировании современных монолитных квартир. Вот вам пример из жилого комплекса “Ясный”, построенного на юге Москвы в 2019 году.

Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Ясный в Москве (Рисунок Смирнова Сергея)

Здесь переместилась ванная комната, которая расположена между жилыми комнатами, но основа и принцип контура квартиры остались неизменными.

Особое внимание при выборе планировок нужно уделять количеству окон в квартире. Сейчас достаточно часто можно встретить в продаже большие квартиры, которые на самом деле имеют много бесполезной площади. “Нарезать” это пространство на качественные комнаты невозможно, поскольку жилая комната определятся не просто площадью, а естественной инсоляцией помещения, которую обеспечивает окно.

Планировка двухкомнатной квартиры в жилом комплексе Триколор в Москве (Рисунок с сайта застройщика https://cg-tricolor.ru/)

Объекты в ЖК “Триколор” в Москве, с такими планировками оказались без покупателей. Подобные квартиры имеют площадь в 90 м² (!), но из-за трёх окон спроектировать в квартире можно не больше двух комнат (и обратите внимание, насколько неудобно расположены подводы воды и канализации). Получается, что гостиная превращается в 40-метровый зал – слишком великий для семьи, которая, скорее всего, будет состоять из двух взрослых и одного подросшего ребёнка. Все покупатели задавались одним вопросом: “Зачем мне такая площадь, если нельзя сделать больше двух жилых комнат?”.

Вот ещё одна попытка застройщика сделать качественную планировку, которая превращает квартиру в бестолковый продукт. Обратите внимание на 12,5 м² коридора, в котором мы видим 7 дверных проёмов. В результате разместить что-либо в этом бесполезном коридоре просто невозможно. Ну, и, конечно, попытка сделать гостиную, которая может быть зонирована на две площади, выглядит сомнительно.

Планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)

В результате при покупке квартиры с такой планировкой мы имеем примерно 17 м² бестолковой площади.

Давайте разберём грамотные планировочные решения. Вот планировки моих партнёров из “Ёлки Девелопмент” в Новосибирске. На 38 м² организованы гостиная с кухонной зоной и спальная комната. При этом в коридоре есть отдельная зона для хранения вещей.

Планировка однокомнатной квартиры в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)

Вот планировка трёхкомнатной квартиры, расположенной на площади в 58,5 м². Вы можете сказать, что площадь маленькая, но надо сказать, что застройщик предусмотрел в комплексе кладовки, что позволяет экономить при покупке, потому что кладовка продается дешевле, чем дополнительные метры в квартире.

Планировка квартиры с гостиной и двумя спальными комнатами в жилом комплексе от Ёлки Девелопмент в Новосибирске (Рисунок Смирнова Сергея)

Интересно, что в комнате, которая играет роль гостиной, площадь составляет 19,5 м². За счёт двух окон можно поставить перегородку и организовать кухню и небольшую детскую комнату. Вот вам пример, какую роль в планировке играет количество окон.

При выборе планировки важно обращать внимание и на контур квартиры: в основе своей комнаты в массовом потреблении должны иметь прямоугольную форму.

Вот вам квартира в элитном доме площадью 160 м², в которой нестандартная форма некоторых комнат сочетается с ужасным дисбалансом в площади спальных комнат и гостиной. При грамотном подходе на 160 м² должны быть организованы три спальные комнаты, гостиная и кухня или две спальные комнаты, кабинет для работы, гостиная и кухня. Но, что мы видим в этой планировке?

«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Краснодара (Рисунок Смирнова Сергея)

Вот ещё один пример форм-фактора квартиры, которую потом будет сложно перепродать. При общей площади в 120 м² покупатель получит коматы странных форм, для которых тяжело подбирать мебель. Кроме того, здесь очень сложно планировать эргономичное пространство.

«Экзотическая» планировка квартиры в одном из жилых комплексов Москвы (Рисунок Смирнова Сергея)

Прежде чем подвести итоги главы, хочется напомнить о том, что мы обсуждали в этой книге ранее – жизненные циклы семьи. Они подтверждают одно из главных правил при покупке недвижимости: покупая или проектируя недвижимость, создавая интерьер своей квартиры в стремлении к оригинальности, думайте о том, как будете продавать это в будущем.

Жизненные циклы при покупке недвижимости и выборе планировки заставляют нас задумываться над следующими вопросами.

1. Как вы разместитесь в этой квартире сейчас?

2. Как вы будете размещаться в ней через 7 лет?

3. Как вы будете продавать квартиру? Будет ли такая планировка ликвидна?

Глава 20. Выбор дома: панель, монолит или кирпич

На этапе изучения рынка недвижимости, который мы обсуждали в 15 главе, покупатели часто сталкиваются с большим количеством противоречивой информации о качестве строительства многоквартирных домов. В основном, такие заключения делают профаны.

Важно понимать, что современные технологии строительства многоквартирных домов давно шагнули вперёд. В современном домостроении мы всё реже встречаем кирпичные дома с железобетонными балками и перекрытиями. Если раньше классический оранжевый или ярко-красный кирпич считался основным материалом при строительстве домов, то сегодня он всё чаще встречается только в частном домостроении. Почему? Здесь играет роль скорость строительства. Раньше фундамент заливался из обвязки арматуры и бетона, где арматура придавала каркасу жёсткости, или фундамент делался на основе железобетонных свай, которые забивались в грунт, и железобетонных плит. Дальше вертикальные опорные стены возводились из кирпича, а межэтажные перекрытия снова делались из железобетонных плит.

В середине 20 века в массовом строительстве стали применяться железобетонные панели и блоки, которые использовали как для перекрытий, так и для вертикальных опорных конструкций и стен. В начале 21 века весь мир постепенно перешёл на монолитное домостроение. И сегодня мы встречаем большое количество заблуждений относительно того, что монолитное домостроение – более качественное решение, нежели строительство панельных домов. А многие покупатели выбирают не новый фонд, а старый (как они говорят – “проверенный годами” кирпич). Давайте всё-таки разберём на примере вечного спора “панель или монолит” отличия строительства современных многоквартирных домов. Многие ошибочно полагают, что монолитный дом однозначно лучше панельного. Мы решили развеять этот и другие мифы.

Внимание! Дочитайте до конца, чтобы понять, как выбирать проект!

Рабочие вяжут арматуру для заливки вертикальной стены. (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Если вы пойдёте к застройщику, который возводит и продаёт монолит, то он однозначно скажет, что монолитный дом лучше. Если спросите то же самое у застройщика, специализирующегося на панельном домостроительстве, он ответит, что панель, конечно же, лучше и технологичнее монолита, а главное – дешевле.

Как быть, если сегодня компания “ПИК” строит новые дома с монолитным каркасом и панельным фасадом? Что это за технология?

На фото виден монолитный каркас, который закрывается фасадной панелью (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Давайте, вместе попробуем разобраться в преимуществах и недостатках каждой из технологий строительства.

Фундамент. Строительство здания начинается с фундамента. И он не зависит от того, какой дом будет строиться дальше – панельный или монолитный.

Работы по подготовке опорной стены фундамента (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Фундамент зависит от многих других факторов, связанных с местностью, на которой строится проект, с геоподосновой, с наличием или отсутствием подземной парковки, с этажностью здания и нагрузкой.

Заливка фундамента (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Фактически фундамент и работы нулевого цикла выполняются отдельно от всех остальных работ по проекту, который предоставляет проектный институт со всеми расчётами.

Работы нулевого цикла будут очень схожи и при строительстве монолитного дома, и панельного.

Плюсы и минусы монолита. Монолитный дом начинается с заливки пола первого этажа. Для этого собирается опалубка, которая формирует плиту межэтажного перекрытия.

Уложенная арматура для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Опалубка строится из опорных металлических конструкций и специальных фанерных щитов, которые создают сплошную горизонтальную поверхность и удерживают бетон в форме до застывания. Опалубки смазывают специальным раствором.

Вертикальные опоры для опалубки для межэтажного перекрытия (Фото из фотобанка depositphotos.com)

После заливки бетон прогревается и набирает проектную прочность за 7 суток.

Затем начинается заливка вертикальных опорных конструкций. Для этого сначала вяжется арматура для вертикальных конструкций.

До заливки бетона связанная вертикальная конструкция из арматуры предъявляется техническому надзору на стройке.

Вертикальная опалубка представляет собой вертикальный щит, который смазывается специальным составом, чтобы после того, как бетон наберёт прочность, опалубку можно было легко оторвать от готовой стены.

Рабочие установили вертикальные опалубки для заливки бетона стен (Фото из фотобанка depositphotos.com)

При строительстве в зимнее время для прогрева бетона через электроды подаётся электрический ток. Таким образом, сейчас мы разрушаем миф о том, что бетон зимой не застывает и строить в мороз нельзя.

Перед заливкой застройщик проверяет качество каждой партии бетона от поставщика для того, чтобы не залить бракованную бетонную смесь.

После застывания прочность конструкции проверяется техническим надзором. Затем снимается опалубка, шлифуется набравшая проектную твёрдость плита и убираются все стыки.

Рабочие готовят опалубку для опорной стены дома (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Покупателю важно знать, когда достроят его дом! Скорость строительства монолитных домов такова: за месяц подрядчик может залить 3-4 этажа. Поэтому если вы видите, что сейчас строят второй этаж, а в здании их двадцать, то на строительство всех этажей (при условии, что процесс непрерывен) уйдёт 5-6 месяцев. Дальше будет потрачено время на фасадные и внутренние отделочные работы (как правило, столько же, сколько на строительство каркаса). Узнать об этажности проекта всегда можно из проектной декларации.

Фасадные стены выкладываются из бетонных блоков или кирпича. Монолит фасадных стен заливается редко, так как удобнее и экономичнее оконные проемы выкладывать, а не заливать.

Монтаж вентилируемого фасада (Фото из фотобанка depositphotos.com)

С точки зрения долгосрочности и прочности, кирпич и фасадные блоки не будут сильно отличаться от бетона, поскольку нагрузку на себе несут вертикальные опоры.

Современные фасады с внешней стороны представляют собой многослойный “сэндвич” из блоков (кирпича), утеплителя и отделочного материала.

Компания “ПИК” пошла дальше и создала завод, который изготавливает многослойные фасадные панели. При заливке монолита в каркасе делаются специальные закладки, которые позволяют быстро закрыть фасад панельными конструкциями.

Именно поэтому сейчас появились монолитно-панельные дома.

Главное отличие панельного дома от монолитного в том, что монолитный дом получает расчёт на эксплуатацию на 150 лет, а панельный – на 50. Но это не означает, что панельный дом разрушится через это время. Это значит, что по истечении срока, панельный дом будет необходимо капитально ремонтировать, обрабатывая стыки между панелями.

Плюсы и минусы панельного дома. Панельное строительство начинается с панельного домостроительного комбината. Застройщик заказывает панельному комбинату свой проект.

Существует миф, что панельный завод производит однообразные панели. Как правило, по заказу застройщика панельный завод может регулировать размеры панели, прочность и толщину.

Развеем миф, что панельный дом имеет более тонкие стены, чем монолитный

Сначала на заводе создаётся проект будущей панели. Перед заливкой бетона компьютер рисует профиль плиты согласно чертежу на специальной оснастке. Затем, рабочий выкладывает на магнитный слой плиты, куда будет заливаться бетон, а также контурные формы для оформления плиты.

Арматурный каркас будущей плиты (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Внутрь панели закладывается арматура, которая также, как и в монолите, формирует прочность плиты. И здесь открывается второе отличие панельного дома от монолитного. Теперь преимущество будет за панельным жильём. Межкомнатная плита в монолитном доме заливается вертикально, а в панельном – горизонтально.

Горизонтальная заливка плиты – более надёжный способ защиты от образования воздушных полостей (Фото из фотобанка depositphotos.com)

Вероятность образования воздушных полостей в плите, сделанной на заводе, исключена, так как после заливки бетона вибрация не допускает образования воздушных пустот. А вот в монолите внутри стены могут остаться воздушные пузырьки, то есть полые пространства небольшого размера. Как следствие, прочностные характеристики стен в панельном доме часто выше, чем в монолитном.

Панельная стена высушивается после заливки в специальной камере, где свою прочность набирает за 7-8 часов.

Как же панели собираются в дом? В каждой из них есть металлические вкладки, и при установке панели стыкуются вкладками и свариваются между собой сваркой. Так скрепляются стены. Сварные швы должны хорошо проверяться, поскольку именно они являются слабым звеном панельного дома.

Теперь самый главный и шокирующий факт: фасадные работы в современном домостроении и в панельном, и в монолитном доме выглядят одинаково.

Фасадные панели сегодня также имеют несколько слоёв утепления, так что фасад, собранный в монолитном доме, и фасадная панель, собранная на заводе, часто не уступают друг другу.

Сегодня большинство современных панельных комбинатов выпускает панели для бесшовного монтажа домов с утеплёнными фасадными панелями.

Итоги. Панельные, монолитные и кирпичные дома отличаются в основном в следующих параметрах:

– В монолите меньше междуэтажных стыков, в панельном доме они заделываются бетоном, и через 50 лет их необходимо обрабатывать.

– Межкомнатная стена, изготовленная на панельном заводе, более прочная.

– В монолитном доме более разнообразные планировки, а в панельном доме перепланировать квартиру сложно.

– Панельный дом собирается со скоростью поставки панелей с завода, а вот монолитный не может заливаться быстрее.

– Кирпичную кладку сегодня тоже можно встретить, но в основном, её используют для межкомнатных перегородок в монолитном каркасе. Как правило, такие перегородки не несут на себе вертикальную нагрузку и при перепланировке могут сноситься.

– Фасадным кирпичом декорируется внешний облик здания, то есть потребителю кажется, что дом построен из кирпича, хотя на самом деле – это монолитный каркас, фасад делается из пенобетонных блоков, а потом уже обкладывается декоративным кирпичом.

– Мы развеяли два мифа: 1) на морозе нельзя заливать бетон; 2) панельные стены тоньше монолита.

Напрашиваются следующие выводы. При выборе застройщика и жилого комплекса:

– постарайтесь найти информацию не только о застройщике, но и об исполнителе подрядных работ; а главное – поинтересуйтесь, какие проекты строил этот подрядчик;

– изучите технологические особенности конструкции, перекрытия, фасада, качества утеплительных материалов и класса энергоэффективности дома (такая маркировка сегодня доступна);

– изучите, как ведут себя жилые комплексы с такими техническими характеристиками;

– и важное – пожалуйста, читайте мнения реальных практиков в строительстве, а не форумы “диванных экспертов”.

Глава 21. План сделки и источники финансирования покупки

Эту главу можно назвать ключевой для тех, кто собирается покупать недвижимость. Однако, ознакомившись с ней, вы поймёте, что она, пожалуй, самая основная и во всей книге.

Обычно план сделки я обсуждаю с клиентами на консультации. Вспомните главу 15, где мы говорили о том, что к потребности в консультации мы приходим только после поверхностного изучения рынка недвижимости. Известное изречение Сократа “Я знаю, что я ничего не знаю” лучше всего описывает это состояние.

В последнее время приходится видеть все большее количество покупателей недвижимости, которые прибегают к нам с последствиями “эмоциональной покупки”. Когда задаёшь им вопрос: “Писали ли вы план сделки на бумаге?”, выясняется, что нет, и никто не может чётко ответить, что двигало ими при заключении сделки.

Казалось бы, любые процессы с недвижимостью не терпят эмоций. Но тут надо снова вспомнить базовые понятия: “цена”, “стоимость” и “ценность”. Эмоциональная покупка всегда связана с переоценкой ценностей, которые заставляют не обращать внимание на цену и конечную стоимость затеи.

План сделки, изложенный на бумаге, заставит вас сравнить эти три понятия. К написанию плана необходимо привлечь всех участников. Что значит всех? Если вашим детям больше десяти лет, я бы настойчиво советовал хотя бы спросить их, готовы ли они к переезду в другой район.

Давайте сразу разберём пример. Важной деталью будет время происходящего – на дворе был февраль. Одна женщина заинтересовалась рекламой нашей квартиры, выставленной на продажу, и позвонила (мы ещё разберём процесс приёма входящих звонков в третьей части книги, но, забегая вперёд, скажу, что я всегда выясняю, кто будет проживать в покупаемой квартире и с какой целью она приобретается). Интересующая квартира находится в доме на северо-западе Москвы. Женщина рассказывает, что жить там планирует с дочерью-школьницей. Переезжают они из другого конца Москвы, с юга, поближе к маме (бабушке), которая будет помогать с воспитанием дочери. Диалог у нас разворачивается такой:

– На дворе февраль, Вы сейчас выставили свою квартиру на продажу и ищете вариант на другом конце Москвы. Дочь – школьница. Так?

– Так!

– Вы ребёнка будете из одной школы в другую переводить в конце учебного года?

– В смысле?

– Вот послушайте, что я узнал от вас. Сейчас февраль, Вы выставили квартиру на продажу. Звоните мне по объявлению и говорите, что хотите купить квартиру у нашего клиента. Это значит, что в апреле вы продадите свою квартиру, купите, например, нашу квартиру на другом конце Москвы, и появится задача перевести ребёнка в конце года в другую школу. Не проще ли дать возможность закончить ему учебный год в прежней школе?

– Да. Я задумалась. А разве квартиру можно так быстро продать?

– Обычно по ликвидной цене покупатель на квартиру находится за семь недель. Наш собственник точно захочет продать свою квартиру до конца апреля.

– Да, верно. То есть он не подождёт меня?

– Конечно, нет. И вряд ли другой собственник согласится ждать. Вам следует сейчас заняться даже не поиском квартиры, а составлением списка домов, в которых Вы хотели бы жить. Потом необходимо написать план действий и привязать его к календарю так, чтобы сделка по квартирам пришлась на лето, когда ребёнка будет проще переводить из одной школы в другую, поскольку за время каникул он слегка оторвётся от класса.

– Согласна с вами, пересмотрю свой план.

План сделки – это “дорожная карта” достижения ваших целей и удовлетворения ваших потребностей.

Часто при составлении плана на бумаге учасники сделки пересматривают свои потребности и запросы. Посмотрите на примере. Обращается семейная пара за консультацией. Супруги продали квартиру площадью 83 м² в сталинском доме на метро Войковская. Запрос у них такой: купить квартиру большей площади так, чтобы у сыновей, которые не уживаются в одной комнате, были раздельные комнаты. Дальше, общаясь с супругами, пытаюсь получить дополнительную информацию:

– А почему при 83 м² было всего две комнаты?

– Потому что там мы сделали перепланировку – объединили одну из комнат с кухней в гостиную, и в итоге осталось две комнаты.

– Понятно. Что сейчас рассматриваете?