Бетонное казино Смирнов Сергей

Глава 41. Как оценивать выгоду инвестиций в недвижимость?

Прежде чем приступить к этой главе и всей части в целом, хочу предложить вам купить сладкую конфету, шоколад или торт. Сначала съешьте сладость, а уже потом приступайте к чтению. Съели?

А теперь запомните: когда кто-то предлагает вам слишком сладкое, приторное предложение в доходных инвестициях в недвижимость, перед вами – глупец или шарлатан.

Инвестиции в недвижимость с целью извлечения ежемесячного или годового дохода относятся к типу консервативных инвестиций.

Любой инвестиционный консультант порекомендует вам заработанные средства разделить на четыре части:

–  – на поддержание ежедневных расходов семьи,

–  – на обеспечение пенсионных накоплений (страхование жизни и здоровья),

–  – на рисковые инвестиции с целью получения дополнительного дохода,

–  – на консервативные инвестиции в недвижимость.

Как я уже говорил в первой части этой книги, значимость недвижимости в России сильно переоценена. Большинство граждан первый же серьёзный заработок несёт в недвижимость. Мне часто задают вопрос: «Сергей, инвестируете ли вы в недвижимость?» В следующих главах я отвечу, почему, работая 17 лет на этом рынке, я не трачу свои доходы на такие инвестиции. А сейчас предлагаю разобраться: какую доходность показала недвижимость за последние десять лет в нашей стране?

За последнее десятилетие инвестиции в российскую недвижимость имеют худшие показатели по доходности среди всех возможных инструментов.

Если вы купили бы недвижимость в момент кризиса 2008 года за рубли, то к 2020 году цена в рублях выросла на 10%. В остальных валютах вы понесли бы убыток. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Аналитики сравнили несколько способов инвестирования и сбережения средств:

1. покупка недвижимости,

2. покупка портфеля акций из Индекса Московской биржи,

3. покупка долларов,

4. рублёвый депозит в банке.

Важно отметить, что при всех расчётах была учтена инфляция:

Недвижимость: -5,6%.

Индекс ММВБ: +11%.

Доллар: +1,6%.

Рублёвый депозит в банке: +1,1%.

Но россияне, несмотря ни на что, продолжают верить в недвижимость. Только за осень 2019 и весну 2020 из Сбербанка забрали более 100.000.000.000 рублей. А чаще всего вкладывают деньги именно в недвижимость.

Представим себе, что чуть больше десяти лет назад вы были очень прозорливы и в сентябре 2009 года(когда рынок за последнее десятилетие был на минимуме) купили в спальном районе однокомнатную квартиру под сдачу за 4.750.000 рублей.

Вы все эти годы сдавали квартиру, а деньги складывали на счёт с депозитной ставкой. К началу 2020 года у вас на счету аккумулировалась сумма в 5.000.000 рублей. Вы видите рост цен и продаёте квартиру за 6.500.000 рублей. Складываем и получаем 11.500.000 рублей.

А есть другой вариант. Предположим, в том же сентябре 2009 года вы купили доллары по курсу 30 рублей за доллар, получили $158.000 и положили их под матрац. В марте 2020 года вы сдали их по курсу, равному 79 рублей за доллар, и получили уже 12.500.000 рублей.

Теперь давайте усложним. Вы – не идиот и положили $158.000 под доходную стратегию в 3,5% годовых. И тогда, обменяв через десять лет уже около $200.000, вы бы сидели с суммой 15.800.000 рублей.

Или ещё вариант. Вы – умный, а потому собрали себе пенсионный портфель с доходностью 14-15% годовых, перекладывая бумаги раз в 3-4 месяца и реинвестируя дивиденды. В этом случае у вас на руках была бы сумма в 14.000.000 рублей.

Внимательно посмотрите на график. Промахнись вы на 8 месяцев с покупкой недвижимости и купив её в панике в конце 2008 года, вы бы приобрели квартиру за 6.000.000 рублей, а сейчас бы продали за 6.500.000 рублей. И все ваши мечты о росте за 10 лет были бы забавным анекдотом.

График наглядно показывает, что зарабатывают на рынке недвижимости инвесторы, которые покупали в период падения цен, а продавали в период роста. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Так что запомните: нет никакого стабильного роста, а есть только динамичный рынок, поэтому всё необходимо оценивать в моменте. И уж точно нельзя судить об успешности инвестиций в недвижимость на коротком сроке. Ну купили бы вы в конце 2017 года однокомнатную квартиру за 5.500.000 рублей. А сейчас бы вышли за 6.500.000 рублей. Но только тогда доллар был по 59 рублей, а весной 2020 – по 79.

Теперь давайте вспомним рекомендации и вернёмся в осень 2009 года. У вас есть сумма в 4.700.000 рублей, которая составляет от полученной прибыли (на жизнь вы уже оставили ). Распределим эти так:

– 1.700.000 рублей вы тратите на покупку новостройки в пригороде. К примеру, в Подмосковье осенью 2009 года за эту сумму можно было купить однокомнатную квартиру площадью 30 м.

– На 1.500.000 вы покупаете доллары и кладёте их по страховой программе на 10 лет в банк с доходностью 5% годовых.

– Ещё 1.500.000 кладёте в портфель бумаг (акции и облигации).

Новостройка сдалась через два года. Вы её сдаёте по скромной ставке 15.000 рублей в месяц. С учётом простоя в итоге набегает 1.300.000 рублей. Такую недвижимость в 2020 году можно было продать за 3.000.000 рублей. За 10 лет страховой программы на вашем счету уже $75.000. И в доходном портфеле ценных бумаг накопления составили 2.800.000 рублей. Таким образом получается, что распределение суммы и инвестиции с умом дают вам самый большой капитал.

Вывод. Не покупайте недвижимость на сумму большую от всей вашей прибыли. Инвестиции в недвижимость можно себе позволить только в условиях, когда минимум ваших доходов позволяет её купить.

Часто приходится слышать и такие заявления от собственников: “Мы купили свою квартиру на стадии строительства за 3.500.000 рублей, а сейчас она стоит 6.000.000 рублей. Недвижимость растёт в цене!”

Так давайте разберёмся, что означают цифры и что показывает “рост”.

Для начала возьмём график индексного изменения цены на недвижимость за последние 5 лет. Дело в том, что память человека избирательна, мы хорошо помним только последние два года. Яркие заголовки газет загоняют нас в ловушку: “Недвижимость выросла в цене!” Но если оценивать последние пять лет и вспомнить, что весь 2015, 2016 и 2017 год недвижимость падала в цене, то можно увидеть, что за 2018-2019 год она не вернулась на прежний уровень.

Как видно такие показатели изменения цен не только в Москве. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://upn.ru)

А сколько строят недвижимости? Дефицита жилья в России давно нет, а квартир и другой недвижимости у россиян в настоящее время достаточно. Уже сейчас обеспеченность жильём составляет 25 м на человека. А по прогнозам аналитиков Центрального банка, весь потенциал спроса на жильё может быть удовлетворен за ближайшие семь лет. То есть если строить прежними темпами, то через семь лет покупать новую жилую недвижимость будет некому.

Так уж выгодно покупать недвижимость на котловане?

Если бы вы купили квартиру площадью 53 м в популярном проекте от “ПИК” в Бунинских Лугах за 5.300.000 рублей (100.000 рублей за 1 м), то в феврале 2020 года обнаружили бы, что продать её можно за 7.100.000 рублей.

Круто?! За три года цена выросла на 1.800.000 рублей. НО! Давайте рассмотрим ситуацию, при которой ваши деньги три года накапливались бы на депозите в банке. Тогда по итогу вы бы имели 6.550.000 рублей. Казалось бы – на недвижимости можно заработать больше! Но если вы её продадите, то заплатите налог на разницу между ценой покупки и продажи. 13% от 1.800.000 рублей – это 234.000 рублей. Получается, на руках остаётся 6.860.000 рублей, и это при условии, что вы смогли продать квартиру самостоятельно. А если нет – то ещё заплатите агенту. И вот мы получаем 6.600.000 рублей. Ну и что? Выиграли?

А ещё часто клиенты берут ипотечный займ, думая, что заработают. На самом же деле вся разница в цене уйдёт банку. Купили, продали, а дальше что?

Наконец давайте разберём такой момент. Ваша квартира растёт в цене, а разве всё остальное – нет?

– Цена на топливо за 5 лет выросла на 30%.

– Продукты питания за 5 лет выросли на 20%.

Вот мы берём аналитическую записку ЦБ РФ от октября 2020 года. Здесь есть замечательный график и заключение аналитиков. Цитирую:

“В России деиствует устоичивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. В последние 10 лет цены на рынке жилья, как на первичном, так и на вторичном, преимущественно росли медленнее, чем потребительские цены (смотри график). Исключение – 2012 г. – первое полугодие 2013 г. и период с начала 2018 г. (для первичного рынка).

В 2012–2013 гг. опережающии рост цен на жильё был связан с несколькими причинами. С однои стороны, с замедлением инфляции, в том числе из-за статистического эффекта переноса индексации ЖКХ с января на июль. С другои – с ростом спроса на жильё в результате накопленного эффекта роста доходов населения, продолжавшегося с 2010 г., и со снижением ставок по ипотечным кредитам.

В 2018–2020 гг. превышение индекса цен на жильё в новостроиках над индексом потребительских цен было вызвано преимущественно происходившими структурными изменениями на рынке жилья – реформои долевого строительства и связанным с неи ростом издержек застроищиков. Также в этот период низкими были значения инфляции.”

(Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Конечно, вряд ли после продажи квартиры вы будете тратить деньги на колбасу и бензин. Вы попытаетесь купить другую недвижимость. И тут вас ждёт разочарование.

Даже купив однокомнатную квартиру за 5.000.000 рублей три года назад и продав её за 7.000.000 рублей сейчас, вы обнаружите, что в конечном итоге можете купить только ту же однокомнатную квартиру. А главное – вы увидите, что даже на стадии строительства застройщики теперь не дают больших скидок из-за перехода на escrow-расчёты.

Вот и получается, что вся выгода от инвестиций в жилую недвижимость с целью перепродажи иллюзорна.

Глава 42. In бетон we trust! Почему россияне метут недвижимость, не глядя на убытки?

Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян вё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки.

Бетон, по мнению россиянина – вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру: «Я же вижу, всё растёт!»

К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.

У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.

Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти. «Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!» Вот и всё объяснение.

Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю: «Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».

Циклы роста цен в недвижимости становятся все короче. (Данные для иллюстрации взяты с портала https://irn.ru)

Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом – 5-летний, сейчас – 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.

Откуда же берутся истории успеха?

Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами: «Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!» Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция – сродни ставкам на исход матчей.

А дальше прекрасно всё.

Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м до 150.000 за 1 м. От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам: «Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м, чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м на старте? Где моя прибыль?!»

Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.

«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м, пожалуй. Авось вырастет!» И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё. «Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!» Хочешь – не отдавай и плати за ипотеку.

Напомним, что такое ипотечное плечо. У человека есть небольшая сумма из собственных накоплений, на которую недвижимость купить невозможно. Тогда он берёт “ипотечное плечо”, то есть ипотечный займ, который нужен для инвестиции суммы, много меньшей той, на которую можно купить недвижимость. Как правило, инвестор очень хочет сберечь эту небольшую сумму, но при этом наивно полагает, что такой метод – исключительно надёжный способ сбережения средств.

Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ – никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.

И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше и говорит: «Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей – не так выгодно, зато быстро».

Помните? Рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.

«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!» Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.

In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости – банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.

Глава 43. Как вести бизнес в недвижимости, не владея ею?

Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом, как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости. Существует несколько способов, когда в него можно войти, владея небольшими средствами, и все эти способы создаются на одной основе – управляющая компания.

Есть масса собственников жилой и коммерческой недвижимости, которые не хотят самостоятельно заниматься сдачей объекта, а часто даже не могут придумать, как эффективно его сдавать.

Итак, какие проекты можно реализовать без больших вложений:

– апартаменты под краткосрочную аренду;

– co-working – создание пространства под аренду отдельных рабочих мест;

– площадка для проведения праздников, мероприятий с почасовой сдачей в аренду;

– помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест;

– складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей.

Апартаменты под краткосрочную аренду

С такого бизнеса я сам начал свою частную практику на рынке недвижимости в Москве в 2006. В 2008 году при вложениях 2.000.000 рублей мы вышли на чистую прибыль 300.000 в месяц, управляя более чем 50 апартаментами (квартирами) в Москве. Бизнес был продан в мае 2008 года за 7.500.000 рублей.

Для начала такого бизнеса подойдёт вариант управления апартаментами, которые вы можете сдавать клиентам на короткий срок.

И сразу два важных правила: не сдавайте апартаменты под вечеринки и на срок менее трёх суток!

Теперь, как это делать и, как считать экономику бизнеса.

Самые ходовые апартаменты – это квартиры в районе большого скопления бизнес-центров и деловой активности в вашем городе. Я разберу экономику на примере Москвы, но и в других городах это применимо. Лучший формат апартаментов – suite: когда кухня объединена с гостиной + отдельная спальная комната. Площадь таких объектов – 40-50 метров.

Как без больших инвестиций у меня появятся такие апартаменты? – спросите вы.

Поясняем. Вы берёте их с рынка, находите собственника и предлагаете ему контракт “аренда с правом пересдачи в поднайм (субаренду) третьим лицам на короткий срок”.

Как? Как собственник согласится на это?! – снова удивитесь вы.

Как это делал мой партнёр? Для начала он обратил внимание на то, что при длительной аренде квартире наносится больший ущерб, чем при краткосрочной. Действительно, когда мы приезжаем в отель, фактически, мы там только ночуем. При краткосрочной аренде всё так же.

Отсюда первый аргумент собственнику – так квартира изнашивается меньше.

Второй аргумент – консъерж-сервис. Вы объясняете собственнику, что ваш сотрудник раз в три дня проводит уборку квартиры: моет кухню, сантехнику, полы, пылесосит. Будут ли арендаторы на длительный срок так делать каждые три дня?

Второй аргумент – уборка и контроль за состоянием квартиры осуществляется каждые три дня.

Третье. Собственник сдаёт квартиру раз в год, а управляющий – каждые 3-5 дней. Он заинтересован в поддержке объекта в идеальном состоянии, поскольку это его доход.

Третий аргумент – в интересах бизнеса содержать объект в идеальном состоянии.

Теперь самое интересное. Такую квартирув управление можно взять за 55.000-65.000 рублей в месяц. А сдавать эти апартаменты вы будете за 55-70€ в сутки, то есть за 4.000-5.000 рублей. Загрузка апартаментов – 75% от месяца (22 дня). То есть выручка с апартаментов составляет 90.000-100.000 рублей в месяц.

И четвёртый аргумент – Деньги! Оплата в таком случае стабильнее!

Экономика становится интересной с 10-12 апартаментов в управлении. Для этого вам понадобятся два помощника: один отвечает за заселение и договора, другой – за уборку и чистоту.

При работе с 10-12 апартаментами ваша чистая прибыль будет чуть больше 100.000 рублей. Скромно? Да! Но в качестве инвестиций в бизнес нужно не более 2.000.000 рублей. А выручка идёт с первого дня, так как каждый апартамент вы размещаете в популярных сервисах booking.com и airbnb.com – эти ресурсы дают загрузку и защищают от простоя.

Если же вы хотите более серьёзно развиваться, то стоит продолжать набирать апартаменты. С тремя менеджерами по заселению и тремя сотрудниками в клининге вам под силу управление 50 апартаментами. И вот тогда резко возрастает ваша прибыль, поскольку появляется возможность заселять группы, и расходы на штат в проценте от оборота снижаются. Сегодня можно говорить о 400.000-500.000 рублей чистой прибыли в месяц.

Это хороший малый бизнес для семьи. Начать его можно с инвестициями в 2.000.000-2.500.000 рублей. На эти деньги не купишь даже одну квартиру, а вот в управлении будет хороший объём.

Сo-working

Если кратко, то коворкинг – это рабочее пространство (как правило, офисное помещение), которое сдаётся в почасовую аренду. Офисные помещения больших площадей берут в аренду с правом пересдачи в субаренду третьим лицам. Основная задача – взять помещение на более выгодных условиях, создать креативное пространство и привлечь поток арендаторов.

Такие проекты возможны только в городах с высоким уровнем деловой активности начинающих предпринимателей, которые на старте не хотят тратиться на офисы. Основная целевая аудитория – люди творческих профессий, мелкие предприниматели, юристы, программисты.

Инвестиции в такой проект могут составить 3.000.000 – 5.000.000 рублей. Основной невозвратный риск – вложения в отделку помещения, перегородки, мебель.

Рабочее место в коворкинге конкурирует с минимальной ставкой аренды на офис небольшой площади. Если в вашем городе офисное помещение в 20 метров можно арендовать за 15.000 рублей, а ваша рентабельность начинается со сдачи рабочего места в аренду от цены 14.000 рублей, то конкуренцию вы проиграете.

В Москве минимальная арендная ставка на помещение в бизнес-центре качественного уровня с удобным расположение составляет 80.000-100.000 рублей в месяц. Поэтому когда у арендатора появляется возможность взять пару рабочих мест в бюджете 20.000-30.000 рублей в месяц, то, конечно, он выбирает такой формат.

Площадка для проведения праздников и мероприятий с почасовой сдачей в аренду

Это схожий по формату бизнес с коворкинговыми пространствами. Вы арендуете площадь или отдельно стоящее здание. Часто их арендуют в пригороде, где часть мероприятий заказчика может проходить под открытым небом. Как правило, ищут как раз низколиквидные помещения и за счёт отделки дизайна создают креативное пространство.

По опыту аренды таких помещений для собственных мероприятий (семинаров, корпоративов моей компании) могу сказать, что они располагаются в старых особняках или заводских цехах, которые переделываются в офисные пространства. Сдаются такие помещения в почасовую аренду под свадебные торжества, корпоративные праздники, семинары или небольшие конференции.

Главная фишка помещения в том, что за счёт декора и мебели пространство быстро меняет свой вид: от романтического под проведение свадьбы до делового под бизнес-презентацию.

Помещение под предоставление услуг со сдачей в почасовую аренду рабочих мест

Сегодня, это в основном помещения для работы самозанятых в индустрии красоты: стилисты, парикмахеры, мастера маникюра. Так как такие объекты требуют лицензирования, то мастера предпочитают арендовать готовое рабочее место. Поэтому сдаётся помещение уже с организацией рабочей точки мастера.

Есть попытки организовать такие же помещения для предоставления медицинских услуг – для стоматологов, дерматологов. Но надо понимать, что в отсутствие закона о частной врачебной практике арендодатели таких объектов часто сталкиваются с проблемами.

Складские помещения для семейных нужд и мелких предпринимателей

Такие проекты актуальны в городах с высокой плотностью застройки, где при строительстве домов застройщики не закладывают в квартирах и местах общего пользование пространства под кладовки.

Всё, что граждане обычно хранят на балконе, такой склад предложит сложить в ячейку с объёмом от 3 кубических метров, куда поместится зимняя резина, до комнаты в 10-15 квадратных метров, где может расположиться склад небольшой компании, торгующей косметикой, или мебель на время ремонта в квартире.

Рентабельность проектов высока, так как вы арендуете промышленные помещения с высокими потолками по низкой арендной ставке – за счёт того, что арендуется площадь пола. А вот сдавать после реконструкции вы будете объём, а значит, выручка имеет серьёзный мультипликатор.

Инвестиции в такое помещение уже более серьёзные – тут понадобится проведение работ, связанных с реконструкцией бывшего цеха или устаревшего склада. Сами же блоки строятся из металлоконструкций с перегородками. И важно предусмотреть зоны под разгрузку не только легковых автомобилей, но и грузовиков.

Глава 44. Возвращаемся к основам: оценка локации

“Как же выбрать коммерческую недвижимость для инвестиций так, чтобы она хорошо сдавалась? С квартирой проще: купил “однушку” или “двушку” поближе к транспортному узлу, откуда удобно добираться, сделал аккуратный ремонт, приобрёл мебель в Ikea – вот и готово.” Это частый вопрос, который мне задают клиенты на индивидуальных консультациях. И могу сказать, что ничего сложного в нём нет.

Рассуждения нужно строить по следующей схеме: для того, чтобы мне стабильно поступали арендные платежи, чтобы можно было индексировать арендную плату ежегодно, арендатору должно быть выгодно снимать помещение.

“Что значит выгодно? – спросите вы. – Аренда помещения – это же затраты!” Ничего подобного. Помещение для бизнеса – это инвестиции. К примеру, вы – разработчик дорогого программного обеспечения. Вы хотите нанять хороших программистов, но они не хотят работать в обшарпанном здании и в таком же обшарпанном офисе, с туалетами, в которые страшно зайти. Значит, вы будете инвестировать деньги в хороший качественный офис.

Или другой пример. Вы открываете магазин мяса на нечётной стороне шоссе, на въезде в город, по выгодной ставке, но удивляетесь, что клиентов нет. Почему? Потому что люди не покупают мясо по дороге на работу, они это делают, возвращаясь домой. Следовательно выездная трасса из города всегда будет загружена посетителями на чётной стороне (по правую руку), потому что люди не хотят разворачивать свой автомобиль и потому что мясо покупается вечером или в выходные дни перед выездом на пикник.

Какой первый вывод можно сделать из приведённых примеров? Вы должны мыслить как предприниматель, который снимает офис или торговое помещение для себя. Тогда вы при поиске помещения для инвестиций будете сразу выбирать такой вариант, который можно быстро сдать.

Конечно, первое, что приходит в голову – купить помещение в центре города-миллионника. Но это ошибка. Население в мегаполисах сегодня в постоянном стрессе от скопления людей и пробок. Стресс приводит к физической усталости, и мы не хотим делать лишний шаг, чтобы купить повседневные продукты и товары. Поэтому в центр города мы поедем за исключительными товарами или услугами.

Наиболее эффективно инвестировать в покупку помещений от 80 до 200 квадратных метров в так называемых спальных районах. В таких городах, как Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Екатеринбург, Москва новые районы строятся по принципу “город в городе”. Население по задумке архитекторов должно покидать пределы квартала только для поездки на отдых, в гости к друзьям или прогулки в центре города. Основные бытовые потребности – от покупки товаров до лечения и обучения детей – жители “города в городе” должны решать в пределах своих кварталов. Более того, сейчас новая стратегия говорит о том, что рабочие места, места организации коворкингов и ведения бизнеса должны тоже появляться в пределах этих кварталов. Такой подход формирует новое поведение населения: оно тратит деньги в радиусе 1-3 км от места проживания. Арендатор, естественно, инвестирует в аренду помещений там, где население тратит свои деньги. И так он разрушает миф о том, что в городах-миллионниках выгоднее всего инвестировать в помещения в центре. На самом деле гораздо выгоднее вкладывать в помещения в спальных районах, где соотношение вложенного рубля и показателя доходности гораздо выше, а срок окупаемости снижается в 1,5 раза.

Ко мне несколько раз приезжали на консультацию инвесторы из регионов:

– Сергей, тут такое дело: хотелось бы что-то прикупить в Москве.

– Почему?

– Понимаете, мне кажется, что в Ростове-на-Дону, где я живу, всё плохо, нет развития. Москва – это всё-таки столица. Вот думаю переложить деньги сюда.

– Расскажите, что вас не устраивает.

– Смотрите: я купил помещение за 3.800.000 лет пять назад и сдаю его винному магазину. Район спальный: пятиэтажки, частный сектор, есть несколько новостроек. Помещение 70 “квадратов”, я его ещё на стадии строительства покупал. Сдаётся оно за 800 руб./м в месяц, получается 56.000 рублей ежемесячно, с налогами выходит 620.000 рублей в год. Есть ещё два таких же помещения, там схожие показатели: один объект площадью 150 метров сдан под аптеку; другой – не такой хороший, но, правда, я и купил его по 42.000 рублей за метр, и там сейчас овощной магазин.

– У Вас деньги, дорогой мой, инвестированы под 15-16% годовых, а Вы ещё и возмущаетесь. В Москве давно не найти такой доходности.

– Да?

Да, это самое глубокое заблуждение о локации. Коммерческая недвижимость работает везде, где люди живут постоянно и тратят деньги. Важно оценить не сумму, которую вы ежемесячно кладёте в карман, а доходность на каждый вложенный вами рубль.

Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.

Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.

Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.

Поэтому на те же 18.000.000-20.000.000 рублей лучше найти три таких варианта, чем вложить деньги в один проект в центре мегаполиса с платежом 180.000-200.000 рублей в месяц. И вот почему:

– доходность выше;

– риски диверсифицированы;

– если понадобилась сумма в 5.000.000-6.000.000 рублей, продать придётся только одно помещение, остальные же будут приносить прибыль дальше.

Перед покупкой помещения важно оценить локацию, выехав туда. Посмотрите на социальный портрет населения, оцените плотность застройки в радиусе 1-2 километров, трафик транспорта и поток людей.

Важно обратить внимание на пешеходные маршруты и даже на стихийные тропинки, которые протаптывают люди. Пешеходы любят “срезать углы”, так что смотрите внимательно, как жители идут от остановок общественного транспорта. Помните о доходности и не гонитесь за площадью помещения. Лучше на 10.000.000 рублей купить 70 квадратных метров около транспортного узла, чем за 6.000.000 купить ту же площадь там, где люди не ходят или ходят меньше.

Сначала считайте, сколько вложенные деньги приносят вам доходности, а потом принимайте решения.

Вот вам пример оценки реинвестиции при смене локации. Ко мне за помощью обратилась женщина из регионального города во Владимирской области. Заработанные мужем деньги она инвестировала в покупку земельного участка рядом с центральным отделением Сбербанка. Построила там по всем правилам и нормам нежилой особняк и сдаёт его нескольким арендаторам. Общая выручка от арендных платежей составляет чуть более 2.000.000 рублей в год. Естественно, инвестиции в особняк практически отбиты, так как внутреннюю отделку по сути делали за счёт арендаторов. Цель у женщины – продать особняк и купить взамен квартиру в Москве, потому что дочь здесь поступает в институт. Моя рекомендация – оценить разницу в доходности от инвестиционных вложений.

Ей поступило предложение от потенциального покупателя продать этот особняк за 18.000.000 рублей, то есть капитализация проекта составила бы 18.000.000. Эти деньги можно забрать, а можно дальше оставить в особняке, и получается, что отказ от продажи – это своего рода реинвестиция 18.000.000 в сдачу особняка в аренду. То есть, отказавшись от денег, собственница, по сути, в этот момент вкладывает свои 18.000.000 в свой же особняк. Доходность от реинвестиции средств в этом случае составляет 9% годовых чистыми. А если на вырученные деньги купить квартиру в Москве, то доходность будет составлять всего 5% годовых. Как это получается? А вот как.

Можно купить квартиру в Москве за 18.000.000 рублей, а можно взять эти деньги и положить на депозит в банк, тратя их на аренду той же самой квартиры. Расходоваться они будут темпом 5% в год. В таком случае получается, что обратившаяся ко мне женщина никогда не потратит все 18.000.000, потому что проценты, начисленные банком, будут полностью покрывать арендные платежи. Как мы посчитали выше, сумма, оставленная в виде отказа от сделки в её же особняке, приносит ей 9% годовых. А найм квартиры стоит 5% годовых, и 4% она попросту теряет. Если говорить простыми словами, она забирает деньги со вклада, которые приносили ей 9% годовых, и кладёт их на вклад со ставкой 5%. Какой человек на это согласится? Но как только дело доходит до недвижимости, люди перестают мыслить рационально. Большинство россиян считает, что квартира в Москве – более ценный актив, чем коммерческая недвижимость в их городе, которая стабильно приносит доход. То есть они не измеряют недвижимость ценой и стоимостью актива. Ценность квартиры в столице для них выше, чем коммерческого объекта в провинции. Но Ценность, как уже не раз говорилось – понятие иррациональное, а недвижимость – это, прежде всего, математика.

А теперь берём выручку от сдачи в аренду особняка и снимаем на эти деньги квартиру в Москве. Получается, что квартиру, которую она может купить за 18.000.000 рублей, снмать можно по арендной ставке 90.000 рублей в месяц. Таким образом, за вычетом затрат на аренду квартиры у семьи будет оставаться ещё 80.000 рублей в месяц на сбережения или личные траты.

Зачастую громкое и раскрученное имя локации загоняет нас в нерациональную ловушку. Стоимость недвижимости не оправдывается показателями окупаемости. Почему же я так упорно настаивал на основах, о которых мы говорили в первой части? Потому что под воздействием рекламы, средств массовой информации, окружения, мы нередко совершаем необдуманные поступки, не делая точных расчётов от доходности средств, размещённых в бетоне.

Глава 45. Технические и юридические характеристики помещения под сдачу в аренду играют важную роль

Часто инвесторы гонятся за маленькой ценой квадратного метра, полагая, что выгодно прикупить помещение подешевле, а сдавать его подороже. В итоге такие горе-инвесторы попадают в ловушку, когда не могут сдать помещение годами.

Как мы уже знаем из первой части книги, ценность помещения складывается не только из площади и местоположения (локации), но и из технических характеристик и юридических документов. Важную роль при покупке помещения под сдачу в аренду будут играть:

– назначение помещения по документам;

– этаж;

– наличие и количество окон (лучше витринных);

– электрическая мощность, выделенная на помещение;