Бетонное казино Смирнов Сергей

Глава 46. Вечный спор: сдавать квартиру или коммерческую недвижимость?

Начну главу с вопроса: в любом ли городе с населением от 30.000 человек можно выгодно инвестировать в квартиру под сдачу в аренду, и в любом ли городе с таким же количеством населения можно выгодно инвестировать в помещение под сдачу в аренду?

Сдача квартиры в аренду – бизнес для региональных и федеральных центров, туристических и курортных городов. Их в России не больше двух десятков, а желающих инвестировать деньги в квартиры под сдачу в аренду с годами становится всё больше и больше. На фоне падения ипотечных ставок и сомнительных показателей рождаемости количество предложений скоро скажется на показателях доходности.

Уже сегодня можно говорить о доходности 5-6% годовых. Но так как ипотечная савка постепенно будет снижаться до показателей 5-6% годовых, количество покупателей будет расти, а следовательно, они не будут арендовать квартиры в будущем, поэтому и доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться до 3-4%.

В сети сегодня можно встретить массу маргинальных советов о повышении доходности от сдачи квартиры в аренду методом превращения двух-/трёхкомнатных квартир в хостел или мини-отель. Важно сразу отметить: в этой книге не было ни одного совета, который бы толкал вас на нарушение законодательства, тем более дорогостоящее. Во-первых, перепланировка квартиры в мини-отель с переносом “мокрых точек” и нарушением норм о площади жилых помещений приводит к тому, что продать такой объект потом крайне проблематично (проверено на печальном опыте моих клиентов лично). Во-вторых, организация мини-отелей в подъездах жилых домов тоже запрещена законом с 1 октября 2019 года и может грозить крупным штрафом.

Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, “советчики” не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.

Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.

Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.

Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.

Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:

1. однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;

2. помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.

При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.

При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.

Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.

Глава 47. Что такое “готовый арендный бизнес”?

Неоднократно на консультациях я слышал от клиентов такую фразу:

“Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы можете предложить взамен?”

Но когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сразу же сталкиваешься с возражениями:

“Ой, нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и тому подобном. Дайте мне, пожалуйста, что-то такое же надёжное, как моя недвижимость”.

Опустим рассуждения о надёжности и доходности недвижимости. Вместо этого разберём на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).

Готовый арендный бизнес – это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за ГАБ пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей. Но разница в том, что тогда вам придёся самостоятельно ежесуточно сдавать апартаменты. Поэтому такой вариант нельзя считать готовым бизнесом.

Основная особенность ГАБ состоит в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже даёт конкретный входящий поток денежных средств.

В таком случае есть два типа доходов:

– ежемесячные платежи от арендатора;

– возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем.

Давайте посмотрим на конкретном примере. Один из наших партнёров в 2020 году купил помещение и подготовил его к сдаче в аренду торговой сети “Пятёрочка”. Объект находится в Советском районе Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения – 2.500 человек в радиусе 500 метров. Парковка – на 20 автомобилей. Коммуникации – центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом в связи с автономностью этого объекта.

Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Площадь помещения – 644 м². Из них 382,2 м² арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м² занимают вспомогательные помещения.

Экономический аспект. По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м², а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.

За сколько можно купить такой объект? Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м² и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.

Как я буду все контролировать? Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"

Сразу возникает несколько встречных вопросов:

– “Вы контролируете квартиру? Часто?”

– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”

– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.

А вдруг съедет арендатор? Арендатор может съехать как из жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте есть доход, то какой смысл отсюда съезжать? Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района и делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.

Вывод: готовый арендный бизнес – это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу привычных представлений о бизнесе, оставайтесь в своих квартирах и не жалуйтесь на низкую доходность.

Глава 48. Типичные ошибки инвесторов в коммерческую недвижимость

Давайте перечислим типовые ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые инвестируют в этот тип недвижимости с целью получения арендного дохода.

Ошибка №1: “Недвижимость должна мне нравиться”. Нет! Это не так. Недвижимость должна нравиться арендатору! Например, если арендатор -“Пятёрочка”, смотреть будут не на внешний вид, а на возможность собрать трафик в магазин.

Ошибка №2: “Сначала покупаем, а потом думаем, кого туда посадить”. Нет! Думать, какому типу арендаторов это помещение подойдёт, и выяснять, какие требования к техническому оснащению помещения они предъявляют и, какие ограничения есть у арендаторов под лицензируемый вид бизнеса, надо заранее.

Ошибка №3: “В центре крупного города недвижимость всегда будет окупаться быстрее, чем в маленьком городке на окраине”. Нет! Это заблуждение! Цена объекта в небольшом городе на 70.000 жителей будет ниже, чем в городе на 2.000.000 человек. А вот арендные ставки могут различаться незначительно. Но по итогу помещение в небольшом городе окупится на несколько лет быстрее.

Ошибка №4: “Помещение надо покупать рядом, чтобы была возможность контролировать арендаторов”. Нет! Это тоже ошибочное решение. Помещение надо покупать там, где с арендатором можно заключить договор на 5-7 лет. Он сам решает вопросы по замене лампочек, ремонту замка в двери и т.д. Это вам не наниматель жилья, который по каждому “чиху” звонит вам.

Ошибка №5: “Надо самому купить помещение и самому найти арендаторов”. Нет! Это тоже заблуждение! Гораздо эффективнее купить готовый арендный бизнес. Вы покупаете помещение, которое уже арендует определённый клиент, а значит, точно знаете, что оно востребовано у арендаторов. Более того, вы не тратите время на поиск арендатора и не теряете деньги на простое (арендных “каникулах”), а сразу получаете арендный доход.

Глава 49. Типичные ошибки при покупке недвижимости с торгов

Мне многократно приходилось сталкиваться с “охотниками” за проблемными активами. Важно сразу пояснить главное – или вы посвящаете всю свою деятельность инвестициям в скупку недвижимости с торгов с последующей перепродажей, держа руку на пульсе, или не лезете в этот бизнес вовсе.

Ошибка №1. Никому не приходит в голову, почему помещение оказалось на торгах.

За свою многолетнюю практику я провёл не один десяток оценок объектов жилой и коммерческой недвижимости, выставленной на торги. Как правило, такие помещения попадают туда в результате непогашенной кредитной задолженности. Но спросите себя: почему владелец помещения, получивший сумму кредита не более 50% оценочной стоимости объекта, не смог продать его самостоятельно, чтобы рассчитаться с банком? Это первый вопрос, который я себе задаю, когда еду на очередной осмотр объекта. Как и почему это помещение не было продано “в рынок ранее”? В моей практике не раз бывали случаи, когда на моих глазах собственник вёл себя неадекватно. Когда ему давали время продать объект по рынку, он упорно ставил завышенную цену, пытаясь компенсировать финансовые потери. Но чаще всего оценку надо делать очень консервативно.

Ошибка №2. Делают оценку по объявлениям на порталах недвижимости.

Ещё раз объясняю: если объект на портале до сих пор рекламируется, значит, по этой цене его ещё не купили. Купленные объекты снимаются по правилам делового оборота в тот же день, когда за него внесли задаток или аванс. То есть всё, что мы видим в рекламе, не имеет ничего общего с ценой реальных сделок.

Вот вам пример торгов, в которых мы участвовали с клиентом. На торги была выставлена квартира без цены. По правилам торги проходят “в закрытую”, каждый из претендентов может один раз прислать своё предложение по цене. Побеждает лучшее. Осмотреть квартиру до выселения бывших владельцев вы не можете, так что оценку вы будете делать без учёта отделки и состояния объекта. Мы провели с сотрудниками анализ, который показал, что аналоги объекта продавались по цене от 10.000.000 до 12.000.000 рублей. Следовательно, с учётом затрат на выселение, мы предложили цену 9.500.000 рублей, которая позволит после улучшения перепродать объект по цене, близкой к 11.000.000 рублей – чтобы была возможность заработать. В итоговом протоколе мы увидели профессиональных игроков, которые также повторили наше предложение, и победителя, который предложил за объект 11.500.000. Даже если бы он пошёл покупать объект с рынка по рекламе на порталах и нашёл самый дорогой объект за 12.500.000 рублей, то после торга смог бы получить цену 11.900.000. С учётом того, что ему придётся выселять из квартиры жильцов, и того, что он, возможно, будет жить в этой квартире сам, а значит, вкладываться в восстановление, то это пиррова победа.

Поэтому при покупке объекта выясните диапазон реальных сделок за последний период, а не опирайтесь на рекламные фантазии собственников, которые выставили свои объекты в рекламу.

Ошибка №3. Никто не учитывает последующие проблемы.

Помещения в удручающем состоянии – нередкая история. Весной 2016 года я получил договор на продажу объекта в 170 квадратных метров после покупки его с торгов. Предыдущий владелец заложил эту квартиру банку под кредит в 5.000.000, но не исполнил обязательств. В результате по решению суда квартиру получил банк, и её выставили на торги. Банк оценил объект в 25.000.000 рублей, но так как деньги банку нужны были быстро, продали квартиру ниже цены оценки – за 19.000.000. Мои клиенты выкупили её и решили тут же продать. Если бы бывший собственник не пошёл на конфликт, то мог бы вместе с нами продать квартиру в исходном состоянии за 28.000.000 и получить компенсацию за свою дорогую отделку в 3.000.000 рублей. Но он сказал так: “Я вложил сюда 10.000.000 рублей, и 3.000.000 рублей забрать не готов, поэтому всё здесь оторву.”

Эмоции бывших владельцев берут верх над расчётами, поэтому я получил квартиру в состоянии, когда всё, в том числе и розетки, в этой квартире было вырвано, а предыдущий собственник в итоге не получил ничего. Электрик отказался подавать электричество, аргументируя это тем, что не позволит произойти короткому замыканию, что без восстановления всех розеток вполне реально. Два дня мы выносили из квартиры мусор, мели и мыли полы.

И это ещё не самый неприятный случай. Услуги подготовленных экспертов по выселению стоят сейчас в Москве до 300.000 рублей. И надо понимать, что любая силовая акция по отношению к бывшим владельцам карается уголовной статьёй. Поэтому нельзя просто прийти в приобретённый объект и выкинуть все вещи старых владельцев.

А вот другой случай: клиентка купила недостроенный загородный дом за 8.000.000 рублей. На осмотр объекта до торгов не выезжала. Посмотрела аналоги в сети, посчитав, что перепродаст его минимум за 11.000.000 рублей. Но выявленные в доме технические проблемы не позволяют сегодня его продать даже за 7.500.000 рублей.

В коммерческой недвижимости тоже приходилось видеть объекты, вложения в которые превышали всю выгоду от выкупа его с торгов.

Ошибка №4. Не считают инвестиции во времени.

Лучше купить объект за 7.000.000 рублей, перепродать его за два месяца за 8.500.000, заплатить с разницы в цене 13% налога и снова реинвестировать деньги с полученной прибылью. При выкупе объекта с торгов часто цепляются за цифру, не учитывая, что рынок динамично меняется.

Клиент, несмотря на мои отрицательные заключения, выкупил с торгов за 26.000.000 рублей недостроенный дом в элитном коттеджном посёлке Подмосковья. По сути это была коробка в бетоне с кровлей и окнами. Дом простоял в таком состоянии десять лет. По мнению клиента, объект можно было продать за 50.000.000 рублей, поскольку в посёлке все дома в это время выставлялись в рекламу по цене 65.000.000-85.000.000 рублей. Я долго пытался объяснить, что по этой цене ни один дом в посёлке не был продан, а значит, готовый дом можно выкупить по цене 60.000.000 рублей. А в нашем случае к оценке сделки покупатель будет подходить расходным способом, понимая, что после восстановления и отделки дома, выкупленного у нас за 50.000.000 рублей, стоимость дома будет такова, что не оправдает сделку. В общем, я был против такой цены, но клиент предложил мне всё же выставить объект на продажу, а комиссионные заложить сверху. Я отказался.

Прошёл год, раздался звонок: “Не мог бы ты всё-таки рассмотреть возможность заняться домом?” В итоге мы за полгода получили максимальное предложение от покупателей в 35.000.000 рублей. Клиенты снова отказались его продавать.

Теперь посчитайте деньги во времени. Практически за два года за счёт других инструментов инвестирования клиент мог получить дополнительные 5.000.000-7.000.000 рублей. Курс рубля по отношению к доллару за это время изменился на 15%. Вот и считайте убытки от такой инвестиции.

Ошибка№5. Бегут на торги толпой, когда рынок растёт.

Вся активность на торгах начинается тогда, когда рынок растёт. Но когда он растёт, растёт и количество тех, кто хочет купить недвижимость с торгов и заработать на росте цены. Не разбираясь в законах когнитивной экономики, люди попадаются в ловушку техники проведения аукционных торгов. Никто не знает, что на растущем рынке и ажиотаже участники аукционов всегда проигрывают.

Гораздо эффективнее работать на падающем рынке, когда ты жёстко “торгуешь” вниз и понимаешь, что, даже если недвижимость ещё какое-то время будет падать, ты потом выиграешь в цене, если объект действительно хорош. Но количество хороших объектов естественно резко уменьшается в момент роста цен, когда на рынок забегает толпа дилетантов.

Глава 50. Итоги части 4

Настала пора подвести итоги не только этой части, но и всей книги. И тут стоит объяснить главное – почему книга называется “Бетонное казино”.

Для этого напомню: известный израильский учёный Даниэль Канеман получил Нобелевскую премию за доказательство того, что участники рынка (покупатели/продавцы) всегда будут принимать нерациональные решения в условиях информационной неопределённости.

Абсолютно рациональный выбор при покупке какого-либо товара сделать сложно. Тем более, когда покупателю нужно анализировать массу параметров, как в случае с недвижимостью. Но, чтобы не превращать свои сделки в ставки по принципу казино “сыграет / не сыграет”, максимально собирайте информацию об объекте. Не пытайтесь анализировать информацию в голове. Ведите таблицы данных, давайте документы на анализ экспертам, говорите с профессиональными участниками рынка, а не с толпой “советчиков”.

Главное, что ещё доказал Канеман – “большинство всегда ошибается.” Именно поэтому в мире 2-3% богатых людей и 97-98% бедных. Большинство стали богатыми не из-за “чуйки”, они просто получали доступ к чуть большей информации, чем остальные.

Недвижимость не терпит спешки, с одной стороны, но и не терпит нерешительности – с другой. Когда стоит вопрос о том, что надо принять предложение покупателя на ваш объект и оно действительно лучшее, порою у вас нет и 24 часов на раздумье. Когда же в отделе продаж вам настойчиво предлагают купить квартиру и мотивируют это тем, что завтра поднимутся цены, тут надо подумать и проанализировать.

Канеман отмечал, что мозговая деятельность отнимает у человека массу энергии. Защитная реакция организма такова, что в определённый момент он включает “ленивую систему”, которая подталкивает сделать “интуитивный выбор”. Такой выбор часто бывает ошибочным.

Я видел много клиентов, которые на первых 2-3 неделях поиска проявляли осмотрительность и расчётливость, всё записывали и анализировали. Но потом случалась метаморфоза: они становились раздражительными, торопливыми, говорили нашим экспертам, что они мешают своими советами сделать интуитивный выбор, и просили не мешать им “скептическими замечаниями”. В итоге с криком “так мы никогда себе ничего не купим” они принимали эмоциональное, а не рациональное решение.

Я сравниваю такой подход со ставкой в казино. Там тоже многие пытаются “просчитать”, когда в следующий раз выпадет чётное или zero. В результате делают ставку на основе “интуиции”, хотя и существует масса математических доказательств, что в казино большинство проигрывает.

К сожалению, в России до сих пор переоценивают значимость инвестиций в недвижимость. А инвестиции делают по совету друзей или копируя поведение “умных” знакомых.

Надеюсь, вы вспомните материалы этой книги, когда в вашей жизни обязательно встанет вопрос покупки или продажи недвижимости. Удачи вам!

Список рекомендованной литературы:

1. Даниэль Канеман. Думай медленно…решай быстро.

2. К. Маркс. Капитал.

3. Г. Келлер, Д. Дженкс. Как стать миллионером, продавая недвижимость.

4. Бабайкин. На пенсию в 35 лет.

5. Арсагера. Заметки в инвестировании.